房地产企业债权融资涉税问题研究
彭维锋
摘 要：结合现状可知，多数房地产企业在现实经营中，以获得足够开发资金为核心任务。现实工作中，融资方式的选择，会影响后续的纳税筹划，再加上地产行业税收复杂，多数企业对税务重视不足，从而产生了轻视行为，具体表现在为了立刻获取充足资金，忽略了税收问题，变相追加了税收成本，或者是抬高了税收风险。
关键词：涉税问题;房地产;债权融资
通过现状分析可知，企业资金来源渠道有限，相对狭窄，并且最近几年，政策调整频繁，造成房地产企业涉税问题复杂。加之金融机构贷款限制力度加强，企业为了达到融资目的，“八仙过海各显神通”。从整体来看，现阶段债权类融资占据主导。
一、金融机构贷款
站在融资的实践角度分析，目前市面上拥有金融许可证的，都属于金融机构范畴，其中银行类金融机构占据主导，如商业性银行等，还有一类是与之相对的非银行类机构，这部分机构包括信托公司、基金公司等。参照税法具体内容可知，房地产开发企业因为性质特殊，其从金融机构贷款衍生出的利息支出，在一定条件下，可以选择在税前扣除，一旦超出了相应条件范围，便不予抵扣。目前金融机构贷款，涉税问题具体反映在以下几个层面。
（一）土地增值税的涉税
结合相关税法可知，土地增值税属于特殊税种，是指转让国有土地合法衍生出的行为权限，像使用权、支配权等，除了地上的建筑物，支配的对象还包括其附着物，这些都将会被纳入计税依据，在此基础上借助各项条款完成实际的税赋缴纳。在实际工作中，这种税赋不包括以下行为，例如：继承、赠予方式等。这种赋税形式反映在房地产开发企业中有了新的意义延伸，主要是指增值部分，这部分会集中发生在房屋销售阶段，当支出行为产生后，通常情况下，会形成增值部分，但要扣除开发成本。结合当前经验可知，利息支出较为特殊，作为允许税前扣除的支出，在真实进行纳税处理时，需要满足以下条件：（1）款项属于本次核算项目，并且用于开发建设活动，在扣除税赋前，要出具利息支出凭证，这是该项工作的前提。（2）借款利率符合标准。按照规定，不得高于同类同期利率，这里的利率包含了基准利率以及实际的浮动利率，只有保证低于这两类利率，才能满足抵扣的要求。（3）利息必须计算分摊，这是基本保障，现实工作中，如果不能计算分摊，将会影响最终的抵扣，则在增值税纳税时，无法提供利息凭证，并进行据实抵扣，通常情况下，只能按10%的科学标准计算扣除。
（二）企业所得税的涉税
除了土地增值税涉税严重之外，企业所得税也是重要涉税内容，通常情况下，需要向金融机构提交相关利息支出申请，以此作为前提，按照现有税法规定，执行所得税税前抵扣。通常情况下，所得税的抵扣，存在以下两种情况。首先，非金融企业在经营环节产生的利息支出，需要控制好贷款额度。值得注意的是，在此期间，需要提供利率情况说明，以此作为前提，才能满足支出合理性的要求。其次，在利率情况说明中，需要保证内容详尽，阐明相关情况，签订该借款合同时，需要联系实际的同类贷款利率情况，将其作为参考，确保决策的科学性。（3）同期同类贷款利率属于重要指标，在实际工作中，可以作为依据和参考，具体是指在贷款期限等条件相同的情况下，相关金融企业需要在合理、规定时间完成贷款利率提供。在此项工作期间，平均贷款利率和实际贷款利率是对等的。针对银行机构贷款，如果无法按期归还，将会产生逾期，在这样的情况下，会有罚息支出，并且在现实使用中，衍生出其他费用，例如：理财顾问费、管理费等。除此之外，还有其他合理费用支出，但想要顺利实现扣除，通常情况下需要提供有效凭证，证明金融機构的合法性。
（三）金融机构的融资票据
