| 标题 | 不动产登记视角下的土地经营权研究 |
| 范文 | 赵涛 （青岛经济技术开发区规划建设局，青岛 266555） 摘要：对农村的土地进行改革的主要问题，就是研究怎样才能把土地经营权，从土地承包经营权中分出来，从而对土地经营权进行重新的定位。本文从不动产登记视角下的土地经营权的内涵方面、主体方面、性质方面以及流转方面分别进行研究和探析。 关键词：不动产；登记视角；土地经营权 一、不动产登记视角下土地经营权的内涵研究 （一）独立性。所谓的土地经营权就代表具有经营土地的权利，它区别于土地所有权和土地承包权。在农户对拥有土地进行经营的过程中，土地承包权才可以涵盖土地经营权，但是当农户把拥有的土地承包或者转让给其他人时，就不再具有土地经营权。从这上面我们可以看出，土地经营权是相对独立存在的权利，它具有一定的独立性。 （二）内涵分析。从法律的角度上来说，土地经营权属于私法方面的权利范畴，另外，土地经营权是具有特定的内容和期限的，并且是要以土地承包权的农户为基础的，具体的内容和期限是需要具有承包权的农户与进行经营的人进行协商的，最重要的是，进行土地经营的人在法律上是享受保护的，具有一定的法律权益。 二、不动产登记视角下土地经营权的主体研究 （一）农业类型的公司。在整个的农业经营体当中，农业类型的公司在其中扮演着不可或缺的角色，也可以说起到了关键的作用。公司对土地经营权进行入股没有制度方面的障碍。《公司法》相关条文规定，可以流转的土地使用权，可以进行评估和转让，所以可以被当做出资的标的。另外，以农业公司为主体的土地经营权，在制度上有着一定的优势，这种农业类型的公司也是在目前的市场上最为常见的经营体。同时以合作社的形式进行经营的土地相较于农业公司来说存在着一些缺陷，非常容易出现产权不清等问题，其中的风险分担以及利益分担都不能很好的进行解决。 （二）以家庭为主体的农场。以家庭为主体的农场这个理念出现于中共中央的文件当中，是以专业的大户为标准而产生的，具体的解释是指，农户具有基本的种植规模和生产实力。政府文件要求这种以家庭为主体的农场模式的组成必须要以农民为主，劳动力的构成必须是其家庭的成员，从而形成一定的规模化，最终形成这种新型的土地经营权主体。这种主体的形成在一定程度上改变了原有的以家庭为主体进行土地经营的属性，也为非农村人口进行土地经营提供了可能性。中央发布的相关条例要求，以家庭为主体的农村可以是多人的合作企业，也可以是个人的企业，也可以是有限责任公司，但是不管是企业还是公司名字当中一定要有家庭农场的字样。 三、不动产登记视角下土地经营权的性质研究 （一）物权的基本属性。人民群众的集体利益诉求也是法律进行改革更新的驱动力，土地经营权具有一定的物权属性，但是如果土地经营权的使用时间相对较短，或者土地经营权的拥有者没有融资的意向，那么进行物权的必要性就比较小，不是所有类型的土地经营权都适合物权化。从土地权利分离的角度来看，土地经营权所面临的情况于当初土地承包权所面临的问题是基本类似的，最早的阶段是以合同的形式存在，接着法律对土地承包权的农户进行保护，也就是物权。土地经营权目前具有物权的属性，但是还没有在法律方面得到承认，所以在流转的阶段相对来说缺乏自由度。 （二）债权的基本属性。目前的土地经营权，大部分是由拥有土地承包权的农户进行租赁的形式存在，相关法律规定，拥有土地经营权的人可以进行转包或者出租。转包和出租是完全不同的两种方式，但是不管是转包还是出租，合作的双方都具有一定的义务以及權力。把土地经营权出租给对方，那么对方就拥有法律租赁的权利，也就是前面所说的债权。这种通过协商出租的模式是土地经营权的基础，其中具体的内容和时间限制，也是通过协商敲定的，可以增加额外的条件以及时间限制，同样也可以进行自由权利以及义务的协商。另外，在进行土地经营的过程中，是具有一定的风险的，所以根据合同的相关内容，如果资金没有按时交付，那么合同可以按照相关内容进行解除，如果进行租赁一方没有按照合同上的要求进行土地的使用，那么出租方也可以解除合同。土地经营权另外一项特点是不具有登记公示的资格，不具备土地承包权的法律保障功能。 四、不动产登记视角下土地经营权的流转分析 （一）关于土地经营权转让的探析。关于土地经营权的转让问题，有几个方面值得探讨，首先，土地经营权的转让方，户籍的限制应该去除，从而增加土地经营权流转的效能。其次，不应该在土地经营权租赁方面设置优先权，不应该给予集体组织经济体这种优先权，有碍于土地流转的经济效能。最后，如果对土地经营权进行租赁的过程中，并没有把土地经营权物权化，那么也就无须得到土地承包人的许可，同时对土地经营权进行转让，也就没有必要对土地承包方进行通知。 （二）关于土地经营权转租以及出租的探析。土地经营权可以进行租赁和转租，如果将来法律给予土地经营权物权定义，那么土地经营权就可以进行转租，并且需要出租方同意。为了实现土地经营权的流转效能，如果拥有一定的资金作为保障，那么转租的权利就不应该进行限制。另外，实现土地经营权的转租自由，可以有效的对一些新兴的农业经营方得到权益的保护。 （三）关于土地经营权抵押以及质押的探析。由于不动产登记视角下的土地经营权所具有的性质定位，所要进行抵押进行融资的方式也比较特殊，根据物权法的相关条例，土地经营权应该根据不动产租赁的相关权利进行质押。而如果土地经营权是以不动产的用益物权的方式租赁，那么就要使用抵押的方式。 结束语：本文首先对不动产登记视角下的土地经营权的涵义进行分析，从而对不动产登记视角下的土地经营权的属性问题、流转问题以及经营主体方面分别进行研究和探讨，希望可以为我们国家土地经营权的发展以及相关法律的改革提供一定的帮助。 参考文献 [1]王爱国.不动产统一登记背景下对农村土地产权的思考——以重庆市耕地承包经营权为例[J].理论观察，2016，（2）：71-72. [2]汤以胜，黄兴，胡旭嫣等.基于不动产登记架构下的土地承包经营权确权登记数据库规范设计[J].吉林农业，2016，（19）：122-123. [3]黄云，束平，郭斌等.农村土地承包经营权纳入不动产登记整合思路[J].中国国土资源经济，2016，29（4）：64-67. |
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