人口流动对房价影响的实证研究
李诗墨
摘 要：房地产业是国民经济的基础产业和主导产业，因此房地产业的健康发展对于现代国家的经济的可持续发展起到积极、关键的作用。近十年来，中国房地产业伴随着中国的经济实现了一个飞速发展繁荣的阶段，但是其中也夹杂着一系列问题，引起了许多学者的关注研究。本文结合中国区域经济的特点，主要从劳动力流动的角度，着重分析了人口流动对中国房地产价格的解释力，对房价的预测和调控具有借鉴意义。首先，本文回顾中国房地产业自1990年至今的发展历程，并对其进行简要分析，参考其他学者的以往研究，提出作者观点。第二部分对房地产领域中的住宅价格进行经济分析，将外来人口流动因素加入回归分析模型，构造简单的回归模型，进行实证研究。最后得出结论：房地产的"黄金时代"已经结束，但根据各区域人口流动的集中度和发展水平的相应变动，房价变动幅度会有不同。
关键词：房地产业；人口流动；区域经济
一、导论
自改革开放以来，中国的房地产业惊人的发展速度令世界瞩目。根据中经网1991——2013年统计年报，大致看来，从1991年至今，中国房地产价格波动分为四个阶段：一是1991—1995年的上升期，这一阶段商品房的销售价格增速提高。二是1995—2002年，这一时期商品房价格增速持续回落。三是2002年到2013年的房价飞涨期，并且增速持续加快。虽然2008年受到美国次贷危机的影响，商品房价格有所下降，但总体来看，就在这近十年内中国房地产得到了飞速发展。从具体区域来看，沿海城市以及东部各大城市的房价更加惊人，以北京、上海、深圳为首的发达城市住宅销售平均价格在2万/每平米左右。另一方面，近年来，中国的城市化进程也不断推进，农村劳动力进入城市务工、不断向非农产业转移和城市转移，随之而来的是中国的城市数量增加、规模扩大。中国城市人口密度在
2005年由不足1000人/平方公里迅速增长到约2200人/平方公里，从2006年至今中国城市人口密度虽然增长缓慢，但一直稳定在高点，趋于饱和状态。
随着我国城镇住房制度改革的深入与城市化发展推进，是否在很大程度上推动了房地产价格的上涨？尤其自2003年起房价涨幅随着中国城市人口密度的上涨出现了扩大的趋势。那么，中国城市房价的上涨与人口向城市迁移相关度如何呢？人口向不同城市的迁移会对不同城市的房价影响如何呢？本文建立计量模型，结合我国各大主要城市的数据，检验人口流动和城市化对中国房地产价格的解释力。
二、文献综述
早先国外学者Harwood（1977）提出经济变化、人口迁移、基础设施，特别是道路建设、人口出生率、银行贷款、政府政策等因素都会引起房地产市场的周期性波动。近几年，中国对房地产研究的理论也在快速发展。段忠东（2008）通过面板数据模型考察中国14个城市房地产价格与宏观经济基本面关系，发现：当考虑到房价自身因素影响时，宏观基本面对房价的解释力大大下降。在2001年后，房价的上涨逐渐背离经济基本面，这种背离在2003年后扩大，同时房价的正自相关影响也大大加强，这说明房价的上涨包含了越来越多的投资和投机成分。许多学者对中国房地产价格持续上涨并且居高不下的现象给出了观点。本文结合中国城市化进程中国内劳动力迁移的实际特点，从区位、人口流动等角度分析中国一线城市、二线城市和三线城市的商品住宅的发展前景。
三、人口流动对房地产价格的实证研究
理论上，房地产可分为商业性地产、商品住宅、保障性住房等，本文研究重点主要放在商品住宅领域。
（一）经济分析。现代西方经济学地租理论，主要从供求关系来研究，马歇尔认为，地租理论不过是供求理论中特定的一种主要应用而已。
