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新租赁准则对零售业承租人的财务影响研究

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洪波

摘要在借鉴国际租赁准则的基础上，并结合国内实际情况，2018年12月我国财政部发布了《企业会计准则第21号——租赁》。新租赁准则最大的变化是经营租赁承租人的账务处理实行两租合一，除了短期租赁和低价值资产租赁外，其他所有租赁业务均需“入表”，确认相关资产和负债，进而对财务报表产生影响。本文以零售业龙头上市公司高鑫零售为例，对其最新披露的财务数据进行分析，说明新租赁准则对其财务报表和主要财务指标的影响，并提出零售业适用新租赁准则的策略。

关键词新租赁准则承租人经营租赁财务影响零售业

2018年12月我国财政部发布了《企业会计准则第21号——租赁》，并采取分步实施的方式，要求在境内外同时上市的企业和在境外上市并按企业会计准则或国际财务报告准则编制财务报表的企业，从2019年1月1日开始执行;其他使用企业会计准则的企业，从2021年1月1日开始执行。自此，经营租赁业务承租人表外融资宣告结束，开启全面“入表”时代。

一、租赁准则新旧对比

（一）修改了租赁的定义

新租赁准则修改了租赁的定义：“在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。”同时，添加了租赁的识别﹑分拆及合并的内容，比原租赁准则更加全面。

（二）对承租人提出两租合一的操作模式

新租赁准则的主要变化是对承租人提出了两租合一的操作模式，即不再区分融资租赁和经营租赁，除了短期租赁和低价值资产租赁外，对其他所有租赁业务均需确认相关资产和负债，计提折旧和利息费用，从而影响资产和负债会计要素，并对财务报表和主要财务指标产生较大影响，但也使会计信息更加真实可靠。本文即以租赁业务较多的零售业为分析对象，通过对财务数据的对比分析，说明新租赁准则的影响。

（三）完善承租人后续计量

原租赁准则未明确规定租赁选择权变化和租赁变更时的会计处理，造成社会实践做法不一。新租赁准则对其进行了完善，规定在承租人可控范围内发生的重大变化，如对其租赁选择权产生影响，则需重新评估确定租赁付款额。而租赁变更是指原合同条款之外的要素发生了变更，承租人应根据变更的内容确定为一项单独租赁资产或重新计量租赁负债。

（四）出租人披露内容更加全面

在经营租赁出租人报表披露方面，在披露各类租出资产账面价值的基础上，要求增加披露相关租赁收入和未折现租赁收款额等信息。

（五）将售后回租交易与新收入准则衔接

为了更好地与新收入准则衔接，新租赁准则要求根据其评估售后回租交易中资产转让是否属于销售，进而采取不同的会计处理方法。

二、新租赁准则对零售业财务影响的案例分析

（一）零售业特点

零售业是一种向终端消费者提供商品和服务的行业，该行业的资金主要用于购买商品货物，具有轻资产的特性。其经营场所一般采取租赁方式取得，较少直接购买。且这类企业需要庞大的终端消费者，因此经营场所一般选在人口密集度较高的地区，租赁费用对其来说是一项重要的开支。以往零售商租赁经营场所不符合风险报酬转移的规定，以经营租赁“表外融资”方式来达到控制资产负债率的目的，而新租赁准则打破了原先的处理方式，相关使用权资产和租赁负债均要“入表”，这对经营租赁业务较多的零售商产生重大影响。本文以零售业中占比较大的细分行业连锁超市龙头高鑫零售有限公司（以下简称“高鑫零售”）为例进行分析。

（二）高鑫零售简介

高鑫零售于2011年在香港上市，旗下有大润发和欧尚两大品牌连锁超市。据联商网零售研究中心数据统计，高鑫零售2018年营业收入位列国内连锁超市上市公司第一名，是中国最大的连锁超市运营商。截至2019年6月末，公司在中国共有485家大型连锁超市，总建筑面积约为1300万平方米，其中约70%为租赁门店，租期一般为15～20年，是典型的租赁资产占比较高的零售公司。

公司2018年租金支出29.63亿元，占总费用的13.1%，是除员工成本以外的第二大费用开支项目。可见，租金支出对高鑫零售财务数据具有重大影响，新租赁准则的实施势必导致其财务报表及后续经营决策发生较大变化。

（三）高鑫零售财务数据分析

高鑫零售是香港上市公司，自2019年1月1日起已开始执行新租赁准则。从高鑫零售2019年半年报披露数据可见，其对2018年同期财务数据进行了追溯调整，与适用原租赁准则的2018年数据相比发生了较大变化。

1.新租赁准则对2018年资产负债表的影响

新租赁准则要求承租人在租赁期开始日确认使用权资产和租赁负债。

使用权资产=租赁负债+租赁预付款-租赁激励+初始直接费用+弃置费用

租赁负债=租赁付款额×现值系数（折现率一般采用增量借款利率），租赁付款额主要为应付租金及其他应付款项。

从表1可见，在新租赁准则下，2018年末公司总资产增加了13.10%，总负债增加了26.03%，總负债增长比例显著高于总资产，从而影响了资产负债率、总资产周转率等财务指标。

