2012年,中国房地产市场将如何发展

    任沁沁 倪元锦 魏宗凯 刘刚

    经济学家和业内人士认为，过去一年多来中国政府调控房价效果明显，在经济、行政等多种手段作用下，房地产泡沫被有效抑制。新的一年，尽管政府已将政策重点从抑制通胀转向支持经济增长，但调控房价方向和态度依然坚定，多重压力之下中国房地产业或将进入加速调整的阶段。

    国家统计局的数据显示，70个大中城市中有52个城市新建商品住宅价格下降，平均房价连续三个月环比下降、同比增速放缓。调控政策影响下，2011年全国商品房销售价格涨幅持续收窄，平均销售价格为5381元/平方米，比2010年增长6.9%，增幅回落0.6个百分点。

    “房地产调控政策取得了预想中的效果。”世界银行副行长、首席经济学家林毅夫说。

    自2010年4月出台调控楼市的“国十条”以来，房地产市场利空政策不断加强，其在国民经济中的作用不断弱化。这被认为是楼市调控和经济结构调整的题中应有之义。

    中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌判断，在调控政策不变的情况下，房价及交易量的下行趋势可能还会延续，2012年上半年较为明显。

    从保利、万科、绿城、恒大、金地等大型房企近日发布的2011年业绩报告来看，房企20强有10家没有完成销售目标，占比50%。

    销售情况普遍不理想的情况下，房地产企业资金压力进一步被放大，投资意愿明显下降。2011年全国房地产开发企业投资增幅比2010年回落5.3个百分点，增幅持续下滑。

    “可以判断，楼市的黄金时代即将结束，开发商很难再有过去10年的业绩了。”一家房地产销售公司的营销总监刘春称。

    房地产企业如何“过冬”？上海易居房地产研究院副院长杨红旭判断，多数房企会“开源节流”，一方面通过降价、出售股权、变卖项目等方式创造收入，另一方面通过少拿地、减少施工量等来减少支出。

    “房地产的调控政策已经进入一个不可逆转的通道，中国地产行业应丢掉幻想，积极转型。”北京中坤投资集团董事长黄怒波表示，转型越早越快越好，同时，把房价拉回到一个社会都能接受的价格上，让政府、社会、企业共同获益。

    中国房地产信息集团分析师薛建雄认为，在楼市调控政策未放松的前提下，未来房企面临的降价压力将更大，将会有更多的房企加入到“以价换量”的竞争中。在存货减值和资金流转的压力下，“去库存”将是2012年房地产业的关键词之一。

    2011年中国GDP增速保持了9.2%的较高水平，预计2012年GDP增速将继续放缓，进入改革和调整的关键期。

    GDP增速放缓并不意味着未来货币政策和房地产调控政策会出现过多放宽。专家们认为，经济转型意味着去地产化的加速，房地产业的支柱地位未来或有所动摇。

    “对中国而言，放松房地产调控政策为时过早。”林毅夫说。

    但房地产业调整的压力确实不小。国务院发展研究中心研究员廖英敏指出，国家整体经济指数将面临回调，各地也将面临经济回调和财政坚守的压力，应该防止地方政府为了减轻压力，而在某些方面放松对房地产业的调控，导致房价反弹。

    需要注意的是，一味下调并非房地产业的“健康之路”。金融观察评论员任伟礼指出，房地产如果“硬着陆”，中国经济将很难“软着陆”。他认为，目前房价下降已成趋势，政府调控策略应该转到在保证房价不会反弹的前提下，尽快恢复市场成交量，如果成交量在未来一两年内继续低迷，甚至进一步冷却，将导致宏观经济进一步下调。

    “希望政府在调控政策中更多地利用市场手段，同时注意照顾市场正常需求，以防房地产市场过度下滑，拖累中国经济的整体复苏。”黄怒波说。

    廖英敏指出，如果房地产需求管理伤及了刚性需求和改善型需求，造成基本需求不足，尤其是对改善型需求过于严厉的话，会导致房价跌幅过大。“因此，刚性需求和改善型需求将是2012年房地产市场的基本力量。”

    另一个重要的任务是房地产业的规范和制度建设。廖英敏指出，未来应推广征收房产税，这是用经济手段控制投资性需求，调控房产市场的长效机制。

    “这是一个逐步完善的漫長过程，有必要尽快完成前期的基础性工作，比如建立住房档案基础性信息、评估机构等。”廖英敏说。