浅析住宅小区地下停车位的权属界定
冯楠
关键词地下停车位 权利归属 物权法 建筑物区分所有权
目前我国的经济快速增长带动了城市化进程的加快，汽车保有量逐年上涨，城市区域内停车问题矛盾凸显，尤其是小区停车位权属之争历来是社会关注的焦点。到底是归开发商所有还是归全体业主所有，虽《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第74条有相关规定，但由于现行法律条文较为简略，司法解释亦未有明确定论，以致全国各地实践不一。尤其针对地下停车位，更因其建造于地下空间的特殊性，理论界、实务部门对地下车库的法律性质及所有权归属均存有争议。本文试讨论研究地下停车位的物权属性及取得方式，对解决地下停车位权属争议所面临的法律难点加以分析，力图对构建我国地下空间确权制度起到抛砖引玉之效。一、现阶段我国地下停车位权属界定的基本样态
（一）地下停车位权利归属的争议焦点
通过对如今实施的法律法规进行研究可知，其明确规定在建造房屋时需要配备相应的停车设施，根据空间方位可将这类停车场区分为：地面停车位、首层架空层停车场、地下停车位。对于地面停车位，因在房屋出售后土地使用权已移转归属于全体业主，故国内对建筑物配套停车场中属建筑物基地上的地面停车位所有权归属争议不大。另一种就是首层架空层停车场，这部分位于楼层与地面之间架空部分，因其依附于楼层而存在，这类停车位不能取得产权，应属业主共有，故对于这类停车场的所有权归属争议也不大。
目前就地下停车位的权利归属争议不断，本文探讨的焦点问题也在于此，实践中大致有两个层面的理解：第一层面的权属认定，即根据“谁投资、谁收益、谁所有”的所有权确权原则，在小区已经建立之后，开发商拥有小区的所有权，但是经过出售所有权发生了转移，交易过程中，地下停车位因其自身特殊性，可以作为独立的商品买卖，但又不能完全独立进行交易，因此其所有权归属不明。实践中，有些业主认为停车位是商品房的配套设施，买到房屋就等同于买到了车位，但开发商则认为房是房，车位是车位，购买停车位是第二次交易。
（二）地下停车位的主要类型
1.普通地下停车位
众所周知开发商在开发小区建设住宅时一般都会对地下空间进行利用，依次建设必要的配套设施——停车场，但是因其所利用的空间为地下空间对其的权力归属尚未明确，虽然不符合规定，但开发商本着是小区投资建设的主体，所以拥有对包含这部分地下停车位在内的地下空间建筑物的处分权。对此，主流观点是建设单位在建造此类地下停车位时，应根据相关法律、法规要求，按照行政审批流程，取得合法的土地使用权后再进行出租或出售，但实际情况是很多开发商为了谋取更大利润，不按法律程序办事，擅自改变土地原有规划，利用公有土地建造停车位。由于法律法规欠缺对开发商滥用国家公共资源的行为进行规制，并且小区停车难的纠纷不断，实践中相关部门对建设单位的这种行为也采用了默许的态度。
2.据规划标准兴建地下停车位
开发商根据规划标准提出在建设住房时需建造配套的地下停车位，是指开发商在具备相应条件后，建造一定数量的停车位作为住宅小区的配套设施，大多分布于建筑物内部或者建造房屋所必备的配套设施地下停车库等地。建设单位获得这些停车位的合法产权后，即有权销售此类停车位，这是在实际生活中占比最高的小区地下停车位。但销售对象受到一定限制，如上海市结合该市情况颁布《关于商品房项目附属地下车库（位）租售问题暂行规定》，拥有房产证的房产权利人可购买其所拥有的商品房附属地下停车位，此外无论是房产权利人还是房屋的承租人都可选择租用停车位。
3.通过人防工程改建地下停车位