住宅作为一种商品，供求关系最具影响力。从供给方面来看，影响住宅供给量的因素主要有以下：（1）住宅价格，价格高低直接影响房地产开发商的盈利水平大小。一般认为，住宅市场的供给量会随着价格的上升而增加，会随着价格的下降而减少。（2）建筑成本，它与住宅市场的供给量呈反向变化，城市土地使用成本在其中占有主要成分，其次房地产商能取得的贷款利率对建造成本也有显著影响。
影响住宅需求的因素主要有以下几点：（1）住宅价格，一般来说，住宅的需求量和价格成反比，但是如果住宅市场中的投机需求占主导地位时，二者之间又会呈现正向变动。（2）人均可支配收入，就低收入群体而言，他们对住宅的需求量不会随着些微收入的增长而有所增加，只有中等收入群体和高收入群体的收入增长时，他们对住宅需求量由于居住需求或投资需求会随之增加。（3）城市人口数量和结构，一个社会中，城市年轻人比例越高，对住宅市场的消费就会越强烈。另外，近几年，随着大批人口向中国沿海城市和各大城市务工以及中国城市化进程加快，带来城市住宅市场火爆的局面。这应该是中国房地产价格快速上涨的主要原因。（4）贷款利率，个人能取得的购房贷款利率减少，住房需求会随之变得强烈。（5）政策影响，经济政策也会对住宅需求产生重要影响。例如自2013年国务院出台的“国五条”强制实施限购，对中国房地产降温起到了一定作用。
（二）北京市人口流动与房价的回归分析。本文选择包括住宅销售价格，外来常住人口数量的双变量计量模型，可以更清晰地说明外来人口对房价变动的解释力程度。
（1）住宅价格：住宅价格按消费方式可分为出售价格和出租价格，本文所采用的是商品住宅的出售价格。根据《中经网产业数据库》得到2002——2013年统计年报的北京市年度住宅的平均销售价格。（2）外来人口常住数量：本文的研究重点是中国城市化下人员流动对房价的影响，这里的劳动力迁移是指务工人员带来的人口流动。所采用的数据来源于《2012北京统计年鉴》中北京市2002—2011年常住外来人口2012和2013年数据没有取得，所以作者按以往常住外来人口增长率近似估计而求得。
表1 2002——2011年北京市人口比例表 计量单位：万人
我们可以设定双变量模型为：Price=c（1）+c（2）*pop+e
C（1）为截距项，pop代表北京市常住外来人口数量，price表示北京市住宅平均销售价格，e为随机误差项。
根据Eviews的结果，得到计量方程：
Price=-9934.966+750.7158*pop
T = （-5.54） （12.27）
P = 0.0002 0.0000
R-squared=0.93774
从回归结果，可以解释出：如果北京市的常住外来人口比每增加一万人，则住宅平均销售价格提高750.71元/平方米。t值约为12.27，而获得此t值的p值近乎为零，说明常住人口之比的斜率系数是高度显著的。截距系数C也是高度显著的，t值约为-5.54，获得此t值的p值近乎为零。R-squared约为0.9377，表明外来人口的迁移率解释了北京市住宅价格93.77%的变异。
北京是中国的经济中心，随着外来人口向北京迁移会产生巨大的住房需求，刺激房价上涨，可以解释近几年北京房价以惊人的速度上涨，以及蚁族等现象的出现。但是，北京作为中国为数不多的国际化都市，外来人口迁移可以解释它的房价增速加快，那么人口迁移能否使用与中国其他各大城市呢？在人口快速流动下，中国东部、中部、西部城市的房价会有怎样的变化呢？
（三）区域差异化下的房价回归分析。接下来进行虚拟变量回归模型分析：各个城市人口迁移率引起相应城市住宅价格的变化。采用的是2012年的中国31个省市的人口迁移率相关截面数据。
