| 标题 | 房地产开发成本控制策略研究 |
| 范文 | 赵成龙 摘 要：文章基于房地产开发成本控制的概念和作用，分析目前房地产开发成本控制中存在的问题，并提出了相应的成本控制优化策略，以供参考。 关键词：房地产;开发成本;控制策略 1引言 在我国经济高速发展的新常态下推动了房地产行业的飞速发展，表现出房地产工程开发规模的扩大和数量的增多，这也增加了房地产企业之间的市场竞争激烈程度。尤其是政府在加强对房地产市场宏观调控力度的同时，也表现出房地产市场中土地转让成本、人工费用和建筑材料成本增加的发展形式，从而导致房地产开发商开发成本和风险的增加。为此，在房地产项目开发过程中需要做好有效的成本控制工作，同时也降低项目开发风险以及房地产开发商的开发成本，推动房地产行业的健康和可持续发展。 2房地产开发成本控制概述 对于房地产企业来说，其最主要的经营活动就是房地产项目开发，在此项目开发过程中，想要充分利用企业中的各项资源并降低项目开发成本，实现企业利润的提升，就需要做好项目开发过程中的成本控制工作，发挥企业的成本优势。此成本控制工作贯穿于整个开发项目立项、准备、施工和销售等整个阶段中，只是不同阶段的资金方向和成本控制重点有所区别，其中的重要控制内容就是施工阶段的成本控制。而且在此成本控制阶段需要结合项目开展之前对此项目应力可能性的评估结果以及预算管理要求开展各项成本控制工作，但是在此成本控制过程中也表现出一定的问题。 3房地产开发成本控制中存在的问题 3.1对成本控制不够重视的问题 对于房地产企业来说，在所有房地产项目开发之前都需要进行具体实施方案的制定，但是在此方案的实施过程中，容易在盲目追求项目经济利润的过程中出现没有有效控制项目实施成本的问题，这也增加了项目开发过程中的成本并减少施工企业的经济效益。在项目开发中存在成本费用管理比较杂乱的问题，以及没有有效控制销售成本，也是由于对此工作重视不足而造成的。 3.2成本核算对象不够规范的问题 在此成本控制工作中发挥成本核算的重要作用，需要确保所确立成本核算对象的正确性，在此基础上科学分析整个项目，保证所制定成本控制方案的科學合理性。但是在目前的房地产企业中开展成本控制时容易出现所确立成本核算对象不够准确的现象，或者是制定了科学的成本控制方案但是没有严格执行的问题，进而会影响成本控制效果。 3.3细节管理比较混乱的问题 房地产开发项目的后期管理中需要开展地址选择以及工程建设整个施工阶段中诸多问题的管理内容，在此阶段中往往会出现对人员的薪酬安排、现场物资采购等细节管理工作不够重视的问题，也就容易在这些环节中出现影响成本控制效果的问题，表现出预算数据与核算数据二者之间存在较大的差异，进而影响成本控制效果。 3.4成本摊销不够合理的问题 在房地产项目开发过程中，需要确保合理的分摊来发挥其对整个项目的成本控制作用，如果对成本摊销不够重视，容易在分摊项目成本时出现分摊比较随意或者是分摊不够完全的问题，导致出现成本摊销时的数据不准确而增加成本控制难度的问题。 4房地产开发成本控制的优化策略 4.1做好全面预算管控和成本竣工结算工作 在房地产项目开发之前的设计阶段，企业需要通过事前调查工作并获取数据来作为总成本估算的依据。企业中的财务工作人员还这些数据的基础上结合企业自身的生产作业内容开展成本预算的编制和分解工作，具体分解到人员、材料以及设备的标准消耗量方面。此外，企业还需要在预算编制范围内开展项目开发全阶段和全过程的成本开支共计工作，保证整个开发过程中所涉及到的工作人员积极开展成本预算管控工作，切实发挥成本预算管控的作用。 在上述成本预算编制过程中，还需要将政策和市场环境变化因素作为依据，同时对本行业中类似项目的开发经验作为基础，收集更多和更全面的成本数据作为成本预算编制的依据，实现预算管控执行力度的加大，比如通过严格执行和执行预算报销和支出流程的方式来做好对成本费用支出的管控工作，做好对各项支出费用相关信息的记录工作，确保各项费用支出都经过上级部门审批并符合报销程序要求。 此类项目建设中的工程决算工作需要对工程决算时间进行准确核定，在期间费用中将超出工程决算期限的成本统计入内，保证在对不同房地产项目进行成本核算时确保此数据具有纵横可比性，降低企业成本核算难度。此外，通过统一的成本管理办法，不仅可以对成本管控目标和成本核算对象进行准确确立，还可以在合理归集和分配成本费用的同时，确保所提供数据的全面性与可靠性，在此基础上开展成本估算、概算以及预算、决算等工作，实现成本控制目标。 