| 标题 | 关于我国房地产项目投资风险管理的思考 |
| 范文 | 汝捷 摘要：对于房地产企业而言，投资项目风险管理是一项必不可少的工作，在社会经济迅速发展的背景下，房地产企业改革日益推进、市场竞争也越來越激烈，对房地产企业有更高的要求，由于其关乎到房地产企业的稳定发展。在新时期下，房地产企业应该做好投资项目风险管理工作，在最大限度上控制和减少项目投资风险，这样可以为房地产企业带来更多的经济效益。基于此，本文从房地产项目投资的风险特性、造成房地产项目投资风险的主要因素、我国房地产项目投资风险管理的有效风险管理策略以及具体投资措施四个方面进行详细分析，希望可以提供一定的参考意见。 关键词：房地产项目投资 风险管理 近年来，我国各个省份城市房价都不断上升，尤其是一二线城市较为明显。房地产项目尽管有较高的收益，但也存在不同程度的风险。因此，对于房地产企业来讲，为了可以防止项目投资存在大量风险，必须要结合项目的实际情况和企业的经济实力，合理制定有效策略，不断加强项目投资风险管理，只有这样才可以增加项目的投资收益，才可以更好、更快地促进房地产企业发展，进而从根本上实现我国房地产行业的可持续发展，带动我国国民经济高速发展。 一、房地产项目投资的风险特性 就房地产项目投资非风险来讲，主要是指房地产投资者由于对今后某个房地产项目投资的客观条件和决策的不确定性而造成其房地产项目投资的实际收益和期望收益出现负偏差的具体程度，换言之，也就是投资者由于从事房地产项目投资而导致损失的可能性。 （一）房地产项目投资风险的基本特性 就房地产项目投资风险来讲，不仅表现房地产项目投资的规律性，而且表现其本质。正是因为这些特点，才导致房地产项目投资实际收益和期望收益之间有差距。充分认识这些特性，既可以建立完善的风险管理体系，又可以降低风险损失，显著提高风险控制水平。一般来说，房地产项目投资风险的基本特性主要体现在以下几点： 1.普遍性和客观性。房地产项目投资风险出现在开发新项目的各个阶段，而且任何开发项目都不可避免存在一定的投资风险，所以具有较强的普遍性[1]。同时，房地产项目投资风险也具有其他的特点，那就是不将人的意志作为转移，仅仅存在于客观规律，所以具有很强的客观性。 2.不确定性。房地产投资项目最为明显的特征是不确定性，简单来说，就是对其不能正确科学地预计。有些国家为了对经济体制进行调节，便宏观调控房地产行业。但对于很多因素，都不能对其实施控制，比如：自然灾害，还有经济危机等，然而房地产投资却容易受到这些因素的影响。 3.多样性。房地产项目投资属于系统过程，具有较强的复杂性，其受到的影响远远比其他的投资方法大，其与行业竞争以及政策法规等都有着密切的关联。 4.变现性较差。房地产项目必须要经历从投资到建设，再到售出变现的过程，不仅投资周期长，而且金额较大，与债券、股票等完全不同，若想在较短时间内变现，很有可能导致严重的损失，也就是其变现较差的特性。 5.激励性强。房地产企业相对于其他行业而言，其收益大，也正是因为这样，尽管面对大量的风险，投资者也愿意对其投入大量资金。这也反映了市场规律，即高风险行业可以创造更多的经济利润。 （二）造成房地产项目投资风险的主要因素 房地产市场容易受到各种因素的影响，风险具有一定的不确定性，而这些不确定性的动态改变会导致投资者存在各种投资风险。下面介绍造成房地产项目投资风险的主要因素： 1.外部环境因素，主要是由于项目或者企业的因素而影响房地产项目投资。因为房地产开发属于综合项目容易受到外部环境因素带来的影响，具体表现在政策方面的因素。国家政策直接影响房地产行业发展，其政策可以划分成多种，如税收政策以及土地政策等。对于房地产而言，土地是非常重要的资源，尤其是进入“白银时代”以后，国家利用多元化的途径来科学调控土地出让，而且土地成交价格越来越高。经过长时间的“黄金时代”后，房地产行业发展过热，国家调控产业政策，降低房地产市场的温度，使房地产企业稳定发展。如果房地产项目投资收税政策发生改变，也很有可能影响投资人的实际收益。