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标题	房地产调控方略探析
范文	崔中正 摘要：现阶段，我国住房产业发展整体超前，阶层多极分化，区域性过剩，局部性奢侈。同时，房地产业结构性、区域性问题比较突出。政策性支持与调控反复无常，反市场、逆规律成为常态，人为制造并扩大矛盾，是房地产业及其问题的主导者。房地产业目前存在的系列矛盾问题，可通过简捷税收措施，抓牢根本精准调控，提纲挈领纲举目张，针对性、系统性、一次性地彻底解决。 关键词：房地产 调控 房地产增值税 房地产资源税 中图分类号：F293.3 文献标识码：B 1.房地产业状况 1.1我国房地产业发展概况 据国家发改委数据信息，2015年我国城市化率达到56.1%。城镇化规划提出，到2020年，常住人口城镇化率60%左右。2016年10月19日，住建部部长陈政高称，我国城镇和农村的人均住宅建筑面积分别超过33平方米与37平方米，位居全球前列。 1.2我国房地产业存在的矛盾和问题 一方面，作为发展中国家，以我国人口现状，考虑人均资源量，对比国际平均水平，我国住房产业发展整体超前，阶层多极分化，区域性过剩，局部性奢侈。另一方面，房地产业结构性、区域性问题比较突出。一线城市房地产市场持续高涨，价格虚高供不应求，生活成本不断提高，越来越影响城市长期发展；三四线城市商品房存量居高不下，房屋空置率高，“鬼城”频现，成为地方巨大负担。另外，二线城市发展过度偏重于房地产业，靓丽GDP中潜伏问题和危机，一俊难掩百丑，对经济社会持续发展形成制约。 1.3我国房地产的派生问题 长期以来，房地产价格周期性地反复大涨，开发商和炒房者轻易赚取暴利，以至于上市公司频频靠卖几套房子扭亏而保壳（免遭摘牌），颠覆了社会、企业传统盈利法则和社会价值观。群起响应趋之若鹜，不仅全民炒房，实体企业也纷纷放弃主业，引发连锁反应，导致系列重大问题：产业机构严重失调，经济发展严重失衡，“脱实向虚”现象日益突出。即房地产相关产业高歌猛進，社会资源过度集中、低效、错配与此；百业萎靡不振，发展乏力，实体产业“空心化”日益加重；金融杠杆逐步加大，资产泡沫相应增大，社会金融风险等随之提升。各级政府不得不大力治理，因避重就轻弃长图短，反复出现“一控就死，一放就乱”的局面，攻坚克难的效果似乎有限。 2.房地产调控 2.1我国住房调控大致分为三个时期 紧缩时期（2003年4月—2008年 9月）、放松时期（2008年10月—2009年12月）和严厉时期（2010年1月—2012年）。始自2003年的121号文的隆重出台，到18号文对121号文的“反戈”，再到2004年的“8·31”大限，以及此后2005年的新旧“国八条”，到2006年的“90/70”新政，2007年的“二套房”新政，2008年12月松绑二套房贷，取消城市房地产税，到2011年出台的“限购令”。近两年的取消限购和重新限购的反复等，中国的房地产市场经历了漫长、曲折的调控历程，调控效果却差强人意。 2.2我国住房调控存在的问题 首先，长期作为支柱产业，房地产是推动社会经济发展的重要力量，更是地方政府的财政之源泉和依靠。政策性支持与调控反复无常，反市场、逆规律成为常态，人为制造并扩大矛盾，是房地产业及其问题的主导者。其次，房地产开发商因势利导推波助澜，收买媒体声嘶力竭，人为操纵、夸大、制造恐慌，各种手段无所不用其极，长期误导消费者。第三，短时、片面、功利性调控举措，应对长期、系统、根本性问题，效果自然大相径庭，有时甚至适得其反。长期调控的结果，不仅厚此薄彼顾此失彼，人为制造不公，也误导产业信息，扭曲民众需求，扰乱住房市场固有秩序，导致房地产价格阶段性跌宕起伏；炒房族大肆提高金融杠杆，导致资产泡沫，局部甚至严重失控，可引发系列问题和风险。第四，经过周期性的反复折腾，房地产问题似乎已成“尾大不掉”的顽症，如幽灵般如影随形循环往复。 3.房地产本位 3.1住房定位 首先，住房是用来住的，是广大民众的基本需求。像空气、食品、衣服一样，住房是广大民众生活生存的必需品，须得到比较好的解决。其次，土地是社会的关键公共、共享资源，我国人均土地仅为世界均值的三分之一，应全方位平衡各人群间的权益；房地产业关乎国计民生，影响整个世代，称为战略产业也毫不为过，须确保房地产业的长期持续健康发展。第三，住房“牵一发而动全身”，建房只是万里长征的第一步。民众的需要是全方位的，并以住房为中心。城市化绝不是简单的住房化，必须全面满足民众的工作、生活需要，包括就业、交通等生产方式，市场、学校、医院等生活方式，须有完善的社会保障体系，完整配套的服务设施，能够全方位持续满足广大民众的生产生活需要。 3.2买、租并举 民须有所居，不等于须有其屋，并非家家、人人自有住房。贫富不均、贫富悬殊是国际社会的普遍现象，我国住房自有率远高于国际平均水平，一线城市住房自有率更高。我国住房整体基本满足，结构问题突出，无房者主要是新增城镇居民。新增城镇居民购买力低下，大多根本买不起住房，高房价不能绑架贫穷家庭，尤其不能任由炒作造成价格虚高。大力规范发展租房市场，引导多套房者出租房屋，提高现有住房利用率，平衡各方利益，是解决社会住房问题的有效途径之一。 