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物业管理公司的作业成本核算模型设计

范文

吴越

【摘 ?要】物业管理行业在我国出现40年以来，已充分显现出其在城市化建设中的重要地位。但是，当前我国中小物业管理公司普遍面临着成本管理困境，不能为经营决策提供有效的成本信息。而作业成本法作为一种广受会计学界认可的成本管理方法，能够基于作业与成本对象之间的因果关系，提供精确的成本信息，从而为决策的科学性和有效性提供保障。

【Abstract】Property management industry has fully demonstrated its importance in the construction of urbanization since its appearance in China nearly forty years ago. However， small and medium-sized property management companies in China generally face the dilemma of cost management at present， which fails to provide effective cost information for operating decision-making. Activity-based costing， as a cost management method widely recognized by the accounting community， can provide accurate cost information based on the causal relationship between activities and cost objects， so as to guarantee the scientificity and effectiveness of decision-making.

【关键词】物业管理企业;作业成本法;成本管理

【Keywords】property management company; activity-based costing; cost management

【中图分类号】F299.23 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文献标志码】A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文章编号】1673-1069（2020）07-0075-03

1 研究背景

随着城镇化建设程度和人们生活水平的提高，物业管理作为一门新兴行业，其经济效益和社会效益日渐凸显，被业内人士称为“房地产行业的二次开发”。物业管理主要提供综合性管理和全方位服务，这些无形服务最终服务于业主和使用人。物业服务不仅在社区建设与城市住宅的管理水平等方面与居民的日常生活产生了密切联系，而且与房地产行业、家政服务业、文化教育服务业等产业紧密相连。近年来，我国各大中小城市不断开发大量的生活住宅小区、写字楼等，为物业管理行业的茁壮成长提供了广袤土壤，我国物业管理行业市场规模持续增长，发展态势良好，中国物业协会发布的《2018年全国物业管理行业发展报告》从经营理念、管理手段、服务创新、人力资源、管控模式及产业链六个方面分析了物业管理行业的发展趋势，并提出了行业未来新主张。

然而，国家房地产调控政策及一系列物业管理法规、制度的颁布与实施，在规范了物业管理市场秩序的同时，也给物业管理企业带来一系列挑战。2017年1月12日，在颁布的《关于第三批取消中央制定地方实施行政许可事项的决定》中，国务院取消了物业管理公司二级及以下资质的认定。2017年9月6日，在国务院召开的常务会议中，物业服务企业一级资质和行政许可事项再次被取消。这也标志着，实施了13年之久的《物业服务企业资质管理办法》正式退出了历史舞台，物业管理从此进入“后资质时代”。在这种情况下，物业管理的质量也受到了业主前所未有的关注。企业一方面要满足业主要求，提升物业管理的质量，另一方面又必须在激烈的市场竞争中保持盈利优势，要想得到长足的发展，企业就必须对成本实行有效管理。而传统简单粗放式的成本管理模式已不適应当今物业管理行业的形势。

2 研究现状

物业成本管理在英、美等西方发达国家已形成各具特色的物业成本管理模式。西方发达国家的物业成本管理实现较早，国外也有许多以物业成本管理实务为主的研究者。我国学者对物业成本管理的研究，稍显落后于实践发展。20世纪80年代的有关理论研究的文献大都聚焦于物业成本的概念、内涵、管理模式，而实证研究的则选择我国某一家物业管理公司为研究对象，分析其经营状况并探索一些相应的改善举措，总体而言，对物业成本管理在某一层面尚且缺乏整体上的综合研究。随着我国物业管理行业的迅速发展，我国学者们逐渐把握了物业成本的整体特点，并多层次、多角度进行理论和实证研究。辩证国外的研究应用成果，取其精髓，对我国物业成本管理进一步发展具有积极促进作用。目前大多数研究者已经认识到成本核算与成本管理对于企业经营效益的影响力。

3 理论基础

作业成本法（Activity-Based Costing，ABC）是指，将完成作业所需耗用的资源成本分配给成本对象的一种成本核算方式。作业成本法主要有以下几个概念。

3.1 资源

资源对于企业而言，所包含的范围尤为广泛，但凡进行过程中所需要的人力、物力以及财力都在其范畴之中，粗略划分，可以概括为直接人工、直接材料和间接费用等。

3.2 作业

间接的费用和消耗便是作业的一部分体现，企业中的各个部门所承担的任务就是作业的体现形式，在这里所指的作业是一种重复劳动的概念，每项作业既可以是一种特定的工作重复，还可以是一类工作的重复，而且但凡作业必有耗费，产品即是在作业耗费资源的过程中形成的必然结果。作业是资源和产品之间的纽带：它耗费资源，同时生产产品、提供服务。

3.3 成本动因

成本动因是能够驱动作业或者产品成本因素的总称。

3.3.1 资源成本动因

作业成本增加是由作为动因的资源成本驱动因素而产生的，如此一来就是为了衡量作业耗费资源的数量，而且可以为相关的所有作业进行资源和成本的分配。例如，产品生产工作（作业）需要对生产人员、生产设备、能源等确定耗费的数量。

3.3.2 作业成本动因

作业成本动因是对成本对象（产品、服务或客户）所需工作量的衡量指标，是驱动产品成本增长或降低的因素。各项成本对象所耗用的作业数量要通过作业成本动因进行计量，同时也被用作作业成本分配的基础。

3.4 作业中心

作业中心就是所谓的成本库，是相互关联的作业组成，共同构成整个的业务流程，输出的成本在业务流程中的汇总。换而言之，就是将各种资源耗费项目根据统一的作业成本动因组合起来的产物。