城市不仅有长远规划，还有动态规划，所以必须要事先预测和判断形势，及时跟上城市规划的趋势，适应规划目标，正确选择地块，科学分析和解读当地城市的规划政策，这样才可以为保证开发投资圆满成功打下良好的基础。 2.经济方面的因素。就前端建设以及后端销售来讲，经济发展是房地产的主要影响因素。建设端主要是指建筑行业生产力要素市场的供求影响，例如：人工以及土地等等，这些在房地产建设的资源价格上升中应用，造成工程成本增加[2]。就后端销售来讲，直接影响房屋价值，因为房地产不属于即期销售的产品，其建设周期比较长，在价格方面，前端拿低成本土地与后期销售中有一定的时间差，若碰到经济下行周期，拿地成本很高，而后期销售价格降低，再加上过程中大量的融资成本，造成严重的经济损失。 3.社会文化方面的因素。一般来说，社会文化方面的因素表现在多个方面，比如：消费者的习惯以及结构等。就整体层面来讲，在人口老龄化日益加重的背景下，人们不再需要更多的商品房，家庭结构的改变直接影响户型偏好[3]。所有区域的人为因素明确要求投资者在项目规划期就必须充分掌握此区域居民的各方面社会因素，如爱好兴趣以及生活方法等，尽可能满足他们的需求，进而获得理想的投资收益。 4.内部因素。大多数房地产企业都面临相似的宏观环境，然而经营情况却完全不同，房地产管理人员的管理能力以及经验等对企业发展尤为重要。 （三）房地产管理人员的专业素质与经验 因为房地产市场信息不丰富，属于不对称，在房地产开发与经营中容易碰到较多风险，这就需要房地产管理人员具有较高的专业素质，及丰富的工作经验，可以迅速抓住市场机会，了解市场行情，如果分析决策层能力强，在高经济利润的基础上，可以对并存的高风险有足够警惕，并且可以灵活面对不同的风险。 （四）房地产企业的能力 就资金筹措能力来讲，投资者必须要采用多样化的融资途径来集资，每个房地产企业的融资金额以及融资成本都有差异。并且是项目施工能力较为关键，其通常涉及到多个方面，如节约成本能力以及施工质量能力等。项目建设的成败容易受到项目质量的影响，而成本控制容易受到日常动态成本的把握和控制。在项目中必须要确保施工安全，一旦出现工人伤亡或者机械破损的情况，除会造成重大损失，还容易产生各种法律纠纷。 三、我国房地产项目投资风险管理的有效风险管理策略 要想使我国房地产项目投资风险管理效率得到显著的提升，为房地产企业投资项目创造更多的收益，必须要合理制定有效地风险管理策略，主要体现在以下几点： （一）扩大企业融资途径 现阶段，部分房地产企业还是通过银行贷款获取对应资金，如不想完全依赖银行贷款，作为房地产企业，就需要不断扩大企业自身的融资途径，下面详细分析了房地产企业的融资途径：其一，海外资本途径。世界贸易组织有关协议中提出，房地产企业在进行合资、合作时都有权力享受和我国企业一样的待遇，形成该规定可以使很多海外同行业资金进入我国，真正实现我国房地产企业的高效融资，以实现我国房地产行业的可持续发展;其二，上市融资。如房地产企業可以顺利上市，就可促进其今后的高速发展，这样不仅可以聚集更多资金投入，还可以扩大房地产企业的影响力，树立良好的企业形象，在增强企业融资能力中发挥着至关重要的作用[4];其三，利用资本市场发行债券，这样可以迅速融资，以满足房地产企业的资金需求。并且房地产企业运用债券融资，可以使企业不需要支付过多的财务成本，因此，作为房地产企业，可以借助杠杆原理来加强融资能力。 （二）加大企业长期经营项目投资 近年来，我国多数房地产企业都有着广阔的市场发展空间，但还是有一些房地产企业在项目中存在集中过度的情况，造成其总体管理状态不平衡[5]。比如：有些房地产企业因为没有较强的抗风险能力，所以选择资金要求低、总体收益高的住宅项目，然而这些项目几乎都是一次性投资项目，在我国房地产市场日益发展的背景下，对一次性住宅项目进行投资时，房地产企业将承担更大的投资风险，如果投资项目无法顺利运作，就很有可能导致抗风险能力不强的房地产企业遭受到重大的经济风险，所以房地产企业必须要将部分一次性投资项目进行回避，重点选择与办公楼盘及商业楼盘相似的投资项目，而且也必须要针对投资项目合理制定长远发展规划，进而在最大限度上获得投资收益。