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标题	非上市中小房企融资现状及思考
范文	李海燕 摘要：国际上把中小企业融资的难题称作麦克米伦缺口，认为资金的供给方不愿意以中小企业所要求的条件提供给中小房企发展过程所需的资金，因而产生资金缺口。非上市的中小型房地产企业由于其行业的特殊性，资金获得更加困难，这直接影响非上市中小房企的土地储备、施工进度以及经营业绩等。本文就以非上市中小型房地产企业为对象，对现有的融资方式进行适用性分析，提出了解决非上市中小型房地产企业融资难的一些对策。 关键词：非上市中小型房地产企业 融资对策 创新 我国房地产行业经过几年的发展，房地产企业的数量越来越多，尤其是小微型的房地产企业数量规模越来越大，在经济发展中起了很重要的作用。房地产市场的竞争也越来越激烈，并进入到品牌集中的阶段，中小房企竞争实力弱，成本压力逐渐上升，中小房企融资难的问题更加突出。 以2013年企业的财务数据资料来看，我国沪深两市上市房企中营业收入在200000万元以下的企业有68家，只占全国房地产企业总数的1‰，而这68家企业的资产规模都在10000万元以上，这些企业一般在资本市场上容易获得资金。本文所研究的是占全国房地产企业90%以上的非上市中小房企融资难题。非上市中小型房企发行低成本的企业债券比较困难，获得较低成本银行贷款的几率也很小，从海外获得低成本的资金更是不可能的，因此非上市的中小房企在融资方面比较困难。 2.房地产企业现有的融资方式 2.1债权融资 债权融资方式按照资金来源不同可分为银行贷款、发行债券、资产管理公司资金和民间借贷等。随着房地产调控政策的不断出台，银行对需要贷款的房地产开发企业的经济实力和经营状况等方面提出了更高的要求，与房地产开发企业的开发内容无关，却与房地产企业的实力紧密相关。非上市的中小型房地产企业因为缺乏实力，申请房地产开发贷款面临很大的困难。 由于今年国庆以前房地产调控政策一直都是收紧的，房地产企业在资本市场上发行、增发新股早已暂停，房地产企业在资本市场上发行债券也是不可能的，即使央行的“限贷松绑”政策出台，非上市的中小型房地产企业更是无法通过这个途径来获取资金。 华融等四家资产管理公司服务中小型房地产企业，通过债务重组的方式为房地产企业融资，为中小型房地产企业提供融资的“增信、担保、租赁、咨询”等服务。 民间借贷是中小型房地产企业的一个直接融资管道，是债权形式，其借贷门槛低、资金使用率高、手续简单，时间短，但是融资金额相对较小，但风险较大。青岛的君利豪房地产开发公司就是深陷民间借贷的“高利贷”危机，资金链断裂而爆出负面新闻，还款压力大。深圳的光耀集团从2011年借入大量的民间资本，三年的利息与本金相当，再加上激进扩张的发展策略，一旦遇到市场调控变化，企业资金回笼慢，面临破产危机。随着央行限贷松绑的政策出台，房地产投资仍然是民间投资的一个重要领域，但随着我国房地产市场的不断完善，投机性需求所占的比重会逐步降低，长期持有的保值、增值性投资需求所占比重将逐步上升。 2.2股权融资 对于在沪深两市上市的大中型房企来说，可以在资本市场上解决资金的问题，或者部分实力强大的房企可以通过海外公开市场进行融资。对于非上市的中小型房地产企业来说只能进行项目融资，即为吸引其他的投资者，解决资金问题，将自有的开发项目的部分股权转让给外部的投资者或者让原有股东增资，这就需要公司召开股东大会协商，往往会影响项目的顺利开发。 2.3房地产基金 信托基金。房地产信托是以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，是金融信托业与房地产业相结合的产物，近年来发展比较迅速。中国信托业协会数据显示，截至2014年第一季度末，房地产信托余额为115217087.53元，比2010年增长了1.5倍。中国信托业协会的数据统计，房地产信托2013年全年新增规模6848亿元，占全年新增信托规模的11.4%。 与其他模式相比，信托融资更具灵活性且融资到位速度较快。但是信托公司发放房地产开发贷款需要满足“四三二”的要求，很多非上市的中小型房地产企业并不能都具备这些条件。 近期房地产市场供大于求，各地楼市交易面积、销售价格下降的消息频频出现，房地产销售下滑使的很多大型的房地产开发商也出现了资金短缺，银行资金持续吃紧，房地产信托够公司也收紧了对地产项目的审批，谨慎放款。 私募地产基金。在我国房地产私募基金属于新型的金融业。房地产调控政策的出台，使得上市、银行融资等管道特别艰难，房地产基金便成了房地产企业特别是中小房企资金的来源，2012年人民币房地产私募基金总规模已达2000亿元，预计到2015年，公募和私募的地产基金加在一起，将超过1万亿，但是成本率很高。从房地产基金发展情况来看，由于国内相关法律法规不完善，监管面临很大的问题。基于项目的单一性及重要性，中小房企参与的基金必然会碰到各方面的利益冲突，投资者很难有效和客观地掌握项目的相关信息，可能出现监管缺位的情形，在很大程度上会影响房地产基金的运作与发展。 此外，还有夹层融资、多金融机构合作融资、售后回买及租回等融资方式，但是这些融资方式并不能满足中小房企的融资需求。 3.