投资性房地产公允价值计量下的实务问题研究
文凌
《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定了投资性房地产可以采用公允价值模式进行后续计量，投资性房地产核算发生了重大变化。在成本模式计量下，一宗资产计入投资性房地产或固定资产等科目，涉及的主要是资产分类问题，资产总额和当期损益基本不受影响。在公允价值计量模式下，一宗资产如分类为投资性房地产，则需要确认公允价值变化产生的变动损益或其他综合收益，如划分为固定资产等资产，则无需确认前述公允价值变动，但要计提折旧。资产是否分类为投资性房地产，何时进行公允价值评估、如何进行公允价值评估都将对报表净资产和当期损益造成较大影响。
财政部发布的数据显示，2007年存在投资性房地产的有630家上市公司，仅18家上市公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量，比例不足3%①。万得数据显示，2016年底存在投资性房地产的有1509家上市公司，仅有95家公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量，比例不到7%②。国内采用公允价值模式进行投资性房地产后续计量的企业还不多，实务操作中可参考的案例和经验还较少，还有一些问题亟待解决。本文现就这些实务问题进行探讨：
一、关于投资性房地产核算范围问题
投资性房地产准则规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。从准则的定义来看，投资性房地产核算的是已出租的房产和土地，以及持有并准备增值后转让的土地使用权（实务中较少）。但在实务操作中，还存在在建房地产、空置房地产是否作为投资性房地产核算的问题。
一是在建房产是否纳入投资性房地产核算问题。准则原文没有将在建的房产纳入投资性房地产核算范围。2000年版的IAS40.7也规定③，为将来作为投资性房地产而正在建造或开发过程中的房地产不属于投资性房地产，当时的国内国际准则基本保持一致。2009年IAS40进行了修订，40.8规定：投资性房地产包括在建或者开发的未来准备出租的房地产④。2010年财政部会计司编写的会计准则讲解也相应进行了补充完善，解释“已出租的建筑物包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物。”从准则与国际趋同及财政部会计司编写的讲解来看，在建的、未来用于出租的房产也应纳入投资性房地产的核算范围。但也还存在两个问题，一是未来用于出租需不需要董事会等机构的书面决议确认。二是准则讲解本身不是财政部以发文形式进行明确的，也未纳入准则-准则解释-应用指南的体系，效力相对薄弱。这两个问题下文将继续探讨。
二是空置房产是否纳入投资性房地产核算问题。会计讲解（2010）提到“对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似機构做出书面决议，明确表明将其用于经营租出且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签定租赁协议，也应视为投资性房地产。”IAS40.8规定“目前空置，但未来准备用于经营性租赁的房产也属于投资性房地产”。关于空置拟出租房屋是否作为投资性房地产核算，国内处理与国际准则的差异主要是在于是否需要董事会等机构的决议确认。
笔者认为，在实务操作中，在建拟出租房产和空置拟出租房产是否作为投资性房地产核算应视企业和房产具体情况进行处理，而不是简单以董事会等机构的决议进行判断。有的企业基本没有新增办公或生产场所需求，持有房产主要目的就是为了出租赚取租金收益，空置和在建的房产如没有证据表明会自用或出售，则应作为投资性房地产核算。对于有一定的办公或生产场所需求的企业，则应看该房产有无可能进行自用，如有可能自用，则需要董事会等机构的决议等证据明确用途，并确认其分类，如无可能自用或出售，也应核算为投资性房地产。如仅以董事会等机构决议材料判断，企业可控制出具决议的时间来释放资产增值，财务报告的准确性在一定程度上会受人为因素影响。
二、在建投资性房地产公允价值计量时点问题
