| 标题 | 西安市经济适用房发展现状探析 |
| 范文 | 宋喆 张华 马红燕 摘要：近年来，随着西安市经济不断的发展，城市居民的生活水平也有了显著的提高，住房条件也得到了明显改善。但是处于弱势地位的城市中低收入家庭住房问题依然严峻，因此本文正是针对这个问题进行相关研究。 关键词：西安市 中低收入家庭 经济适用房 为了有效缓解城市中低收入家庭住房保障问题，西安市自1998年起开始实施经济适用房政策，并取得了较为显著的成绩，但是西安市经济适用房政策实施过程中依然存在许多问题。与沿海城市及一线城市相比，由于受到经济发展的制约，城市中低收入家庭数量较多，在当前房价不断攀升的形势下，城市中低收入家庭住房问题日益突显。因此研究西安市经济适用房发展现状，对切实解决西安市中低收入家庭的住房问题以及确保经济适用房政策的顺利实施都具有实用价值和现实意义。 1 西安市经济适用房发展现状 响应国家大力推进经济适用房建设的号召，西安市政府于1998年开始启动经济适用房工作，并陆续提出了一系列适合本地特色的经济适用房政策和具体措施。首先在2000年正式出台了《西安市经济适用住房建设管理办法》。该《办法》为经济适用房建设的起步提供了很多的政策支持，比如土地政策、税费政策、价格政策等。但是该办法在实际的实施工程中，逐渐显现出一些问题，比如房价过高、房屋面积过大等，针对这些问题政府又出台了相应的《西安市经济适用住房销售审定程序》，明文规定了购买人购房资格和面积等。之后在2005年西安市政府颁布了一部针对经济适用住房管理的规章制度，该制度对经济适用房进行了一个全面的限定，包括项目的价格、建设标准、申请人范围等。此后在2006年西安市又出台了新的《西安市经济适用住房管理办法》，后又分别在2007 年和2009年发布了《西安市经济适用住房管理实施细则》、《关于经济适用住房权属登记及交易有关问题的通知》等相关意见。这些政策及办法对于推动西安市经济适用房发展起到了重要作用。 同时在经济适用房建设方面，从1998年到2012年期间西安市一直都在建设经济适用房，市政府对于经济适用房的投入力度较大，经济适用房在此期间发展较快。例如仅2009年用于经适房建设资金就达21亿。至2011年西安市的经济适用房已经达到了150万平米左右，开工建设面积同2010年相比增长了近140%，经济适用房供应量也大幅度增加。2012年西安市共建成浐灞新城四期、圣和家园二期、阳光北郡等共计约8081套经适房，并且开工建设蔚蓝小城、灞桥区的教师新村三期、、长安星园及鸿雁小区等一些新经适房。 总体来说，西安市经济适用房政策自实施以来，已经帮助很多城市中低收入家庭解决了住房难的问题，在西安市住房保障方面、社会和经济发展等方面发挥了重要的积极作用。 2 当前西安市经济适用房发展中存在的问题 2.1 供应量不足，供需矛盾明显 据有关部门调查结果显示，西安市经济适用房的市场刚性需求一直很大，并且以每年至少200万平方米的速度递增，但从1998至今已建成经适房面积远远满足不了增加的需求。同时不少开发商取得建设用地后并不用于建设经济适用房，而是进行商品房开发项目，比如旭景名园、世家星城、明德门小区二期等，如此更加剧了供需矛盾。此外，西安市每年经济适用房建设面积只占全市房地产竣工面积约10%，低于全国水平5%。在未来的5年内，西安市要想满足人们对经济适用房的需求，至少每年应增建500万平米的经济适用房。 2.2 价格偏高，保障对象无力购买 据调查，目前西安市场上在售经适房项目均价约3500元/每平米，而目前西安市低收入家庭年平均收入不到5万。可想而知现实情况是西安市低收入家庭根本买不起经济适用房。因此即使政府在大力投入兴建经适房，但由于低收入家庭购买力不足，其根本无法享受到这一政策带来的福利。此外查阅相关资料发现，现阶段的西安经济适用房价格是建立在家庭年收入30000元的参数上制定的，如此一来很多中低收入家庭还是没有能力购买，这样中低收入家庭的住房问题依然存在。 2.3 面积超标现象严重 根据西安市相关标准，经适房以小区为单位户均套型建筑面积不超过80平米，小套住房面积控制在60平米左右，最大套型建筑面积不得超过120平米。但是在实际过程中，很多在售或已售的经适房项目建筑面积都超过100平米，甚至个别项目还存在超过200平米的超大户型。