浅析物业企业成本管理
刘静敏
摘 要：随着城市的发展及老旧小区的改造，物业管理服务作为现代服务业中的商务辅助服务，几乎了涵盖了人们工作生活的方方面面。本文首先对物业管理的概念进行阐述，进而提出物业管理行业成本管控措施。
关键词：物业管理 ?成本管理
2019年10月15日-10月17日中国国际物业管理产业博览会在深圳开幕，博览会上人工智能、物联网、云计算、5G等前沿技术让人目不暇接;智慧社区产品、社区经济运营模型、智能安防/停车/清洁技术、社区配套资源和服务等为参展的人们带来全新体验，所有新科技、新技术的应用及推广标志着着我国物业管理行业已经进入“数字化经济下的物业服务”新时代。
伴随着物业管理行业的蓬勃发展，财务人员要想管好“钱袋子”势必需要引进先进的成本管理理念，为物业企业正常运营保驾护航。
一、物业管理概念
物业管理是一种服务模式，是物业企业接受业主委托，对划定区域内所有建筑物共有部分、场所、设施进行管理的活动。现阶段物业管理的概念分為广义和狭义两类：一是广义的物业管理，即管理者在物业生命周期内，以相应的科技和管控手段对不同类型的物业所有者或使用者提供不同类型的服务，通过满足所有者和使用者不同类型的需求，达到提升产业经济价值的目的;二是狭义的物业管理，即双方签定合同，通过专业机构、专业组织、经营手段和维修技术，在业主授权委托的前提下对屋外环境以及公共设施等进行专业管理，以满足不同使用者或所有者的需求。
一般情况下，物业管理可以分为以下几类：一是提供一般公共服务，具体表现在保证基础设施正常使用并及时得到维护、对房屋建筑物及时进行修缮维护、提供小区清洁、安保、环境绿化、代收水电、安全防火、文化宣传等工作，满足大多数住户的服务需求;二是提供公开专项服务，这种服务相较一般公共服务的服务对象更细化，满足业主提出的约定服务，如文化娱乐、爱心捐助等;三是授权特约服务，是指企业受业主委托提供专门服务;四是盈利性服务，企业开展这类服务主要是为了增加企业盈利，包括健身、房产中介等服务项目。
二、成本管理概念
成本管理是指对企业生产经营过程中各项成本核算、成本分析、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称。成本管理由成本预算、成本核算、成本控制和业绩评价四项内容组成：成本预算是根据企业的发展战略和所处的经济环境制定的，它是在执行企业总体战略目标的前提下，对下一年度提出的成本控制目标;成本核算是成本管理系统的信息基础，为成本分析提供数据支持;成本控制是利用成本核算、成本分析提供的数据，采取相应经济、技术和组织等手段实现降低成本或成本改善的一系列活动;业绩评价是对成本控制效果的评估，目的在于改进原有的成本控制活动和激励约束员工和团体的成本行为。
物业企业成本主要是指物业管理企业对业主/租户提供物业服务所发生的各项费用支出，根据物业企业四大专业可以分为以下几类：
（一）工程成本
主要是指物业企业为了保障共用部位、共用设施设备的日常运行所发生的维修、维护费用，主要包括工程人员薪酬、小区道路、外墙、活动场地和公共房屋、护栏、围墙、电梯、楼道、绿化设施、供电、供水、供暖、照明、中控系统、中水系统、地热水循环系统、可视对讲系统等公共设备的日常运行及维护保养费用等;
（二）秩序成本
主要是指为了维护业主/租户生产生活安全所发生的费用，主要包括消防器材及消防设施的检验维护保养费用、安保人员薪酬、服装费用及安保器具费用等;
（三）清洁绿化成本
主要是指为了给广大业主/租户提供清新愉悦的工作生活环境所发生的费用，主要是指保洁绿化人员薪酬、工装费用、垃圾清运费、清洁工具/设备费用、苗木购买成本、苗木护理用药、日常清洁护理用具及耗材费用等;
（四）客服成本
主要是指客服人员薪酬、工装费用等。
三、物业企业成本管理方法
（一）加强成本预算管理工作
成本预算管理工作是个系统性工作，需要全员、全额、全过程对企业的所有资源、所有业务进行整合，目的是把企业所有原始的、经验的、人为的管理，向科学化、精细化、标准化管理过渡，并通过预算管理降低不必要成本列支。
物业企业可以通过开展成本预算管理工作，明确年度经营目标，合理确定预算成本数据，使总目标的实现建立在可靠可行的基础之上，从而降低经营风险和财务风险。物业企业成本预算应该以单个管理项目为成本测算中心，在上年度成本核算基础上，根据下一年度经营计划，对预算支出进行调整。物业企业成本预算支出务必详尽可行，所有预算支出都应合情合理、有据可依。物业企业成本预算制定是否详尽可行，将直接关系到下一年度经营目标的实现与否。
（二）加强成本核算管理工作
工作业主购置房产的目的，往往是在满足正常使用的基础上以期可以使房产保值增值。好的物业管理企业需以保障业主及房产安全为核心、以房产保值升值为目的、以关注客户体验为指导思想、以品质建设为切入点，提升物业服务质量。物业企业应该在为业主提供高品质体验的基础上加强成本核算工作，对所有发生成本进行会计核算，保证会计信息真实、完整反、及时反映企业运营状况。
（三）重视成本分析，适当控制运营成本
成本分析是在对日常成本进行准确核算基础上，对相关成本数据进行的总结提炼，与往期经营成本、行业标准成本、预算数据等进行对比，系统分析成本变动大小及引起成本变动的各项因素，寻找降低成本的有效途径。
成本分析是成本管理工作中非常重要的一环，通过成本分析可以正确认识成本变动并及时掌握成本变动的规律，有助于控制成本、实现年度经营目标及企业发展战略;通过成本分析可以正确评价成本预算控制情况，为制定经营决策提供重要依据。
物业企业的成本控制主要表现在人员的配备、公共设施设备的维修保养、消防维保器材、绿化苗木成本、保洁秩序耗材、垃圾清运费等诸多方面，其中人员工资占总成本75%-85%，如何合理配置工程人员、客服人员、保洁人员及秩序人员就成了成本控制的重中之重。一般而言，一个小区需要配备几名保安与小区的出口的多少、停车场的大小等息息相关，一栋楼配备几名保洁人员与公共区域的大小及公共厕所的多少有关，一个楼座配备几名工程人员与设施设备的新旧及性能有关。物业企业若要做好成本控制，必须要财务部、人力资源部与项目部通力配合，对相应专业人员工作进行分解、细化、量化，并根据业态对相同专业人员工作标准、考核标准进行复制。
（四）重视成本控制业绩评价
物业企业成本控制业绩评价应建立在财务分析基础之上，运用数理统计和运筹学原理，采用定量分析与定性分析相结合的方法，对运营期间所发生的成本费用进行综合评判。物业企业应以企业总体发展战略为指导思想，结合实际成本费用发生情况，制定关键绩效评价指标体系，并对项目经理、主管、班长等管理人员进行考核。
总之，物业企业财务人员行动上需立足于基础会计核算，思想上需超越会计核算以经营者视角对各项费用支出进行评估，为业务提供服务支持、做好成本管控，找出企业效益最佳增长点，做好经营者内参。