准则讲解（2010）提到，对于在建投资性房地产（包括企业首次取得的在建投资性房地产），如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值可以可靠计量时或其完工后（两者孰早），再以公允价值计量。但在实务操作中，关于公允价值可以可靠计量的时点判断，仍面临一些问题。
（一）很难对正在建造的投资性房地产进行以财务报告为目的公允价值估值。按照中国资产评估协会《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，投资性房地产公允价值估值主要采用市场法和收益法，特殊情况下也可以采用成本法。市场法一般要求有活跃市场、可比市场交易案例。房产的价值由所在区域的环境、面积、房产品质等因素决定，市场法评估时，一般会参考附近区域的交易案例。全国范围内直接交易正在建造的房产的案例并不多，正在建造的房产附近区域很可能没有近似交易案例，而拿建成房产交易案例作为可比案例也较为牵强，正在建造的房产很难进行市场法评估。同理，由于房屋正在建造，房屋本身的租金难以确定，也很难找到类似的市场租赁案例，收益法评估也较为困难。在实务操作中，也可能会对正在建造的房产的交易底价进行评估，然后通过市场竞价保证交易价格与市场价值接近，前期的评估即使存在一些偏差，后期的市场竞价也会使交易价格回归到市场价值。但以财务报告为目的的评估不同，评估的准确性会对当期损益造成重大影响，以财务报告为目的的评估须以可以准确估计为前提，这些评估结果不一定能达到以财务报告为目的的评估要求。而成本法主要是评估的一宗资产的重置成本，与该宗资产的公允价值会存在一定的差异，在有是否以公允价值计量选择权的情况下，不建议采用成本法进行评估。所以，一般情况下，在建房产的市场价值是很难准确估计的，建造阶段的投资性房地产不建议进行公允价值计量。中国资产评估协会《投资性房地产评估指导意见》（中评协〔2017〕53号）中以财务报告为目的的投资性房地产评估范围也不包含正在建造的投资性房地产。
（二）建造完工的房产在竣工结算前能否准确核算成本及公允价值计量存在一些问题。房产完工后一般还需要进行竣工决算，竣工结算前，工程款项一般仅支付70%-80%左右，竣工决算后，再支付尾款。对于固定资产或以成本模式计量的投资性房地产，可以按照或参照《企业会计准则应用指南》的相关规定，房产竣工结算前，按照估计价值确定其成本，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值。估值与实际成本之间的差异主要影响的是资产金额，对当期损益影响很小。对于按公允价值模式计量的投资性房地产，如参照此操作，企业的估值将作为投资性房地产成本，与当期公允价值的差额将计入当期损益，企业估值的准确性会对当期损益造成较大影响。如房产建造成本为5亿元，成本估计偏差5%则就会影响当期损益2500万元。而准确估计建造成本则需要企业需要具有较强的房地产建造方面的专业知识和技能，部分企业可能并不具备这些条件。同时也需要企业具有较高的职业素养和道德水准，不会故意高估或低估成本，以调节当期利润。
基于以上情况，笔者认为，正在建造的投资性房地产最佳以公允价值计量的时点应为建成并达到可使用状态。可使用状态可以完成竣工决算、已出租中的任意一条判断。除非有确切证据表明正在建造的、或已完工但未竣工决算的投资性房地产成本、公允价值可以可靠估计，否则不应以公允价值计量。
三、投资性房地产估值方法问题
以财务报告为目的对投资性房地产进行公允价值评估主要采用市场法和收益法，但《投资性房地产评估指导意见》（中评协〔2017〕53号）也没有明确评估方法的具体适用场景。
从技术角度看，市场法评估房产公允价值时，不会扣除其交易需要缴纳的税费。但我国出售房产需就增值部分缴纳30%-60%的土地增值税，并缴纳5-11%增值税、以及附加税等税费。企业出售该房产获得的收益会大幅低于该房屋市场法评估下的价值，市场法评估下，资产估值往往会高于企业所能获得的经济利益。收益法评估时，租赁相关的增值税会在现金流中进行扣除，租赁也不涉及土地增值税问题，评估结果与企业能获得的经济利益更加接近，更加客观合理。