4.2明确成本核算对象 在确立成本核算对象时需要保证其便于管理和核算，而且在对项目开发全貌进行全面了解之后，结合项目开发的用途、地点和结构、时间等进行成本核算对象的确定，在此基础上将项目分为多个部分并逐一开展成本核算，或者是可以对具有相同特征要素的项目进行合并，实现统一的成本核算。 在上述过程中，为了确保成本费用归集和分配的科学性，需要结合企业会计制度准则对成本核算科目进行科学设置，在房地产开发成本作为一级成本核算项目的基础上，结合业务特点和经营需求进行二级科目的设置并进行成本核算明细的制定与划分。针对上述科目中发生次数比较少的科目可以进行合并来减少核算工作量并降低工作难度。而如果此核算项目中的金额比较大，可以单独开展核算工作。此外，在核算间接费用的过程中，需要在当期损益中将财务、销售以及管理费用计算在内，但是在成本核算中可以将具有显著受益对象的贷款利息或销售费用作为资本性支出项目。 4.3做好成本的精细化管理和控制工作 针对目前房地产开发项目成本管理中存在的成本控制方法比较落后的问题，想要改进成本控制方法需要从根本上转变企业管理人员的成本控制观念，提升其从整体价值链角度来思考成本效益并开展成本控制的意识，在重视成本预算和成本管控的同时，通过动态主动的成本控制方式来积极推进完善的成本控制体系的构建。 针对此体系中的成本控制方法，需要合理应用成本会计多元化成本控制工具和方法基础上来提升成本控制的效率和质量，比如可以结合目标成本法和作业成本法的方式，在目标成本基础上对成本控制活动起到指导作用，同时在对成本费用进行归集和分配的过程中对作业成本中的资源动因和作业动因进行合理利用。通过上述两种方法的结合可以逐级分解企业目标并在各个部门和岗位中有效落实，结合成本核算结果对其中存在问题的环节进行分析和控制，进而实现提升整体价值链的最终目标。此外，在成本控制中还需要采用精细化管理方式，对成本目标向各个环节中分解，对各个环节中的施工图数量、工程数量以及验工计价数量等进行明确，在此基础上开展成本控制具体路径和考核方式的规划，让作业人员目标明确并开展针对性的成本管控工作。 4.4健全成本控制体系 在总结不同项目开发经验和成本控制管理办法的基础上对成本控制体系进行制定与完善，同时实现对成本管控组织结构的完善，对不同岗位的成本管控权责内容进行明确，在此基础上开展成本绩效考核工作。在上述成本控制体系的落实过程中，需要做好保障工作，重点做好工程量清单审核、變更签证、定额控制价格编制以及工程结算等成本控制工作，实现成本经营风险的降低，在成本审核过程中，则可以通过财务人员利用双轨制度以及相应的方法进行审核，减少成本控制中的失误和错误，实现成本经营风险的降低。 此外，房地产企业还要做好成本的动态监管工作，通过日常审计和不定期专项审计活动的开展来确保是成本数据信息的准确性与可靠性，从企业项目开发的不同阶段构建动态监管体系。具体地说不仅需要做好项目建设之前的市场调查工作，结合成本预测结果确定目标成本范围。在施工阶段通过信息化管理系统的应用对成本消耗数据进行实时更新，做好对材料询价和造价调整等环节的跟踪监管工作，保证实际总额预算与定额控制目标的一致性。在竣工阶段则需要审核好各项竣工结算资料，统计和分析工程造价相关数据，通过一体化的成本数据库录入目标成本、作业成本以及实际成本，及时发现和处理数据异常，实现成本动态监管。 5结语 针对目前竞争比较激烈的房地产开发行业，想要提升自身竞争力水平就需要提高对成本控制工作的重视，在分析和总结目前房地产开发项目中开展成本控制时的问题，需要做好全面预算管控工作、明确成本核算对象、改进成本控制方法并构建完善的成本控制体系，实现对成本的动态监管，同时也提升房地产企业的经营管理水平，推动其可持续健康发展。 参考文献： [1] 李勇. 新形势下中小房地产开发企业成本管理策略[J]. 房地产导刊， 2019， 000（011）：13. [2] 吴中正. 房地产开发成本管理和控制策略分析[J]. 中国室内装饰装修天地， 2019， 000（013）：73. [3] 李新城. 试论房地产开发的项目管理和成本控制策略[J]. 砖瓦世界， 2019， 000（008）：159. [4] 谢莎莎， 方俊， 吴春虹，等. 营改增规制下房地产开发企业成本管理策略分析[J]. 财会通讯， 2018， 000（012）：P.103-106. |
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