| 标题 | “营改增”对房地产企业的影响及应对措施 |
| 范文 | 林涛 摘要：现阶段，对于房地产企业来说，营改增得到了广泛的应用与推广，已经成为了对房地产企业内部普遍关注的焦点性话题，通过营改增政策的实施可以看出，可以解决企业的税负问题，将企业的运营状况调整至最佳，促进企业各项经营活动的顺利进行。本文主要以营改增对房地产企业的影响及应对措施为论点，旨在促进房地产企业的健康发展，现作出如下论述。 关键词：营改增；房地产企业；影响；应对措施 目前，营改增的全面实施，对房地产企业产生了极其深远的影响。在行业发展中占据着极其重要的地位，是房地产企业生存与发展的重要影响因素。营改增政策的全面实施，使房地产企业处于机遇与挑战并存的发展局面，企业要想获得长足的发展和进步，就必须要积极抓住机遇、并勇敢地迎接挑战，发挥营改增政策的实施优势，将企业各项成本保持在可控范围内，加大发票管理力度，避免重复征税问题的出现，顺应税制体制改革的发展趋势，进而实现房地产发展的良性循环。 一、营改增政策对房地产企业的影响分析 （一）影响着企业的税负 现阶段，在我国房地产企业行业流转税中，对营业税和土地增值税双重征收制度加以了大量应用，这两种税种属于价内税，一旦增加税收，将会对商品价格产生极大的影响，而且在商品流转的影响下，极容易引发重复征税问题。对于增值税来说，属于价外税，主要对增值部分进行征税，解决了重复征税问题，产品开发成本理论上也因此降低。 在营改增实施以后，税负会降低或提高问题值得进一步探讨。首先，营改增对于税负的降低具有极大的作用，而且通过构建增值税的进项和销项抵扣关系，在调整企业内部结构、优化业务模式等方面发挥着不可比拟的作用和优势，确保企业市场竞争实力的稳步提升。尤其在营改增政策实施以后，在销售额中可以扣除土地出让金，这对房地产企业的发展是极为有利的。由于土地成本是一二线房地产项目中较大的单项成本，这一政策保证了一二线城市企业减税目标的实现。 例如：以浙江省某一有限公司为例，该企业是一般纳税人，房价为每平方米5万元，土地成本每平方米为 2万元，增值税销项额为（5-2）÷1.11×11%=0.297万元，有利于该企业的税负的降低。 其次，对于小规模房地产企业来说，由于经营规范和发展速度等因素的限制，很难适应营改增的发展[1]，税负问题比较严重，加重了企业的经营压力。比如：以上述土地出让金抵扣销售额为例，三四线城市房地产企业土地成本在总成本中所占的比重并不高，其减税效果并不是十分理想。 此外，在营改增全面实施的影响之下，增值税链条的形成也会出现滞后现象，加重了增值税抵扣的难度性，比如人工费用难以开具增值税专用发票，难免会使企业出现税负加重问题。 （二）影响着企业的财务管理和会计核算 在营改增全面实施以后，由于增值税的扣除，减少了企业的主营业务收入，假设11%为其税率，原有的主营业务收入为 111万元，在营改增实施以后，主营业务收入改变至100万元，增值税销项税为11万元，基于此，对于固定资产价值和主营业务成本的降低也具有极大的作用，进而对企业资产和利润等财务指标产生了极其深远的影响。 在现行税制的影响下，房地产企业财务管理水平处于失衡状态，发票管理力度有所不足，与增值税征收事务的要求不相符合。通过营改增政策的实施，会计核算工作的变化比较显著，成本控制的难度性也比较高。 （三）影响着企业的开发成本 营改增政策在实施以后，极大地降低了企业的开发成本，降低了建筑行业的材料费用，比如水泥、钢筋等税收，各种材料成本的降低主要体现在：17%是水泥和钢筋的增值税税率[2]，不含税成本降低14.5%。在整个建筑行业的建筑材料中，抵扣税款率为3%，成本降低将近3%。 同时，基于营改增政策的实施，增值税是缴纳税费，可以解决重复征税问题。房地产企业带有一定的特殊性质，在企业工程成本的归集和核算中，往往使用“工程施工-合同管理”明细科目，大大提高了税费核算的精准性，为房地产企业成本核算的顺利推进提供了极大的便利性，给予了行业发展强大的推动力量。 