浅析房产税对房屋租赁市场的影响

    孙志刚

    摘要：不动产登记暂行条例于2015年3月份在全国实施，这体现了不动产信息数据信息完备化的一种长期趋势。房产税是我国税收结构体系中的重要组成部分，直接影响到社会福利水平，对居民的幸福感和收入有着重要影响。文章将首先简要介绍房产税的相关内容，进而分析房产税对房屋租赁市场的影响。

    关键词：房产税；房屋租赁；内容；影响：分析

    一、前言

    根据国家的相关政策可知，2011年上海和重庆两地开始实行房产税，不动产登记暂行条例于2015年在全国范围内开始实行。该条例要求国土资源部分和相关部门建立健全统一的不动产登记信息管理基础平台，这有利于为相关部门对不动产进行管理，同时有利于确保各级单位对不动产登记信息进行实时共享。以便提高信息的使用效率。2015年实行的不动产登记暂行条例有助于政府完善不动产管理制度，优化不动产管理工作机制，有助于了解我国居民的资产构成情况和社会财富聚集状况，同时有助于为房产税在全国范围内的征收工作提供基础条件和保障。

    房地产市场是我国国民经济的重要组成部分，对经济的发展和社会民生工作有着重要作用，随着近几年来我国强化了对房地产市场的管理力度，房地产市场正在向规范化和健康化的方向发展，促进我国城市化进行的顺利推进。

    二、房产税的相关内容的简要介绍

    房地产税是以房屋作为课税对象并按照房屋的计税余值或者租金收入向房屋产权所有人征收的一种税。根据房产税征收过程来看，房产税试点主要于2012年开始推行，但是推行过程中遭遇了较多的阻碍。房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象主要是房屋，征收范围主要是城镇的经营性房屋，房产税的征收办法并不是固定不变的，对于自用的房屋，房产税的征收办法规定按照房产计税余值征收，但是对于出租房屋的房产需要按照出租房屋的实际租金收入征收，因此在分析房产税对房屋租赁市场影响时要注意区别这两种不同的征收办法。

    根据上文的阐述可知，房产税的征收标准主要有从价和从租两种方式，从价计征时其计税依据为房产原值减去10%至30%后的余值，具体的幅度需要根据当地政府的实际规定和相关政策决定。从租计征时其计税依据是房产的租金收入，应纳税额为房产租金收入乘以12%的房产税率。开征房产税有助于完善我国现有的税制结构，同时也是我国特色的产权制度结构的要求，房产税的计征可以在一定程度上稳定房地产市场的价格，但是对社会总体福利水平有消极作用，降低了总体的社会福利水平。

    房产税的计征工作是一项系统性的工程。需要明确房产税的征收范围，并做好房产实际价值评估工作，充分考虑房地产地处的位置、物业管理质量、周边基础设施建设环境等要素，以便对房产的实际价值进行评估，为房产税的计征工作提供必要的信息依据。

    三、房产税对我国房屋租赁市场的影响分析

    房产税对我国房屋租赁市场的影响主要可以从税收效应、供给效应、判定条件的分析等方面进行分析。

    （一）税收效应

    根据相关的基础经济学知识可知，开征一项税收时其税收成本并不一定完全由某一利益相关者来承担，税收带来的成本需要根据交易产品的价格需求弹性来分配。对于需求弹性较大的产品而言，计征税收提高了其税收成本，但是由于是买方市场，因此供给者不能通过提高价格来转移税收成本，只能自己消化計征税收带来的税收成本。对于需求弹性较小的产品而言。计征税收提高了其税收成本，但是此时是卖方市场，因此供给者可以通过提高价格来转移税收成本，将税收成本转嫁给了需求者。针对房地产市场而言，房地产属于需求价格弹性较小的产品，房子属于刚性产品，因此房主可以在较大程度上将计征房地产带来的税收成本转嫁给消费者，房主可以完全不承担或者只承担较少部分的新增税收。由此可见，房屋租赁市场的整体租金将依据税收金额上涨。