从投资性房地产定义来看，企业持有投资性房地产的主要目的是获取租金流入，大部分投资性房地产会长期持有，资产对企业的价值等价于未来可获取现金流的现值，收益法评估逻辑与企业持有资产的目的是一致的，收益法更适合对投资性房地产公允价值评估。如有特殊情况，也可采用市场法或其他方法进行评估，但对于市场法评估的房产，需要单独注明可能需缴纳的税费，以让财务报告阅读者能了解企业实际可获得的经济利益流入与评估值的差异情况。
基于上述情况，建议优先采用收益法对投资性房地产进行以财务报告为目的的公允价值评估，特别是对于已经签订长期租赁合同、有确切证据表明即将签订长期租赁合同、或租赁选择权在租户方的投资性房地产。对于其他房产，可用市场法进行评估，但建议披露可能涉及的土地增值税等金额，以便财务报告阅读者更好的理解企业资产状况。
四、结语
综上所述，正在建造的房地产能否作为投资性房地产核算、公允价值计量的时点、评估方法等都有需要完善的地方。建议完善投资性房地产的会计准则解释或应用指南的内容，明确在建和空置的拟出租房产应作为投资性房地产核算。对于空置的拟出租房产，建议取消要董事会等机构决议的要求，改为以企业持有房产未来出租的可能性进行判断。进一步完善以财务报告为目的的投资性房地产公允价值评估体系，明确主要以收益法进行评估，对于市场法下的评估，需将可能缴纳的税费进行单独注明，以让财务报告阅读者能了解企业实际可获得的经济利益流入与评估值的差异情况。
注释：
①数据来源：《关于我国上市公司2007年执行新会计准则情况的分析报告》，财政部会计司。
②数据来源：WIND資讯。
③国际会计准则第40号——投资性房地产（财政部会计司组织编译），《会计研究》，2010.7。
④International Accounting Standard 40 Investment Property.
参考文献：
[1] 国际会计准则第40号——投资性房地产（财政部会计司组织编译）[J].会计研究，2010.7.
[2] International Accounting Standard 40 Investment Property.
[3]《关于我国上市公司2007年执行新会计准则情况的分析报告》，财政部会计司.
（作者单位：人保投资控股有限公司）
《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定了投资性房地产可以采用公允价值模式进行后续计量，投资性房地产核算发生了重大变化。在成本模式计量下，一宗资产计入投资性房地产或固定资产等科目，涉及的主要是资产分类问题，资产总额和当期损益基本不受影响。在公允价值计量模式下，一宗资产如分类为投资性房地产，则需要确认公允价值变化产生的变动损益或其他综合收益，如划分为固定资产等资产，则无需确认前述公允价值变动，但要计提折旧。资产是否分类为投资性房地产，何时进行公允价值评估、如何进行公允价值评估都将对报表净资产和当期损益造成较大影响。
财政部发布的数据显示，2007年存在投资性房地产的有630家上市公司，仅18家上市公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量，比例不足3%①。万得数据显示，2016年底存在投资性房地产的有1509家上市公司，仅有95家公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量，比例不到7%②。国内采用公允价值模式进行投资性房地产后续计量的企业还不多，实务操作中可参考的案例和经验还较少，还有一些问题亟待解决。本文现就这些实务问题进行探讨：
一、关于投资性房地产核算范围问题
投资性房地产准则规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。从准则的定义来看，投资性房地产核算的是已出租的房产和土地，以及持有并准备增值后转让的土地使用权（实务中较少）。但在实务操作中，还存在在建房地产、空置房地产是否作为投资性房地产核算的问题。
