供求理论下的莆田市房地产市场分析
林启元
摘要：随着我国社会的不断发展，城镇一体化不断推进，一些二三线城市正快速发展，这对于房地产来说是一个新的发展机会，可以逐渐把视线转移到二三线城市。本文主要阐述供求理论，分析房地产市场的需求、房地产供给市场模型以及房地产供求非均衡模型，并结合莆田市房地产的发展情况，对其进行进一步分析，给莆田市房地产市场的发展提供科学的建议。
关键词：供求理论；莆田；房地产
1莆田市房地产市场利用供求理论分析的重要性
随着我国社会的不断发展，房地产市场起起伏伏历经了很多阶段，在1998年我国就发布了相关的通知比如《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，房地产市场自此开始走向了繁荣发展，近年来房地产不断的发展给人们提供了更多的经济适用房。而且随着社会的变迁很多老居民楼、旧城区都得到了整改，人们的居住环境得到了改善，整个城市的面貌焕然一新，并促进了地方经济的发展。莆田市作为一个东南沿海城市有很好的发展市场，尤其现在很多房地产商都逐渐向二三线城市转移，莆田市正好符合这一范围。莆田从经济发展和地理位置来看作为古代海上丝绸之路的一个起点，有很好的发展空间与前景，由此可以看出，莆田的房地产市场有很大的发展空间，值得房地产商来进行开发。但是随着近几年国家对购房出台了一些限制，很多人都看好了房地产市场对其的投资也逐渐增多，这都导致了莆田市房地产的价格一直在上涨。莆田市房价销售一直在上涨，其中就商品房年均增长率就为13.5%，住房销售价格年均增长为12.5%，相对于我国房地产市场的总体水平来看，明显高于全国平均水平。随着这一现象的出现，莆田市房地产就出现了供求不均衡、结构性供给矛盾突出等问题。由此可见，莆田市房地产市场要想发展就需要结合供求理论，这样才能够科学、客观分析出莆田市房地产的情况，给莆田市房地产市场的发展提出合理化建议。
2对莆田市房地产市场模型的分析
2.1需求市场模型分析
根据莆田市当前房地产的情况结合这一模型进行分析，主要是看莆田市一年中住房价格是否存在波动，然后看购房者购买住房的数量。首先，要看当前莆田市住房价格是多少，是否会影响到购房者的需求，当商品房的价格上升时，购房者就会呈现观望的状态，导致整个市场出现购买力低的现状。其次，莆田市人民生活水平不断提高、人口不断增长都会影响到人们购房。住房作为人们生活的一种必需品，也就会受到人们的收入水平影响，当然随着时代的变迁人们的消费观也会不断的改变，这就需要房地产商对这些住房的户型进行改善。当然，购房者也会看商品房的价格再决定是否要买房，当购房者从各种房地产渠道获得相应的数据，然后利用这些数据来预测以后房价的趋势，购房者会根据当前的情况来选择是否购买，这样才能够保证扩大市场。在这一模型中，主要会受到住房的价格、城市人口数量以及居民的收入等影响，从而能够获得相应的模型。
2.2供给市场模型分析
在供给市场模型下，房地产的供给是指在某一年中住房的价格，开发商在市场中提供给人们住房的主流是多少。根据供求理论，房地产市场的波动主要受到当前住房价格的影响，其中房价和供给是成正相关，当住房的价格下降时，也就意味着供给降低。房地产商在进行售房时要考虑到预期的情况，当房地产商发现商品房价格上涨时，就会在开发方面降低速度，这样也就会减少对商品房的供给。商品房作为一种生活必需品，会受到政府调控的影响，国家的国土资源是有限的，当土地资源不足时就会减少相应的开发量，也就是说商品房的数量会少，房地产商给市场提供的住房也就少。由于房地产在开发的过程中需要大量的时间，供给方面就会有一定滞后性。由上述可看出，供给市场会受到住房的价格、土地资源的价格、房地产商获得的土地量和当前房价的增长速度影响。
2.3供求非均衡模型分析
房地产市场可以根据非均衡理论来进行分析，这一理论的主要本质就是利用降低非均衡的状态，然后来提高本身的效益，进而优化资源配置。结合《非均衡的房地产市场》的相关条例，利用非均衡的数量来分配非均衡的程度，也就是说在供求关系上要有相应均衡的比值，进而得出最准确、有效的非均衡模型。
2.4结合莆田市房地产市场供求分析模型
