浅析房地产融资渠道现状分析与发展趋势

    张译匀

    [摘要]房地产行业作为资金密集型产业，需要大量的资金用于维护行业的发展。但是我国对于房地产银行信贷采取了紧缩的措施，这样就导致了房地产企业融资难度增加。采用传统房地产融资方式较为困难，会严重的影响到行业的稳定发展。积极开拓新的房地产融资渠道保证自身的稳定发展是未来房地产行业应该关注的重点。本文对房地产融资渠道现状进行分析，明确未来的发展趋势。

    [关键词]房地产企业；融资渠道

    房地产行业由于自身的发展特点对于金融资金的依赖程度较高，并且主要的金融资金来源于银行信贷，这样就造成了融资渠道的单一性。对于银行的过度依赖直接导致整体房地产行业市场存在较大的风险。为了能够进一步的发展房地产行业，保证自身的稳定发展需要不断的拓宽房地产融资渠道，降低金融风险的发生几率。

    一、房地产融资渠道现状

    我国经过改革开放发展之后，金融市场不断的得到完善，但是由于时间问题发展起步较晚，在融资渠道上还是依赖银行提供的贷款，这种间接融资在一定程度上限制了房地产行业的发展。海外资金是目前除了银行融资之外，房地产企业融资应用较为广泛的方式。海外资金能够为房地产企业的发展提供所需的资金，并且采用的是较为成熟的风险评估方式进行风险预测，自由度相对较高。但是由于市场的不可预测性导致风险评估机制与实际情况相差较高，会经常出现问题，因此在短时间内还不能够得到广泛的普及，改变房地产企业融资思维困难性较高。同时 我国房地产融资市场体系不完善，由于房地产行业呈现多元化发展导致生产的产品不能够满足市场的需求，没有足够的发展资金只能够通过地下金融进行融资。这种情况都显示了我国金融市场管理体制不健全。

    二、房地产融资渠道的发展趋势

    我国房地产发展资金主要是企业自有，并且通过合作开发的方式进行后期融资获取。股权转让的方式也是获取融资的关键方式，前期房地产企业主要通过以上方式获取发展资金。发展中期主要是采用混合型信托资金的方式获得。在后期销售的过程中，购房者的个人住房贷款则主要是通过银行和住房公积金中心来获取。并且在销售的过程中银行资金能够发挥更大的作用。这样就说明了银行资金能够保证房地产企业承受相对较小的金融风险，并且保证住房消费水平。信托资金以及股权转让等都能够迅速的补充由于银行资金短缺造成的开发领域较差的局面。在房地产融资体系中应该实现房地产行业融资多元化，这是一种自我调节的方式，你能够实现平衡发展。这样房地产企业就不会银行信贷政策的改变对于自身的经营管理产生较大的冲击，避免资金短缺影响发展。房地产资金多元化是未来房地产融资渠道发展的主要趋势。

    三、发展我国房地产融资渠道建议

    1.多元化融资体系的建立

    我国房地产融资渠道缺乏较为稳定并且多元化的房地产融资体系，不能够满足不同阶段的企业的需求，这是我国房地产企业发展主要的影响因素。在目前房地产融资渠道中依赖融资市场的商业银行作为主体。不能够充分的发挥市场调节作用，缺乏专业信贷机构进行维持。这种金融市场不完善性直接造成我国融资渠道的局限性发展。同时股权房地产融资要求较高，中小企业很难达到标准进行上市融资。这样我国需要建立一套完整的多元化融资体系，能够满足不同程度的房地产企业需求，促进房地产融资渠道的发展，降低房地产企业对于银行信贷的依赖程度。

    2.开发房地产投资产品

    房地产融资渠道多元化发展应该注重房地产企业的差异性效果，开发能够服务不同房地产企业的投资产品，这样就能够无形成完整的房地产投资体系。我国房地产融资渠道处于初期发展阶段，在金融投资产品中我国缺乏房地产投资产品的开发。并且我国银行还不具备开发专业系统的房地产投资项目经验。我国房地产信托与贷款具有相同性效果，主要是吸收存款，简单本质说是银行贷款。自2008年开始，国内银行信贷正逐步退出房地产行业，取而代之的则是地产基金和地产投资机构以及地产专业投资银行。

    3.完善房地产金融法律法规

    我国针对房地产企业金融颁布的法律法规在整体上看还存在较大的问题，体系建设不完善，并且与房地产行业发展实际情况严重不符。在房地产行业融资渠道多元化发展的过程中，新的融资方式没有相应的法律法规进行制约，很容易出现混乱的局面。因此必须要制定完善的法律法规，强化房地产行业融资渠道的组织形式建设水平，通过流通转让、收益来源以及投资组合等方式保证融资的有效性，这样才能够实现我国房地产企业融资规范化发展。

    4.强化房地产企业积累能力

    目前我国房地产企业存在财务制度混乱的局面，直接造成了企业财务信息虚假情况，严重的威胁到社会资金进入房地产开发的投入。信用缺失也是房地产企业融资能力的重要影响因素。因此房地产企业在资金的获取上应该注重自身财务状况，不断的提升信用水平，这样才能够无获取更大的资金利用。提升自身的实际能力是融资渠道发展的难点环节。房地产企业需要吸收足够的内部运行资金这样才能够保证自身融资能力。如增加企业的保留资本用于投资项目，加强企业的预算能力以及资金的使用效率等。另一方面，加强从外部吸纳资金的能力，注重市场调研能力，提高项目质量，提高市场占有率和社会信用等级，在加强自身的基础上，金融机构的贷款和外部的投资便成为可能。只有房地产企业本着提升自身能力的思想，加强内部控制以及信用等级的建设，才能从根本上改善融资问题，增强房地产企业的融资能力和水平。建立多元化的融资渠道实现融资的合理化发展，不断的克服传统融资方式带来的消极影响，积极探索有助于房地产投资信托发展的方式，开发一系列的房地产投资金融产品，实现融资渠道多样化发展。并且要强化对房地产金融市场的管理，充分发挥宏观调控作用，完善法律法规建设，促进我国房地产行业金融市场稳定健康的发展。这是未来我国房地产融资渠道的重点。

    结束语

    随着我国经济水平的不断提升，城市化建设进一步的加强。房地产行业也在快速的发展。由于房地产行业是资金密集型产业需要大量的资金才能够促进发展，因此融资信贷能够为房地产提供大量的资金。但是由于政策的调整，融资难度进一步的增强。传统融资渠道已经不能够适应房地产行业发展的需求，表现出更多的弊端，影响房地产行业稳定发展。要积极拓宽新的融资渠道，实现多元化发展。健全融资机构建设，完善法律法规。同时国家还要强化对金融市场的宏观调控，创新金融工具，丰富融资方式。避免出现过度依赖银行资金局面，并且根据企业的主要特点，采用多种融资方式。房地产融资渠道的创新发展能够为国民经济的发展提供全新的发展动力。

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