一是在建房产是否纳入投资性房地产核算问题。准则原文没有将在建的房产纳入投资性房地产核算范围。2000年版的IAS40.7也规定③，为将来作为投资性房地产而正在建造或开发过程中的房地产不属于投资性房地产，当时的国内国际准则基本保持一致。2009年IAS40进行了修订，40.8规定：投资性房地产包括在建或者开发的未来准备出租的房地产④。2010年财政部会计司编写的会计准则讲解也相应进行了补充完善，解释“已出租的建筑物包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物。”从准则与国际趋同及财政部会计司编写的讲解来看，在建的、未来用于出租的房产也应纳入投资性房地产的核算范围。但也还存在两个问题，一是未来用于出租需不需要董事会等机构的书面决议确认。二是准则讲解本身不是财政部以发文形式进行明确的，也未纳入准则-准则解释-应用指南的体系，效力相对薄弱。这两个问题下文将继续探讨。
二是空置房产是否纳入投资性房地产核算问题。会计讲解（2010）提到“对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似機构做出书面决议，明确表明将其用于经营租出且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签定租赁协议，也应视为投资性房地产。”IAS40.8规定“目前空置，但未来准备用于经营性租赁的房产也属于投资性房地产”。关于空置拟出租房屋是否作为投资性房地产核算，国内处理与国际准则的差异主要是在于是否需要董事会等机构的决议确认。
笔者认为，在实务操作中，在建拟出租房产和空置拟出租房产是否作为投资性房地产核算应视企业和房产具体情况进行处理，而不是简单以董事会等机构的决议进行判断。有的企业基本没有新增办公或生产场所需求，持有房产主要目的就是为了出租赚取租金收益，空置和在建的房产如没有证据表明会自用或出售，则应作为投资性房地产核算。对于有一定的办公或生产场所需求的企业，则应看该房产有无可能进行自用，如有可能自用，则需要董事会等机构的决议等证据明确用途，并确认其分类，如无可能自用或出售，也应核算为投资性房地产。如仅以董事会等机构决议材料判断，企业可控制出具决议的时间来释放资产增值，财务报告的准确性在一定程度上会受人为因素影响。
二、在建投资性房地产公允价值计量时点问题
准则讲解（2010）提到，对于在建投资性房地产（包括企业首次取得的在建投资性房地产），如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值可以可靠计量时或其完工后（两者孰早），再以公允价值计量。但在实务操作中，关于公允价值可以可靠计量的时点判断，仍面临一些问题。
（一）很难对正在建造的投资性房地产进行以财务报告为目的公允价值估值。按照中国资产评估协会《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，投资性房地产公允价值估值主要采用市场法和收益法，特殊情况下也可以采用成本法。市场法一般要求有活跃市场、可比市场交易案例。房产的价值由所在区域的环境、面积、房产品质等因素决定，市场法评估时，一般会参考附近区域的交易案例。全国范围内直接交易正在建造的房产的案例并不多，正在建造的房产附近区域很可能没有近似交易案例，而拿建成房产交易案例作为可比案例也较为牵强，正在建造的房产很难进行市场法评估。同理，由于房屋正在建造，房屋本身的租金难以确定，也很难找到类似的市场租赁案例，收益法评估也较为困难。在实务操作中，也可能会对正在建造的房产的交易底价进行评估，然后通过市场竞价保证交易价格与市场价值接近，前期的评估即使存在一些偏差，后期的市场竞价也会使交易价格回归到市场价值。但以财务报告为目的的评估不同，评估的准确性会对当期损益造成重大影响，以财务报告为目的的评估须以可以准确估计为前提，这些评估结果不一定能达到以财务报告为目的的评估要求。而成本法主要是评估的一宗资产的重置成本，与该宗资产的公允价值会存在一定的差异，在有是否以公允价值计量选择权的情况下，不建议采用成本法进行评估。所以，一般情况下，在建房产的市场价值是很难准确估计的，建造阶段的投资性房地产不建议进行公允价值计量。中国资产评估协会《投资性房地产评估指导意见》（中评协〔2017〕53号）中以财务报告为目的的投资性房地产评估范围也不包含正在建造的投资性房地产。
