供给侧改革视角下三四线城市房地产去库存研究
熊曼
摘要：当前我国房地产市场面临着库存高企、区域之间分化加剧的态势，尤其是三四线城市面临着巨大的去库存压力。去库存是我国供给侧结构性改革的一项重要内容，运用需求侧的管理政策去库存已经显示出局限性，而供给侧改革在三四线城市房地产去库存中具有很大的作用空间。依托供给侧改革，并结合三四线城市发展的差异性，精准发力，与其它政策相配合，是当前三四线城市房地产市场去库存的关键。
关键词：房地产去库存；供给侧改革；三四线城市
2017年是供给侧结构性改革的深化之年，房地产去库存是供给侧改革的重要任务之一。根据国家统计局发布的《2017年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况》显示：1-7月份，全国房地产开发投资59761亿元，同比增长7.9%，全国商品房销售面积86351万平方米，同比增长14.0%，全国商品房销售额68461亿元，同比增长18.9%，7月末，全国商品房待售面积63496万平方米，比6月末减少1081万平方米。表明房地产开发投资增速放缓，房地产库存总量在减少，房地产调控取得了一定的成效。然而很多三四线城市特别是县级城市库存依然比较高，库存去化周期较长，面临着巨大的去库存压力。
1三四线城市房地产库存现状
近年来，随着我国城镇化的快速推进和房地产行业的快速发展，房地产市场长期积累的供需矛盾日益突出，房地产市场也呈现出库存高企、风险显现、区域分化的特征。一线城市和重要的二线城市在去库存的同时，房价大幅度上涨，去库存周期缩短。而绝大多数的三四线城市却面临着巨大的去库存压力，库存去化周期长，部分三四线城市的广义去化周期高达10年以上，商品房增量空置率高达46%。从库存增量上看，一线、二线、三线的新增库存比约为1：8：14，可见库存增量基本上都集中在三四線城市。
1.1库存总量在减少，库存去化周期缩短，但形势依然严峻
数据显示，截至2016年7月底，易居研究院监测的一、二、三线35个典型城市新建商品住宅库存总量分别为2890、17406和4182万平方米，环比增幅分别为-4.0%、-0.5%和-1.2%，同比增幅分别为-18.0%、一4.5%和0.1%。从以上数据可以看出，一、二、三线城市库存基本上都保持了环比和同比双下滑的态势，说明总体上三类城市库存总量在减少。到2016年12月，一、二、三线城市在库存去化周期上，与7月份8.5、9.6和14.7个月个月的数值而言，三类城市的去化周期都有较大幅度的缩减，分别为7.2、8.6和12.4个月。然而与一、二线城市相比，三四线城市去库存任务依然比较严峻。从存销比的动态发展趋势看，从2013年到2016年这四年里，一线城市的存销比数值已经连续24个月低于12，去库存周期不断缩减，这也是近期一线城市房价出现比较明显上涨的原因所在。与一线城市类似，二线城市存销比也处于12个月以下的水平，房价上涨幅度相对也较大。而三线城市存销比数值在不断缩小，与一、二线城市相比，存销比数值依然偏大，去库存形势仍然严峻。
1.2三四线城市去库存内部分化严重
2017年上半年，在全国楼市整体趋稳的情况下，部分三四线城市楼市异常火爆，房价上涨预期明显，部分城市的房价已突破1万元/平方米，高房价促进了土地市场的活跃，部分城市开始了补库存的进程。这些强三四线城市，由于大都市圈及部分核心二线城市的限购及高房价的溢出效应导致商品房销量火爆，其中以沧州、保定为代表的环京津城市、以无锡、嘉兴为代表的环沪宁杭城市和以惠州、中山为代表的环广深城市最为典型。截至2017年6月，温州、无锡、宁波等21个强三四线城市的卖地收入超过百亿元，平均土拍溢价率超过40%，与往年相比有明显的上升。然而在一、二线城市库存持续减少、强三线城市去库存加速的同时，一些弱三四线城市库存其实仍在增加，可见三四线城市去库存内部分化明显。数据显示，易居研究院监测的30个典型三线城市中，到2017年4月，有18个城市成交面积环比下跌，而其他12个城市则有所上升，内部分化明显。
2三四线城市房地产库存高企原因分析
2.1人口城镇化滞后于土地城镇化，有效需求不足
我国长期实施中小城镇化战略，土地供给持续向三四线城市倾斜，而人口却不断向大都市圈聚集，造成土地城镇化与人口城镇化相背离。由于人口流动主要由市场机制决定，大都市圈及部分核心二线城市的经济较发达，教育、医疗、交通等公共资源配置齐全，能够提供更好的工作机会和更便利的生活条件。这些优势对人口的吸附能力较强，尤其是会吸引三四线城市高净值人群的持续净流入，造成一、二线城市人口增长较快而三四线城市人口增长缓慢。我国的土地供给主要由地方政府决定，由于我国积极发展中等城市和小城市，三四线城市的土地供给过多，地方政府过度依赖土地财政也热衷于卖地，积极扩展城镇的土地空间。总而言之，由于三四线城市在产业结构、人口流入、公共资源等方面的劣势，人口城镇化明显滞后于土地城镇化，购房有效需求不足，这是目前三四线城市库存高企的一个重要原因。
