营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响
王建英
【摘 要】营改增政策的实施，不仅对房地产企业传统的会计核算工作和纳税带来了深远影响，同时也极大地影响着我国税收行业的发展。为了更加深入地研究营改增对房地产企业会计核算与纳税的影响，论文分别从积极影响与消极影响这两个层面进行了阐述，并在此基础上，对房地产企业的应对策略进行了分析，以进一步提高营改增政策下，我国房地产行业的会计核算与纳税管理水平。
【Abstract】The implementation of the policy of " change business tax into VAT"， not only has a far-reaching impact on the traditional accounting work and tax payment of real estate enterprises， but also greatly influences the development of China's tax industry. In order to further study on the effects of replacing business tax with value-added tax on real estate business accounting and taxation， this paper respectively from two aspects of the positive and negative influences analyzes this problem， and on this basis， analyzes the countermeasures for the real estate enterprises， in order to further improve the accounting and tax management level of real estate industry in China under the policy of replacing business tax with value-added tax.
【关键词】营改增；房地产企业；会计核算；纳税
【Keywords】replacing business tax with value-added tax； real estate enterprises； accounting； tax
【中图分类号】F275.2 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2017）10-0091-02
1 引言
房地产企业的会计核算与纳税，不仅关系着企业的经济收益，同时也影响着企业的战略发展，甚至间接影响我国税收行业的发展工作。营改增政策的出台与实施，为企业会计核算工作与纳税带来了重要影响，尤其是房地产企业。从整体上看，实施营改增政策可以推动我国经济的发展进程，但其也存在着弊端，即营改增政策的实施，给一部分行业领域带来了一定的税收负担。鉴于此，房地产企业必须明确在实施营改增过程中，自身会计核算与纳税所必须承担的积极影响与负面影响，进而更好地适应营改增政策下市场需求的变化与时代发展的趋势。
2 营改增对房地产企业会计核算与纳税的积极影响
实施营改增政策，对房地产企业会计核算工作与纳税带来的积极影响，主要分为以下三方面：
2.1 有利于提高企业纳税意识
在实施营改增政策后，房地产企业的业务部门与财务部门，会加大对相关票据的审核力度，测量工作也更加深入、细致，进一步规范企业的纳税制度。与此同时，也使房地产企业更加重视对业务工作人员与财务工作人员税务意识以及素质的培养，使其实时关注国家颁布的税收优惠政策，有利于企业纳税工作的开展[1]。总之，实施营改增，有利于增强房地产企业的纳税意识，对企业纳税管理工作具有重要的积极影響，同时还可以使企业内外部达成一致的降低税负这一纳税管理目标。
2.2 有利于企业实行业务整合
在营改增政策实施之前，房地产企业的营业税，均是由财务部门根据相应单据负责报销的，而采购部门在提供单据时，并不会对单据的来源与类别进行区分，这便极大的增加了财务部门的工作量，导致工作效率低下。在实施营改增政策之后，企业财务部门不再仅根据单据进行报销，而采用了用增值税专用发票与普通发票进行抵扣的报销方式，此时企业财务部门只需审核增值税发票，同时企业业务部门必须要为其提供合格的增值税发票[2]。简单来说，营改增的实施，将传统的税票重心只在财务部门，转变成了现在的两个部门之间的协调工作。所以，营改增政策的实施，极大地促进了房地产企业财务部门与业务部门的票据整合。
2.3 能够避免发生重复征税现象
