住宅专项维修资金的使用及管理浅谈
闫亚伟
摘要：住宅专项维修资金是由住宅的业主交存的、属于业主所有的专用基金。住宅专项维修资金的设立目的是为了保障住宅在使用过程中的维修花费，但在实际的运作过程中却出现了很多问题。为了让住宅专项基金的使用与管理能够真正起到作用，切实起到减轻住宅维修的资金压力，需要做到转变管理理念、跨部门协作决策、完善考评监督机制等，只有完善的住宅专项维修资金管理制度，才能物尽其用，让资金用在住宅重建、修理、改造工作中去。
关键词：住宅专项维修资金;管理;滥用
住宅的使用年限越长，住宅的公共设施和公有部分的老化现象就越发严重。从二十世纪八九十年代起，最早的一批住宅从建设之初历经了四五十年的时间，这样的住宅逐渐面临小修、大修甚至改造重建的问题。随着时间的推移，一批批的住宅都将逐步加入待修的队列中去。商品房的维修耗资巨大，然而如果不对住宅进行维修，业主就会面临生活不便、居住条件下降、房产难以保值的问题。住宅专项维修资金就是为解决这个问题而设定。但是在实际生活中，住宅专项维修资金的使用却乱象频生。为了解决这个问题，先要对住宅专项维修资金进行了解和分析，对乱象产生的原因进行探讨，才能最终提出针对性的解决意见。
一、住宅专项维修资金的制度介绍与发展现状
（一）住宅专项维修资金制度
我国住宅专项维修资金制度的起源可以追溯到上个世纪九十年代《住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法》的发布，它是我国现代住宅专项维修资金制度的雏形。2008年颁布的《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称为“管理办法”）则是我国住宅专项维修资金制度正式建立的标志。除此之外，地方政府根据中央颁布的管理办法，根据各地情况的不同，做出了更细节化本土化的配套措施。这些地方政策与中央颁布的管理办法一起构成了我国住宅专项维修资金制度。
（二）住宅专项维修资金制度的发展现状
由管理办法可知，我国的住宅专项维修资金可以由政府代管也可以由业主自管。但在实践中由于我国业主组织管理水平的落后，大部分的住宅专项维修资金是由政府代管的。当前我国房地产市场管理部门主要负责我国住宅专项维修资金的管理，但该部门的主要工作是房地产宏观调控，住宅专项维修资金不是主要职责。因此，在管理层面，住宅专项维修资金实际上缺乏专门的管理机构。在实践层面，住宅专项维修资金经常面临缺乏财务会计统计的问题和具体管理部门划分不清楚的问题。更谈不上住宅专项维修资金的保值和监督了。
从数据上看，全国660个城市中，住宅专项维修资金的筹集额超过一千六百亿元，并且还在不断的增加中。但是资金的结构存在不平衡的问题：新设小区的住宅专项维修资金筹措容易、金额较高，但部分老旧小区的住宅专项维修资金面临用尽的困境，并且续筹艰难。
二、住宅专项维修资金管理面临的困境
（一）住宅专项维修资金管理理念选择困境
住宅专项维修资金的管理理念一直存在争论。现有的管理理念分为两种，一种是按照谁所有谁管理的理念，认为业主才是住宅专项维修资金的管理人。只有自己才是自身利益的最佳判断者，从这个理论出发，只有业主或业主组成的委员会才能真正利用好这笔资金。另一种理念是大政府思路，也就是说应该把这笔资金的管理权上交给地方政府，因为目前以业主的自治水平，是不足以实现业主自治管理的，因此应当由地方政府部门进行代管。除此之外，地方政府还拥有一定的行政权力，能够在资金提取问题上发挥作用，进行追责。但大政府的问题在于管理住宅专项维修资金畢竟不是政府的传统职能，地方政府的管理水平也存在不足，所以住宅专项维修资金的管理理念一直存在争议，实践中，大部分住宅专项维修资金遵循的是大政府管理原则。
（二）住宅专项维修资金管理集体决策困境
我国住宅专项维修资金还面临着集体决策的困境。在使用住宅专项维修资金时，按照相关法律，需要“双三分之二”的业主表决通过才可以进行提取。实践中“双三分之二”的标准很难达到，一方面，不是所有的业主都关心住宅专项维修资金的使用问题，不少业主由于各项原因根本不行使表决权，这就使一部分投票权被弃置。另一方面，业主们的利益和诉求并不完全一致，比如在电梯的安装问题上，低楼层业主和高楼层业主的利益就产生了冲突，在没有特别的好处为前提的情况下，低楼层业主不太可能同意电梯的修建。这样一来“双三分之二”的要求就永远不可能达成，住宅专项维修资金的提取就此被搁置。