2.新租赁准则对2018年利润表的影响

原租赁准则经营租赁的租金在整个租赁期内以等额方式在利润表中列支。而新租赁准则要求对使用权资产按租赁期计提折旧，对租赁负债按照固定的周期性利率（一般为增量借款利率）计提利息费用。承租人每期支付的租金都包含本金和利息。在原租赁准则下，将每期租金计入利润表，可以看成每期本金和利息均匀列支;而新租赁准则下，使用权资产一般按照直线法计提折旧，每期计提的折旧费用相等，可以近似看作租金中的本金部分，而租赁负债计提的利息费用，由于使用了实际利率法，所以利息费用呈现出前高后低，这将使前期的利息费用大于原租赁准则下均匀列支的利息费用，最终导致公司利润在租赁期内呈现前低后高。

（备注：资产负债表数据调整时点为2018年末，利润表和现金流量表数据调整时段为2018年1～6月;其他非流动资产减少系公司原租赁物业装修待摊费用和转租赁资产均计入其他非流动资产，现予以调整计入使用权资产所致;?所有者权益减少主要系首次执行新租赁准则对年初留存收益的累积影响数）

从表1可见，采用新租赁准则，原租金中的均匀利息2.15亿元从营运成本中剔除，而使用实际利率法计算的利息3.31亿元计入财务费用，使得营业总成本增加0.21%，利润总额减少4.05%，净利润减少4.23%，可见承租人实施新租赁准则的第一年对利润的影响较大，对总资产周转率、销售净利率和利息保障倍数等财务指标都有影响。

3.新租赁准则对2018年现金流量表的影响

新租赁准则并不会改变经营租赁业务的企业总体现金流，但是现金流会得到重新分配。新租赁准则下，经营租赁业务产生的租赁付款额不再计入企业经营活动现金流，而是被认为是一项融资活动，将租金中的本金和利息分别列入筹资活动现金流。

从表1可见，采用新租赁准则，租金支出7.97亿元从经營活动现金流出调整至筹资活动现金流出，使得经营活动现金净流量增加了19.82%，筹资活动现金净流量减少了62.56%，进而影响了现金流动负债比率等财务指标。

4.新租赁准则对2018年主要财务指标的影响

新租赁准则的执行，会影响企业的资产、负债、费用、利润及现金流的内部结构，进而对众多财务指标产生影响，最终改变企业未来的投资决策行为。

从表1可见，企业资产负债率上升，利息保障倍数下降，使得长期偿债能力有所弱化;现金流动负债比率提高，得益于现金流量的内部调整（经营活动现金流增加），短期偿债能力有所优化;资产周转率降低，反映营运效率下降;销售净利率下降，体现盈利能力下滑。总体来看，新租赁准则对企业的财务指标产生了较大的负面影响，但同时也在一定程度上扩大和提高了会计信息的披露范围和质量，有利于反映企业真实情况，防范化解风险。

5. 2019年6月主要财务指标分析

公司为控制负债率，2019年适当下调了存货库存水平和应付账款规模，致使资产负债率下降6.34%;公司总资产的下降幅度大于收入下降幅度，致使资产周转率有所提高，且成本的下降金额大于收入的下降金额，致使净利润有所增加、销售净利率上升、利息保障倍数提高。总体来看，公司2019年主要财务指标有所提高，但与未追溯调整的2018年数据相比仍有差距，说明新租赁准则对高鑫零售财务数据仍有较大影响。

另外，高鑫零售2018年半年度总租金支出14.18亿元，其中固定租金7.97亿元，占比56%;2019年半年度总租金支出14.33亿元，其中固定租金7.64亿元，占比53%。可见，高鑫零售在签订租赁合同时考虑了新租赁准则的影响，尽量将需资本化的固定租金下降或转变为费用化的其他租金（如可变租金），从而减少经营租赁“入表”的影响。

三、零售业适用新准则的应对策略

（一）初始决策的应对策略

新租赁准则要求承租人两租合一，这使得经营租赁“表外融资”已不复存在，对于租赁期限较长、营业场所地段较优且具有一定资金实力的零售商而言，可以考虑以买代租，在使用资产的同时享受资产增值利得。

（二）租赁期限和租金设定的应对策略

新租赁准则要求根据租期内的租赁付款额剔除时间价值后确认租赁负债，因此租赁期限的长短和每期固定租金的确定显得尤为重要。零售商应尽量控制租赁期限，合理缩短合同租期，并尽量降低固定租金，可与出租方商定以其他方式收取费用，如内嵌服务费或转变为可变租金，这些支出直接费用化，进而降低租赁负债的初始确认金额。

（三）租赁模式的应对策略

一些经营情况不佳的连锁超市，可考虑适当减少门店而相应增加线上电商服务，这样不仅能降低租赁负债的确认，同时还能提高企业的市场竞争力，打造新的利润增长点。

（四）提高财务工作者专业能力

促使财务工作者学习新租赁准则，掌握准则的主要变化，并从企业实际出发思考应对措施。要求财务与业务相互配合，财务前置，参与租赁合同的设计环节，从源头把控，对每一个租赁合同量身定制应对措施。

（五）加强租赁内控管理

加强内控管理，完善内控流程，重新建立租赁信息化系统，把控合同主要要素，由系统进行风险控制﹑自动计算和调整所用权资产和租赁负债，从而减少失误，提高操作效率。

（作者单位为浙江国金融资租赁股份有限公司）

参考文献

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[4] 罗紫平.论连锁零售业实施新租赁准则存在的问题[J].纳税，2019，13（18）：152-153.

[5] 邓英雯.租赁准则修订对我国零售业的影响探究——以上市公司“鄂武商A”为例[J].国际商务财会，2019（5）：40-44.

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