营业税是以企业的实际销售额为标准进行征收的，对房地产企业而言，企业成本主要分为土地成本、建安成本以及材料成本等，其中，建安成本与材料成本自身便承担着纳税责任，但在日后征收企业营业税时，二者还要承担营业税负，导致二次缴税现象，而增值税则是按照企业经营管理的各个环节的增值额实行征税的。所以，在实施营改增政策后，企业只在增值环节承担税负，材料成本以及建安成本均是以增值税发票的形式实行抵扣，极大地降低了企业的税收负担。
3 营改增对房地产企业会计核算与纳税的消极影响
3.1 可能会增加企业的税收负担
首先，房地产企业在计算所得税时，价内税即为原营业税，其可以在计算企业所得税时，当成营业税的税金予以扣除。但在营改增政策实施之后，增值税是价外税。所以，在计算企业所得税时无法将增值税扣除；其次，在实施营改增政策之后，房地产企业的增值税率为11%，极大地缩小了房地产企业合作公司的选择余地。同时，也使房地产企业面临着一定的转移税负进而价格增高的问题。最后，在房地产企业的开发成本中，有很大一部分是不可以用增值税专用发票实行抵扣的，例如劳务费等。因此，由于未能进行有效的进项抵扣，再加上税率的提高，导致房地产企业的实际税务增加。
3.2 对企业的财务报表产生负面影响
一方面，在营改增政策实行之前，不动产支付购买所需的价款是全部计入到固定资产当中的，但在营改增政策实施之后，购置不动产的价款则必须价税分离，增值税的进项税额便可以实行抵扣，进而使得企业固定资产的价值受到负面影响。另一方面，增值税的又一大明显特点，即利润表中的价税[3]。实行营改增政策后，增值税需要从企业的营业收入中剥离，极大地降低了企业的经营收入。除此之外，由于房地产企业的成本包括人工成本以及原材料成本等，故在实际的经营管理过程中，获取有效增值税发票的难度较大，进而容易增加企业的税负成本。
4 解决营改增对房地产企业会计核算与纳税影响的对策分析
4.1 强化税务人才的培养
税务人才是房地产企业会计核算与纳税工作的主体，故为了更好地应对营改增政策对房地产企业会计核算与纳税的影响，必须全面提高人才素质，进而对企业的账务管理进行优化。一方面，企业需要重视财务部门与业务部门二者的协调工作，推动二者进行有效协同，共同承担税务重心[4]。并且，加大对企业员工的培訓力度，增大票据管理的规范程度；另一方面，企业需要将二级会计科目详细记录并应用在一级会计科目当中，并将企业经营管理的申报抵扣环节以及增值税产生的内容进行通报。
4.2 提高票据管理水平并强化税务筹划
由于在征收增值税时，是以企业增值额为基础计算应缴纳税收的，所以，可以有效避免重复征收现象的发生。而在实行增值额计税的过程中，进项税发票以及销项税发票的抵扣是关键所在。鉴于此种情况，房地产企业在实施增值税时，必须全面增强对票据的管理水平。具体来说，营改增政策下房地产企业经营管理时，在价格相同的情况下，应尽可能降低和非一般纳税人之间的合作频率，选择与外包企业合作。与此同时，在获取增值税发票时，企业必须科学地掌控时间，与合作企业之间签订协议，坚决避免发生申报延期的情况，以此来降低企业流动资金的风险隐患。
除此之外，房地产企业还需要准确掌握营改增政策的实施及其对企业内部会计核算与纳税带来的实际影响，进而使企业的纳税筹划工作更加科学，尤其是企业成本的税务筹划[5]。由于房地产项目的建设周期一般较长，需要大量的资金投入，故企业在实际经营过程中，需要与各个有关方面进行有效沟通，同时明确当下最新的税务优惠政策。
5 结论
营改增政策实施以来，不仅改变了传统的房地产企业会计核算与纳税管理模式，同时也影响着我国整个税收行业的发展。但是，现阶段营改增对我国房地产企业会计核算与纳税仍然存在一些影响，为此房地产企业必须通过强化税务人才的培养以及提高票据管理水平并强化税务筹划，应对营改增政策实施带来的影响。营改增对房地产企业会计核算与纳税的影响包括积极影响：有利于提高企业纳税意识、有利于企业实行业务整合、能够避免发生重复征税现象，以及消极影响：可能会增加企业的税收负担以及对企业的财务报表产生负面影响。因此，在营改增政策的影响下，房地产企业必须通过以上措施，不断提高自身会计核算与纳税管理水平，进而降低企业税负，提高企业经济收益。
【参考文献】
【1】戚兴国.营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策分析[J].财经界（学术版），2016（06）：325.
【2】陆勇.试论营改增对房地产企业财务管理的影响[J].行政事业资产与财务，2016（09）：18-19.
【3】朱旭丹.浅析“营改增”对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].全国商情，2016（10）：68-69.
【4】王威威.“营改增”对房地产企业的影响及对策分析[J].中国商论，2016（36）：135-136.
【5】郑琳莉.探讨营改增对房地产企业税收的影响及解决对策[J].财会学习，2017（09）：142-143.
