| 标题 | 关于我国住房租赁市场资产证券化发展研究 |
| 范文 | 文秀 许帅 近几年来，住房租赁市场资产证券化的发展得以提升，本文通过分析住房租赁市场在政策助力、市场存在巨大需求潜力、供给主体多元化的现状，给予关于增加适租房屋供应、健全相关法律法规以及培养专业化租赁机构等建议。 一、引言 国内首单实现破冰的央企租赁住房REITs，获得上海证券交易所审议通过，标志着我国的住房租赁资产证券化开始发展起来。目前看来，具有很好的市场效应作用。住房租赁资产证券化帮助解决房地产企业，周期时间长的租赁住房投资，让企业通过资本市场的资金融通，转变了运营模式，同时增强房地产企业对租赁住房的投资和房源供给的信心。此外，新派公寓类REITs、魔方公寓ABS等成功实践项目似乎也掀起了住房租赁资产证券化的浪潮。本文通过分析学者的理论与现实的状况，为住房租赁资产证券化市场的发展出谋划策。 二、文献综述 资产证券化（ABS），通过将低流动性的资产与收益比较稳定、风险较低的资产组合在一起，将各资产中不同的风险和收益要素分散重组，以优化的资产结构，产生在市场流通的证券，可以达到提高流动性还能融资。关于住房租赁市场的学者研究如下，张明敏（2018）表示资产证券化在金融实践和金融创新领域有划时代的意义，我们现在的使用的信用卡、蚂蚁花呗以及公路、桥梁等基础设施都是利用资产证券化进行融资的，住房租赁证券化将有助于盘活存量资产，提高资金使用效率，从而促进了住房租赁市场发展。杨建国和彭远汉（2019）提出从加强宣传引导、优化工作程序、营造政策环境、坚持规范操作、推动立法进程、加强监督管理等方面提出政策建议。韩祎（2019）创新的住房体系格局催生创新的金融服务业态，资产证券化特别是REITs的应用与此种租赁为主的住房体系具有天然的融合性，在雄安新区推广住房租赁资产证券化业务大有可为。 三、住房租赁资产证券化现状 住房租赁资产证券化大政策落地，证券化在某种层面上降低了地产领域的杠杆作用。国家注重引导和支持企业发行以不动产物业、底层资产权益类证券化产品，以完善具有债权性质的资产证券化产品类型多样化，且开始试点发行房地产投资信托基金（REITS）。 （一）助力政策保障市场发展 相对于热度居高不下的房地产买卖市场，我国住房租赁市场的发展在过去几年一直处于不温不火的状态。随着流动人口越来越多、房价收入比攀升等给社会经济带来的问题，发展住房租赁市场成为迫切的任务。针对我国房地产市场长期以来“重售轻租”的现实，经济工作会议提出了“租购并举”的住房制度，租购并举成为建立健全多层次住房体系、从而保障不同消费阶层的住房需求的重要举措。政府租赁住房供给、金融支持、财政支持及法律等方面为我国住房租赁市场的发展提供了一个全面的政策支持体系。 （二）市场存在巨大需求潜力 中国不动产信托投资基金的市值规模最高，高达在1.5万亿元，前景广阔。中国公募REITs市场的潜在规模也很大。而中国又是一个基础设施建设需求量大，人口流动大的国家，潜在的需求量可能更大。随着大环境的影响下，住房租赁市场或许就会进入一个全新的黄金时代。一线城市北京、上海、深圳二手房销售额比新房销售额多出三倍。但与西方发达国家相比，仍有很大增长空间，例如租赁市场份额偏低，全国范围看租赁成交占比仅6%。不过，租赁住房REITs通过标准化租赁住房企业，消耗住房市场库存剩余，将存量盘活，提高资源的利用和市场活力，也助力了租赁住房市场的良性健康发展。 （三）供给主体多元化 住房供给的主体趋于多样化，有集中式出租和分散式经营模式。