特征价格法在房地产价值评估中的适用性分析
刘降斌 朱婷婷
[摘 要]房地产价值评估在评估业务中以其业务量多、价值总量高获取较多关注，所以在方法研究上较之其他评估领域更为先进。在特征价格法引进之后，专家学者们也是率先将特征价格法应用到房地产价值评估里。在研读相关研究之后，梳理了房地产价值评估三大传统方法的局限性和特征价格法的适用性，得出市场法数据收集完整性不足、收益法对未来预期假设过分依赖以及成本法不能充分考虑有关影响因素等局限性和特征价格法在假设前提和适用性上能够很好的适用于房地产价值评估，以期为特征价格法在房地产价值评估应用中做出推广和宣传。
[关键词]特征价格法;房地产价值评估;市场法;收益法;成本法
[中图分类号] F293.33? ? ? ? ? ? ?[文献标识码] A? ? ? ? ? ? ?[文章编号] 2095-3283（2020）11-0061-03
Abstract： Appraisal of real estate gets more attention because of its large volume and high total value， so it is more advanced in methodology research than other valuation fields. After the introduction of hedonic price method， experts and scholars are also the first to apply hedonic price method to Real Estate Valuation. After studying the related researches， this paper combs the limitation of the three traditional methods of Real Estate Value Assessment and the applicability of hedonic price method. The conclusion is that the market approach is not complete in data collection， the income approach is too dependent on the future expectation assumption， and the cost approach cant fully consider the influence factors. And hedonic price method can be well applied to the real estate valuation on the premise and applicability. Hope for the application of hedonic price method in real estate valuation to make promotion and Publicity.
Key Words： Hedonic Price Method; Real Estate Valuation; Market Approach; Income Approach; Cost Approach
一、引言
特征价格法认为一种商品是由多种特征构建而成，这些特征的综合表现反映整个商品价值。使用该方法构建的模型为特征价格模型，故而也称之为特征价格模型或Hedonic模型法。
自20世紀80年代以来，特征价格法进入到一个繁荣发展的阶段，在许多领域都有着较为深入广泛的研究。在逐步完善模型和指标的量化后，特征价格法在实践中也有更优的表现，这促使该方法的研究逐渐趋于成熟。但应用最多的还是房地产行业，不论是房地产价值指数的编制还是房地产价值评估，特征价格法计算结果都比传统方法更具效率，更加客观。所以，本文在特征价格法和传统三大评估方法的对比中分析其适用性，希望为特征价格法在房地产价值评估广泛推广提供理论依据。
二、文献综述
不少专家学者认为1922年Haas最早在农场土地价格测算运用特征价格理论，奠定特征价格法起源。1928年Waugh[1]在其著作中用特征价格研究了蔬菜价格指数。直到1966年Lancaster[2]又创新性地将特征价格法引进房地产领域，从此开启特征价格法在房地产价格指数以及房地产价值分析中的广泛应用。后续国外学者们逐渐将特征价格应用房到地产价值影响因素测算和房地产价值评估中。
在国内，特征价格法的研究起步较晚，1996年中国人民大学蒋一军[3]等才率先将特征价格法应用到异质性产品研究中，并将该法引进到房地产行业。获取认可的特征价格法后又被陆续应用在房地产价值评估中。陈敬东[4]等（2002）以及段丹桂[5]（2010），先后用特征价格法改进了传统市场法在进行房地产价值评估时因素量化不足的问题。李恒凯在对住宅房产价格进行评估时先后将特征价格法与GIS[6] （2010）和BP神经网络[7]（2018）结合。陈敏[8]等（2018）也在武汉实地应用特征价格法和神经网络共同组建二手房自动评估模型，该种组合方法能够有效地量化特征因素，评估结果与实际交易价格相差较小，83%的评估结果误差小于0.1。此后陆续有学者将特征价格法引入学区房研究中去。李从容[9] 等（2019）针对南京入学政策，以特征价格法研究“单片划区”和“多片划区”对学校周边住宅价值的影响，结果表明中学质量对学区房价值有不同程度的增益作用。
特征价格法在多领域的实证中展现出较好的适用性，但国内关于特征价格法的研究在质量和数量上都远不及国外。为了更加充分说明特征价格法在房地产价值评估中的适用性，现将特征价格法与房地产估价三大传统评估方法进行如下对比分析。
