| 标题 | 房地产企业融资问题研究 |
| 范文 | 王亚楠 摘 要 本文对房地产企业的融资理论，企业融资的含义和方法，房地产企业的融资渠道，房地产企业融资过程中遇到的问题和状况，完善房地产企业的融资策略，优化房地产企业的资产结构进行研究。 关键词 房地产 融资 渠道 一、绪论 企业融资是指企业从自身的实际情况出发，根据公司今后的发展计划，通过一定的渠道和手段，利用内部积累或筹集资金企业投资者和债权人生产经营的资金，是一种经济活动。房地产企业会在初期投入大量的资金，拥有较长的资金周转周期，投资的风险是非常高的，跟其他企业能够短时间清理存货不同。同时，房地产投资的效果还会受到国家宏观调控的影响，宏观经济风险也会更大。 二、企业融资相关理论概述 （一）企业融资的含义和方法 企业一般会通过内部融资和外部融资两种融资方式进行融资。内源性融资包括3种形式：股权、累计折旧和留存收益。它具有原始性、自治性、低成本和针对企业初始资本形成的风险性。外部融资一般有间接融资和直接融资两种融资方式，其中直接融资是指企业不通过其他任何机构进行的直接融资，股权或合资企业与任何投资者或债权人进行交涉。间接融资是指企业使用特定金融中介机构进行的融资活动。与直接外部融资相比，间接融资是指企业将融资项目直接交由专门的机构进行融资;与直接融资相比，外部的金融机构更加专业，可以在一定程度上降低风险，实现公司融资来源的多元化。 （二）房地产企业融资渠道 1.向银行进行贷款。当前的房地产企业开发的资金来源主要是向银行贷款。银行贷款又分为长期贷款和短期贷款，并有专门的部门来根据房地产企业的实际金融状况策略进行安排。 2.金融性负债。公司在日常经营中有时会预售一部分，这样的经营模式就是负债型经营。企业这种自发融资主要是靠预售和应付账款。房地產企业的预收款的主要来源就是预售。 3.房地产信托。目前，中国最常见的房地产信托融资模式包括：信托贷款类型，股权投资类型，股权投资类型和财产信托类型。他们处理涉及房地产的多种经济和法律关系。 4.股权融资。房地产企业的股票在中国主要分为上市股票和非上市股票两种。其中，上市房地产的股票可以仅通过开发项目的名义进行发行。项目建成后，出售销售应得的部分，其他所有需要支付的费用，就是股利。未上市的房地产股票通常是由业内私人融资或发行的。 三、房地产企业融资过程中存在的问题 （一）企业资金来源的渠道及存在的问题 其他借款（主要是委托贷款和信托贷款）从资金来源来看，经营负债的比例（主要是购买者的预付款项）通常高于50%，银行贷款排名第二，内生融资排名第三。根据房地产行业的特点，约有70%的资金来自房屋和建筑物的销售收入，其中大部分来自购房者的银行抵押贷款。另外，国建对房地产企业的监管还在不断加强，银行的可贷资金在逐渐缩减。两者共同导致当地抵押政策的总体收缩。 （二）企业的资本结构及存在的问题 当房地产业务交易量足够多时，企业的内部资金充足，还款轻而易举，这样的财务状况会给企业带来更高的价值。但是，当财务杠杆过高，没有得到相应的资金支持时，如果碰上市场不景气的情况，就会加大破产的风险。 四、如何完善房地产企业的融资策略 （一）分散债务资金来源，确保资本市场资金来源 单一融资渠道将导致风险集中。一旦银行信贷政策改变，将给企业带来巨大的冲击和影响，不利于房地产业的健康稳定发展。房地产公司应抓住时机，争取在资本市场上增加融资，分散风险。 其中，房地产信托基金受到高度青睐。信托贷款类型的条件比银行贷款要严格，受益人财产信托类型的转让要严格，信托财产所有权的转移涉及房地产转让登记、纳税等问题，这两个方法在实践中较少使用。因此，股权信托融资还有很大的发展空间。 （二）优化资本结构，增加自有资金比例 企业可以通过以下两个方面增加自己的资本：第一，通过增加利润，相应地增加未分配利润来增加自己的资本。第二，通过股权融资来增加公司的股本，利用公司利润增加自身资本涉及公司的股利分配政策。 股权融资的具体措施包括公开发行新股、非公开发行新股、配股、上市等。其特点是资本迅速积累，自有资金规模显著增加，为实施未来战略提供可靠而有力的保证。还有一种更灵活的融资模式——可转换债券融资，其可以降低融资成本，提高未来收益，并缓解资金压力。相关负债可以转换为权益，并增加公司自有资金以增强企业实力。同时，可转换债券也增强了资本结构的转换灵活性。 （三）资金结构应与资金使用相协调，以优化债务结构 有些项目需要很长一段时间才能获得资金，然后才能收回资金和一些最低限度的流动资金，这些资金需要长期垫款以维持公司的正常运营。为永久资产和临时流动资产安排资金来源的政策，将导致3种类型的周转政策具有相同的类型：激进、合作和稳健。即使公司具有合理的资本结构，如果债务基金的内部结构不合理，也会引发金融危机。特别是房地产业本身负债率高，资本结构不合理。在确定企业的债务结构时，必须将其与企业的净现金流量一起考虑。 （作者单位为中铁十局集团有限公司） 参考文献 [1] 杨玉龙.紧缩政策下我国房地产企业融资问题研究[J].长沙理工大学学报（社会科学版），2013（01）：85-88. [2] 王轶姝.我国房地产企业融资问题研究[J].中国商界，2009（4）. |
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