【摘 要】营改增政策的实施，不仅对房地产企业传统的会计核算工作和纳税带来了深远影响，同时也极大地影响着我国税收行业的发展。为了更加深入地研究营改增对房地产企业会计核算与纳税的影响，论文分别从积极影响与消极影响这两个层面进行了阐述，并在此基础上，对房地产企业的应对策略进行了分析，以进一步提高营改增政策下，我国房地产行业的会计核算与纳税管理水平。
【Abstract】The implementation of the policy of " change business tax into VAT"， not only has a far-reaching impact on the traditional accounting work and tax payment of real estate enterprises， but also greatly influences the development of China's tax industry. In order to further study on the effects of replacing business tax with value-added tax on real estate business accounting and taxation， this paper respectively from two aspects of the positive and negative influences analyzes this problem， and on this basis， analyzes the countermeasures for the real estate enterprises， in order to further improve the accounting and tax management level of real estate industry in China under the policy of replacing business tax with value-added tax.
【关键词】营改增；房地产企业；会计核算；纳税
【Keywords】replacing business tax with value-added tax； real estate enterprises； accounting； tax
【中图分类号】F275.2 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2017）10-0091-02
1 引言
房地产企业的会计核算与纳税，不仅关系着企业的经济收益，同时也影响着企业的战略发展，甚至间接影响我国税收行业的发展工作。营改增政策的出台与实施，为企业会计核算工作与纳税带来了重要影响，尤其是房地产企业。从整体上看，实施营改增政策可以推动我国经济的发展进程，但其也存在着弊端，即营改增政策的实施，给一部分行业领域带来了一定的税收负担。鉴于此，房地产企业必须明确在实施营改增过程中，自身会计核算与纳税所必须承担的积极影响与负面影响，进而更好地适应营改增政策下市场需求的变化与时代发展的趋势。
2 营改增对房地产企业会计核算与纳税的积极影响
实施营改增政策，对房地产企业会计核算工作与纳税带来的积极影响，主要分为以下三方面：
2.1 有利于提高企业纳税意识
在实施营改增政策后，房地产企业的业务部门与财务部门，会加大对相关票据的审核力度，测量工作也更加深入、细致，进一步规范企业的纳税制度。与此同时，也使房地产企业更加重视对业务工作人员与财务工作人员税务意识以及素质的培养，使其实时关注国家颁布的税收优惠政策，有利于企业纳税工作的开展[1]。总之，实施营改增，有利于增强房地产企业的纳税意识，对企业纳税管理工作具有重要的积极影響，同时还可以使企业内外部达成一致的降低税负这一纳税管理目标。
2.2 有利于企业实行业务整合
在营改增政策实施之前，房地产企业的营业税，均是由财务部门根据相应单据负责报销的，而采购部门在提供单据时，并不会对单据的来源与类别进行区分，这便极大的增加了财务部门的工作量，导致工作效率低下。在实施营改增政策之后，企业财务部门不再仅根据单据进行报销，而采用了用增值税专用发票与普通发票进行抵扣的报销方式，此时企业财务部门只需审核增值税发票，同时企业业务部门必须要为其提供合格的增值税发票[2]。简单来说，营改增的实施，将传统的税票重心只在财务部门，转变成了现在的两个部门之间的协调工作。所以，营改增政策的实施，极大地促进了房地产企业财务部门与业务部门的票据整合。
2.3 能够避免发生重复征税现象