据《中华人民共和国城市规划法》《中华人民共和国人民防空法》所提出的和城市规划建设有关的要求可知，开发商建造的地下停车位应最大限度满足人防建设要求，且还需要与平战结合原相一致。在民用建筑的建设过程中应综合考虑地下人防工程具体的建设情况。在获得行政机关的审核同意，且不影响人防工程防护能力这一前提下，如今，一大部分开发商结合地下车库技术规范对地下停车位进行改建，以达到符合地下停车位的使用标准。关于人防工程的所有权归属问题虽没有明确的法律依据，但一般情况下对地下车库和交付了对应的人防费后依照工程情况构建的地下车库权属有具体的特定规定。通过《上海市民防工程建设和使用管理办法》可知，人防工程在法律层面可以参照“谁投资，谁所有”的原则，允许开发商取得人防工程的所有权。二、小区地下停车位权属认定的理论争议
理论界关于权属认定的标准有诸多学说，如成本说中提出，在对权力归属进行有针对性的认定时应结合商品房销售价格来决定，看其是否已经包含了停车位建造成本，具体来说便是对x物销售价格进行判定看其是否包含Y物的成本，若包含則Y物属于x1X物，这种方法无疑是无法证明的，且较为荒谬。除此之外还有另一种主张，该主张强调可通过容积率对权属进行确定，但因大多消费者都无法理解，专业性较强的建筑学术语，所以相较于分摊面积而言，容积率中是否包含地下停车位长期以来都备受争议。所以，本文主要探讨的是实践中两种主流标准，即分摊面积论和约定归属论。
（一）分摊面积论
关于分摊面积，通过我国相关部门所提出的规章规定可知，如《建设工程建筑面积计算规范》和《房产测量规范》，但在法律层面还没有这方面的明确规定。现实生活中，购房时消费者经常会在合同中遇到“套内面积、分摊面积”等各个名词，分摊面积顾名思义实质上便是以一套房屋为特定单位计算其所能分摊到的公共建筑面积的大小，其与套内面积相加便为一套房屋的总体建筑面积，通过对如今的房屋销售形式进行研究可知，业主所付的是用建筑面积和每平方单价相乘所得到的总和，即业主支付了分摊面积的对价。
按照分摊面积论，地下停车位若作为分摊面积的一部分其实已经归业主所有，但是小区地下停车位是否被计入分摊面积，由于我国目前房地产登记制度尚不完善，业主难以判断车位是否纳入分摊面积的范围，并且大部分业主尚不具备建筑专业领域的知识，因此对分摊面积的认识也仅停留在抽象层面，至于分摊到自己头上有多大公用建筑面积，无从知晓，甚至有些业主对此也不关注。正因此，开发商将分摊面积的成本加入房价后，利用了大部分购房者的不知情，再次将分摊面积出租或出售，从而获得二次利润。
（二）约定归属论
约定归属，也就是按照合同的约定来确定地下停车位的权利归属。在我国《物权法》上有据可循，通过《物权法》第74条可知，建设区划内本便计划建设的车库首先应该做到满足业主需求，车位、车库的归属应由当事人决定可通过出售、出租等方式进行了书面书面形式的约定。包括道路在内的各停放汽车等公共场所由所有业主共有。通过此规定可以看出，物权法并未强制规定小区地下停车位的权利归属，而是可以通过业主与开发商的自行协商进行约定。在实践中，双方约定往往直接体现在房屋买卖合同中，一些开发商为了促进房屋销售，甚至承诺在销售房屋时一并赠送产权车位。
理论界对约定归属论持两种观点，一种观点即所有权推定归属论认为，与建筑物配套的地下停车位的产权归属由开发商与业主在房屋买卖合同中加以约定，主要理由是根据私法自治原则，约定优先，能够最大程度减少矛盾。若双方在没有约定或者约定不明确的情况下，则根据“谁投资、谁收益、谁所有”原则推定由开发商所有，从物权法的立法精神来看，倾向于此种观点。另一种观点则认为小区配套的停车位应当属于业主共有，理由是车位已摊入建筑成本，开发商二次销售或者出租，侵害了业主的利益。持这种观点虽看似维护了普通业主的权益，但并不符合基本立法精神。三、有关小区地下停车位权属规定的立法现状
（一）《物权法》上的相关规定
《物权法》是调整不动产的权属和排他性利用的基本法律规范，通过第142条规定可知，建设用地使用权人若选择在相应的地点新建建筑物等各类设施，则建设用地使用权人拥有这些设施的使用权，不过如果有相反证据证明则又另当别论。该条款构建了房屋初始权属的确定规则，地下车库的初始所有权应当归属于建设单位，即最初依法取得建设用地使用权并进行建造行为的人。
