房地产经纪行业发展战略和经营模式的分析与探究

    杜连慧

    摘要：房地产中介在我国是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。与其他新兴服务业一样，房地产经纪行业随着产业成熟度提高、竞争程度加剧以及新技术运用普及等因素的发展变化，将经历一个由小到大、由弱到强、由分散到整合，由混乱到有序的渐进的发展过程，从而为其依附的整个房地产业的良性发展和产业层次的提高，发挥其应有的作用。本文仅就以贝壳找房为对象，研究目前房地产中介行业发展中存在的问题并提出几点建议。

    關键词：房地产经纪行业；发展战略；经营模式；贝壳网一、贝壳找房发展战略和经营模式存在的问题

    （一）贝壳找房发展战略存在的问题

    高风险、高投资的问题

    当前房地产市场运行现状是：月成交逐月攀升至调控以来最高水平，品牌项目突出，大型知名项目成交显著，受市场热捧。商品住宅签约均价走势总体上呈上升趋势。而未来的房地产市场的走势是：供需回落，均价总体持稳。由于中国还处于发展中阶段，各项措施及市场状况不够稳定，现有市场状况有些混乱，因此为项目的经营模式带来了一定的风险。

    （二）贝壳找房经营模式存在的问题

    客户服务问题

    （1）解决B端和B端的矛盾：小型中介常因房源、客源有限陷入信息孤岛。链家早已借助线上和线下管理系统，建立了经纪人合作网络（即ACN 网络）。其核心在于，把整个服务链条细化，然后根据经纪人在各个环节的贡献率进行分佣，从而使分佣机制趋于均等化。贝壳租房通过前期的用户调研发现押金退还不及时、租期内涨价、租期提前终止等现象是用户在租房时面临最棘手也是最频繁的问题，而各品牌公寓对于此类问题的界定、解决方案也大相径庭。

    （2）解决B端和C端的矛盾：网络找房最大的痛点在于“安全感”，贝壳联合优客逸家、龙湖冠寓、自如、魔方、美丽屋、You+、乐乎、同创、城家、湾流等10家品牌公寓成为首批贝壳租房品质联盟成员。联盟第一期启动“安心租住”计划，针对租房用户长久以来的痛点发布四项“安心承诺”，分别是押金15日内必退、租期内涨价必赔、提前收房必赔、逾期入住必赔。解决用户对业主的各种顾虑，提高了安全感也满足了用户大部分需求。

    （1）和（2）在保护C端的同时也对B端做出一定的保障，让商家放心面对用户的问题，也让用户放心面对商家。也是目前通过互联网手段达成交易的安全核心问题，不管是用户还是业主，都希望有个信得过的平台来帮助自己达成目的的同时无任何纠纷问题。二、贝壳找房发展战略和经营模式策略优化建议

    （一）贝壳找房发展战略和优化建议

    市场评估优化

    市场评估是专业的评估机构通过一定的方法对房产价值进行评估，终给出的价格。在二手房交易中，评估价通常为房屋成交价的7～9成左右。银行会根据评估价的多少来放款，评估价越高，个人可以贷款的额度也越高，首付的压力就会小很多。

    （1）区域地段。好的区域地段会影响二手房的定价，好的区域地段包含成熟的交通、医疗、商业等配套，以及良好的自然环境和人文环境都是房屋价格的加分项，近期购房者对于教育资源尤为重视，毕竟每个家长都想孩子有一个美好的未来。

    （2）品牌小区。品牌小区会影响二手房的定价，小区整体的规划设计和物业服务的好坏，对房屋成交的影响也是相对比较明显的。近年来消费者从物质需求逐渐转向精神享受，由居家离工作地点近这类简单需求，转变为小区绿化高、卫生整洁环境优美、物业服务好等。

    （3）房屋自身因素。主要包括房屋成新率、产权状况、楼层、朝向、采光、景观等。一般说来，维护好的能延长房屋的使用寿命，从而提高房屋价值。所购房源是否配有车位，也会影响二手房的价格。

    （二）贝壳找房经营模式策略优化建议

    客户服务优化

    用户：58同城的用户群体非常广泛，房产只是其中之一，并在58公开了个人信息后会导致极大可能被后续很长时间进行骚扰，对比注册58，安居客，房天下，贝壳，链家的使用来看，其中58和安居客的骚扰率几乎达到了百分百，房天下弱低，链家与房天下差不多。对比之下贝壳租房半个月左右并没有发生任何骚扰事件可说让用户非常有好感度了。大部分的房产都需要注册登录之后才看得见经纪人的联系方式，在看见经纪人的联系方式的同时，在线联系经纪人也难以维持沟通状态，最直接的方式就是打电话，而大多数为假消息。贝壳提供在线及电话咨询，在线咨询回复时间平均一分钟，电话接听真实率百分百，保证了及回复用户的及时性。结论

    新大陆在崛起、旧大陆在沉没，地产中介行业多年积累的弊病，终于等到变革的这一天。传统的互联网公司身居流量上游，只想躺着赚钱，线下能力极弱，没有意愿和能力主导这场在居住服务领域的深刻变革，而中介服务机构只有出现一位线下线上能力都兼修的强有力的领袖主导，方能完成这场载入史册的剧变。

    贝壳找房做的是价值观生意，把贝壳多年积淀的“真经”共享给行业，是贝壳创立的初衷。“对用户好”是核心理念，也是生态中各方发生利益冲突时用来评判的唯一价值标准。

    作为技术驱动的新居住服务平台，贝壳找房正以数字化推动居住服务业变革和产业互联网发展，重构房产经纪服务标准，塑造新居住生态圈。

    参考文献：

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    [2]廖俊平.房地产经纪行业的核心竞争力何在[J].中国房地产，2015（13）.

    [3]张华.我国房地产经纪业管理模式研究[J].中小企业管理与科技（下旬刊），2015（04）.

    [4]陈缓碧.房地产经纪合同佣金支付莱件规则重构[J].湖南大学学报（社会科学版），2015（02）.

    [5]王苹彦.关于规范房地产经纪行业的几个思考[J].知识经济，2015（02）.