| 标题 | “三驾马车”缺失与居委会代管的老旧小区治理问题 |
| 范文 | 王镜新 摘要：老旧小区治理一直都是城市发展当中的重要问题，随着现代化社区治理模式的引进，已经有很多社区建立了三驾马车，但是对于一些规模较小的老旧社区却仍然没有引进物业公司与业委会，这样就形成了居委会代管模式，随之也会产生各种问题。给社区治理带来困难。 关键词：三驾马车 居委会代管 老旧小区 社区治理 所谓“三驾马车”，主要是指居委会，业委会和物业公司这三大主体共同进行社区治理的模式，如今新建的商品房大多形成了这种模式，但是仍然有一些老旧小区存在三驾马车中主体缺失的情况，这些缺失主体的原有职能需要其他的机构代为承担，有一种模式就是居委会代管，在这种情况下，社区的日常管理又是如何运行的呢？其在运行过程中又会产生怎样的问题呢？ 一、“三驾马车”的缺失 （一）社区概况 为了更深入地研究社区在居委会代管物业处境下的管理状况，笔者调查了安徽省某市的H小区，此小区位于该市老城区内靠近交通干线位置，建于1998年，占地面积6610平方米，总建筑面积9908平方米，共3栋住宅楼，90户，310人。它是该地一所中学的教师集资房，学校给予本校老师低价购买的优惠待遇，也就是说，此小区虽为学校集资建造，但所有权归属私人。社区建成后便与学校分离，其间的社区物业管理费用也不由学校承担。社区一直处于无物业公司的状态，所有物业方面的事务由居委会代管。 经过几十年的发展，H小区内部设施已经严重老化，并且一直没有安装天然气设备，由于靠近长途汽车站，面临着路段拆迁所带来的困扰，加上之后外墙被拆，整个小区存在很大的安全隐患。另外，经过多年发展小区内部人员流动性大，H小区已经从单位制形式的熟人社区转变为“混居式”社区。由于社区老旧，新住进的居民也往往是低收入群体，使得社区的管理难度逐年增大。 2013年起，区政府开始下发《综合治理H小区工程的项目建议书》，要求对H小区进行整体维修和改造，更新基础设施，加强社区建设，拆除内部违法建筑等，旨在改善社区整体面貌并适应城市现代化发展。然而，社区治理绝对不仅仅是完善基础设施，区政府的目标依然是努力将老旧小区的管理引入现代化轨道，加强其社会化市场化特征，然而现实情况是，改造完成后，小区仍然没有引入物业公司，其物业仍由居委会代管。 为什么H小区一直没有引进物业公司呢？其原因是多方面的，一是物业公司始终不愿意接手这个小区，因为H小区面积只有6千多平方米，一共不到100户居民，物业公司很难在规模这么小的社区中得到利益。另一方面，这个小区虽然经过改造，但是仍然脱离不了老旧社区的属性，并且周边正在进行拆迁，为了适应路段改造，H小区在未来数年内被拆迁的可能性很大，这使得物业公司的进驻存在很大风险。另外，由于小区位于老城区中，其周边配套的基础设施相对落后，物业公司一旦接手这个小区便面临着要适应小区周边基础设施不配套的问题。二是居民自己也不愿引入物业公司，正如部分学者提到的那样，居民习惯了福利型的住宅消费模式，还不能适应“谁享受，谁消费”的现代住宅管理理念。①对于他们来说，交“物业费”是一件不能接受的事。因而，居民主观上不接受物业管理。 （二）业主委员会与居委的关系 在社区治理的三大治理主体中，除了居委会，物业公司，还有一大主体是业主委员会，其作为另一个社区自治组织和居委会之间存在着很大的差异，业委会往往更具有自治组织的性质，其主要职能是维护业主的权益。但是，在中国的法律规定中，业委会要受到居委会的指导，并且业委会在选举期间由居委会参与建立筹备组。这就在法律上规定了居委会有凌驾于业委会的可能，使业主委员会的自治性质大打折扣。而且业委会和居委会之间维护的主体的差异，两者存在冲突和博弈的情况，由于H小区是居委会代管物业，这就使本来属于业主和物业公司的冲突被附加到业主与居委会的冲突上来。而这时，业委会对业主的维护作用就可能会打折扣。 H小区在改造之前既没有物业，也没有业委会。去年竣工之后，政府要求社区建立业委会，社区内部才开始业委会的建立筹备工作。业委会的建立必须遵循一定的流程，这一点在H小区也得到了很好的执行。但是，流程的规范并不意味着居委会从业委会的管理系统内部完全退出，整个流程的规定本身就已经存在居委会控制业委会的可能。 首届业委会建立过程中，居委会首先将建立业委会的公告公示7天，由符合条件的业主自主报名，报名者在居委会填写申请表，接着，社区建立筹备组，由三方代表组成：小区业主，政府和物业公司，如果无物业公司则由代管物业的居委会代表。