《物权法》第74条对车位车库的归属进行了直接规定，虽未对车位车库所有权的初始归属加以界定，但无论是“应当首先满足业主的需要”的用语，还是“出售、附赠或者出租”的用词，均是将建设单位放置在了义务主体和当事人的位置，其作为业主的相对方，负有满足业主需要的义务，同时可通过约定将车位、车库出售、附赠或出租给业主。
（二）立法上的缺陷
1.缺乏可操作性
因我国物权法虽对建筑物区分所有权作了规定，但仅规定了区分所有权中的一些原则性或主要事项，对建筑物区划内专有部分和共有部分如何界定、划分未作明确规定。除地面车位属全体业主共有不存在争议外，其他地下停車位权属争议仍然很大，是属于全体业主所有、业主个人所有，还是属于开发商所有，无法确定。本人认为，通过《物权法》第74条中涉及车位、车库归属权的规定仍然存在笼统性，与现实操作不符，仍然有待完善。
2.尚未明确规定各种类型车位权属问题
在对车位车库归属权进行约定时当事人可选择借助出售、出租等方式进行，看似符合民法基本原则，但未考虑到建筑区分所有权属性，车位车库不完全属于专有部分，更多属于共有部分，即使有些车位车库属于专有部分，因车位车库根本属性是为住宅小区业主停车需要配套设计的，其转让也应有所限制。建设单位从政府取得土地建造房屋后，出售之前，因原始取得对小区享有所有权，但其具体归属权仍然应由当事人借助出售等各类方式进行约定，必须细化。
（三）建筑物区分所有权形态下界定地下停车位的专有属性
建筑物区分所有权，系指多个区分所有权人（业主）共同拥有一栋区分所有建筑物时，业主拥有特定部分的所有权，对公共部分有持分权，对于因区分所有人（业主）间的共同关系而构成的成员全总称。这里研究的地下停车位是基于存在建筑物区分所有权形态下的住宅小区内，被广泛认为是建筑物区分所有权的客体，进而区分地下停车位是建筑物区分所有权的专有部分还是共有部分具有重要意义。
《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》在一定程度上弥补了物权法的缺陷，通过第二条可知，建筑物区划内所含有的与下列条件相一致的空间可确认为《物权法》第6章所提出的专有部分：首先，因其构造较为独立具有独立性，通过此可明确划分;其次，从对空间的有效利用角度看可知其有较强的独立性，可排他使用;再次，通过登记可将其确定成特定业主所有权客体。该法规不同于《物权法》，从法律层面划分了专有、共有部分。
再则，根据《不动产登记暂行条例》第8条“不动产以不动产单元为基本单位进行登记”的规定，在对不动产物权归属进行确认时所使用的单位为不动产单元。《不动产登记暂行条例实施细则》进一步将不动产单元界定为“权属界线封闭且具有独立使用价值的空间”。故而构成不动产单元，需要具备两个基本条件：一是权属界线清晰、固定，这里的界线并不以墙壁等物理上的界限为限，也可以是法律上的界限;二是能够独立使用，权利人无需经得他人同意，即可出入自己的不动产单元。
就地下停车位的本质而言，其属于建筑物内的特定空间，界限封闭固定。这些车位通常由建设单位委托交通警察施划，面积、高度足以满足正常的停车需要。经由车库中预留的道路（该道路由地下车库各车位全体所有权人共有），能够直接驰入小区道路，因此，地下车库中的每一具体停车位能够作为不动产单元进行登记和确权。四、解决住宅小区地下停车位权属纷争的建议与对策
（一）合理配置规划地下停车位
本着解决停车难矛盾的初衷，最大程度的体现法律的公平、公正，创建一个和谐、稳定的生活环境，对法律的再构造势在必行。笔者认为，鉴于现有法律上存在的不足，应有所改变，可以借鉴域外立法经验，并结合我国的实际情况，因地制宜，对小区地下停车位进行分类规制。依据小区地下停车位是否根据强制性法律规范而建，可划分为法定停车位和增设停车位。
