央行降息楼市应声而动：房企谨慎涨价 购房者恐慌
邢飞+桂瑰
近日，央行降息出乎意料，尽管央行负责人强调，此次利率调整仍属于中性操作，并不代表货币政策取向发生变化，还是让整个楼市应声而起，出现沸腾之势：新房、二手房在降息利好之下出现成交高峰，十余只地产股股价涨停，之前看空的言论迅速被各种乐观的氛围所取代。
不过，业内人士提醒，在楼市整体供过于求新常态之下，降息不会改变房地产市场基本面。房地产业实际已经进入一种全新阶段，供大于求的状况可能会持续相当长时间，竞争也会成为市场主旋律。
●新房
利好叠加促使新房供需两旺
在多样化的促销优惠以及政策利好带来的预期转变的双重作用下，近日北京楼市成交量高位企稳。据亚豪机构统计数据显示，前段时间北京商品住宅累计成交2889套，成交面积达28.18万平米，环比分别上涨5%、11%。至此，北京商品住宅周度成交已连续5周保持3000套左右的销量水平。截至11月23日，11月商品住宅共出让9069套，创今年新高。
货币信贷政策的叠加效应正逐渐在楼市显现，市场重拾信心，再加上开发商在价格上做出让步，促使刚需和改善型购房者率先出手，此前购房者持币观望的坚冰正在被打破。北京商品住宅成交量排名靠前的项目均让利于购房者，如排名首位的住总万科·金域华府周边在售项目定价已高达4万～6万元/平方米，而该项目仅以3.5万元/平方米的低价入市，因此热销。
●二手房
二手房市场率先升温
降息对二手房市场的刺激作用立竿见影，来自机构的统计数据显示，降息首日，二手房市场就迅速升温，当天我爱我家全国12个城市门店咨询量显著上涨，委托量也出现了明显增加。业内表示，本轮降息与9·30房贷新政、公积金异地互认，将对二手住宅市场形成利好叠加影响，从目前到明年春节前二手房的大批优质房源会释放出来，成交量将持续回升、成交价因此企稳复苏，甚至出现小幅度上涨的可能。
据伟业我爱我家市场研究院统计，降息首日，北京当天的业主到店咨询量比前一周六增长140%，客户到店咨询量比前一周六增长了95%;业主房源到店委托登记量比前一周六上涨3.4%，客户买房需求登记量比前一个周六上涨5.6%;北京区域上周六全天的电话咨询量比前一个周六增长了17%。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，从降息落地首日市场的实际表现来看，购房人和业主的入市意愿都有了很显著的增加。二手房市场的供求双方对于降息反应敏锐，到我爱我家门店登记和卖房、置业的人群显著增加，这或将预示着9·30新政后市场新一轮反弹升温的开始。
●股市
十余只地产股涨停
近日房地产板块出现井喷行情，北辰实业、嘉凯城、泛海控股、泰禾集团等多达12只个股涨停。值得一提的是，地产股四大龙头中的保利地产、招商地产也加入了涨停队伍。
业内人士表示，降息有利于地产销售，缓解投资下行趋势。因为降息一方面降低购房者贷款月供，提升购房需求;另一方面降低地产商融资成本，缓解投资下行趋势。未来，非银行金融和地产板块将持续看好，这两类公司特别具有长期投资价值。
港股内房股也跟随大涨。受惠于万达上市传言，万达酒店发展涨幅一度接近90%，收盘时涨幅仍接近70%。而合景泰富、融创中国、雅居乐地产、世茂房地产、碧桂园、中海外等多只股票涨幅均超过10%。
今年以来，房地产板块便频吹利空，但近日央行降息的利好消息让不少投资者对房地产板块重拾信心。中金公司认为，降息是一个更加明确放松周期的开始，未来相当长时间内市场面临的是相对宽松货币政策，同时各项改革持续推进，这样的环境将进一步利好房地产板块。
●心理变化
开发商 ?谨慎涨价跑量为主
虽然政策利好楼市，不过，房企的态度相对谨慎。
亚豪机构的统计数据显示，入市项目的定价较为保守，老项目后期开盘价多与前一期价格标齐，还有一些开发商抓住这一时机加大优惠力度，冲刺业绩。如近日开盘的亦庄金茂悦在推出楼王产品的同时，对前期产品采取了周末限时优惠40万元的活动，以特价房形式加速去化，别墅项目滟澜新宸长桥墅在开盘前推出了首付一成的优惠活动。
东亚新华地产营销总监贾玉鹏告诉记者，降息对楼市来说肯定是个利好，一方面，降低了房企的开发成本，另一方面，也降低了购房者的购房成本，同时，它还对购房者心理产生较大的影响。不过，受今年市场不太乐观的影响，很多房企的任务并没有完成，最后还在冲刺阶段，因此，一般房企不会寄希望于涨价，依然是以跑量为主。
购房者 ?开始恐慌入市
虽然不少房企表示多数项目暂时涨价的可能性不大，但降息确实还引发了购房者的恐慌。
一直想买房的小张（化名）表示，看到降息之后，买房的信念更加坚定，并且想尽快买房，“主要是降息降低了购房成本，买房的负担会略微少了一点点，更主要的是，我担心房价会上涨，一耽误，可能明年又白干了”。
据记者了解，对商业房贷客户来说，根据央行此次发布的金融机构人民币存贷款基准利率调整表，5年以上贷款基准利率为6.15%，较此前的利率下降0.4个百分点，相当于此前利率打了9.4折。按照商业房贷100万元，基准利率，按20年等额本息还款计算，降息前月供为7485.2元。此次降息后，月供将降至7251.12元，每月减负234.08元，全年可减负2808.96元，购房者的购房成本在降低。
记者在采访中发现，担心房价上涨而恐慌入市的人不在少数。从近日售楼处和中介门店的情况来看，恐慌入市的态势已然成型。
●分析
同策咨询研究部总监张宏伟
短期利好长期利空
这次降息是自9月30日“央四条”松绑信贷政策后，房地产再度迎来的信贷利好政策。但是央行降息还从侧面反映出另外一个问题：央行越降息，地方政府越“救市”，说明当前市场形势依然相当严峻，尽管楼市接下来几个月成交量会短期反弹，但是，一波行情之后压力会更大，尤其是对于大多数二线、三四线城市来讲，库存偏大去化周期偏长的问题迟早还是会暴露出来。因此，一定意义上来看，央行降息意味着对楼市“短期利好，长期利空”，并且也很难避免长期利空的发生。对于楼市来讲，在央行降息等政策刺激之下会出现一波入市的行情，短期内来看，楼市接下来几个月成交量会短期反弹，甚至对于一线城市及市场基本面良好的城市来讲会出现小幅涨价的现象。