（三）住宅专项维修资金管理滥用资金困境
我国住宅专项维修资金还存在着滥用的情况，这种情况分为合法的滥用和违法的滥用两种。前一种情况往往发生在部分业主急于修缮住宅、解决基础设施出现的问题，不考虑长期修缮计划，花费高昂代价去修缮问题，这种情况下住宅专项维修资金虽然被浪费，但还在法律允许的范围内;另一种情况是部分业主套用、冒领维修资金，以多开发票的方式，或者干脆整个业主委员会以擅自提取的方式滥用住宅专项维修资金。在实践中就经常发生业主委员会成员雇佣自己的亲朋好友进行住宅基础设施的修缮，或将修缮工程发包给有利益牵连的公司进而套取住宅专项维修资金的事情，这就是典型的对住宅专项维修资金的滥用行为。
（四）住宅专项维修资金使用业主信任困境
业主自治管理住宅专项维修资金的前提是业主充分信任业主委员会。但在实践中，大多数住宅小区的业主并不信任自己小区的业主委员会，比起自己小区的业主委员会，业主们对地方政府的信赖反而更多。不仅如此，超过半数以上的物业从业人员也更加信任地方政府作为住宅专项维修资金的管理者。业主和物业从业人员不信任业主委员会的理由有不相信业主委员会人员的专业度、缺乏监督机制等，总体来说，住宅专项维修资金要想从大政府转变为业主自治还需要解决业主们的信任危机。
三、完善住宅专项维修资金的使用与管理制度的建议
（一）转变住宅专项维修资金管理理念
大政府管理的住宅专项维修资金管理理念的问题在现阶段已经凸显，政府工作人员显然不可能对每一个住宅的维修情况进行跟踪管理，建立财务档案，而房管部门的主要职责也不包括住宅专项维修资金的管理。如果要政府设立专门机构和专门的政府人员进行住宅专项维修资金的管理，在成本上不太经济。最好的方式依旧是业主自治，这也符合政府“还权于民”的发展政策。为了从大政府管理过渡到业主自治，就需要推进业主委员会的创立，落实业主委员的独立法人资格，对业主委员会的人员进行培训，最终转变住宅专项维修资金的管理理念。
（二）建立跨部门工作制度，提高集体决策效率
为了解决集体决策困境，一方面，要创新表决的方式，让表决更加方便化、数字化，降低表决需要的时间成本。這样一些不方便当面表决的业主和怕麻烦的业主就能够有更多的机会加入到表决程序中去，减少弃权投票的产生。另一方面，也要创立更加灵活的表决制度，降低“双三分之二”的表决难度，可以加入类似委托表决、异议表决、默认表决的方式，尽量促成表决事项，防止大量表决事项被搁置。
（三）细化维修资金使用制度，避免滥用资金
对待合法滥用的情况，可以采取提高资金使用透明度的方式加以杜绝。住宅专项维修资金的管理在未来必然会纳入到智慧城市发展计划之中，在智慧城市的建设之中，可以运用信息技术的手段搭建住宅专项维修资金的专有平台，将住宅专项资金的流动数字化、智能化、透明化，并且可以开通查询通道，让业主们交得明白，用得放心，还能进行实时监督。业主们通过智慧物业可以更好地参与到小区的完善和建设中去。对待违法的滥用资金，小区业主要善于运用法律的武器，收集证据，积极去法院进行起诉，快速追回资金。
（四）建立公告考评机制，完善监督制度
不管是大政府的管理理念还是业主自治的管理理念，建立住宅专项维修资金的公告考评机制都有利于提高住宅专项资金的使用成效。公告考评机制应该以半年或一年为时间节点，对公告时间段内的住宅专项维修资金的使用进行考评，可以细分为使用程序是否合规、资金拨付是否及时、是否严格执行修缮工程、修缮质量如何、业主满意度等几个维度，让全体业主进行打分，以最后得分来衡量政府或业主委员会的管理成效，据分数决定管理人的管理水平，督促他们真正站在业主角度进行住宅专项维修资金的管理和使用。
四、结语
本文从介绍住宅专项维修资金制度的历史和现状出发，分析了现阶段住宅专项维修资金制度产生的问题和困境，比如住宅专项维修资金管理理念选择困境、住宅专项维修资金管理集体决策困境、住宅专项维修资金管理滥用资金困境。针对这些困境，本文提出了转变住宅专项维修资金管理理念、细化维修资金使用制度和建立公告考评机制的建议，这些建议已经在不同的地方得到了应用，是我国住宅专项维修资金的未来发展方向。
参考文献：
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（作者单位：莱西市住房资金服务中心）