2.2房地产产品高度同质化，供给单一
三四线城市房地产库存高企的另一个重要原因是房地产行业的畸形竞争，房地产产品同质化严重，市场泡沫太多。部分大中型房企漠视居民的实际需求，盲目量产，导致产品同质化，库存量大，且多数小企业又一直在抄袭大中型企业的模式，导致三四线城市库存高筑，供给端出了问题。在供给类型上，房地产产品结构单一，尤其是商品住宅市场，房地产产品的差异化不大，产品品质不高，产品创新不足，难以满足居民多元化、个性化的居住需求，而变成了无效的供给。在供给方式上，目前房地产企业开发出来的产品多用于销售，用于出租的极少，难以满足部分群体的租房需求。
3供给侧改革对三四线城市房地产去库存的作用机制
3.1调整土地供给，控制增量库存
由于三四线城市人口城镇化滞后于土地城镇化，再加上地方政府对土地财政的依赖盲目卖地，造成房地产库存高企。现阶段消化存量库存是重点，但若不控制好增量库存，势必给三四线城市去库存带来巨大的压力。地方政府作为土地的供应者，即供给侧的主体之一，应该建立市场化且富有弹性的土地供给制度。对于那些库存量大，去化周期较长的地区，应该缩减或者暂停土地供应，以控制增量库存。对于库存结构性过剩的问题，应根据市场的实际需求，合理调整供地结构，更多地向国家支持的新兴产业、养老产业倾斜，解决供需的结构性矛盾。
3.2从供给侧人手提升城市的人口集聚能力
与一、二线城市相比，三四线城市经济内生动力不足，产业发展滞后，公共资源配置不全，导致人口大量流向一、二线城市，尤其是高净值人群的净流出。有数据研究表明，城市净流入的人口数量对住房需求变化存在显著的影响。所以要增加住房的有效需求，就必须提升城市人口的集聚能力，吸引人口流入特别是高级知识分子、高学历人才等。城市人口的吸附能力一般与本地区的产业发展水平和公共资源配置情况紧密相关，产业发展水平的高低直接与工资机会和工资高低相挂钩，而公共资源配置情况则与居住的便利度、宜居性相联系。因此从供给端人手，促进产业的转型升级，完善城市的公共资源配置，对三四线城市提升城市人口集聚能力、增加住房需求有着重要的现实意义。
3.3创新供给类型和供给方式，创造新的需求
长期以来，房地产行业竞争不足，房地产产品同质化严重，难以满足市场多元化的需求。房地產企业作为产品的开发者，也是供给侧的主体之一，应该创新产品供给，以新的供给创造新的需求。对于已经竣工的房地产项目，应注重进一步提升产品的品质，把差异化做好。对于待开发的土地库存，房地产企业应根据市场的实际需求和政策导向，调整土地用途，积极发展新兴产业、新兴业态，打造出新的供给形成新的产业链，形成有效供给。同时在供应方式上，开启租购并举的新模式，以刺激新市民潜在的住房需求。总之，创新供给类型和供给方式，可以解决三四线城市房地产市场结构性过剩的问题，对房地产去库存意义重大。
4三四线城市房地产去库存的路径
4.1供给侧改革与需求管理政策相协调
运用金融、财税等需求管理政策去库存在短期内见效快，对消化存量库存有很好的效果，但也存在一定的局限性，容易产生债务风险。供给侧改革在消化存量库存和控制增量库存上都能发挥作用，而且能够解决房地产供需的深层次矛盾，但周期较长，短期内无法看到立竿见影的效果。因此要有效去库存，就需要供给侧改革与需求管理政策相互协调。增加新增住房需求消化存量库存，需要供给侧改革与需求管理政策相互配合，而且供给改革还能增强需求管理的实施效果。从供给端人手，提升三四线城市人口集聚能力，吸引人口流入，增加住房需求；同时创新供给类型和供给方式，创造新的刚性需求和改善性需求。需求管理上，则可以实施包括增加农民购房补贴、改善住房公积金、降低首付比例等一系列刺激需求的政策。供需两端共同发力，供给改革与需求管理有效衔接，才能使二者在去库存中发挥最大的作用。
4.2供给侧改革与人口城镇化相结合
三四线城市人口城镇化进程缓慢，大部分地区都是人口净流出，部分地区农业转移人口市民化成效甚微。新型城镇化提出要解决“三个一亿人”的问题，第一个“一亿人”要解决的就是在城镇里面生活、工作的农业转移人口，把他们落户在城镇。要解决这部分农业转移人口的落户问题，重点要解决的是人与房子的对接问题。不可否认的是，农业转移人口进城购房是三四线城市去库存的主力军。从供给端入手，一方面要推进户籍制度改革，倡导放开户籍落户，对农民进城购房实施补贴；另一方面，要加速产业转型升级和产城结合的策略，为农业转移人口市民化提供支撑。此外，提升城市人口的集聚能力，吸引高学历、高级知识分子等高净值人群落户购房，并给予一定的购房补贴。总而言之，人口城镇化是我国最大的内需潜力和发展动能所在，推进人口城镇化必将带来巨大的消费需求，尤其是住房需求，助力房地产“去库存”，同时也需要供给侧改革的助推。