另外，不同省市的地理位置、生活环境和基础设施也会对房地产开发商的投资意愿以及住宅的需求市场产生影响。加拿大经济学家哥德伯格和钦洛依曾经说过：“城市土地的决定因素，第一是区位，第二是区位，第三还是区位。1”这诠释了区位对土地价值的决定性作用。土地是房地产开发的物质和空间基础，土地区位的不同必然会影响到其自身的开发方式和所开发房产的价格。因此，该模型也将这31个省市的位置因素纳入了模型的变量因素
将虚拟变量带入模型，得到：price=c（1）+c（2）*D1+c（3）
*D2+e，其中，price为31个省市2012年住宅的平均销售价格，数据来源于《中经网产业数据库》。D1—0，净人口迁入率为负数的省市；1，其他省市。D2—0，西部省市；1，东部和中部省市。
模型的回归结果如下：
Price=2535.56+3305.51*D1+3163.64*D2
t = （3.04） （3.37） （3.36）
p= （0.0051） （0.0022） （0.0022）
R-squared=0.4113
可以看出，共同截距项c（1）代表了虚拟变量赋值为（0，0）的省市的住宅平均销售价格。差别斜率c（2）和c（3）表明不同省市住宅平均价格的差异。因此，c（2）表明净迁移率为正的省市与其他省市的房价差异，前者房价会比后者平均高出3305元；c（3）表明了东部和中部省市与其他省市的房价差异，东中部地区的房价要比西部地区平均高出3163元。并且，由p值可证明，各个变量在5%统计水平下都是统计显著的。
由此可以得出结论：随着人口流动，人口迁移率在不同省市间影响着其房价，当一个城市的迁入人口大于迁出人口，其房价会随之上升。2002—2013年期间，中国的城镇化得到了很快的发展，伴随着大量外来常住人口涌入城市务工，这对于各大城市房价接踵上涨起到了催化剂的作用。
四、结合人口流动对中国房地产业未来趋势分析
随着政府对投机性购房的打击，对于北京、上海、深圳等一线城市的房价很难再有所提高，但是由于它们作为国际化大都市，有着人口密度较高的特点，所以像一线城市的中心地带这样的稀缺资源，房价依然会居于高位。根据城市辐射效应，城市中心地区的发达程度会带动其近郊地区的经济发展，因此在这些一线城市的近郊地区，住宅价格应该高于其他落后城市的房价，而本地区房价却随着人口流动的变化做出相应增降。
对于一些二线城市，例如南京、厦门、杭州、沈阳等，虽然发达程度和人口密集度不如一线城市，但是它们的房价在一线城市的带动下也曾加速上涨。但它们的房价收入比高于正常值，房价回落的趋势明显。同时另一方面，中国工业化进程已经达到中期，产业升级和发展转型提上日程。改革开放以来，一线城市利用自身地理、人才优势首先带动了社会各产业的建设和承担了发展职责，吸引大量外国资本、技术进入。现在，在人员工资、土地价格、房屋价格和原材料价格都轮番暴涨后，这些城市的传统产业效益基本达到了饱和状态，。为了保证利润率，较低端的、传统的产业需要向生产成本更低的二线城市转移。这样不仅能够促进二线城市的就业，增强区域经济实力，还能带动区域内商业用房乃至住房的，而产业的发展也会带动工业用房发展。所以随着产业转移步伐的推进会带动相应二线城市房地产业发展的催化剂。而甘肃省、陕西省、贵州省的人口迁出率较高，说明在这些经济发展相对落后的省份存在大量的外出务工人员。站在另一角度，这些务工人员在外赚得的收入中有相当一部分会流回这些省份，通过消费、投资等方式，带动当地产业和经济发展。有新闻报道在2015年春节期间，一线城市房地产市场景象低迷，但是非一线城市的住宅市场交易量增加。因此，这些城市的房地产市场近期不会有大幅度下降波动，反而具有发展的潜力。
五、结论