    （二）供给效应

    首先假设闲置房屋都将进入房地产市场，由于房产税实质上市增加了这些住房的持有成本，因此房主为了转化或者说转移这部分成本往往将住房出租或者是选择现期卖出住房，因此这些空置的房产将增加房屋租赁市场的房屋供给数量，房地产市场的供给曲线将会向右上方移动，供给的增加将会与需求曲线形成新的市场均衡点，房屋的出租价格将会降低。

    如果闲置房屋并没有直接进入房地产市场，而是有房屋产权所有人借住给其他租客，并没有收取租金，那么即使新增房产税，这部分税收将会直接由房产所有人全额承担或者由现有的暂住人承担，这部分房源不太可能会直接进入房屋租赁市场，也不会对市场租金有任何影响。

    （三）判定条件的分析

    房产税的征收工作需要对房地产的来源进行判定，首先需要进行贪腐考察，如果该类房源是属于贪腐得来，那么全面信息化系统的建立将使得这部分房源转为出售。如果该类房产属于正当来源，那么将对其进行市场考察，由于税收主要可能由租客和房主共同承担或者完全由租客承担，因此持有住房的总收益主要取决于房价上涨的速度和租金年化收益率之和。由于房地产属于价格需求弹性较小的产品，因此房地产的价格上涨不会引起较大需求的减少，甚至可以说房地产属于生活的，必需品，由于房地产征税提高了租金，因此租客需要付出更大的成本和更多的资金去选购房源，这样虽然可以增加国家的税收收入，但是却降低了社会总体社会福利水平。降低了租客的生活水平。

    （四）房地产税对不同的城市有不同的影响

    房地产税对房屋租赁市场的影响需要根据不同城市的房屋租赁市场的供给和需求状况进行具体的分析，不能一概而论。不同的城市类型受到房产税的影响是不同的，房屋租赁市场的供需状况也是不同的。

    针对一个人口聚集型市场而言。房屋租赁市场的买卖双方的地位有较大的差异，往往属于卖方市场，空置房较少，比如经济较为发达的一线和二线城市，对这类城市征收房产税时，房主间会通过提高房屋租赁价格将房产税转稼给租客，租客将会承担较多的税收成本，因此该类城市的房屋租赁租金将会出现整体上涨趋势。本来应该起到调节作用的房产税实际降低了低收入人群的收入，虽然税收征收对象主要是高资产人群，但是实际承担税收的人群却是低收入人群，这部分人群的储蓄将会减少。

    针对一个人口外流城市而言，房屋租赁市场主要是买方市场。该城市由于人口外流，因此常住人口较少，对房屋租赁的需求较少，因此该类城市的房屋空置率较高，房屋产权所有人不能通过提高租金将税收成本进行转嫁，因此整体的房地产市场的价格不会出现大幅度上涨。

    四、相关的政策建议

    我国房地产具有收入、调控和分配三大主要的功能，这三个主要的功能有主次之分。房产税具有受益税的特点，作为地方主要税源有助于为地方政府筹集公共资金作用，符合公共财政的要求，因此要重视房地产税功能的提升。首先，应该提高房地产税功能的实现条件，着眼于长远、广税基支撑和受益税定位。同时要重视提升房地产税功能的模式转型，要根据不同城市的房地产市场的实际情况选择不同的征税方式，改变房地产税对经济的调控方式，实现房地产税收由平抑需求向激励供给、由开发转让向购后持有模式转变，税收宏观调控可以分别从需求和供给着手，针对当地的实际经济情况进行需求侧管理。其次，要重视房地产税功能的制度变革工作质量的提升，在房地产税征收工作过程中要重视征税的公平性，要考虑到我国目前较多居民购买商品房和经济适用房的实际情况，同时对低收入者自用居住房采取免税办法，降低并减少房地产税对中低收入者的损害。同时，不动产登记的全面展开标志着我国不动产信息的完备是一种长期趋势，是顺应经济发展趋势的具体表现。在征收房地产税收时要根据不同城市的实际经济状况和房屋租赁市场状况来开展税收征收工作，可以降低人口聚集型城市的房地产税收的征收率，要以优化房地产市场发展为目标和基本要求，要明确政府调控工作的边界，不能过分干预经济发展，否则将只会对房地产市场进行恶性扰乱。