3.3安居乐业 人人有其屋是不现实的，也是没必要的，古今中外皆是如此，在经济社会极速发展，产业结构快速变化的时代尤其如此。全社会应该转变观念，变重点发展房地产业，为创造优越的工作、生活环境，完善生活配套条件，切实解决相关问题，优先保障民众安居乐业，系统配套随遇而安。我们应回归房地产本位，严格遵循其发展规律，不能等闲视之，也不能轻意处置，更不能随心所欲为之。 4.房地产现实状况 笔者从我国的实际出发，力求正本清源标本兼治，从整体、系统、长远的战略高度，本着公平、公正、共享、安居乐业的社会原则，坚持遵循房地产业规律，依靠市场机制，借助税收措施，尽力规避直接行政手段，避免人为限制、妨碍、扭曲正常需要，造成厚此薄彼顾此失彼，误导消费者和开发商，满足社会各阶层的正当需要，保持相关方面综合平衡，确保房地产业持续平稳健康发展，推动社会经济全面协调发展。 房地产现实状况是：客观需求千差万别，主观标准却整齐划一，现实与目标鸿沟巨大，行政手段太多太直接，往往想以“堵”缓之。为了永久、彻底地解决房地产业问题，达成标本兼治的综合效果，必须实事求是，回归房地产业的经济社会本位。按照一招制胜、一劳永逸的管控理论，坚持“住”（非炒）房观念标准，力求“法网恢恢，疏而不漏”，提纲挈领纲举目张，制订全国适用的房地产调控举措和方略，保持房地产业的持续、稳定、健康、协调发展，合理满足各个社会阶层的住房需要，全面落实安居乐业。 5.解决方案 根据因果关系原理知，因即是果，果即是因，因果往往是相互转化的。按图索骥、“倒行逆施”就是绝佳的问题解决之道，就能牢牢牵住“牛鼻子”，既能追根溯源，又可标本兼治。房地产业目前存在的系列矛盾问题，可通过简捷税收措施，抓牢根本精准调控，提纲挈领纲举目张，针对性、系统性、一次性地彻底解决。 5.1房地产增值税 在房地产买卖环节，据实按梯级征收增值税，严控投机炒作。全面推行房地产实名制销售，有效监控所有房地产交易，杜绝税外销售。根据房地产实际保有年限，制订对应的增值税梯级税率，在房地产买卖环节，提高房地产增值收入的税赋，严格控制炒房者的短期收益，堅决抑制过度投机，大大降低投机炒作，保障刚性住房需求，鼓励改善型住房需求，回归房地产本位，确保房地产业长期稳定健康发展。房地产开发期间的土地增值收入，可参照执行；土地闲置（未按规定要求开发）部分，应执行土地闲置的相关规定。增值税标准见表1。 房地产增值税计算方法，是按整套面积所对应的梯级税率计算，而不是按梯级进行分段计算、汇总后征收。 各地可根据实际情况，紧紧抓住房地产相关方的利益平衡点，调整房地产持有时间和增值税梯级税率，据实灵活适度调控。炒房暴利必将得到遏制，房地产价格自然平稳，房地产市场自然相对稳定。 5.2房地产资源税 针对广大民众的普通房地产，根据家庭人均实际居住面积，在拥有房产所有权期间，按年收取房地产资源税。按照已有相关规定，一个家庭仅拥有一套住房，且房屋建筑面积在90平方米（含）以下，免收住房资源税。除此之外，根据人均实际拥有房屋建筑面积，按梯级收取房地产资源税。具体标准见表2。 房地产资源税计算方法，是人均面积按所对应的梯级税率计算，而非按梯级进行分段计算、汇总后征收。对人均实际超过40平方米的部分，按对应梯级收取房地产税。 以当地年度实际人均收入为基准，按适当比例收取房地产资源税，可根据实际情况调整梯级税率。 5.3房地产特别消费税 对于豪华房产，在征收资源税的基础上，加收房产消费税，即房产特别消费税。在拥有房产期间，应比照奢侈品消费税，制订房产消费税征收标准，也可比照普通住房税收标准加倍征收。具体标准可参考各类型房产的土地资源占用比例关系等制订。对豪华房屋出售，同样执行买卖房屋增值税收规定。具体标准见表3。 房地产特别消费税计算方法，是人均面积按对所应梯级税率计算，而非按梯级进行分段计算、汇总后征收。对人均实际超过40平方米的房产，按对应梯级收取房产税。 同样以当地年度实际人均收入为基准，特别消费税梯级税率按普通房地产资源税税率加倍征收。以严格控制别墅用地为目标，各地可根据实际情况，对房产面积和特别税税率规定进行调整。 5.4房产出租 在当地拥有多套房产的家庭，可根据其房产的实际占用情况，即是否出租、出租情况，出租房产可免收房产税，或据实先征后返。用以出租的房产，因其拥有者没有使用该资源，应按出租房屋相关规定处理，不计入实际人均面积，引导鼓励多套房者出租房屋，增加社会住房有效供给，提高房产资源利用率，降低房租费用，保障无房户的租住需求。 6.调控效果预期 针对房地产业现有问题，上述税收制度措施自成系统环环相扣，精准、合理、适度，正本清源击中要害，既能防止房地产的操作和泡沫，又能提高房产资源使用效率，还能调整房产结构及拥有的过度失衡。考虑资产泡沫、金融质押等风险，开始的税率可适当降低，给予一定的缓冲、过渡期，不仅能取得直接调控效果，也能稳定人们的预期，更能影响改变人们的作为，有效抑制投机投资炒作行为，避免房产价格剧烈震荡，有效控制房产价格的波动区间，保护和满足广大民众的实际居住需求，保持房地产市场持续健康稳定，推动社会经济全面和谐发展。
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