本文针对中国人口流动的现实特点，对北京市进行实证研究，将外来常住人口数量纳入计量模型。分析得出结论：外来人口数量的上升对近几年北京房价快速上涨有显著影响；并且人员流动对不同城市地区房价变化也有显著影响，人口迁移率为正数的城市房价比人口迁移率为负数的城市平均高3305元，而东部城市的房价也比中西部城市房价平均高3163元。根据不同地区的地理位置和经济发展程度，房价会持续稳定或是回落。
参考文献：
[1]段际凯，《中国房地产市场持续发展研究》，博士学位论文，2003年5月11日
[2]王文斌，《我国房地产价格波动形成机制及影响因素研究》，南开大学博士学位论文2010年
[3] 王娜，《中国二线城市房地产业现状及可持续发展研究》，《财经理论研究》2014年6月
[4] 殷江滨、李郇，《中国人口流动与城镇化进程的回顾与展望》，《城市问题》2013年3月
[5] 《房地产软着陆》，来源于《解放日报》2015年3月
[6] 王彬，《房地产价格影响因素分析》，北京交通大学硕士学位论文，2007年7月
[7] 傅劲锋，《房地产价格理论与实证研究》， 吉林大学博士学位论文2007年
摘 要：房地产业是国民经济的基础产业和主导产业，因此房地产业的健康发展对于现代国家的经济的可持续发展起到积极、关键的作用。近十年来，中国房地产业伴随着中国的经济实现了一个飞速发展繁荣的阶段，但是其中也夹杂着一系列问题，引起了许多学者的关注研究。本文结合中国区域经济的特点，主要从劳动力流动的角度，着重分析了人口流动对中国房地产价格的解释力，对房价的预测和调控具有借鉴意义。首先，本文回顾中国房地产业自1990年至今的发展历程，并对其进行简要分析，参考其他学者的以往研究，提出作者观点。第二部分对房地产领域中的住宅价格进行经济分析，将外来人口流动因素加入回归分析模型，构造简单的回归模型，进行实证研究。最后得出结论：房地产的"黄金时代"已经结束，但根据各区域人口流动的集中度和发展水平的相应变动，房价变动幅度会有不同。
关键词：房地产业；人口流动；区域经济
一、导论
自改革开放以来，中国的房地产业惊人的发展速度令世界瞩目。根据中经网1991——2013年统计年报，大致看来，从1991年至今，中国房地产价格波动分为四个阶段：一是1991—1995年的上升期，这一阶段商品房的销售价格增速提高。二是1995—2002年，这一时期商品房价格增速持续回落。三是2002年到2013年的房价飞涨期，并且增速持续加快。虽然2008年受到美国次贷危机的影响，商品房价格有所下降，但总体来看，就在这近十年内中国房地产得到了飞速发展。从具体区域来看，沿海城市以及东部各大城市的房价更加惊人，以北京、上海、深圳为首的发达城市住宅销售平均价格在2万/每平米左右。另一方面，近年来，中国的城市化进程也不断推进，农村劳动力进入城市务工、不断向非农产业转移和城市转移，随之而来的是中国的城市数量增加、规模扩大。中国城市人口密度在
2005年由不足1000人/平方公里迅速增长到约2200人/平方公里，从2006年至今中国城市人口密度虽然增长缓慢，但一直稳定在高点，趋于饱和状态。
随着我国城镇住房制度改革的深入与城市化发展推进，是否在很大程度上推动了房地产价格的上涨？尤其自2003年起房价涨幅随着中国城市人口密度的上涨出现了扩大的趋势。那么，中国城市房价的上涨与人口向城市迁移相关度如何呢？人口向不同城市的迁移会对不同城市的房价影响如何呢？本文建立计量模型，结合我国各大主要城市的数据，检验人口流动和城市化对中国房地产价格的解释力。
二、文献综述
