| 标题 | 我国公租房准入与退出机制存在的问题及对策 |
| 范文 | 朱思慧 摘要：随着公租房制度的不断发展，其管理问题备受关注，而在管理的众多环节中又以准入与退出机制最为复杂，存在问题最多也最为重要。本文从我国现行公租房准入与退出机制出发，分析其现存的问题，进而在已有制度的基础上提出了四个相互联系、相辅相成的建议，希望能在公租房管理过程中发挥较好的作用，促进我国公租房制度的发展。 关键词：公租房管理 准入 退出 众所周知，近年来，公共租赁房（以下简称公租房）是我国住房保障体系的重要组成部分。随着公廉并轨政策的大力推行，公租房未来将成为保障性住房的建设主体。而随着公租房的大规模建设与使用，我国公租房工作已迈入“建管并重”的攻坚阶段，管理问题日益重要。在管理的各项机制中，又以准入与退出机制最为复杂，存在问题最多，但也最为重要。故本论文以准入与退出机制的相关规定出发，分析存在的问题并拟提出合理的对策建议。 一、我国公租房准入与退出机制的相关规定 就我国公租房的准入与退出机制来说，虽全国各地市存在具体措施的不同，但基本都是以2012年住房和城乡建设部《公共租赁住房管理办法》为政策制定蓝本的，本文也是结合该《办法》来进行分析的。 准入机制，主要包括申请和审核这两大部分。就申请而言，符合以下条件之一即可，即在本地无住房或者住房面积低于规定标准；收入、财产低于规定标准；外来务工人员，在申请低稳定就业达到规定年限。而审核主要是由市或县级人民政府主管部门应当同相关部门，对申请人提交的申请材料进行审核及公示。除此之外，还有一些申请材料方面的规定，在此就不加详述了。 在租住公租房达到租期（一般是五年）之后，就需要按相关规定进行续租或退出，由此便涉及退出机制。退出机制中主要包括惩罚性退出和正常退出。惩罚性退出包括转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的；改变所承租公共租赁住房用途的等共计五种情况。而提出续租申请但不再符合续租条件的等其他两种情况属于正常退出。另外，部分地市还规定住户租住满一定时间后可以以低于市场价的价格购买所租的房屋。 二、我国公租房准入与退出机制中存在的问题 不可否认，公租房制度在现行体制下，取得了很大的成效。但也由于管理体制的不完善，导致了在公租房运行过程中产生了一定的问题，下面就从公租房管理的准入和退出机制入手，进行问题分析： （一）申请条件过于宽松 在公租房的申请主要限制条件是经济收入和现有住房情况，然而“低收入家庭”往往是实践操作中一个较为模糊、难以操作化的概念。公租房的保障范围较廉租房大，牵涉的利益人群多、利益关系复杂，很多经济发达城市的城镇户籍人口虽然工资收入较低，但是其他财产性收入、家庭净资产很多，以家庭收入作为收入标准缺乏合理性。我国尚未建立起个人财产信息平台，衡量“低收入”的依据主要是通过个人和单位提供证明，而审查部门往往难以核实情况。同时，过于宽松的准入条件还使很多人本来有经济条件购买商品房的人钻了制度的空子，造成了新的社会不公现象。 （二）审核体系存在明显漏洞，政府机构办事拖沓 由于我国目前尚未建立个人信用制度、个人收入申报机制，没有可以完整了解个人资产的系统。审核信息的工作往往由基层单位通过个人的申请证明和家计审查形式获得，采集个人信息的手段落后，缺乏科学依据，信息的准确性、及时性大受影响，致使上一级单位难以甄别信息的真实性。同时，由于审核过程的不透明性，在基层人员审核的过程中，在利益、人情和关系等因素的牵绊下，很容易将并不符合条件的申请人纳入其中，这就导致了寻租、腐败等现象的产生。 由于政府机构的庞杂，层级众多，导致了政府办事拖沓，审核时间偏长，效率较低。一般审核需半年到一年才能出最终结果，明显超过正常所需时间。对于无房可住的人来说，这样长的等待是不合理也是不人性的。 （三）退出制度不完善，规定不明确 在这方面的论述中，抛开惩罚性退出，只谈不符合条件的退出。在退出机制中也会面对是否仍然符合条件的审核问题，与准入时面临的问题是相近的，这里就不再赘述。 而即使是审核结果为不再符合租住条件，个人及有关部门仍需面对许多问题。面对不予退房的申请人，有关部门并无很好的强制手段要求其退房。同时，公租房的租住期限一般是三到五年，在这段时间内，租住人或多或少会对房屋产生一定情感，这就更加剧了退出的困难。针对这一问题，有些地区采取的是租住满一定期限（通常是五年）后就可以申请以低于市场价的价格购买所租住的公租房。但这势必又会引发一个新的问题，那就是这个政策如延续下去，公租房的房源将会不断减少，无法流转，进而引发新一轮的住房保障问题。 以上三个方面是基于申请、审核与退出这三大程序分别进行的问题分析，同时在整个准入与退出机制中，还贯穿着法律法规不健全、监督不力以及社会参与度过低等问题。 三、对完善我国公租房准入与退出机制的对策建议 基于以上提出的问题，在参照香港的公屋制度、美国的住房补贴与租金优惠券制度以及新加坡的保障全体公民的租屋制度后，拟提出以下四条建议，希望能在准入与退出机制的完善中发挥作用。 （一）制定合理的准入标准 在申请条件方面，首先应对已有条件进行完善，如明确对“低收入家庭”的界定，最好引入人均最低收入和人均使用面积的概念。其次，也应补充其他能体现家庭经济情况的条件，如工作情况、存款情况及车辆使用情况等。 （二）建立个人财产信息平台，并引入诚信档案机制 为了方便有关部门审核，应投入人力物力建立全国联网、各部门联动的个人财产信息平台，该平台是基于人行、房产、税务、工商、民政等各部门信息共享、行动一致、明确职责的联动机制，网罗涉及居民现金存款、金融账户、社保缴纳记录、房产登记、纳税记录等信息，以这些信息数据为基础建立起个人信息账户，并实时更新，以此来改善审核过程中住房保障部门对申请人的信息不对称问题，在建立个人信息账户过程中政府应当注意保护个人的隐私，防止信息泄露。这个平台的建立，不仅在申请公租房中可以作为审核的参照，也可在其他部门工作中提供个人信息的帮助。这种做法，可以提高有关部门工作的效率和质量，也能增强公租房审核的透明度。 在建立个人财产信息平台的同时，辅之以相应的诚信档案机制。同样采取全国联网的形式，参照申请人以前的诚信记录，如工作情况、借贷情况，以辅助审核，对诚信状况较好的申请人给予一些优惠政策。同时，将公租房的租住情况和退出情况记入诚信档案，使其在以后的就业、贷款各种活动中发挥作用，帮助有关部门更好执行退出政策。 （三）建立合理的退出机制，奖惩并举 由于租住公租房的人员都是中低收入者，他们在短时间内即使收入状况改善也不会有过大程度的提高，如要购买商品房可能仍存在一定困难。同时，如果租住者退出公租房去购买或租住市场上房屋，很可能导致其生活水平明显降低。所以，对于不再满足公租房租住条件的人群也应建立一些后续的配套措施，如实物补贴或货币补贴，以促进退出机制的顺利运行。 在公租房管理的退出机制中，我国现行政策体现了“重罚轻奖”的特点，这并不利于公租房的管理，还易产生社会问题。就惩罚而言，除现行政策之外，还可以加入上文提到的诚信档案机制作为隐形的惩罚措施，某种意义上，这一惩罚措施相比直接的经济惩罚对租住人来讲具有更大的威慑力。同时，建立合理的激励机制如对原租住公租房，但有一定经济实力购买经济适用房或商品房的住户进行各方的实物或现金优惠及补贴，通过这种方式来解决公租房长期无法有效流转的问题。此外，对提前退交公租房的住户，也在退其后期的租房款项同时予以一定奖励。 （四）完善相关法律法规建设，完善配套政策建设 当前，我国公租房管理中的准入与退出机制主要是依照2012年住房和城乡建设部颁布的《公共租赁住房管理办法》执行的，《办法》是由单个部委颁布的，立法层次不高，故对各级政府及牵涉在其中的主体约束力不强。所以，应提高立法层次，建立专门的法律法规来进行准入与退出的管理，做到有法可依。 完善准入与退出机制的配套措施大体可以分为以下几方面：一方面，应该建立家庭财产申报制度，作为公租房准入的基本依据。有了家庭财产申报制度作保证，可以是公租房的审查工作顺利开展，准确把握申请人的实际收入情况；另一方面，完善公租房入住公示制度，公开入住人员，让公租房的供给在阳光下运行，有利于减少寻租、腐败等问题的发生。在新闻媒体以及政府门户网站上，进行公示，可以使普通民众进行监督，对于不符合标准的人员，鼓励予以举报并依法严格处置，适当引入诚信档案机制以加强约束性，这样才能使保障性住房准入退出机制，有序运行。此外，还可以建立相应监督制度、诚信体系以及公安、社保及税务等部门的协助制度。同时，应完善内部及外部的监督机制，并充分调动社会力量。 以上建议是基于公租房管理中准入与退出机制存在的问题提出的，这些建议看似相互独立，实则相互联系、环环相扣。这些建议只有在相互搭配的基础上才能发挥更好的作用。 不可否认，我国现行公租房的准入与退出机制相对已形成一定的体系，在实践中发挥了一定的积极作用，但制度中仍存在着许多需要解决的问题。公认的，科学的、合理的公租房准入机制，有利于合理利用社会资源，保障应保障者的利益，一定程度解除其后顾之忧，增强政府的服务能力建设，维护社会稳定与发展。而恰当的退出机制，则是公租房制度顺利运行，制度进一步服务社会的保障。所以，完善公租房准入与退出机制是一个影响面很大的系统工程，需要坚持不懈地努力，紧跟时代发展的步伐，使公租房制度能更好地发挥它的力量和功效。 参考文献： [1] 张景文.中国保障性住房分配的准入与退出机制研究——以长春市为例[D].吉林：吉林大学，2012. [2] 方琴.我国主要城市公租房准入和退出机制现状研究[J].现代商贸工业，2012（7）. [3] 曹小琳，余楚喜.公租房准入和退出管理的问题与对策研究——以重庆市为例[J].房地经济，2013（6）. |
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