浅析农村宅基地确权登记问题

    刘小艺

    摘要：在不动产统一登记新形式下，加快农村宅基地使用权确权登记工作，依法合理确定土地权属，实现凭证管地用地，对于规范农地使用权、维护广大农民合法权益、统筹城乡发展、保障社会和谐稳定具有重要而深刻的意义。文章在简要介绍农村宅基地使用权权属及农村宅基地确权登记的重要性的基础上，分析了我国农村宅基地登记确权实施过程中出现的问题，并提出相应的解决对策与建议，以期在保证农民合法权益的基础上，推动农村宅基地确权登记工作的顺利开展。

    關键词：农村宅基地；确权登记；不动产登记

    近年来，在党和国家高度重视与部署之下，我国的农村宅基地确权登记工作取得了重大进展，然而在具体工作实践中，因历史遗留、法律法规漏洞等原因导致的“一户多宅”、流转限制、宅基地滥用等一系列问题逐渐凸显，给农村宅基地确权登记工作带来了巨大挑战，本文对农村宅基地登记确权中出现的问题进行深度剖析，并提出相应解决对策。

    一、关于农村宅基地权属

    农村宅基地，是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员按照法律法规规定标准享受使用，用于建造自己居住房屋的农村土地，包括村民的住宅以及附属建筑和房前屋后的绿化用地。《中华人民共和国物权法》第152条至第155条规定，村民享有对集体所有土地的使用权及占有权，保证了村民在土地上建造房屋住宅及其附属房屋的合法性。农村宅基地使用权确权登记工作是维护使用人权益的重要手段，通过此项工作的开展，能够规范农村宅基地的使用情况，从而推动新农村社会主义现代化建设的步伐。

    根据《中华人民共和国物权法》的规定，宅基地使用权属于用益物权的范围，农民依法享有使用集体所有的土地建造住宅及其附属设施的权利，解决了农民的居住问题，农村宅基地权属问题的确定是维护农业、农村、农民等“三农”问题稳定的重要制度。改革开放以来，我国城乡差距越拉越大，城镇的发展速度远远超过农村，重视强化宅基地的使用权，是提高广大农村居民财产性收入的重要途径和手段，但当下社会发展的过程中我国普遍存在着宅基地权属不清、权能不明及宅基地不能流转的现象，农村居民对宅基地的使用权不能获得很大的效益，从而制约了农村居民生活水平的进一步提高。所以，当下我们必须要做好宅基地使用权的权属明确工作，同时要为农村居民构建法律平台以保障其主张权利、防止其权利受侵害。

    不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的财产，如土地、房屋、探矿权、采矿权等土地定着物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。在不动产登记中，较为困难的是农村的不动产登记，对于农村而言，最为主要的不动产是宅基地。所以，农村宅基地使用权权属明晰的工作必须得到重视。农村宅基地使用权的权属如果可以被确定下来，不动产登记的效率将得到很大的提升，从而督促政府建立更加公平、公正、合理和有效的宅基地使用权相关制度。

    二、农村宅基地使用权确权登记中存在的问题

    （一）房地分离模式致使确权难度增加

    《土地管理法》第八条明确规定，农村宅基地属于集体用地，农户与农民个人仅享有宅基地的使用权，没有所有权，不允许超出法律法规许可范围对宅基地进行出租、买卖与向非农村组织成员进行转让；农民在宅基地上建造的房屋则属于农民的私有财产，可以继承。 在不动产登记时，如果存在宅基地与房屋权属不一致等特殊情况，如何登记不动产，将会给确权工作增加难度。

    （二）“一户一宅”法律法规漏洞

    针对农村宅基地确权过程中出现“一户多宅”等现象，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村居民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。然而当前的法律法规并未对“户”做出详细规定，导致农户界定比较模糊，某些村民为了最大限度地增加宅基地数量或者扩大住宅面积，抢钻法律法规漏洞，通过分割户口簿、单独立户的方式来增加户数，以达到另外申请宅基地的目的，其实质是以“一户一宅”为掩饰的“一户多宅”，这不仅阻碍了农村宅基地登记确权工作的正常进行，致使原本的“一户多宅”现象变本加厉，同时损害了其他村民与集体的合法利益，严重影响了宅基地使用的公平合理。

