浅谈产权式商铺法律风险防范及解决
汪洋
摘要产权式商铺作为一种新型房地产商业销售模式，近些年备受市场青睐。但由于产权式商铺相关法律规定尚未完善，致使实践中多种纠纷频发。本文试图探讨目前产权式商铺存在的法律风险，分析其产生的原因，并就其原因，提出防范的途径及解决方式。
关键词 产权式商铺 纠纷解决 利益衡量 理性投资 解决对策
中图分类号：D920.4 文献标识码：A DOI： 10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.01.266一、問题的提出
近十年来，产权式商铺的商业领域在我国逐渐发展成型，其商业模式本质源于国外“时权度假”的旅游模式，该商业模式起源于20世纪70年代的英、美、法等欧美发达国。21世纪初，作为一种房地产商业营销模式，传入我国的发达城市，迅速在我国地区生根发芽，进而得到迅速发展。随后，产权式商铺慢慢向国内二、三线城市渗透发展，并由逐渐拓展的趋势。
由于这种商业发展模式，在我国出现时间不长，缺乏配套的法律调整。在我国，关于产权式商铺专门立法规定，在国家立法层面尚处于空白期。笔者通过“Alpha-法律智能操作系统”，从2016年1月1日起至2019年11月2日为时间范围，以“产权式商铺”为关键词进行全文搜索，共有5846件案件。从2016年至2019年，案件呈现上升的趋势。二、纠纷主要表现形式
通过案例大数据分析，不难发现，产权式商铺法律纠纷问题主要涉多方利益主体，各方存在不同的利益冲突与法律风险，但彼此却又紧密联系，环环相扣。任何一个环节出现问题，都可能使整个项目停滞不前，甚至可能让整个项目崩盘，从而引发群体性诉讼，激化社会矛盾。笔者认为产权式商铺的纠纷存在有以下几种法律风险：
（一）违反刑事法律，涉嫌刑事犯罪
法律依据：《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条。
实际上，很多开发商及销售商在一开始并没有真实房产销售的意思表示，销售只是其中为幌子，发布铺天盖地的商业广告，并通过返租回租方式融资、圈钱、套现，实现自己非法占有目的后，迅速将资金转移。这种商铺往往因种种原因过不了户，甚至存在一铺二卖或一铺多卖的情形，严重损害了大多数投资者的合法权益。开发商及销售商往往在商铺销售结束后，通过注册成立新的物业管理公司，由该新成立的物业管理关系与投资者签订相关代运营的协议，“金蝉脱壳”，不兑现商业广告中承诺，开发商及销售商收取购房款后，通过签订无法实现的合同，把商业风险转嫁到实际商铺投资者。
（二）违反《广告法》，涉嫌虚假宣传
法律依据：《中华人民共和国广告法》（2018修订）第二十八条。
开发商及销售商往往通过发布“高利润、高回报”的幌子的广告信息，向广大的投资者发出要约邀请，同时在销售现场通过雇佣一些人员假冒“投资者”，营造出供不应求的火热的销售现场，诱使大多普通的投资者前来购买。同样的地段及开发条件下，通常采取产权式销售的商铺，售价比同一时段同一地段的其他普通的房地产售价要高得多，开发商可以在短期内可实行投资回报。开发商在大量广告中明确包含升值或者投资回报的承诺，完全没任何兑现承诺的努力和尝试，属于典型的利用广告对商品作虚假宣传。
（三）“售后返租”无法兑现
法律依据：《商品房销售管理办法》第十一条、《住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》第三条。
通过售后返租或者包租的方式开展房地产销售，系我国现阶段现行法律明确禁止。很多产权式商铺开发商及销售商，通常在签订商铺买卖合同时，通过与投资者签订售后返租或包租合同的做法，取得所有产权式商铺的经营控制权。在商铺销售开始时，开发商承诺将对所销售的商铺进行统一管理经营，引进众多品牌商家进驻，承诺投资者一定年限租金收益。在我国法律上有明文禁止“售后返租”，但是开发商及销售商通过各种变相的手段加以改头换面，通过以带租约方式，再度出现在各大商业销售广告中。
（四）未经过合法验收，存在安全隐患
法律依据：《中华人民共和国消防法》（2019修正）第十三条、《中华人民共和国建筑法（2019修正）》第六十一条、《建设工程质量管理条例（2019修正）》第二条、第十六条。
实际上，大多数开发商没有对其销售的产权式商铺确定四至，仅通过概念上进行面积分割，各商铺彼此之间完全没有实体的物理间隔墙。投资者所取得商铺不能独立使用，唯一选择的方式，只有通过整体包租给开发商设立或指定的商业运营公司统一经营。往往这些运营公司有名无实，或者在商铺销售完毕后，通过正常的途径予以注销登记。很多产权式商铺并未通过消防验收合格，或者在验收过程中违法违规取得验收合格文件，在实际使用过程中也存在众多安全隐患。
（五）投资者产权无法取得
法律依据：《商品房销售管理办法》第十二条。