比如：很多香港的房地产企业中意长期经营的项目，此长期经营的项目在实际投资中可以形成自有的物业，而且可以科学管理以及经营这类型项目，以加强企业的市场竞争优势，在市场竞争中不至落败，虽然此长期投资项目无法迅速获得较高收益，但可为房地产企业创造稳定的资金流，这对增加房地产企业品牌效应有着重要的意义。 （三）提升企业经营管理效率 一般来说，房地产企业为了拥有更强的抵御风险能力，需要具有相当高的企业经营管理效率，所以房地产企业应该根据行业市场的整体发展趋势，利用科学优化整合有价值的行业市场资源，积极挖掘企业的发展潜力，以确保其经营管理效率得到大幅度提升，进而更好地扩大企业经营范围[6]。并且有些具有资质的房地产企业为了可提升自身的经营效益，必须要运用不同的发展战略，积极加强自身的品牌知名度，以壮大企业的各方面经营实力，将企业在技术以及人力方面的优势全面展示，科学培育企业的创新精神，以促进企业稳定发展。并且房地产企业也必须要从不同的途径汇集分销商以及供应商等的相同利益，利用与其合作促进自身抵御风险的能力。同时，对于房地产企业来说，必须要深入调查合作方的信誉度及口碑，为建立长远的合作伙伴关系提供有力的保障[7]。除此之外，房地产企业必须要运用不同的技术手段来有效管理投资项目风险，比如：地段分析以及策划分析等，但也可与合作方共同探讨，将集体智慧的力量全面发挥出来。 四、具体投资措施 （一）回避措施 风险回避措施主要是指在房地产投资中选择风险较小的投资项目。尽管此措施可以防止投资风险，然而也会减少其效益，对实现投资目标不利。因此，在操作过程中投资者必须要真正做到收益和风险之间保持平衡。 （二）转移措施 一般来说，风险转移主要包含两个方面：一是保险型转移、二是非保险型转移。保险型，主要是指将小额保费作为代价，防止承受投资风险。此方法不仅可以在出现意外时减少投资者的损失，还可使投资者获得更高的信誉，但实际保险条款仅仅涉及到投资的一些内容，所以风险转移范围是非常有限的[8];而非保险型转移是指房地产投资者利用合同，将风险损失向另一方进行转移，承担相应的赔偿。如在项目施工过程中面临各种设备以及材料等价格变化时，投资者能够在协议条款中清楚载明，如果承建方导致工期延误或产生其他的损失，由承建方承担相应的费用及责任。 （三）分散措施 通常，房地产分散投资包括不同的方法，比如：投资时间分散以及投资区域分散等，都是利用分散开发结构降低风险。根据规定的比例将资金以及投资时间等对各种类型、各个获利能力的房地产项目实施分散投资，这样可以合理应对市场变化，进而利用各个类型项目功能的彼此补充对风险进行分散，这样就可获取相对稳定的平均效益[9]。其重点是利用分析现阶段金融政策和市场变化，清楚确定科学的投资比例。 五、结语 总而言之，项目投资具有明显的特点，即高风险和高收益并存，所以有些房地产企业为了可获得更高的收益，经常选择高风险的项目，这样很有可能在投资中出现很多无法预测的风险。因此，为了可以明显减少风险，房地产企业必须要有清醒的头脑以及长远的眼光，充分掌握各种项目投资管理方式，从不同的角度出发，如扩大企业融资途径、加大企业长期经营项目投资、提升企业经营管理效率，以合理管控投资项目风险，加强房地产企业在市场竞争中的优势。 参考文献： [1]杨华军.刍议房地产投资项目的风险管理[J].纳税，2020，14（03）：170+173. [2]石振彤.房地产项目投资风险因素及其管理对策研究[J].价值工程，2019，38（30）：40-42. [3]裴若冰.YY资本公司房地产项目投资风险管理问题研究[D].辽宁大学，2019. [4]赵静萍.烟台上海滩房地产项目投资风险管理研究[D].中国海洋大学，2013. [5]沈永杰.临沂银座中心项目投资风险管理案例分析[D].陕西师范大学，2012. [6]陈妮.御景园房地产项目投资风险管理研究[D].西安石油大学，2011. [7]刘锋.天赐良园房地产项目投资风险管理研究[D].中国海洋大学，2010. 作者单位：中铁房地产集团北方有限公司 |
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