| 标题 | 利用金融杠杆进行房地产宏观调控的几点建议 |
| 范文 | 谢建敏 摘要:本文通过利用金融手段参与房地产宏观调控成效的评价分析,指出房地产宏观调控失灵的主要原因。建议实施考虑区域差异的宏观调控措施,即按照我国600余个城市房地产业发展的五种类型,因地制宜,实行有差异的金融调控措施。 关键词:金融;房地产;调控;区域差异 2004年以来,金融杠杆与行政手段、财税手段、土地手段一道共同参与对房地产业进行宏观调控,虽然取得了一定进展,但从总体上看,效果远不尽如人意。 1 金融杠杆参与房地产宏观调控失灵的成因分析 尽管金融杠杆频频出手,但房地产市场的形势仍然不见根本好转,金融杠杆参与房地产宏观调控,甚至处于失灵状态。究其原因,大体上有客观原因和主观原因两种情况。 从客观上看,第一,由于城市化发展迅速,商品房供不应求;第二,货币流通严重过剩;第三,世界性的资产重新定价潮流影响。上述三个因素推动着我国房价不断走向高处。除掉上述客观原因外,主观原因有以下几点: 1.1 对房地产业宏观调控往往处于两难境地 房地产业宏观调控一直处于这样两难之中:下手轻了往往不起作用;但是下手重了,又怕伤害了房地产业的发展,甚至损害整个国民经济,这个尺度非常难以把握。近期“359号文件”就是一个例证:出台了“359号文件”,但看到一些城市的剧烈反应,又不忍心下重手,导致市场仍对其中的“第二套房”如何认定争论不休,政策难以执行,调控效果也就不了了之。 1.2 地方利益的制衡 在我国绝大多数城市中,房地产业都是地方经济的支柱型产业。土地出让金收入和房地产开发交易的税收收入,是各个城市地方财政的主要进项。有专家曾做了初步测算,房地产业的收入约占全国多数城市地方财政收入的51%。因此有人又把城市财政直称为“土地财政”。如果在房地产宏观调控中,严格执行国家的相关政策,就可能严重损伤地方财政的财源。这是绝大多数地方政府所不愿意看到的,也是他们对宏观调控措施执行不利的最根本的内在因素。 1.3 地方银行的消极抵制 房地产贷款,一直是各商业银行的重要贷款,个人房贷一直被银行业视为“优质蛋糕”。以交行为例,2007年以来虽然在不断地压缩开发性贷款,但是却在谨慎扩展个人房贷,先后推出了“安居贷”个人住房贷款以及“轻松安居贷”个人住房循环贷款产品。建行是房贷的龙头银行,按照其披露的2007年中报数据,其个人贷款平均余额由2006年6月30日的48 906亿元,增加至2007年6月30日的6 337亿元。“高利润、低风险”的个人房贷是各家商业银行争抢的业务,面对“房贷新政”的实施,各商业银行的态度并不积极。 1.4 房地产宏观调控指导理念的“一刀切” 当前我国正处于社会主义的初级阶段,区域经济发展的不平衡是一个最基本的特点。由于历史及多种原因,各区域之间的经济发展水平差距相当悬殊。各项经济政策只有充分地考虑到这一现实,才会是有效的政策,才能达到预期的目的。我国房地产宏观调控失灵的一个重要原因,在于宏观调控指导理念上过多地强调政策的全国统一性,往往忽略了区域经济发展的不平衡性和差异性。 我国600余个城市的房地产业发展是极不平衡的,大体上可以分为五种类型:第一类区域是发达地区,包括上海、北京、广州、深圳。这些城市房地产市场投资炒房比例很大,外资进入量大,房价很高,涨幅很快。第二类区域是比较发达地区,如东莞、珠海、杭州、南京、苏州、宁波、温州、福州、厦门、天津、大连等地区。他们集中在以珠三角和长三角地区为主的东部沿海地区,房地产市场相对比较活跃,投资炒房比例较大,外资进入量比较大,房价相对比较高,涨幅较快。第三类区域是发展中地区,俗称二线城市,如武汉、重庆、成都、沈阳、长春、哈尔滨、西安、郑州、南宁、太原、兰州、乌鲁木齐、银川等中部、东北、西南、西北地区的城市。它们的特点多是房地产市场启动相对较晚,近几年来房地产市场得以较快发展,居民自住性购房占市场主导地位,房价运行相对比较平稳。