| 标题 | 房地产开发环保管理法律问题探析 |
| 范文 | 摘 要 随着改革开放以来我国房地产业的快速发展，当前房地产业出现了包括规划重复、占地过多等浪费问题以及环评缺失、施工扰民等环保问题。针对于此，本文分析了房地产开发建设中的主要环保法律问题，探讨了法律制度在房地产开发建设中的规范保护作用，并提出构建房地产环保管理法律制度体系的必要性及做法。 关键词 房地产 开发 环保制度 建设污染 作者简介：欧阳睿，浙江大学宁波理工学院法律与政治学院本科。 中图分类号：D922.3 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.09.024 一、我国房地产开发中的环保问题 （一）规划中的环保问题 伴随着中国房地产在改革开放的萌芽，在开放中发展较快的省份和城市已经出现了盲目发展的情况，建设的房地产项目超过需求，出现了大量的空置房。在新千年初期，全国各地更是相继出现了兴建城市综合体、高层住宅、高尔夫度假村、风景名胜度假村、海景住宅等占地范围广、施工体量大的大型置业项目的热潮 ，至此，规模大、综合性、多功能的房地产项目逐渐在房地产开发市场中占据主流。仅在1992年，我国就批准了12个国家级的旅游度假区，每一个高质量的际度假区在划分功能区时，无一例外都布局了较大面积的度假别墅区。但是这些大型豪华风景地产项目的去划进度却不尽人意，许多二三线城市出现了大量滞销楼盘，“烂尾楼”，甚至引发了部分房地产开发商资金链断裂，公司破产倒闭的项目。 这些大型地产项目在规划时，正值我国房地产业的发展的初级阶段。在这一阶段我国房地产开发模式与经验与国外相比，存在一定的差距，在房地产开发的设计规模控制、建筑成本控制等方面，缺乏理论支持和法律依据、发展模式也相对低端，在项目规划、设计、建造等方面经验非常少，导致超量开发、盲目开发，给房地产市场带来了不利影响。而这些建设项目部分只能空置，也无疑产生了大量的土地，建材，绿化以及资金的浪费与消耗。而建设项目未完工的情况也对周边的生态环境，空气质量，居住环境产生了较严重的破坏。 （二） 施工中的环保问题 1.噪音污染 噪声污染是施工中环保问题的主要来源。噪声污染是指所产生的环境噪声超过国家规定的环境噪声排放标准，并干扰他人正常生活、工作和学习的现象。根据北京市环保局的统计，环境噪声投诉的比例占到了全市环境污染投诉的一半以上 。对于房地产项目，主要的噪声产生来源包括以下几种情况：第一是自身规划缺陷；第二是管理制度及其执行存在漏洞；第三是选址存在问题，对周围环境或潜在的污染源有交叉影响。 2.空气污染 房地产建设施工产生的的空气污染来源于两个因素，即扬尘污染 以及建材有毒气体污染。扬尘污染主要存在于地产施工中，大致的原因包括建筑工地围挡不合标准、运输车辆出入管理不严、高层施工中受风力影响大等因素，科学研究表明，吸入这些大颗粒的污染颗粒对身体的伤害是不可逆的。另一方面的污染是建材中不合标准的化学物质所产生的有毒有害气体，这些气体的主要成分包括甲醛、挥发性有机化合物、氨、氡及其衰变子体等。 房地产建设是城市发展中不可避免的部分，其对于周围空气质量以及绿化环境的影响是被动的。由于我国城市规划制度不完善，有时出现城市功能分区不合理或分区规划实施不完全，导致企业等污染源与房地产项目距离过近互相干扰，从而出现房地产项目的使用者在日常的生活工作中一直遭受污染源强烈污染的情况。 3.建筑垃圾污染 建筑垃圾污染是房地产开发建设中主要产生的固体污染源，其主要来源包含以下两个部分： 一是拆除及维修旧建筑时产生的建筑垃圾和废旧家具及器材。 二是在建筑新建筑时产生的建筑余料以及破坏土壤所产生的垃圾。据有关研究显示每一千平米的新建筑建设能产生五十至六十吨建筑垃圾，而我国每年的建筑垃圾及相关余料的产生大约在四千万吨左右。由此可见，现阶段，我国的建筑垃圾回收利用技术及相关制度还亟待提高。 二、当前我国房地产开发环保管理法律体系概览 （一）立法滞后 目前，我国关于房地产环境保护的立法是比较落后的，《房地产法》中关于房地产建设中环保管理的内容较少，且相对滞后，现有的情况是主要依靠部门法规、规章及行业条例来规范建设施工情况，从实际来看，这样的力度显然不足以满足执法队伍对环保管理的需求。例如在石棉污染问题中，执法机关主要依靠《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》、《国务院关于环境保护若干问题的决定》、国家危险废物名录和相关环境标准，以及《控制危险废物越境转移及其处置巴塞尔公约》来进行处理，但从实践来看，这些法律法规及条约并不足以解决所有环节上出现或者可能出现的问题 。 （二）法律监督意识薄弱 在中国的房地产开发环保管理体系中，存在着监管主体众多，但职权重复并且造成了执法主体不明，各部门推诿塞责的问题，因此并不能说已经形成了整体的力量。 具体来讲，在国家机关监督方面，存在人员不到位、树责任不到位、自己监督等问题。在社会监督方面，公众参与意识薄弱、宣传教育工作也不到位，监督机制还不完善。 