早先国外学者Harwood（1977）提出经济变化、人口迁移、基础设施，特别是道路建设、人口出生率、银行贷款、政府政策等因素都会引起房地产市场的周期性波动。近几年，中国对房地产研究的理论也在快速发展。段忠东（2008）通过面板数据模型考察中国14个城市房地产价格与宏观经济基本面关系，发现：当考虑到房价自身因素影响时，宏观基本面对房价的解释力大大下降。在2001年后，房价的上涨逐渐背离经济基本面，这种背离在2003年后扩大，同时房价的正自相关影响也大大加强，这说明房价的上涨包含了越来越多的投资和投机成分。许多学者对中国房地产价格持续上涨并且居高不下的现象给出了观点。本文结合中国城市化进程中国内劳动力迁移的实际特点，从区位、人口流动等角度分析中国一线城市、二线城市和三线城市的商品住宅的发展前景。
三、人口流动对房地产价格的实证研究
理论上，房地产可分为商业性地产、商品住宅、保障性住房等，本文研究重点主要放在商品住宅领域。
（一）经济分析。现代西方经济学地租理论，主要从供求关系来研究，马歇尔认为，地租理论不过是供求理论中特定的一种主要应用而已。
住宅作为一种商品，供求关系最具影响力。从供给方面来看，影响住宅供给量的因素主要有以下：（1）住宅价格，价格高低直接影响房地产开发商的盈利水平大小。一般认为，住宅市场的供给量会随着价格的上升而增加，会随着价格的下降而减少。（2）建筑成本，它与住宅市场的供给量呈反向变化，城市土地使用成本在其中占有主要成分，其次房地产商能取得的贷款利率对建造成本也有显著影响。
影响住宅需求的因素主要有以下几点：（1）住宅价格，一般来说，住宅的需求量和价格成反比，但是如果住宅市场中的投机需求占主导地位时，二者之间又会呈现正向变动。（2）人均可支配收入，就低收入群体而言，他们对住宅的需求量不会随着些微收入的增长而有所增加，只有中等收入群体和高收入群体的收入增长时，他们对住宅需求量由于居住需求或投资需求会随之增加。（3）城市人口数量和结构，一个社会中，城市年轻人比例越高，对住宅市场的消费就会越强烈。另外，近几年，随着大批人口向中国沿海城市和各大城市务工以及中国城市化进程加快，带来城市住宅市场火爆的局面。这应该是中国房地产价格快速上涨的主要原因。（4）贷款利率，个人能取得的购房贷款利率减少，住房需求会随之变得强烈。（5）政策影响，经济政策也会对住宅需求产生重要影响。例如自2013年国务院出台的“国五条”强制实施限购，对中国房地产降温起到了一定作用。
（二）北京市人口流动与房价的回归分析。本文选择包括住宅销售价格，外来常住人口数量的双变量计量模型，可以更清晰地说明外来人口对房价变动的解释力程度。
（1）住宅价格：住宅价格按消费方式可分为出售价格和出租价格，本文所采用的是商品住宅的出售价格。根据《中经网产业数据库》得到2002——2013年统计年报的北京市年度住宅的平均销售价格。（2）外来人口常住数量：本文的研究重点是中国城市化下人员流动对房价的影响，这里的劳动力迁移是指务工人员带来的人口流动。所采用的数据来源于《2012北京统计年鉴》中北京市2002—2011年常住外来人口2012和2013年数据没有取得，所以作者按以往常住外来人口增长率近似估计而求得。
表1 2002——2011年北京市人口比例表 计量单位：万人
我们可以设定双变量模型为：Price=c（1）+c（2）*pop+e
C（1）为截距项，pop代表北京市常住外来人口数量，price表示北京市住宅平均销售价格，e为随机误差项。
根据Eviews的结果，得到计量方程：
Price=-9934.966+750.7158*pop
T = （-5.54） （12.27）
P = 0.0002 0.0000
R-squared=0.93774