实践中，可以参考我国杭州市的做法，建设单位应该根据小区物业单位比例构建相应的停车位，若与具体隋况不符，则无法得到批准，这些停车位都由各个业主享有，可以在法定停车位上设定专有使用权。而增设停车位则不同，其是法定停车位以外的车位，其成本不计入房屋价款中，拥有独立的所有权。对于这部分车位，开发商可以出售、出租、赠与，且对象不限。但是这种增设车位必须在满足业主所需法定车位数量的前提下才能被允许建造，且小区业主在同等条件下享有优先购买或承租权，这也符合“首先满足业主的需要”的立法精神。
笔者认为，这种做法在现实效用上可以起到弱化立法上的缺陷和理论的杂乱，能够调和各方矛盾，能够满足物权法所提出的谁投资谁收益原则。笔者认为，这是一种合作共赢，不仅大大提高了土地资源的使用效率，而且充分调动了开发商的积极性，给予业主更多的选择机会，根据各自不同的需求或买或租，符合市场经济的一般规律。
（二）建立健全地下空间权属法律规范
通过《物权法》第136条可知，无论是土地地表还是地下亦或者是地上都可有针对性的设立，但不得影响已设立完成的用益物权。不过该规定尚不足以撑起地下空间利用、管理和确权登记等一系列现实需要。近年来，随着土地资源的日益稀缺和人们集约用地意思的增强，越来越多的地区开始注重向地下发展。但目前我国对空间权属的立法尚属空白，相关立法严重滞后于地下空间的开发实践。
笔者建议，可以探索通过建立健全地下空间开发建设的法律法规来推动完善住宅小区地下停车位的确权规则。从技术层面，合理开发与规划地下建设用地空间，并对其范围进行划分，之后确定相应空间的利用权。从立法层面，通过本文对现有法律、法规的探讨和研究，可尝试依照地下空间的法定用途，对地下部分空间进行分层次利用，在法律上确立建设用地附属地下空间的权属地位，并进行确权登记公示。比如，深圳市根据当地地下空间开发利用情况进行了具体规定，通过该规定可知，对于地下建设用地，应按照相关规定对其使用權权属问题进行登记，且与书面登记内将对应的地下空间明确标注;登记采用的基本单位为宗地，之后对权属范围进行确定。
（三）完善地下停车位的产权登记、公示制度
对小区地下停车位的权属进行产权登记并进行公示，有利于保障小区业主拥有特定的地下车位拥有权和使用权。如今我国还并未统一和地下停车位有关的产权登记制度，上海市等城市采用以注记的方式将地下停车位权属登记在不动产权证书中，而不单独进行确权登记，作为房屋所有权的附属，随房屋所有权的变化而变化，且停车位不能单独出售。笔者认为，这种做法没有从建筑物区分所有的基础上区分共有部分和专有部分，可以考虑将共有部分和专有部分在产权登记上予以明确。
为了更有效管理利用地下停车位，对建设单位按照规划开发建造的地下车库，应结合具体情况实施公示制度、停车位登记等多项制度，由此将地下空间使用权进行确定和明确，基于该种情况下可选择办理对应的地下停车位的产权登记。但笔者也考虑到立足于满足全体业主停车需求的出发点，应对该部分停车位的出售对象有所限制，遵从相关法律法规的规定。
此外，对共有部分停车位的登记，目前暂无相关的操作规程，小区业主虽享有共有部分停车位的专有使用权，但仅在小区物业管理部门有备案登记，这不是对外具有法律效力的公示制度，因此小区业主经常为共有部分停车位的专有使用权发生诸多纠纷。笔者建议，可以尝试建立共有部分停车位的登记制度，有别于专有部分停车位的登记，在不动产权证书上予以标注。五、结语
虽然从立法层面我国法律法规对小区地下停车位的规定存在不足，但基于目前的实践做法以及主流的学界观点，可以达成共识，即根据“谁投资，谁收益，谁所有”的原则，在小区地下停车位建成后，其初始所有权归开发商所有。一旦商品房完成销售，如果业主所签订的合同内没有对分摊面积进行说明和明确约定，则其对应的地下车位所有权基于该种情况下无法转移给业主。作为小区必要的配套设施，笔者建议，完善我国小区地下停车位的登记确权制度，对地下停车位进行合理分类规制，满足不同对象的需要，平衡各方利益。