第四类区域是刚启动地区,主要体现在中部、东北、西南、西北地区的一些省属城市。它们的房地产市场化水平不高,地价较低、房价也比较低。第五类区域是滞后地区,除东南沿海个别县级市,全国绝大多数的县级城市房地产业处于刚刚起步阶段,房地产市场启动相对滞后,房价较低。由于忽略了区域经济发展的不平衡性和差异性,实施全国统一的调控政策,結果出现了该调控的没能很好调控,不该调控的也跟着调控的结果,导致有病者吃药的剂量不足,没病的也得跟着吃药。在第一、二类地区,一旦房地产市场稍有下挫,调控政策就立即出现折扣现象。迄今为止,很难有一项宏观政策能够一贯到底。 综上所述,可以看出:其一,与房地产宏观调控失灵的主客观原因相比,外因是条件,内因是根据,主观原因应该是主导的;其二,房地产宏观调控失灵的主观原因中,忽略了区域经济发展的不平衡性和差异性,这是最主要的原因。 2 实施区域差异的金融调控政策建议 依据当前我国房地产业发展的风险状况和金融杠杆失灵的成因分析,为破解金融杠杆参与房地产宏观调控的两难境地,笔者提出如下的金融政策建议:根据我国房地产业发展不平衡的实际状况,建议实施考虑区域差异的宏观调控措施,即按照各个区域房地产业发展处于不同历史阶段、当前存在的问题以及宏观调控的任务,因地制宜,实行有差异的金融调控措施。 对第一类地区和第二类地区,它们是宏观调控的主要对象,因此,应该采取相对比较严厉的金融措施。例如,第二套住房的首付应该严格按照以家庭为单位进行界定,无论是国内银行还是外资银行都应该执行统一的从严调控的标准。利用严格的金融杠杆,从严控制上述地区的炒房风潮,囤地风潮,下大决心保证房价的平稳运行。 对于第三类地区(往往俗称为第二线地区),房地产市场虽然也有一些这样或那样的问题,但问题多是苗头性的,所以对这类地区宏观调控政策应当适当放宽。例如,本次“房贷新政”中,第二套住房可以界定为按个人为单位。通过宏观调控措施,对这类地区起到警示作用,既促使当地的房地产业得以健康发展,又防止过热和房价过快上涨的弊端产生。 对于第四类和第五类地区,由于其房地产业刚刚起动,甚至是启动不足,因此应该对它们采取扶持和支持的态度,所以宏观调控中,对这类地区应该是网开一面。例如,“房贷新政”中,第二套住房的规定在上述地区可以不实行;甚至对于该类地区的购房贷款的首付款比例采取更加优惠的政策,以鼓励和支持第四类和第五类房地产业的快速发展。 房地产业和地方经济的关系有一个递减规律在起作用。房地产业是一个基础性和先导性产业,在一个城市经济发展的不同阶段有着不同的作用。当一个城市经济处于腾飞的初期阶段,房地产业是地方经济的支柱型产业,房地产业收入是各个城市地方财政的主要收入。但是,随着城市经济的不断发展,房地产业的地位和重要性逐渐发生变化,呈现递减形态,其支柱型产业地位会逐步由其他产业取而代之。这一规律在广州、深圳和上海都有明显的体现。因此,在对房地产业宏观调控中,实施区域差异调控政策,不会对一、二类区域经济产生大的不良影响。 总之,采用上述区域差异政策,有压有保,既可以防止房地产市场大起大落,房价无限制地攀升,化解房地产业的风险,同时又促使后进地区的房地产业发展,促进地方经济的平稳、健康、快速增长。区域差异政策有利于缩小全国各个区域经济差距,从而解决决策层和管理层对房地产业宏观调控的两难境地,可以把房地产业对国民经济发展带来的风险降到最低点,使其对国民经济的推动作用扩大到最大程度,确保国民经济平稳、健康地快速运行。 参考文献 [1]吴晓灵.流动性过剩与金融市场风险.中国金融,2007年19期. [2]汪利娜.房地产市场的宏观调控与制度建设. 中国金融,2007年16期. [3]范翰章.沈阳房地产研究.沈阳出版社,2007年5月. |
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