二、营改增对房地产企业的应对措施 （一）加强内部控制建设 在营改增政策實施以后，要严格管控企业内部的财务问题，特别是票据管理问题，要严格按照国家的税收统筹计划来进行。房地产企业要配备可行的营改增的应对措施，弥补企业财务管理方面存在的缺陷，避免出现税务问题。同时，房地产企业制定完善的会计核算制度，加大票务管理力度，高度重视税收方面的基础财务工作，做好企业内部增值税发票的开具和管理工作，财务工作人员要严格约束自己。同时，还要根据营改增对税负的影响程度，对房地产销售策略不断做出调整，配备可行的增值税税务筹划方法。 例如：在建筑工程材料的采购成本管理方面，企业在采购主体的选择中，要优先选择一般纳税人，为获取17%的进项税额提供相应的便利条件。 （二）落实全面税收筹划管理 首先，在开发成本方面，由于受到营改增政策的影响，一定程度上会增加企业的开发成本。因此，企业要想将自身的开发成本保持在可控范围内，要严格控制和筹划建筑材料方面的问题[3]；其次，要做好材料的筹划工作，建筑材料与供应商选择有着紧密的联系，企业在开发成本中很难实施税收筹划，所以企业要提高对供应商选择的重视程度。在材料供应商的选择问题上，企业要对能够开具增值税专用发票的供应商加以优先选择，确保生产成本的持续降低，从而确保企业经济效益的稳步提升。 需要注意的是，在供应商的选择上，企业还要深入分析材料的一系列相关因素，比如价格和质量等。 （三）加大增值税发票管理力度 在营改增政策实施以后，在企业经济活动的记录中，包括增值税发票这一环节，财务核算的原始依据，也在审计机关和税务机关执法检查中得到了一定的体现。企业在获取增值税专用发票时，要对获取发票进行深入检查，确保发票开具项目的齐全与完整。房地产企业要遵守相关法律法规，结合企业自身业务特点，配备可行的增值税发票管理办法，高度重视发票开具、获取以及保管等事宜，严格规范发票管理，将企业潜在风险保持在可控范围内。 （四）调整企业经营战略，调整开发销售模式 在装修工程费用允许进项税抵扣的影响之下，对于中高档住宅（精装房）来说，获取进项税抵扣额具有一定的便利性，其售价也比较高，房地产企业在经营战略的制定中，要充分发挥出精装房的进项税抵扣的作用，将进项税抵扣来源扩展开来，还要充分考虑企业的资金与管理能力。 例如：以浙江省某有限公司为例，该企业处于中高等管理水平，有着较多的开工楼盘[4]，对人员的需求也比较大，并对装修过程质量和人员管理提出了全新的要求。在商品房供给结构的影响之下，该企业结合自身实际情况出发，控制企业各项管理成本，践行了税负节约目标的实现。 此外，房地产企业要提高对销售工作的重视程度，与客户要保持密切的交流与沟通，要尽可能满足客户实际需求，为房地产企业赢取更多的利润。 三、结束语 综上所述，营改增对于房地产企业的影响是非常大的，在降低税负、提高经济效益等方面发挥着不可比拟的作用和优势，也是提高企业竞争实力的关键所在。因此，房地产企业要正确使用营改增政策，加大增值税发票管理力度，不断调整企业的经营战略，加强全面税务筹划管理建设，强化内部控制效能，将企业的经营风险保持在可控范围内，进而实现房地产企业可持续发展的战略性目标。 参考文献： [1]任童童.浅析“营改增”背景下房地产企业的税负变化及应对措施[J].商，2016（27）：182. [2]李雪.浅谈“营改增”对房地产企业的影响及应对措施[J].中国集体经济，2016（09）：77-78. [3]张印.“营改增”对房地产企业的影响及对策分析[J].财经界（学术版），2016（02）：278+280. [4]汪波.如何应对即将实施的房地产行业营改增[J].中国总会计师，2015（04）：122-123. |
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