    三、农村宅基地确权登记问题出现的原因

    （一）宅基地流转机制不健全，滥用现象严重

    由于受我国传统文化中“安家落户”、“落地生根”观念的影响，宅基地与住宅对农村居民的重要性非比寻常，不仅关系到农村居民的生产生活，也关系到下一辈的延续发展，一般情况下，住宅建造花费其大量心血，成为村民财产的重要组成部分。传统的宅基地流转只允许在集体内部进行，流转范围受到很大限制。随着经济的不断发展，农村居民的生活得到不断改善，许多村民为了追求更好的生活环境与教育环境，进入城镇定居生活，将闲置的宅基地与住宅进行私自转让以求获得更多收益；一些村民为了改善现有居住环境，无视政府规定，私自将耕地等扩建为宅基地；一些村民为了追求更好的经济效益，将临街的住宅改为商品性用途进行出租或经营生意，或是大肆建造棚圈，将宅基地改造为养殖场。

    （二）监督管理不到位

    村干部是农村宅基地登记确权工作进行的中坚力量，然而村干部与村民大多为亲属或者邻里关系，致使一部分村干部法制观念薄弱，碍于人情而置相关法律法规于不顾，甚至对村民“一户多宅”、“少批多占”等违法情况包庇纵容；各级主管部门对村民宅基地的审批要求未能按照相关规定严格进行，致使审批监督漏洞重重；管理部门对村民违法建造行为没有进行有效纠正，处罚手段不足，致使农村宅基地违法建设情况屡见不鲜，给确权登记工作带来困难。

    四、农村宅基地确权登记问题的解决对策和建议

    （一）加强农村宅基地管理的法律体系建设

    建立完善宅基地管理专项法律体系是解决农村宅基地确权登记问题的基础与保障，明确农户界定与分户标准，确定科学的分户原则，杜绝实际过程中“一户多宅”现象发生，将多余宅基地及时收归集体所有，完善农村宅基地的进入、退出、收回监管措施，确保农村宅基地能够最大限度的发挥使用效率，避免浪费与闲置。强化宅基地审批与监督手段，确保工作的顺利高效进行。

    （二）推进农村宅基地流转制度改革

    推进农村宅基地流转制度改革是农村土地流转的重要内容，在明晰农村宅基地产权基础之上，保障“一户一宅”的实现，维护农户依法取得的宅基地的使用权，与此同时，要关注农村发展新状况，探索宅基地流转新思路与新方法，突破传统的内部流转模式，以集体性出租、合作等方式使空闲的宅基地得到充分利用，让闲置宅基地与住宅充分体现农户财产权，成为增加农户收入的一项来源，同时，探索定居城市的农村居民宅基地使用新模式，鼓励其自愿退出闲置宅基地，并给予其适当经济补偿。

    （三）完善宅基地监督管理

    加强对村干部的法制观念普及，同时派专人协助村干部负责农村宅基地的确权登记工作，避免包庇纵容现象发生；严格村民书面申请——乡镇国土资源所受理，县级国土资源局审批、公告公示——注册登记，资料归档——颁发证书的宅基地确权登记程序；对于村民违法建造等现象应该加大处罚力度，及时给予纠正，可以采用经济处罚，宅基地审批限制、建筑面积限制等方式对其进行处罚。

    五、结语

    稳步推进农村宅基地确权登记工作，对于农村宅基地的规范化、完善农村宅基地使用制度、促进农村土地集约化利用具有深远意义，要坚持全心全意为人民服务的宗旨，切实解决确权工作中出现的各种问题，规范农地使用权，维护广大农民的合法权益，不断推动社会主义新农村建设。

    参考文献：

    [1]杨维刚.农村宅基地确权登记中的问题和对策[J].中国土地，2015（11）.

    [2]王强.浅析农村宅基地的确权登记问题[J].法制与社会，2015（11）.

    [3]范琰.农村宅基地使用权确权登记中存在的问题及对策[J].中国农业信息，2016（09）.

    [4]赵祥，李婷.关于农村宅基地确权工作中若干问题的探讨[J].科技创新与应用，2016（10）.

    （作者单位：泉州市洛江区不动产登记中心）