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不动产登记“询问记录”的重要性分析

范文

吴炜唐义德

摘要：结合法律法规和相关工作实际，提出不动产登记询问记录的重要性，认为如何让“询问”体现出其调查核实的真实意义，是登记中心应该思考的重要问题之一。

关键词：不动产登记;询问;风险防范

中图分类号：F293

文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020）04-0058-60

收稿日期：2020-03-24

不动产登记历史悠久。据《资治通鉴》记载，公元前的某个冬日刘邦率一众毛大汉攻进咸阳，大家都急着抢珠宝。唯独萧何第一时间把丞相府里土地证攥在手里（独先人收秦丞相府图籍藏之），为高祖打江山破关隘和坐江山征税赋打下坚实的基础（以此沛公得具知天下厄塞、户口多少、强弱之处）。在现在房价居高不下的现代社会，房产利益相争早是习以为常，更有甚至通过非法手段谋取不属于自己的房产。如：夫妻一方擅自卖掉共有不动产，造假卖掉亲朋好友的房子等，类似案例比比皆是。由此可见，公平、公正、公开且经过调查核实的不动产登记尤为重要。

1询问记录的重要性与意义《物权法》第12条规定：登记机构应当履行下列职责：……就有关登记事项询问申请人。依据《不动产登记暂行条例》第18条规定：不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：其中包含（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。第19条规定：对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。

从以上两个文件中可知，不动产登记机构不仅仅是根据申请人材料例行登记，而且还具有调查核实的职责。除了实地查看，调查核实很多情况下可表现为针对特定主体进行询问的方式。由此可见，询问的重要性与意义非比寻常。但实际工作中，询问的重要性和意义是否真的体现呢？

2利用“不动产登记询问记录表”就是做好了调查核实

表1为各登记中心常用的“不动产登记询问记录”表。此表看似简单，申请人只需在表上画“√”即可。但仅凭这一表就能做到调查核实么？这个表就完全是申请人“真实意思表示”的依据么？

“真实意思表示”由客观要件与主观要件构成。客观要件是指在客观上可认识其在表示某种法律效果意思。主观要件，是指内心的意思，更可分为行为意思、表示意思与效果意思。

因此，真实意思表示需要先客观上认识其在表示某种法律效果意思。那么，申请人是否知道这10个问题的字面含义和答“是”或“否”存在的法律效果的区别吗？

例如：“您申请登记的房屋产权是否明晰”？房屋产权明晰哪一种理解才算明晰，哪一种理解才算不明晰呢？

“按份共有的，是否知悉共有的不动产可由占份额三分之二以上的按份共有人进行处分的相关规定”？其字面意思是否所有申请人都懂得呢？如果随意勾选“是”或“否”将存在哪种法律风险呢？而窗口下作人员又能否从法律角度为申请人解答相应的法律效果意思呢？

因此，申请人在不清楚其表示某种法律效果意思的情况下所填写的“不动产登记询问记录”是不能真正体现申请人的“真实意思表示”，也就难做到真正的调查核实。

3如何让“询问”体现出其调查核实的意义

3.1部分机构可考虑设立“不动产登记法律询问处”

因为“询问”需要让被询问人了解其问题的法律效应。因此，询问人员不但要了解不动产登记相关条例，还需了解房产相关的法律知识。在询问相应问题时，要能随时专业地为申请人解答其问题所能带来的法律后果。例如：“亲生子伪造父母车祸死亡公证书卖掉父母房民告官”。申请人拿着伪造的公证书办理了不动产转移登记。具体法律责任和法院判决结果暂且不论，不动产登记中心通过“询问记录”是否尽到了调查核查的职责呢？是否告知了申请人对提交的材料真实性、合法性、有效性负责。并告知如果存在虚假或隐瞒的情况将会负担什么样的法律后果呢？

由此可见，从法律角度专业的“询问记录”才能真正体现出调查核实的意義，也可杜绝一些对法律无知无畏的行为。

3.2提高申请人对“询问记录”的重视

在实际工作中，由于每天窗口的登记工作量很大，为了能尽快受理群众的登记申请。一般询问只是基于形式的“快问快答”。而群众不了解每个问题的法律后果，就完成任务似的迅速地勾完所有问题。但由此产生的登记后果谁来承担呢？因此，为了保障每个不动产权利人的权益，不但要对申请人进行循例“询问记录”，更要提高申请人对“询问记录”的重视度。要让申请人对每个问题都清楚了解且了解法律效果后慎重回答，否则他将承担法律责任。

3.3加大法律知识的宣传

上文讲到，从法律角度专业的“询问记录”才能真正体现出调查核实的意义。但每天不动产登记申请人众多，不可能每个人都配一个专业律师为其讲解。那么，如何才能高效地做法律角度专业的“询问记录”呢？

要体现出调查核实的意义的“询问记录”的前提，是要让申请人客观认识每个问题回答的法律效果。

（l）每个问题进行书面的专业法律解释

可以在不动产登记大厅门口、受理窗口，印发“询问记录”相关问题的效率解释。并以案例的形式告知申请人，如违法相关规定将可能产生的法律后果。

（2）借助互联网或大厅媒介加大法律宣传

现在各不动产登记中心的机构简介、办事指南等在公众号、官网、大厅随处可见。但是关于不动产之争的法律解释、案例却很少见到。以至于群众很难了解不动产相关法律知识。因此，借助互联网或大厅媒介加大法律宣传，不但能防止一些无知无畏的行为，也可让群众了解一些法律风险，提前做好自我权利的防护。

虽然不动产登记机构没办法对每个材料进行技术上的调查核验，但如果在“询问记录”环节做的更专业，为非法手段谋取不动产利益的行为添加一道坚厚的屏障，定有部分非法行为止于这道屏障之外。作者简介：吴炜，重庆北碚不动产登记中心。

唐义德，成都传晟信息技术有限公司。

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