实际中，开发商往往不遵守相关规定，擅自分割原始批准设立空间的商业用房。而通过擅自分割的单位空间能否成为所有权的客体，纵观我国的相关法律规定，没有相应的法律法规予以规定。很多产权式商铺，空间上不封闭，没有物理间隔离墙，并无法成为独立的所有权客体。在我国很多地区，通过这种形式单独分割的商铺，是无法在房地产登记管理部门办理独立的权属证明。投资者无法通过办理产权过户，在物权上真正取得产权式商铺的所有权。三、产权式商铺纠纷的产生的原因
产生上述众多法律风险的原因，笔者认为存在以下几方面的原因：
（一）产权式商铺所在民法中未有明确规制
产权式商铺的所有权问题，实际是民法上物权问题，由于产权式商铺的发展在我国时间较短，在民法上对其没有相关的规定，对产权式商铺衍生的现象没有从制度上予以限制，对相对人的保护也显得更为不足。根据《中华人民共和国物权法》第七十七条之规定，产权式商铺所有权人后期由于统一经营不明确的情况与该规定“住改商”比较相像，但无法完全适用。对于产权式商铺所有权的如何界定，以及是否可以通过售后返租或包租的行为进行销售，在我国法律上都没有专门相关的立法规范。
（二）产权式商铺缺少专项立法
目前，我国关于产权式商铺的相关规定及保护比较单一化、零散化，不全面。特别在一些部门法和单行条例中，涉及产权式商铺相关的规定不多。专项法律法规，为数不多可以作为借鉴的是，海南省2012年2月1日实施的《海口产权式酒店管理暂行办法》。但是在涉及产权式商铺的各种法律法规之间，彼此之间衔接不够紧密，相互独立，各法律法规之间，缺乏实际可操作性，致使产权式商铺，在法律上制度上得不到实际有效的保护。
（三）产权式商铺投资者缺乏自律
产权式商铺的销售模式通过学习国外的“时权度假”旅游模式发展演变而来的，在我国存在的时间较短，模式比较新颖，产权式商铺投资者，存在激情消费、盲目投资的现象，自身缺乏理性消费，欠缺合理投资的自律能力，使得在商铺销售过程中，出现较多的违约的情况。投资者缺乏自律、盲目投资的结果，便是产权式商铺相对双方的相关权益，存在相互济博弈的现象，可能通过损害一方的权益，使得对方取得利益，彼此之间注定是一场“零和”的博弈，双方很难达到双赢局面。四、投资风险防范及解决对策
产权式商铺发展背后隐藏着多种法律风险，笔者认为可通过以下对策予以防范：
（一）坚持依法维权
开发商、销售商违约，拖欠投资者租金问题，系产权式商铺纠纷最为突出问题，该系列纠纷属于民事法律关系调整，针对此类纠纷，必须引导投资者自治，坚持引导投资者通过正常的司法诉讼进行依法维权，以维护自身的合法权利。同时，也需要让投资者自身清楚地认识到，购买产权式商铺本身实际是一种经济投资行为，投资者在必须清楚认识承担相应投资风险的前提下，依法理性维护权益。另一方面，需要通过合理途径引导投资者，懂得应对投资风险。投资者可尽早成立业委会或成立投资者自治管理小组，通过自我管理的组织或选出自治组织，代表全体投资者，对外招商，引进新的运营单位，让产权式商铺重新经营运行。
（二）坚持依法处置
产权式商铺的经营管理过程，涉及工商行政部门、房管行政部门、土地管理行政部门等多家相关部门。无论从合理行政，还是从高效便民的基本原则上看，如发生产权式商铺纠纷，当地政府应起到联动牵头作用，从维稳、行政、司法等部门抽调专业人员，成立综合治理的专项小组，发挥联防、联动、联治的作用。工商部门要严厉打击房地产领域中涉及的虚假宣传、虚假高额回报、虚假承诺等欺诈行为，通过行政途径督促开发商、销售商合法合规进行销售开发，依法进行虚假销售宣传。公安部门要严格调查开发商是否涉嫌经济刑事犯罪，是否存在抽逃资金、诈骗、非法吸收公众存款罪等经济违法犯罪行为。
（三）坚持依法治理
通由于产权式商铺在我国起步比较晚，需不断借鉴其他国家先进经验及做法，过顶层设计，规范产权式商铺发展过程中涉及法律行为，依法保护产权式商铺各方的合法权益。通过法律法规明确产权式商铺法律属性，厘清各种法律关系权利与义务，明确统一各项登记备案手续，整顿在售后包租的管理等实践中碰到各项问题，让产权式商铺在经营管理过程中做到有法可依。针对开发商对投资者承诺的收益回报，应该要求开发商提供相应的担保责任，防止房地产开发商在收取投资支付的购房款项后，通过关联公司进行转移。
（四）保持理性投资
不跟风，对于要投资的标的要有最基础的了解，而后慢慢试水。投资，在不每个人眼中都不同的感情色彩。投资本身带有一定的冒险性和不确定性。所谓的理性投资，是指根据自己的财力需求情况进行合理的财务和资源分配，制定符合自身条件的财务投资计划，匹配自身风险承受能力，以期望获得合理的财务回报。投资者除关注项目的地段，还要了解多方途径区域未来的商业发展规划和城市的规划状况，这样能保证将来产权式商铺的价值能够得到提升。五、结语
产权式商铺商业模式的快速发展背后，往往伴随着各种纠纷及交易风险，需要综合考虑各方利益诉求，调整产权式商铺发展模式，使其步入健康發展轨道。但是解决存在的问题的途径不是一蹴而就的，需要循序渐进，并通过大量的实践探索及系统性研究加以实现。通过权利义务的设置，实现对产权式商铺交易各方主体风险的防控，并明确各方主体的监管职责，保障产权式商铺的稳定、快速发展，使其更好发挥其商业经济价值，维持社会稳定，促进我国经济的繁荣发展。