其次，房地产开发商铤而走险不遵守法律，为了巨大的经济利益，大量粗制滥造的建设包括住宅项目、酒店、度假村等在内的房地产项目。这一行为不仅使建设地产生了大量规划问题，还产生了大量城市环境破坏，造成了浪费与污染。 最后，管理者存在自身法律知识、法律意识不足的问题，导致对法律认可的程度不够，宣傳教育力度也不足，从而导致在在全社会范围内民众参与、大家环保的观念不够深入，这一点无疑对于城市环保问题的长期管理是极为不利的。 （三）执法管理体制缺陷 我国的房地产开发建设中的城市环境管理，主要由城市管理综合执法局负责。由于城市管理队伍综合素质不高，业务类型较杂，加上政府监管体系未能完善，尚未能建立起专门的房地产开发执法管理团队，各有关部门对其负责的业务长期存在着交叉指导，多头指导，从而出现管理错位、管理缺位、管理混乱的现象。 同时，许多法规颁布生效易而实际有效执行难，法律意识淡薄、依法执行难的现象广泛存在。例如《中华人民共和国城乡规划法》中规定，在保护区内，不得新建、扩建索道、缆车、有轨电车、升降梯、办公楼、培训中心等污染环境、破坏景观、妨碍游览的建设项目和设施。但在执法中并不严格，许多企业私自更改用地性质，大肆破坏天然植被，改建为商业项目，对周边的环境以及城市的整体规划造成了严重的破坏。 三、完善我国房地产开发环保管理法制机制的建议 （一）完善房地产开发环保监督体系 中国还没有出台专门的涵盖房地产项目规划、设计、立项、平整、施工全流程的房地产项目环境保护法律，对房地产开发、管理中的生态环境保护的问题往往需要结合多部法律法规中的内容来进行规范，在房地产开发环保管理的建立和运行方面的法律支持和法律保护并不十分明确 ，法律层次也不够高。因此，就目前我国的房地产发展现状来看，环保管理形势是严峻的，而法律规范却是滞后的，这就带来一个问题就是现有的法律、法规不能满足房地产开发中环保管理中的需要 。 根据我国当前以经济建设为中心，全面建成小康社会的现实需要，我国立法机关在目前阶段的立法目的及相关内容上均遵守着“经济发展权益优先”的原则，对于人民群众发展经济的各项权利在法条中得到了充分、优先的保障，但有关人民群众的环保权、健康权保障的内容却亟待补充。 因此，国家立法机关应完善相关的法律制度，首先，应该在上位法《宪法》和《环境保护法》中加入保护公民环境权的指导性内容，确立环保优先的可持续发展理念。其次，对于当前房地产环境侵权纠纷增多的情况，应该有针对性的进行法律的规范。具体来讲，房地产环境侵权具有高度危险性、复杂性及因果关系的难以证明性，使得公民获得全面救济较为艰难，因此为了增强对被侵权人的保障，凸显法律对公民权益的保障救济作用，司法救济中应该运用以下环境法在环境侵权方面的特殊规定：侵权行为不要求违法性、无过错责任、举证责任倒置和三年的诉讼时效，来使得法律保障的重心向公民环保权倾斜，从而更好的维护房地产开发项目周边群众的合法权益。 （二）完善房地产建设环境标准制度 环境保护标准是指以保护公民身体健康和生存环境，维护生态平衡和自然资源的合理利用为目的，对环境中污染物和有害因素的允许含量所作的限制性规定。现阶段，我国的环境标准主要有环境标准物质标准、污染物排放标准（或污染控制标准）、环境方法标准、环境基础标准、环境质量标准、环保仪器设备标准等六类 。这些标准的制定都是为了促进社会科学发展，保障公民身体健康权和社会公共环境权，所对环境中有害物质和因素所作的范围上和排放上的限制性规定。这些标准在限制污染物质的最高允许含量、控制污染物排放、规范环境保护工作范围、确定环保监督检测流程、控制环保监测中介物质的质量、保证环保仪器设备的可靠性和可比性等方面做出了标准化的规范与指引。 具体到房地产项目开发的环境标准中，《一般工业固体废物贮存、处置场污染控制标准》、《建筑产品Ⅲ型环境声明》、《室内空气质量标准》、 《声环境质量标准》等，这些都是房地产方面的国家环境标准。这些标准在房地产建设项目的水污染防治设施、房地产建设项目配套环保设施建设、房地产建设项目环境保护设施的竣工验收等方面，因此，房地产建设环境保护标准的制定与完善，将有利于保障房地产项目环保管理规范化、具体化，更加促进了环保质量的提升。 注释： 涂小琳.我国旅游房地产法律问题探析.西南政法大学.2008. 唐楠.房地产开发过程中的环境保护法律问题分析研究.东北师范大学.2011. 徐丽媛.房地产开发与公民环境权保护的问题及对策分析.环境科学与管理.2010（7）. 韩增辉.我国房地产环境法律问题初探：中美相关法律制度的比较与思考.中國法学会环境资源法学研究会年会.2006. 王朋.浅论我国当前房地产法律建设中的问题.青年时代.2013（24）. 涂小琳.我国旅游房地产法律问题探析.西南政法大学.2008. 徐丽媛.项目建设与环境保护的法律制度——以房地产开发项目为例.城市问题.2010（8）. |
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