以企业通过包租、独立开发、收购或者与持有物业方合作的方式取得整栋物业，然后通过标准化的装修与改造对外整体出租的运营模式为集中式出租模式。分散式出租则是以收集来自各房东持有的房源，经过标准化装修后对外出租的一种模式，来源比较分散，范围广。集中式运营模式的优势在于风格统一、装修成本低、管理方便，但其面临房源获取难度大、客群较为有限（以中高端为主）的问题。分散式运营模式的优势在于房源获取更为容易、面向客群广泛，主要劣势在于管理难度大、装修成本高。 四、 住房租赁市场发展相关建议 （一）增加適租房屋供应 一方面，未来应结合相关试点的成功经验，从住房租赁的实际出发，在交通便利、办公楼密集区或者产业园区周边区域，加大租赁住房用地的供给和租赁住房的建设比例，在源头上解决适租房屋短缺的问题。另一方面，丰富租赁房屋供给渠道，通过法律保障和政策引导，建立多层次的租赁房屋供应体系。具体而言，可以允许企业依据市场需要，灵活地把商业用地、集体用地等不同性质的土地用于房屋租赁项目的开发建设。鼓励企事业单位把空余的员工宿舍投入到住房租赁市场。允许创新产业园区、高新工业区在园区建设的同时，按科学配比进行员工宿舍和租赁住宅建设。在城市更新和综合地块开发建设时，提高租赁住宅的比例，引导传统地产开发企业向“租购并举”发展。支持和鼓励社会资本进军品牌公寓和青年公寓项目等的建设经营。 （二）健全租赁市场长效机制 一方面，完善租赁信息备案登记制度。应进一步完善登记备案的信息，特别是要把没有合同约束保障的地下租赁交易等登记。在租赁信息的登记备案中，除了要对租赁合同信息进行备案外，还应对房东和租客的历史交易信息、经手房屋的中介信息、房屋的建造和过往修缮信息进行备案登记和归档，从而在此基础上逐步实现信息的公开和透明。另一方面，加强租赁市场诚信体系建设。为了降低信息不对称所带来的住房租赁交易风险与损失，降低房东和租客间的匹配成本，提倡诚信的行为和契约精神，要建立完善的住房租赁市场诚信体系。 （三）培育和发展专业租赁机构 一方面，引导房地产开发企业进入租赁市场。随着我国城市化进程的发展和一二线城市土地供应的紧缺，以住宅开发销售为主的传统房企发展模式将难以持续，房地产开发企业本身面临着转型诉求。参照国外成熟市场的发展经验，住房租赁是地产开发企业的应有转型方向鉴于我国的房地产开发企业有着丰富的住房开发建设经验、强大的融资能力和高周转的快速扩展能力，很有可能转型成为租赁市场上的专业化机构。建议从税收和政策上鼓励房地产开发企业提高持有型物业的经营比例，引导其从销售为主的经营模式向租购并举的经营模式转变。另一方面，房屋的出租涉及到招租、建筑装饰、家具配套、合同签订等多个环节，具有专业性。为了保证住房租赁市场的有效运行，需要为房东提供专业的租赁管理机构。在这一方面可以借鉴西方国家的以托管服务覆盖率为基础的三大类经营模式。一部分只负责寻找租客，一部分负责办理入户手续、签订有关合同以及收缴，还有一部分负责一条龙服务，一站式管理。考虑到我国目前的中介机构的发展海还在最基础的招租模式，市场缺乏专业的住房租赁托管机构。因此，要大力培训相关的专业化住房租赁托管机构，给租住双方带来便利。（作者单位：湖南农业大学，经济学院） 基金项目： （1）湖南省自然科学基金项目“我国农村普惠金融的减贫效应研究”（2018JJ3245）; （2）湖南省社科基金项目“湖南省农村居民金融能力对收入质量的影响研究”（18YBQ066）; （3）湖南省教育厅项目“湖南省农村居民金融能力对家庭金融资产配置的影响研究”（18B104）; |
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