三、传统评估方法应用与局限性
（一）传统评估方法在房地产估价中的应用
所谓传统的评估方法，是相较于引入的特征价格法而言，时至今日在房地产价值评估中，多采用的还是市场法、收益法以及成本法三大途径。这三大方法经过长久的实践技术检验，拥有良好的理论支撑，在房地产价值评估中应用广泛。
1.市场法。市场法也称为市场比较法，是最容易被理解和接受的评估方法。市场法有两个假设前提：首先，要有一个成熟活跃的房地产交易市场;其次，要有和估价对象相同或类似的可比交易案例。在满足这两个条件以后，估价对象即可根据现有资料，与可比交易案例对比修正。在考虑区位因素、实物因素以及权益因素的状况后，可得出相应的评估价值，但鉴于房地产市场价值波动大，需采用评估基准日前后的交易案例才好修正交易日期。
2.收益法。房地产价值评估中的收益法又被称为资金资本化法，可以根据收益期限、折现率、未来净收益等区别再划分为报酬资本化法和直接资本化法。收益法适用于有收益性质的或未来具有收益可能的房地产，主要因为房地产寿命长久，占有房地产获取的利益流入可以在当下和未来体现，如果通过合适的方法手段测量收益金额、收益期限以及风险报酬，那么该房地产就可以被当作一项投资产品，运用收益折现的思维估算房地产价值。
3.成本法。成本法的主要思路是在估价时点，将估价对象的重置成本或重新构建成本扣减折价贬值以后的价值结果。这一方法适用于不存在可比对象也不便使用收益法进行估算的房地产。成本法将房地产价值分解成多个部分，再根据各部分成新率确定实际价值后相加得到整体价值评估结果。但是这里的成本加上一定的利润，反应的是价格水平。成本法在双方交易中存在一定的参考价值，因为购买方不必花费高于重构价值的金额去购买交易目标。
（二）传统评估方法在房地产估价中存在的不足
尽管三种方法在房地产估价的应用中有着不可动摇的地位，但它们也确实存在一些不足。
1.市场法的局限性。市场法资料完整性要求较高。市场法评估房地产价值时涉及诸多调整因素，宏观上可分为房地产自身因素和外部因素，微观上又可以分为实物因素、区位因素、权益因素、政策因素、经济因素等，想要全面的收集足够的影响因素十分不易。另外，不同途径收集到的资料数据未必匹配，房地产交易网站和开发商之间的资料可能存在出入，在一方资料获取存在困难转向另一途径时，数据收集口径不一致会对评估结果造成影响。
可比交易案例修正不易。房地产作为异质性较明显的资产，不存在完全一样的，所以在收集可比交易案例时，总有与估价对象因素不一致的地方需要进行调整与修正。但这些指标的修正中，有太多影响因素左右价值结果。交易日期的修正受房地产价格指数影响，区位因素等非量化指标的修正受指标量化情况影响，还有许多修正需要依靠评估专业人员的经验，即便结果精确，也缺乏客观的解释说明。
2.收益法的局限性。预期收益额过分依赖假设环境。收益额要依据历史收益进行预测，预测中假设未来经济环境、市场行情、法规政策等外部条件都保持和当前一致的状态，但经济环境波动明显，受其影响的国家法律法规和房地产市场走势都有明显变动。这些外部因素的变化大概率会导致未来收益与当前不一致，此外，折现率的选取上，也不能保证未来折现率与当前保持一致。
3.成本法的局限性。成本法忽略外部因素价值影响。成本法使用成本价值理论来评估房地产成本价值，但忽略房地产成本价值以外的其他因素，诸如权益价值和区位价值。在房地产价值评估中，最重要的恰恰是区位因素。西方投资者总结房地产投资经验时，流传这这么一句“第一是区位，第二是区位，第三还是区位。”（Location， location and location）由此可见，成本法评估忽略的外部因素导致成本法评估价值低于市场价值。
四、特征价格法原理与适用性
（一）特征价格法运用原理
特征价格法又称为特征价格模型或HPM（Hedonic Pricing Method）。其基本原理是任何一种商品价格应当由其各项影响特征的价格决定，因此若能将房地产的价格影响因素分解，求出各影响因素所隐含的价格，在控制商品的特征数量固定不变时，就能将商品价格变动的品质因素拆离，以反映纯粹价格的变化。
特征价格法将房地产价值反映在众多价值特征上，而这些特征变量给人们带来不同的效用，最终是效用决定房地产的价值，反映出一个市场价格。而每一宗房地产的价格是由各房地产的各个特征的组合方式决定。因为世界上不存在完全相同的两宗房地产，所以房地产的价格千变万化，通过每增一个单位特征变量，买家所愿意支付的额外费用，就可以用来评估价值特征的隐形价格。
（二）特征价格法在房地产价值评估中的假设
特征价格法在顺利应用时也需要一些必要的假设，这些假设能够使评估人员根据需要抓住影响房地产价值的主要因素，达到化繁为简，在可以控制相关差异的前提下提高工作效率。所以在进行特征价格应用研究之前，有必要了解特征价格法应用的前提假设。
1.产品具备异质性。异质性限定了特征价格法使用对象在数量或质量上要有区别于同类产品的地方。产品的差异性可以使产品形成自己特有的价值影响。在房地产诸多价值影响因素中，比如建筑结构、区位因素以及邻里特征等都是存在差异性的。
2.产品市场公开活跃。公开活跃的市场是充分竞争的，市场上自愿的买卖双方在交易信息公开的前提下，能够有充分的時间考虑进行一个平等交易，能够有效的剔除交易过程个别偶然因素对交易价格的影响。当前房地产市场较为完善，行业公开活跃市场的交易价格能够有效的反映市场行情。
3.价值特征存在隐含性。特征价格法运用目的是通过分解价格影响特征，利用相关数理分析获取各项特征的价格，进而合成得到产品总价，所以并不需要所有因素的价值都有明确市场价格。在房地产中，除去建筑物和土地有明确标价，其诸多影响因素都属于隐含性价格特征，适用特征价格法进行量化分析。
