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厦门宝龙国际中心酒店项目的成本管理后评估

范文

丁丽霞

项目位于厦门市思明区吕岭路与金山路交叉口西北侧。土地面积为12150 m2，用地性质为酒店，地上34层、地下2层。地下建筑面积13638m2，地上建筑面积68432m2，总建筑面积82070m2，容积率5.6，建筑密度40%，绿地率46%。

项目开工时间为2017年2月1日，并于2019年10月20日完成竣工验收及竣备，档次定位为超五星级酒店。

项目已竣工验收，本文分析整个项目的成本管理和控制方法，总结成本控制不好的方面，引以为戒，总结成本控制好的方面，继续发挥所长。

本报告主要总结施工阶段控制成本的方法和成本指标管理两个方面。

一、施工阶段的成本控制

对工程造价人员来说，最开始的成本控制往往从施工阶段抓起，控制成本的很多经验和方法也是从施工阶段的造价管理工作中总结而来。实际上，施工阶段时，设计图纸已经定型，能控制造价的项目已经不多了，能减少的造价也比较有限，但仍可以实现价值最大化，尽量控制造价，节约公司成本。每个项目在开工前，公司和项目部共同制定项目的目标成本，以此目标成本为标准，衡量成本控制的最终结果，本项目也不例外。目前来看，本项目的最终施工成本相比目标成本节约了近5000万元。控制造价、节约成本的主要措施总结如下：

（一）通过控制变更签证的方式控制成本

工程在施工过程中，要严格控制设计变更和签证，对项目提出的设计变更和签证要求，按照公司的管控流程，要经过相关部门审批，评估变更的必要性、成本的高低、性价比的优劣，才能确定是否需要变更，有效控制变更的数量、控制成本。

（二）通过邀请招标控制成本

在施工阶段，项目的招标是在确定目标成本之后，招标时将目标成本作为指导方向，在目标成本控制范围内合理控制成本。在施工阶段，通过招标控制成本是工程控制成本的重要方法之一。招标过程中控制成本的措施主要有：提出优化建议、选择合适的品牌档次、工程量准确、定标价格合理低价（并非最低价）、议价策略合适等。

（三）对垄断行业采取适量减少其施工范围的方法实现成本控制

每个项目都需要市政供水，市政供水工程由水务公司施工，报价向来都很高，而且没有谈价的空间，市政供水公司也要求将项目室外的整个供水系统都由其施工。在本项目中，厦门泰景顺工程咨询有限公司一开始就将室外的供水系统发包给主体施工单位施工，列入招标清单，因为有多家竞标，对方报价合理才能中标，维护了公司的利益。水务公司只需完成本项目室外管网与市政供水的接口就可以了，只有几万元的工程量。此方法至少为本项目节约了几十万的成本。

（四）对电力行业采取协商议价的方法控制成本

电力行业同样属于垄断行业，虽然近两年允许房地产商自主选择施工方，但仍然是电力行业下属的施工单位更有优势。电力施工单位在以往的报价，双方谈价的空间很小。在与此类公司谈价前，一定要熟读图纸、清楚价格、了解设备性能和工作原理，在谈价时，要做到心中有数，在专业知识水平方面高于对方，谈判策略有松有紧、张弛有度，既要表示出与对方合作的诚意，也要表示出己方完全有其他合作余地的态度，还要积极争取公司高层的支持，综合利用多方资源，共同参与其中，以实现控制公司成本、维护公司利益的目标。本项目的电力工程施工在公司相关领导和部门的大力支持下，节约成本近200万元。

还有电力工程监理工程，按照常规，电力工程监理有固定的收费标准和收费基数，都是按整个电力工程为基数，计取电力工程监理费。本项目电力工程中设备费占80%，如果按整个电力工程合同为基数计取监理费的话，需30万元左右。电力工程工期短，设备费高，监理工程量并不大，同时设备并不是必须监理的内容。我司以此为据，多次与电力监理公司协商，最后监理费6.7万元，双方达成一致，节约成本23.3万元。

（五）对影响外观效果的项目，需以效果第一、成本第二为原则

笔者认为，成本控制并不是越低越好，关键是合理。例如夜景工程，是最能体现公司形象、项目档次的工程，一定不能以省钱为目标，要以方案的合理为原则，在方案最优的情况下合理控制成本。本项目的夜景工程的合同额超出了目标成本，在一开始确定方案时就预料到成本会超，但是在确定了夜景效果的前提下，项目的职责就是在不降低效果的前提下做好系统优化、选择中上档产品品牌，以多次议价比价、施工最短线路等方式控制成本，最终的合同价保持在控制价范围之内。