如西安市百花园经适房项目，还存在分别为250和356平米的跃层户型。这种建筑面积失控现象，只会导致房价过高，使中低收入购买者根本无力承担，从而将迫切需要经适房的中低收入群体挤出购买行列。 2.4 保障对象界定困难 衡量是否具有购买经济适用房资格的一个重要指标就是家庭收入水平，而目前政府管理部门在审核申请人收入证明时，很难根据工资表中数字判断其是否具有购买资格。因为居民有各种不同收入渠道，因此家庭年收入就无法准确确定，那么在审核申请者收入时，难免会出现机会主义行为，出现造假骗购现象，从而让很多不具备资格的人有机可乘，而有需要的人无法享受到此项福利，同时还给政府相关部门造成很大麻烦。 2.5 区位不佳，配套设施不完善 目前，西安市大多数在建与已建的经适房，多集中在西安三环及以外，并且由于市政基础配套设施不能及时到位，在交通、生活、教育和医疗等方面给居住在这里的居民带来极大不便，增加了居民的生活成本，从而降低了生活品质。 3 完善西安市经济适用房发展的建议 3.1 加大资金投入，增加政策性土地供应 政府应在经济适用房的建设中扮演“主导者”的角色，是资金的主要提供者。政府应仍然继续加大对经济适用房建设的资金投入，同时对资金进行专项管理、保证专款专用并实时动态监督以保障资金的有效使用。用于经适房建设的土地是经适房建设的关键要素之一，为了最大限度解决数量巨大的中低收入家庭住房困难问题，政府必须增加用于建设保障性住房的土地供应，要依据已制定的保障性住房建设用地规划，制定每年度的用地供应计划，切实落实用于经适房建设的地块，增加用于经适房建设的政策性土地供应量。 3.2 严格控制经济适用房价格 通过政府主导，多方面监管，以确保经适房的价格最低，而使得中低收入家庭能切实获得合理价格的住房。首先必须改革现有的开发商主导开发建设模式为政府主导模式，尽可能减少开发企业寻租的空间。其次经适房的销售价格及浮动幅度，应由有定价权的价格主管部门会同住房主管部门，依据公共住房价格管理的有关规定，在综合考虑地方经济发展与居民收入水平的基础上确定并向社会公布，使其能够更有效的满足更多城市中低收入家庭的住房需求。 3.3 严格控制经济适用房户型面积 政府应按照今年国家房地产宏观调控政策及经济适用住房管理办法的规定，严格将经济适用住房户型面积控制在国家规定标准以下。如发现在建设过程中，不按照在政府相关部门备案面积进行施工的，应加大惩戒力度。 3.4 建立个人信用与申报系统 首先政府应建立与本地区相适应的个人信用制度，可以此减少政府部门的统计审查等繁琐工作，更好的降低政府部门的管理成本，同时提高工作效率，此外此举还有助于申购对象的明确界定。其次建立个人收入申报制度，可以考虑结合当前户籍制度的改革，逐步从临时申报制度向正式申报制度过渡。在建立个人收入申报制度的过程中，应重点监测居民的隐形收入，将劳务收入与资产性收益结合起来考虑，从而更好地为保障对象服务。 3.5 注重经济适用房的选址及配套设施建设 由于经适房项目建设用地采取行政无偿划拨方式，政府不能从中得到相应收益，加之政府财政承担拆迁成本，因此经济适用房项目选址应注重降低土地使用成本。但同时也应注意要尊重消费者需求，应根据消费者的实际情况来选择适当的建设区位，不能为了降低房价而把住房建设在过分偏远地段，否则已建成的经适房项目就可能出现空置形成一种浪费。需要注意的是这里所说的合适地理位置并不是单纯指距离市中心的远近，还应注意各种基础配套设施是否完备，从而使经适房无论是从生活享受角度，还是从经济角度来讲，都能为老百姓所接受。 参考文献： [1]范晓平.经济适用房政策在执行中存在的问题及对策[J].河北工程大学学报，2009（3）. [2]徐元晖.经济适用房政策的分析[J].城乡建设，2009（2）. [3]潘中惠.关于经济适用房发展中存在的问题和对策分析[J].魅力中国，2010（6）. [4]韩立达.我国经济适用房制度的演变问题及对策探析[J].西南民族大学学报，2010（10）. 作者简介：宋喆（1979-），男，河南人，教师，讲师，研究方向：经济管理。 |
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