营业税是以企业的实际销售额为标准进行征收的，对房地产企业而言，企业成本主要分为土地成本、建安成本以及材料成本等，其中，建安成本与材料成本自身便承担着纳税责任，但在日后征收企业营业税时，二者还要承担营业税负，导致二次缴税现象，而增值税则是按照企业经营管理的各个环节的增值额实行征税的。所以，在实施营改增政策后，企业只在增值环节承担税负，材料成本以及建安成本均是以增值税发票的形式实行抵扣，极大地降低了企业的税收负担。
3 营改增对房地产企业会计核算与纳税的消极影响
3.1 可能会增加企业的税收负担
首先，房地产企业在计算所得税时，价内税即为原营业税，其可以在计算企业所得税时，当成营业税的税金予以扣除。但在营改增政策实施之后，增值税是价外税。所以，在计算企业所得税时无法将增值税扣除；其次，在实施营改增政策之后，房地产企业的增值税率为11%，极大地缩小了房地产企业合作公司的选择余地。同时，也使房地产企业面临着一定的转移税负进而价格增高的问题。最后，在房地产企业的开发成本中，有很大一部分是不可以用增值税专用发票实行抵扣的，例如劳务费等。因此，由于未能进行有效的进项抵扣，再加上税率的提高，导致房地产企业的实际税务增加。
3.2 对企业的财务报表产生负面影响
一方面，在营改增政策实行之前，不动产支付购买所需的价款是全部计入到固定资产当中的，但在营改增政策实施之后，购置不动产的价款则必须价税分离，增值税的进项税额便可以实行抵扣，进而使得企业固定资产的价值受到负面影响。另一方面，增值税的又一大明显特点，即利润表中的价税[3]。实行营改增政策后，增值税需要从企业的营业收入中剥离，极大地降低了企业的经营收入。除此之外，由于房地产企业的成本包括人工成本以及原材料成本等，故在实际的经营管理过程中，获取有效增值税发票的难度较大，进而容易增加企业的税负成本。
4 解决营改增对房地产企业会计核算与纳税影响的对策分析
4.1 强化税务人才的培养
税务人才是房地产企业会计核算与纳税工作的主体，故为了更好地应对营改增政策对房地产企业会计核算与纳税的影响，必须全面提高人才素质，进而对企业的账务管理进行优化。一方面，企业需要重视财务部门与业务部门二者的协调工作，推动二者进行有效协同，共同承担税务重心[4]。并且，加大对企业员工的培訓力度，增大票据管理的规范程度；另一方面，企业需要将二级会计科目详细记录并应用在一级会计科目当中，并将企业经营管理的申报抵扣环节以及增值税产生的内容进行通报。
4.2 提高票据管理水平并强化税务筹划
由于在征收增值税时，是以企业增值额为基础计算应缴纳税收的，所以，可以有效避免重复征收现象的发生。而在实行增值额计税的过程中，进项税发票以及销项税发票的抵扣是关键所在。鉴于此种情况，房地产企业在实施增值税时，必须全面增强对票据的管理水平。具体来说，营改增政策下房地产企业经营管理时，在价格相同的情况下，应尽可能降低和非一般纳税人之间的合作频率，选择与外包企业合作。与此同时，在获取增值税发票时，企业必须科学地掌控时间，与合作企业之间签订协议，坚决避免发生申报延期的情况，以此来降低企业流动资金的风险隐患。
除此之外，房地产企业还需要准确掌握营改增政策的实施及其对企业内部会计核算与纳税带来的实际影响，进而使企业的纳税筹划工作更加科学，尤其是企业成本的税务筹划[5]。由于房地产项目的建设周期一般较长，需要大量的资金投入，故企业在实际经营过程中，需要与各个有关方面进行有效沟通，同时明确当下最新的税务优惠政策。
5 结论
营改增政策实施以来，不仅改变了传统的房地产企业会计核算与纳税管理模式，同时也影响着我国整个税收行业的发展。但是，现阶段营改增对我国房地产企业会计核算与纳税仍然存在一些影响，为此房地产企业必须通过强化税务人才的培养以及提高票据管理水平并强化税务筹划，应对营改增政策实施带来的影响。营改增对房地产企业会计核算与纳税的影响包括积极影响：有利于提高企业纳税意识、有利于企业实行业务整合、能够避免发生重复征税现象，以及消极影响：可能会增加企业的税收负担以及对企业的财务报表产生负面影响。因此，在营改增政策的影响下，房地产企业必须通过以上措施，不断提高自身会计核算与纳税管理水平，进而降低企业税负，提高企业经济收益。
【参考文献】
【1】戚兴国.营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策分析[J].财经界（学术版），2016（06）：325.
【2】陆勇.试论营改增对房地产企业财务管理的影响[J].行政事业资产与财务，2016（09）：18-19.
【3】朱旭丹.浅析“营改增”对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].全国商情，2016（10）：68-69.
【4】王威威.“营改增”对房地产企业的影响及对策分析[J].中国商论，2016（36）：135-136.
【5】郑琳莉.探讨营改增对房地产企业税收的影响及解决对策[J].财会学习，2017（09）：142-143.