（二）建造完工的房产在竣工结算前能否准确核算成本及公允价值计量存在一些问题。房产完工后一般还需要进行竣工决算，竣工结算前，工程款项一般仅支付70%-80%左右，竣工决算后，再支付尾款。对于固定资产或以成本模式计量的投资性房地产，可以按照或参照《企业会计准则应用指南》的相关规定，房产竣工结算前，按照估计价值确定其成本，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值。估值与实际成本之间的差异主要影响的是资产金额，对当期损益影响很小。对于按公允价值模式计量的投资性房地产，如参照此操作，企业的估值将作为投资性房地产成本，与当期公允价值的差额将计入当期损益，企业估值的准确性会对当期损益造成较大影响。如房产建造成本为5亿元，成本估计偏差5%则就会影响当期损益2500万元。而准确估计建造成本则需要企业需要具有较强的房地产建造方面的专业知识和技能，部分企业可能并不具备这些条件。同时也需要企业具有较高的职业素养和道德水准，不会故意高估或低估成本，以调节当期利润。
基于以上情况，笔者认为，正在建造的投资性房地产最佳以公允价值计量的时点应为建成并达到可使用状态。可使用状态可以完成竣工决算、已出租中的任意一条判断。除非有确切证据表明正在建造的、或已完工但未竣工决算的投资性房地产成本、公允价值可以可靠估计，否则不应以公允价值计量。
三、投资性房地产估值方法问题
以财务报告为目的对投资性房地产进行公允价值评估主要采用市场法和收益法，但《投资性房地产评估指导意见》（中评协〔2017〕53号）也没有明确评估方法的具体适用场景。
从技术角度看，市场法评估房产公允价值时，不会扣除其交易需要缴纳的税费。但我国出售房产需就增值部分缴纳30%-60%的土地增值税，并缴纳5-11%增值税、以及附加税等税费。企业出售该房产获得的收益会大幅低于该房屋市场法评估下的价值，市场法评估下，资产估值往往会高于企业所能获得的经济利益。收益法评估时，租赁相关的增值税会在现金流中进行扣除，租赁也不涉及土地增值税问题，评估结果与企业能获得的经济利益更加接近，更加客观合理。
从投资性房地产定义来看，企业持有投资性房地产的主要目的是获取租金流入，大部分投资性房地产会长期持有，资产对企业的价值等价于未来可获取现金流的现值，收益法评估逻辑与企业持有资产的目的是一致的，收益法更适合对投资性房地产公允价值评估。如有特殊情况，也可采用市场法或其他方法进行评估，但对于市场法评估的房产，需要单独注明可能需缴纳的税费，以让财务报告阅读者能了解企业实际可获得的经济利益流入与评估值的差异情况。
基于上述情况，建议优先采用收益法对投资性房地产进行以财务报告为目的的公允价值评估，特别是对于已经签订长期租赁合同、有确切证据表明即将签订长期租赁合同、或租赁选择权在租户方的投资性房地产。对于其他房产，可用市场法进行评估，但建议披露可能涉及的土地增值税等金额，以便财务报告阅读者更好的理解企业资产状况。
四、结语
综上所述，正在建造的房地产能否作为投资性房地产核算、公允价值计量的时点、评估方法等都有需要完善的地方。建议完善投资性房地产的会计准则解释或应用指南的内容，明确在建和空置的拟出租房产应作为投资性房地产核算。对于空置的拟出租房产，建议取消要董事会等机构决议的要求，改为以企业持有房产未来出租的可能性进行判断。进一步完善以财务报告为目的的投资性房地产公允价值评估体系，明确主要以收益法进行评估，对于市场法下的评估，需将可能缴纳的税费进行单独注明，以让财务报告阅读者能了解企业实际可获得的经济利益流入与评估值的差异情况。
注释：
①数据来源：《关于我国上市公司2007年执行新会计准则情况的分析报告》，财政部会计司。
②数据来源：WIND資讯。
③国际会计准则第40号——投资性房地产（财政部会计司组织编译），《会计研究》，2010.7。
④International Accounting Standard 40 Investment Property.
参考文献：
[1] 国际会计准则第40号——投资性房地产（财政部会计司组织编译）[J].会计研究，2010.7.
[2] International Accounting Standard 40 Investment Property.
[3]《关于我国上市公司2007年执行新会计准则情况的分析报告》，财政部会计司.
（作者单位：人保投资控股有限公司）