H小区最终确定的筹备组一共七人，一名政府干部，一名协理员，代表政府主体；一名居委书记，代表居委会；一名学校原校长，一名学校老师，两名社区工作者，代表业主。对报名者的筛选和候选人的最终确定由筹备组来决定，业委会候选人可自荐也可推荐。一般来说，由于社区内业主的参与热情很低，报名人数实际上达不到规定的7位候选人人数，居委会主任往往会鼓动身边与自己关系良好的人自荐，或利用这个条件事先推荐出自己满意的候选人，这些人也往往是在平常与居委会走得很近的人。这样，业委会的候选人多半都是与居委会站在一个队伍里的业主。 从上面的流程中可以明显看出选举过程虽然严格按照流程进行，但是流程的制定本身就给了居委很大的发挥空间，而业主自身对业委会选举过程的参与程度过低也起了推波助澜的作用。业主委员会的最终人选往往是和居委会站在一边的人，无论是在私人关系上，还是在工作关系上都明显比其他人更亲近。这也就使得业委会委员很难对居委会进行有效约束。事实上，业委会的工作也有流于形式的问题：由于业委会的委员不取得报酬，委员的实际办事热情也就很难得到提升，即使有每周开会一次的规定，也很难保证业委会职能的正常履行。另外，由于业委会每三年换届一次，能连选连任，所以委员一旦确定往往就不会变化，这也使业委会选举本身失去了民主内涵。 不过在业主和居委会存在冲突的时候，业委会并不是无动于衷的，其部分职能能够得到体现，这时候往往表现为，委员主动和居委主任提出意见，与其进行协调。但这样一种“提意见”的边界在哪里，能达到怎样的强硬程度却往往依赖于委员的个人维权意愿。一旦居委会态度坚决，委员之间就会呈现态度分化。过去一年里，确实有委员和业主对居委会不满主动联系媒体的情况，但更多时候委员在面对居委会的强硬态度时选择不和对方起冲突，对业主应付了事。这说明业委会也许可以很好地履行自己的职能，也许只能在有限的范围内发挥职能，而这一切都取决于委员自身的觉悟。然而在居委会代管物业的背景下，居委会和业主之间的利益摩擦可能更大，这就难以避免业委会的两难处境。 二、提出意见 前文分析了H小区在三驾马车缺失的情况下所面临的社区治理现状及问题，虽然业主委员会在去年建立了，但是业委会的职能发挥上仍然有很多问题。笔者试图提出部分意见，仅供参考。 合并物业管理区域，针对物业公司不愿意进入的问题，在很多社区中都存在类似问题，主要原因是社区太小，根据《安徽省物业管理条例》规定，当社区规模较小时，可以和周边社区合并为一个管理区域，以此来减少边际成本。老旧小区周边有很多可以进行物业管理的区域，并不只指住宅区域，如果能够进行合并，物业公司的顾虑就可以打消。 加强居民的物业管理观念和维权意识，居民对传统住宅福利观念的持守造成了对物业公司的抵触，但是现代化的脚步已经容不得过于守旧的观念了，居委会应当加强宣传，改变居民的物业管理观念。同时，居民维权意识的淡薄也是造成三驾马车关系失衡的重要因素，提高维权意识是必不可少的。 政府应当明晰公共领域的边界，对于私人住宅社区不应当一味地承担起业主应当承担的责任，在城区改造过程中，政府有责任对城区内各要素的改造承担费用，但是老旧小区的日常维护费用却不应由政府承担。政府在适当的领域内退出才能根本走出社区治理困境。同时，政府应当尊重社区自治组织的自治性质，居委会不是政府机构，也不是“准政府”机构，业主委员会更加不应当收到居委会的控制，政府不能打着维稳的旗号用偏袒居委会的方式维持居委会和业委会的和谐。如果政府不能改变自己对自治团体和组织的恐惧，不能容忍社会力量的真正强大，社区的治理困境就不能得到解决。 三、总结 H小区是典型的老旧小区，也是一个三驾马车缺失的社区，居委会代管物业滋生出资金供给和管理效果方面的问题，同时其与业委会之间的关系也变得更为复杂。一旦社区治理主体不完善，其弊端牵扯的必然不仅仅是社区自身，政府，社会，市场之间的失衡关系也会被揭示出来，只有社区真正走上现代化的治理模式，才能从这些问题中挣脱出来。 参考文献： [1] 杨爱平.选择性应付：社区居委会行动逻辑的组织分析——以G市L社区为例[J].社会学研究，2012（4）. [2] 刘娅.居委会自治性质的重新探讨——居民委员会与业主委员会的自治性质的比较[J].中国行政管理，2005（5）. [3] 姚华，王亚南.社区自治：自主空间的缺失与居民参与的困境[J].社会科学战线， 2010（8）. [4] 李宁宁.社区居委会的体制，职能与工作机制——南京市鼓楼区社区管理体制个案研究[J].学海，2003（4）. |
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