4 物业管理公司作业成本核算模型设计

为方便对作业成本核算模型进行设计，本文选取了BQ物业管理公司为研究对象，其项目小区有2个，分别为长阳花园和滨河苑两个小区。具体步骤为：首先确定BQ物业管理公司的资源耗费，并根据公司的组织构架和业务流程划分作业中心，然后根据确定好的资源成本动因将各资源库汇集的价值分配到各作业中心，在选取了与作业有直接因果关系的因素作为作业成本动因后得出成本动因分配率，并据此得到每个项目小区分配得到的间接成本，加上直接追溯到每个项目小区的直接成本，便可以求出长阳花园和滨河苑两个小区的项目总成本。

4.1 确定资源耗费

BQ物业管理公司的日常运营中所耗费的资源主要由员工费用、水电费用、材料费用、业务费用、办公费用、管理费用和折旧费组成，具体构成如表1所示。

4.2 作业与作业中心的建立

要将作业成本法应用到BQ物业管理公司中去，首先必须严格界定企业的作业，可以根据BQ物业管理公司的组织结构及物业管理业务流程来进行作业划分。物业管理是一个完整的系统管理工程，其中物业管理的日常运作是物业管理最主要的工作内容，本文涉及的两个小区——长阳花园小区和滨河苑小区已长期在日常运作阶段稳定运营。因此本文的研究对象为日常运作阶段中日常综合服务与管理的间接成本。

在上述BQ物业管理公司组织结构和业务流程的基础上，在与BQ物业管理公司财务人员进行分析讨论后，将公司各项业务进行了一定的整合与重组，最后划分了房屋修缮及设备管理、环境卫生管理、公共区域秩序維护和综合管理四个作业中心，如表2所示。

其中，房屋修缮及设备管理可以进一步划分为房屋日常检测管理、房屋修缮管理和设备维修管理3个二级作业。环境卫生管理可以划分为清洁和绿化2个作业，清洁又可细化为日常清洁和防疫灭虫2个三级作业，绿化可以细化为灌溉施肥和修剪植被2个三级作业。公共区域秩序维护可划分为日常巡逻、监控和车辆管理3个二级作业。综合管理可划分为客户服务、收费和日常事务3个二级作业，客户服务又可进一步细化为提供咨询、处理投诉和回访3个三级作业。

4.3 确定资源成本动因，并将各资源库汇集的价值分配到各作业中心

根据BQ物业管理公司的实际情况，资源成本动因可分为三类：①可以直接核算某一特定成本的最终资源成本动因的资源，可以直接分配在作业成本中;②可以将活动特定的资源成本动因直接包括在每个基于作业的作业中心，如各种维护成本;③必须将其分解并间接计算到每一项作业中心的资源成本动因，如管理人员工资只有在分配后才能计入各项作业中心中。

本文使用的资源成本动因是在BQ物业管理公司财务部门专业人员的指导下，结合本公司实际情况，分析了各作业中心的特点后而仔细斟酌确定下来的，结果如表3所示。

物业成本费用中的直接人工、直接材料等直接成本可以直接计入项目小区中。而间接费用则要通过资源成本动因来使作业中心费用和作业成本相关联，以便各项作业成本的计算。首先要用资源成本动因将各个资源耗费分配入各作业中心中，作业中心由该项作业所发生的费用归集而成，其中，分配到该项作业的资源耗费也形成了作业中心的一项要素。其次，根据公式计算出资源成本动因率：

资源成本动因率=?（1）

4.4 选择作业成本动因，并确定各作业成本的成本动因分配率

作业成本法的实质是一种“因果关系”，而作业成本动因是各项作业发生的原因，是成本分配的关键。有很多的因素都会影响企业的成本和盈利，但是，并不是所有的这些因素都可以作为成本动因。成本动因的数量是有一定限制的，太多或太少都不利于成本核算的进行和企业的发展，因此如何选择合适的成本动因的数量，让这些成本动因能够更好地促进项目的进行和企业的发展就显得尤为重要。因为选择成本动因的专业性较强，所以，在对BQ物业管理公司的间接成本进行分配时，特意咨询了公司的技术人员和财务人员，在他们的指导下，本文尽量选取了具有相关度、与作业有直接因果关系的因素作为作业成本动因，如表4所示。

在作业成本动因已经确定的基础上，接下来要计算出作业成本和作业成本动因得出作业成本动因率，然后将作业成本动因率和项目小区所耗用作业的成本动因相乘，得出项目小区的作业成本。计算公式如下：

成本动因分配率=? ?（2）

某项目小区应分配的某项作业成本=成本动因分配率×该项目小区耗用的该项作业成本动因 ? ?（3）

某项目小区耗用的作业成本=∑该项目小区应分配的各项作业成本 ? （4）

根据上述步骤得到的每个项目小区分配得到的间接成本，加上直接追溯到每个项目小区的直接成本，便可以求出长阳花园和滨河苑两个小区的项目总成本。

5 结语

目前物业管理行业的成本管理尚未形成健全的方法，也没有合理的参考模式，本文欲将作业成本法应用于BQ物业管理公司，并设计了作业成本核算模型，希望为物业管理企业建立成本管理体系提供一个参考模式。

【参考文献】

【1】中国物业管理协会.2018全国物业管理行业发展报告[R].2018.

【2】国务院.国务院决定第三批取消39项中央指定地方实施的行政许可事项目[EB/OL].http：//www.gov.cn/xinwen/2017-01/21/content_5162005.htm，2017-01-21.

【3】马琳.成本会计学[M].北京：中国市场出版社，2012.

【4】刘秋雁.物业管理理论与实务（第三版）[M].大连：东北财经大学出版社，2017.

【5】谭锦涛.论作业成本法在物业管理公司成本管理中的应用[J].当代经济，2014（20）：44-45.

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