莆田市房地产市场的数据来源于《莆田统计年鉴》，利用SPSS对上述模型进行对比可知根据莆田市房地产市场供求分析模型，莆田市房地产市场的有效需求小于有效供给，可以看出非均衡度波动较大，导致整个市场处于不平衡的状态。随着国家对其的调控，把非均衡度保持在0.3以下。但是随着时间的推移，国家调控政策逐渐趋于平缓，市场非均衡度又开始出现上涨，速度明显增快，需要政府进一步采取措施才行。通过分析需求市场模型，可知房价收入与需求呈现相反变化，也就是说当商品房的价格上涨时人们的购买力就会下降，从当前房地产市场搜集上来的资料来看，得出莆田市房产价格是与供需相关的，这就说明了不仅是购房者自己来住，还有一部分是为了投资来进行购买。随着莆田市城镇居民的增长，也影响到了房地产需求量，由此可见，城镇常住人口影响房地产的需求量。当人均可支配收入提高，人們对于需求的弹性值就越小，从而可知房地产需求对价格的变动变化不大，也就说明人们的收入越来越高。对供给市场模型的分析，房地产的价格与供给曲线的方向是一致的，由此可见，莆田房地产市场的供给具有一定的弹性，这一弹性的来源主要是受到当地土地资源的影响。莆田市房地产在发展的过程中，要结合当时的发展情况选择适合自己的道路。
3莆田市房地产市场发展建议
3.1抑制房地产投机需求
要想保证莆田市房地产市场的发展，就需要不断完善房地产市场制度，这样才能够有效调控房地产市场的变化。由于当前有很多人炒房，这就需要相关部门出台政策对于房地产市场进行规范，当房价过高时可以通过贷款首付比例降低的方式或者是利用利率政策、利用限房政策等保证人们购房，使资金可以正常的流向房地产。随着房地产市场的一路走高，为了保证房地产可以健康的发展，就需要利用好住房消费政策，用长远的眼光看待城镇一体化问题，给居民提供合适的住房，让中低收入居民也可以购买商品房。为了防止人们炒房，需要制定相关的政策才能够保证房地产的发展。最后，还可以加强对开发商的管理，由于没有相关的定价一般房地产商都会抬高住房的价格，这样都是不利于房地产发展的，需要有关部门进一步出台相关法规保证房地产市场的良性发展。
3.2提高去库存速度
为了保证房地产行业的健康发展，我国对于规范房地产市场出台了相关的政策。比如在2015国土部、住建部联合发布通知，提出“进一步加大住房保障货币化工作力度，把符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源”。根据这一政策可以帮助房地产市场恢复以往的繁荣，把一些存量商品房转为保障性住房，让人们可以更好地购买住房。当前，我国在处理存量商品房方面，主要有以下几种方式：一是由政府来进行调节，买一些商品房。然后根据当地的一些特点，对其进行有针对性的政策保障，给人们提供有保障的住房。二是可以通过货币补贴的方式，给人们提供一些资金上的帮助，让一些没有多余钱购买房子的住户可以买上房，进而能够提高住房保障对象购置市场存量房的购买力。还可以多鼓励那些具有保障性住房的对象去购买商品房，这样能够保证莆田市房地产的发展。三是加强对棚改居民和拆迁户的妥善安置，政府可以在其中起到一个牵线搭桥的作用，让其与房地产商进行联系，对于以上购买对象可以给其进行打折优惠，提供资金的同时还可以降低商品房价格，这样能够让拆迁户可以买得起房地产商新建的商品房。
3.3调节土地供应规模
为了保证莆田市房地产市场的可持续发展，就需要合理的控制土地供应的问题。土地供应规模主要从以下三个方面进行：一是要保证每个区商品房的供需稳定，这样才能够保证供需市场的稳定。二是要保证各类房产的供求稳定，比如说住宅、商业、办公以及厂房等不同物业类型，除了类型的不同以外，还需要对住房的面积进行均衡，比如说可以提供一些经济适用房也够一家三口居住的小户型、还可以是一种中等户型或者是大户型的。三是要保证商业地产、养老地产、旅游地产等产业的平衡。从这三方面入手，可以保证莆田市房地产市场在一定时期内的商品房稳定，让人们可以购买到称心如意的户型，房地产商还可以根据市场的需要来制定建设什么样的物业类型，房地產商可以实地进行考察，按照提交的数据来分配户型，这样能够保证房源可以卖出去，保证商品房可以上市，合理安排土地规模。
4结语
综上所述，随着全球经济的联系越来越紧密，我国的经济也从高速增长向中高速增长的转变过程中，这对于莆田市房地产市场来说既是一种机遇也是一种挑战，房地产市场常会出现这样或者那样的问题，需要国家对其进行管理，这样才能够保证房地产市场正常、有序、健康的发展。
