房地产开发土地增值税清算问题分析

    席建秀

    摘 要：实际上，在很早期就存在与对房地产企业征收土地增值税的相关工作了，然而，由于长期以来历史遗留的问题以及房地产行业在开发土地增值税时会受到许多情况的影响，这种会使其在进行税务的总核算过程会存在很多問题，而这些问题往往会导致影响土地增值税清算的准确性，影响土地增值税清算工作的进行。因此，房地产企业需要制定相应措施，对土地增值税清算工作进行改进。本文对房地产开发土地增值税清算进行分析研究。

    关键词：土地增值税 ?清算问题 ?房地产

    在我国推行了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》之后，对房地产开发土地增值税的清算工作提出了相应的管理和规范策略，促进了房地产开发企业对土地增值税清算工作的发展。但是，目前很多房地产开发企业在进行清算工作时，在计算方式、房地产项目以及清算项目本身的特性、清算收入等方面出现问题，因此，为了能做好房地产企业土地增值税清算工作，就需要针对这部分问题制定相应有效的措施，来促进房地产开发土地增值税工作的落实和开展。

    一、房地产企业土地增值税清算面临的问题

    （一）计算方式复杂

    在进行实际土地增值税清算工作的过程中，首先，清算工作需要涉及到采用超率累进税率的方法，可以运用该算法对土地增值税进行核算。但是清算工作内容较多且非常复杂，所以做到比较准确是十分复杂的。除此之外，由于房地产项目的开发周期时间长，投资金额需要很长时间才能应用于项目的建设，而且房地产企业开发土地增值税的核对工作需要大量的人力、物力、财力。因此，在清算房地产的项目时会遇到很多阻碍，使工作难以顺利的完成。

    （二）房地产项目的特殊性

    现阶段，我国的一些人群为了获得更多的金钱会在得到房地产项目之后，建立房地产企业，但是在项目完成之后就会将企业注销。这种模式会增加税务部门清算工作的难度，需要花费大量的时间去进行核查，但是当清算完成之后需要企业交取相应的费用时，该企业早就被注销了，并且一般项目开发需要大量的时间，所以企业应该缴纳的费用很难收回来。

    （三）鉴定报告不符合要求

    如今，我国相应的法律法规对土地增值税清算的鉴定报告格式进行了要求，保证所需资料以及鉴定报告的规范性。然而，虽然鉴定报告有着相关规定进行规范，但是由于大多数中介机构对土地增值税了解较少而且没有经过一些系统性的学习，导致中介机构制定的鉴定报告难以达到相应的标准，而且由于他们不了解标准鉴定报告的样式，所以只能反复修改。这种做法不仅仅会增加给税务部门的工作量，而且还会使税务部门难以展开税务的清算工作。

    （四）逃避或拖延土地增值税清算的现象普遍

    现如今，大量的房地产企业为了减少税务的增收或者拖延土地增值税清算的现象，一般都会将项目分期开发或是保留项目的尾盘等手段。另外，还会出现房地产企业做假账的现象，将项目销售比例调整在百分之八十五之间，以此来逃脱或者拖延土体增值税清算。

    （五）收入确认不规范

    首先，很多房地产企业推迟工程结算，不及时接转预售购房款或当期售房款;其次，部分房地产企业通过利用售房款来抵偿工程成本，造成资金账外循环，并且还会为了减少增值税税基总额来降低房价。最后，还分房地产开发企业对应当视同销售的房源不申报销售收入。对于这些收入确认不规范的问题，提升了房地产企业对土地增值税清算工作的难度。

    二、做好房地产企业土地增值税清算工作的措施

    （一）提高清算工作的准确性

    为了能够更好地进行清算工作，对清算工作存在的问题提出统一的标准，从而能够对房地产企业在进行土地增值税的清算工作时进行严格的控制。然而，大量的房地产企业在进行清算工作的过程中可能存在工作态度消极或者业务能力较差，导致房地差企业土地增值税清算工作的准确性较低，工作质量较差，进而使得土地增值税清算工作难以进行良好的发展。因此，房地产企业需要明确增值税的清算对象之后，将清算对象购买的所有房源进行清算，但是房地产企业的清算范围也应该包含已经清算过没有出售的房源，及时对这部分房源进行纳税。

    （二）准确核算工程项目的竣工面积

    目前，很多房地产企业为了能够减少纳税，减少土地增值税的清算，把部分非货币转让房屋不计入纳税范围。这样的方式不仅会影响房地产企业土地增值税清算工作的进行，还会降低房地产土地增值税清算工作的质量和效率。除此之外，根据国家税务局总局颁发的187号文规定，房地产开发企业的开发产品即使没有进行资金的交易，只要将产品的拥有权进行了转移，就需要缴纳相应的增值税。因此，房地产开发企业在进行土地增值税清算工作的过程中，需要注意把非货币转让行为的房地产进行清算，准确核算工程项目的竣工面积。

    （三）准确确定销售收入

    为了能够更好的进行土地增值税清算工作，就需要将房地产企业的销售价格与市场行情进行比较，确保价格较为一致，避免发生收入转移或者收入不确定的现象。其次，为了防止房地产开发企业减少税务的收取或者利用预先出售的方式来税务的缴取，所以税务部门应该明确项目的销售方式和销售收入的时间，并且按时对销售收入进行核查。

    （四）严肃处理扣除项目

    目前，很多房地产企业为了能够减少税务税务缴纳，采取制造自身企业亏损的现象，增加企业项目的成本投入。例如，部分房地产企业对开假发票，利用发票监管的漏洞，来增加房地产企业建筑成本。其次，部分房地产开发企业还会通过虚构工程项目或者虚构工作量来增加成本。因此，在进行房地产开发企业土地增值税清算工作的过程中，需要对房地产企业提供的各方面信息进行核查，严格控制扣除项目，保证房地产开发土地增值税清算的工作的顺利进行。

    （五）规范土地增值税的计算过程

    由于房地产开发企业土地增值税清算工作具有复杂等特性，所以清算工作人员在进行清算过程很容易出现错误，从而导致土地增值税清算工作的质量难以得到保证。一旦出现错误，就需要反复查找修改，也为增值税的清算工作增加一定程度的工作量。因此，需要规范土地增值税清算的计算过程，规定清算工作人员在进行计算的过程中，严格按照国家相关规定步骤执行，以保证土地增值税清算过程的容错率降低。

    （六）提高清算工作人员的水平

    清算工作人员的能力水平对清算工作的整体质量起到了决定性作用，如果工作人员的业务水平低，不仅会导致在清算过程中出现很多错误，还会使得房地产开发土地增值税清算工作受到一定程度上的阻碍。因此，需要定期对税务部门工作人员的土地增值税业务进行培训，提高税务部门工作人员土地增值税清算的业务能力，保证清算工作的顺利进行。其次，税务部门在招收工作人员的时候，可以利用严格苛刻的考核方式，选用高素质高技能的人才作为进行土地增值税清算工作的工作人员，这样的方式保证税务部门工作人员的工作能力强、业务能力高，对房地产开发土地增值税清算工作的发展起到了推动作用。

    三、结束语

    现阶段，我国税务部门加强了对房地产开发土地增值税的管理措施，针对性的将土地增值税出现的计算方式复杂、所需资料及鉴定报告不规范、房地产项目的特殊性等问题，采取规范土地增值税的计算过程，准确核算工程项目的竣工面积，严格控制扣除项目以及准确确定销售收入等方式，来加强房地产开发土地增值税清算工作的管理，促进土地增值税清算工作的发展。

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