（六）提出优化方案控制成本

预算成本人员在图纸计算工程量的过程中，图纸看得最多，图纸理解得最透彻，基本上各个节点、系统均烂熟于心。有经验的成本人员会提出很好的优化建议。例如：近期正在招标的精装修总包工程，原图纸设计卫生间的镜子贴在墙上，墙上要先贴了瓷砖再贴镜子，成本部提出镜子后面的瓷磚完全没有必要贴，可将镜子直接贴于墙上，不影响外观效果和使用功能。经过与设计部沟通，设计部也同意这个方案，最终减少贴砖面积近4000m2，为公司节约工程成本近45万元。再例如：消防工程中，配电室采用探火管灭火系统，造价近40万元，经与设计单位多次沟通，而且探火管系统也不适合在配电室内使用，变更为气体灭火系统，只需13万元，节约成本约27万元。类似以上的例子还有很多，不胜枚举。

虽然成果颇丰，但是造价人员还是深深地觉得，在施工阶段控制成本只是省的“牙缝钱”，真正控制成本最有成果的阶段是设计阶段，在设计阶段就有控制成本和成本优化的思路，省的才是大钱。因此，造价人员要在施工阶段积累成本控制经验，并将其应用到设计阶段，才能实现真正的成本控制。

（七）成本管理要充分借助公司领导的帮助和力量

基础性的工作由成本管理人员完成，同时在成本控制的过程中，必须有部门领导、项目领导、公司领导的大力支持。在具体的与施工方谈价的过程中，首先成本人员要与对方洽谈几次，在双方僵持多日无法达成一致意见且会影响工程的情况下，成本人员要换一种方法，可以求助其他领导和部门，可向项目领导、部门领导提出协助的要求，并且要明确领导协助的方式方法和想要达到的结果。切记，成本人员不能直接将问题扔给领导让领导解决，而是要提出明确的想法和想要的结果。这种方法在谈签证的过程中很有帮助。

本項目已完成竣工验收，成本管理效果从数据来看，是值得欣慰的，很好地实现了成本的有效管理和控制。成本管理和控制，并不是使成本越低越好、节约越多越优。我们所做的一切都是为了保证工程顺利、高效、高质量地完成，这个目标和初衷不会改变，如果为了控制成本而影响工程的质量和工期，那么成本控制其实是失败的。成本的节约额只是指标之一，并不代表全部。笔者更希望公司支持合理控制成本而不是最低成本的想法。

本项目的成本控制仅靠成本部的力量是完不成的，这项工作离不开区域成本管理部、项目总监、工程部、设计部、公司领导的大力支持，秉持全员成本管理、全过程成本管理的理念，才能圆满完成成本控制的目标。在此，成本部要感谢大家的支持。

二、成本指标管理

笔者通过参与本项目从头至尾的施工和造价控制工作，深切体会到造价管理人员不仅要会算造价，更要善于总结，提前介入成本管理，总结成本指标，也是很重要的工作。

工程成本指标从不同的角度有不同的分类，主要是两大类：技术指标、经济指标，最终要反映的指标是经济指标。目标成本中各个科目的单方造价对应各个科目的经济指标，其中建筑安装工程指标可细分为土建指标、安装指标、分部指标等逐级细化指标。不同产品类型、不同地区、不同时点的工程成本指标有所差异。

成本指标是一个综合性的指标。同时贯穿工程建设的各个阶段，即拍地阶段、准备阶段、实施阶段、后评价阶段。其中准备阶段的设计工作是控制建安成本的关键，这个阶段的建安成本控制主要是公司上层领导决策，由设计部和开发部人员具体贯彻落实，造价人员积极地主导、参与、配合。后评价阶段的工程成本指标反映了设计、成本控制、施工管理的综合水平。

工程成本指标管理是指对项目从前期策划到竣工所发生的各项收支进行全面系统的管理，以实现项目开发成本最优化目的的过程。它包括制定项目责任成本、成本控制、成本考核和成本监督的过程。成本管理工作是一项系统工程，它涉及所有部门和全体员工，无论哪一个部门或哪一个员工在成本管理工作中出现问题，都会影响成本管理工作的整体效果。成本指标管理的目的是通过成本管理的各种手段，不断降低施工项目成本，以达到可能实现最低的目标成本的要求。工程成本指标的高低反映了工程管理水平。

本文总结本项目的各项成本指标，罗列几个部分指标，如下表1：

将本项目的指标对比同行龙湖、万科的成本指标，指标偏高。本项目还有优化的空间，在设计阶段应更注重优化工作。通过成本指标管理工作，实现设计标准化、产品标准化、成本，标准化，更优质高效地管理项目。

成本管理的意义不仅仅局限于对项目的实时控制，不仅仅强调项目的成本降低和短期利益，更要站在企业的角度，着眼于企业优势的构建，使企业更具有竞争性和前瞻性。

（作者单位为厦门泰景顺工程咨询有限公司）

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