除了上述问题外，金融机构贷款还将涉及到融资票据等问题，现实工作中，无论是增值税，还是普遍涉及到的所得税抵扣，都是较为棘手的问题，都要依托利息票据，并在此基础上，发挥所得税抵扣功能。基于这样的前提，在工作中，需要合理关注对票据的管理（金融机构贷款时票据），确保提供关键性票据，保证利息票据完整。除此之外，工作想要顺利进行，还要得到协商认可（税务机关认可），现实工作中，更应该注意该票据真实性以及完整度。例如：信托利息收据，在现实工作中属于重要凭证，但在很多工作中，无法得到税务局认可，由此可以看出，所得税的抵扣，需要取得正式发票，只有出示正规票据，才能完成税务抵扣。
二、非金融机构贷款
除了金融机构贷款外，实际工作中，还会涉及其他类贷款问题，简单地说，非金融机构贷款，就是从金融机构以外的正规渠道完成的借款。结合目 前情况来看，非金融机构贷款类型众多，以股东借款为主，同时还包括民间借款等多种形式。
（一）土地增值税的涉税
针对非金融机构贷款来说，关于土地增值税涉税问题，需要严格按照相关《通知》，完成科学计算扣除。基于这样的前提，在现实工作中，凡是从非金融机构完成的最终借款所衍生的支付利息，无法进行增值税税前扣除。根据这项内容可知，凡是从非金融机构完成的借款，想要顺利完成抵扣，应尽量采用银行委托这种特殊形式，否则将会遭遇困境，面临严重审计不符问题，会计与税务成本列支会有较大差异。
（二）企业所得税的涉税
非金融机构贷款也会涉及到所得税的涉税问题，结合现实情况能够发现，所得税法规中，现阶段，针对非金融机构借款相对宽松，这种宽松体现在所衍生出的利息支出方面，在抵扣环节标准较低，要求没有非常严格，这给非金融机构借款提供了发展契机。结合现状可知，目前非金融机构借款主要存在以下几种情况：第一，股东（关联企业）所导致的利息支出，结合财政部规定内容可知，房地产企业借款时，凡是从关联方企业借出的，需要对借款额度进行控制，借款金额按照规定要低于权益性投资金额2倍，只有满足这样的前提，才能确保所得税税前抵扣顺畅。第二，借款利率问题，作为关联方企业，税前抵扣需要在同期中完成，并且还要保证在规定利率之内，超出部分较为特殊，按照标准是不能抵扣的。现实工作中，要依据规定，控制好借款金额，在此基础上，调整好利率、债权比，这是重要保障，同时遵守独立交易原则（基础性工作，不容忽视）。第三，民间借款利息支出。现实工作中，针对利息支出部分，想要实现所得税税前扣除，需要满足一定条件，对合同约定利率严格把控，确保其不高于金融企业，只有满足这样的要求，才能顺利完成所得税税前扣除。
结合国家税务总局规定内容，针对利息支出列支问题，现做出如下要求：（1）在实际工作中，与个人之间的借贷要受到全方位保护，必须是真实、合法的，要严厉杜绝违规行为，特别是重点排查非法集资行为，降低风险可能性。（2）借款合同等文件必不可少，需要严格按照签署流程进行，确保合同条款合规。（3）现实工作中，利率不得超过指定的水平，要低于金融机构贷款利率，并且要确保同期同类贷款利率始终处于稳定状态。
（三）金融机构的融资票据
结合非金融机构呈现出的贷款特点可知，在工作中想要规避风险，就要注意利息票据使用，从源头解决不规范问题，现实表明，票据是重要参照，许多工作经常因利息凭证不够完整，最终导致无法扣除。结合现状来看，融资票据管理混乱，特别是利息支出，现实中的合规票据几乎没有，很容易诱发代扣代缴风险。
三、结论
综上所述，现实中的债权融资涉税问题相对复杂，涉及多个层面，需要精准分析，严格把控，才能规避税务风险，消除潜在隐患。在实际工作中，开展融资活动时，要合理规避税务问题，从多角度思考债权融资涉税现状，对融资方案不断优化，消除风险隐患，对所涉及的税务问题细致分析，在此基础上，提出整改意见。若是轻视税务问题，势必会将企业推向困境，增加整体支出，同时弱化企业内控能力，不利于企业稳健以及长期发展。
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