中小型房地产企业融资创新的思考 今年3月，标准普尔的一份报告上说“中国小型房地产开发商的处境可能变得更加艰难”。银行贷款是成本较低的一种融资管道，随着调控政策的不断出台，国内银行也不断提高风险的管理水平，中小型的房地产开发商已经很难获得银行贷款。现在大型的房地产企业做长期化建设的项目等银行可能会批，其他的房地产项目银行基本不会批，非上市中小型房地产企业融资越来越难。要解决非上市中小型房地产企业融资难的问题，促进非上市中小型房地产企业持续发展，就要从政府、金融机构和非上市中小型房地产企业自身三个主体上入手。 3.1政府 首先政府要设立相应的专门为中小型房地产企业提供服务的统一协调的政策性的金融机构，并明确其职能和任务，这个机构在对非上市的中小房地产企业管理的同时，还要提供一系列的咨询、培训等服务。其次，政府应建立健全并完善与非上市中小型房地产企业融资相关的法律法规。健全的法律体系能有效的保护和扶持中小型房地产企业，促进其积极健康的发展。再次，有关部门应加快非上市中小型房地产企业信用担保体系的建设。对担保机构要严格审批条件和行为规范，明确担保的权力和义务；成立监督管理机构承担对中小型房地产企业信用担保行业及其机构的监督和管理。建立信用预警信息共享系统，以加强风险管控和监管，对风险及时处理，保障担保机构健康发展。目前全国已累计为244万户小微企业建立了信用档案，建立了100多个信用信息系统和服务平台。最后，政府应采取不同的方式支持中小型房地产企业。可以成立政策性银行为中小型企业提供融资服务，可以考虑参加到担保体系中，通过为中小型的房地产企业担保，促进金融机构和中小型房地产企业融资供需的对接。 3.2金融机构 3.2.1银行。贷款产品的创新。银行的贷款多以抵押贷款的形式出现，中小型房企的固定资产有限，加之银行贷款的门槛高，手续复杂，中小型房企获得的银行贷款就有限，限制了中小房企的发展。如果能成立专门的政策性银行，可以在完善的信用评级和担保体系下，创新抵押贷款的抵押物，将中小企业资产总额中的良性资产经过评价纳入到抵押物的范畴中来。就贷款的期限，可以多宽松的改动，可以增加展期的次数，记录备案后，可以用十次及以上的按期还款次数将这次展期还款记录抵消，提供资金的同时，鼓励中小型房企按时还款。按房地产行业的特点看，还可以就开发的不同阶段研究新的银行贷款产品，根据房地产企业项目开发的不同阶段，相应的调整还款的期限和利率，减小房地产企业压力的同时，保证银行的收益。 完善信息收集体系和授信体系。我国的贷款等其他金融资源的支持在很大程度上是建立在信用的基础上的，非上市中小房企信用信息不完整是其“融资难”的重要原因之一。因此，银行应更加重视中小房企全面信息的收集和整理。建立中小房企的客户评级系统，引入自动评级体系，将收集来的财务信息和非财务信息转化成信用评级指标，对中小房企的贷款可行性予以分析，系统自动得出结论，以提高审批处理效率。同时，银行还应加强对小微企业的贷后管理，保持对中小房企的动态监督，以中小房企的还款表现为主要指标，不断完善小微企业的信用记录，完善自己的信用评级体系。 3.2.2保险公司。信用风险是中小房企的融资困难的一个重要原因，即使完善了中小房企贷款的担保体系，很多中小企业也会因为担保费用会增加融资的成本，而无法获得贷款。这是保险公司作为作为风险分散和经济补偿的主体，作为金融体系的一大支柱，应开发出相应的产品帮助中小房企解决融资问题。保险公司的介入，可以分散国家、银行和担保机构的风险，提高中小房企融资成功的几率。 3.3完善非上市中小型房地产企业自身建设 非上市中小型房地产企业自身管理存在许多问题是其融资难的根本原因。非上市中小型房企应完善企业管理制度、强化自身管理、完善企业治理结构，加强企业的战略创新和技术创新。中小型房地产企业应找准市场定位，制定企业发展目标，不可盲目扩张。中小房企要按照《公司法》要求，制定公司完整而有效的公司章程、公司制度，强化公司的日常管理；设立完整和规范的有股东会、董事会和监事会组成的企业组织结构，形成规范而有效的决策机制和制衡机制。非上市中小房企还应加强企业自身的财务管理，提高财务人员的素质，积极配合政府部门和金融机构建立完善的信用评价体系，解决信息不对称的问题，为融资做好准备。只有中小房企自身不断完善，才有可能开辟直接的融资管道，发展比中小板和创业版更适合中小房企的直接融资市场。 综合上述分析，国民经济发展中中小房企的作用的不可小觑，要解决中小房企的融资问题就要加强房地产金融市场的建设，完善中小房企融资的法律法规和良好的风险防范机制， 加强对中小房企的监管、加快中小房企发展。 参考文献： [1]张朝元.中小企业融资管道.[M].机械工业出版社.2009 [2]王天娇.小微企业融资困境及对策研究[D].吉林：吉林大学，2013. [3]周文.当前宏观调控背景下房地产企业融资方式比较与选择[J].湖北经济学院学报，2013，（3）：42-47 [4]中国信托业协会.2014年1季度末信托公司主要业务数据[EB/OL].http：//www.xtxh.net/sjtj/14484.html，2014-4-1.
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