从回归结果，可以解释出：如果北京市的常住外来人口比每增加一万人，则住宅平均销售价格提高750.71元/平方米。t值约为12.27，而获得此t值的p值近乎为零，说明常住人口之比的斜率系数是高度显著的。截距系数C也是高度显著的，t值约为-5.54，获得此t值的p值近乎为零。R-squared约为0.9377，表明外来人口的迁移率解释了北京市住宅价格93.77%的变异。
北京是中国的经济中心，随着外来人口向北京迁移会产生巨大的住房需求，刺激房价上涨，可以解释近几年北京房价以惊人的速度上涨，以及蚁族等现象的出现。但是，北京作为中国为数不多的国际化都市，外来人口迁移可以解释它的房价增速加快，那么人口迁移能否使用与中国其他各大城市呢？在人口快速流动下，中国东部、中部、西部城市的房价会有怎样的变化呢？
（三）区域差异化下的房价回归分析。接下来进行虚拟变量回归模型分析：各个城市人口迁移率引起相应城市住宅价格的变化。采用的是2012年的中国31个省市的人口迁移率相关截面数据。
另外，不同省市的地理位置、生活环境和基础设施也会对房地产开发商的投资意愿以及住宅的需求市场产生影响。加拿大经济学家哥德伯格和钦洛依曾经说过：“城市土地的决定因素，第一是区位，第二是区位，第三还是区位。1”这诠释了区位对土地价值的决定性作用。土地是房地产开发的物质和空间基础，土地区位的不同必然会影响到其自身的开发方式和所开发房产的价格。因此，该模型也将这31个省市的位置因素纳入了模型的变量因素
将虚拟变量带入模型，得到：price=c（1）+c（2）*D1+c（3）
*D2+e，其中，price为31个省市2012年住宅的平均销售价格，数据来源于《中经网产业数据库》。D1—0，净人口迁入率为负数的省市；1，其他省市。D2—0，西部省市；1，东部和中部省市。
模型的回归结果如下：
Price=2535.56+3305.51*D1+3163.64*D2
t = （3.04） （3.37） （3.36）
p= （0.0051） （0.0022） （0.0022）
R-squared=0.4113
可以看出，共同截距项c（1）代表了虚拟变量赋值为（0，0）的省市的住宅平均销售价格。差别斜率c（2）和c（3）表明不同省市住宅平均价格的差异。因此，c（2）表明净迁移率为正的省市与其他省市的房价差异，前者房价会比后者平均高出3305元；c（3）表明了东部和中部省市与其他省市的房价差异，东中部地区的房价要比西部地区平均高出3163元。并且，由p值可证明，各个变量在5%统计水平下都是统计显著的。
由此可以得出结论：随着人口流动，人口迁移率在不同省市间影响着其房价，当一个城市的迁入人口大于迁出人口，其房价会随之上升。2002—2013年期间，中国的城镇化得到了很快的发展，伴随着大量外来常住人口涌入城市务工，这对于各大城市房价接踵上涨起到了催化剂的作用。
四、结合人口流动对中国房地产业未来趋势分析
随着政府对投机性购房的打击，对于北京、上海、深圳等一线城市的房价很难再有所提高，但是由于它们作为国际化大都市，有着人口密度较高的特点，所以像一线城市的中心地带这样的稀缺资源，房价依然会居于高位。根据城市辐射效应，城市中心地区的发达程度会带动其近郊地区的经济发展，因此在这些一线城市的近郊地区，住宅价格应该高于其他落后城市的房价，而本地区房价却随着人口流动的变化做出相应增降。
对于一些二线城市，例如南京、厦门、杭州、沈阳等，虽然发达程度和人口密集度不如一线城市，但是它们的房价在一线城市的带动下也曾加速上涨。但它们的房价收入比高于正常值，房价回落的趋势明显。同时另一方面，中国工业化进程已经达到中期，产业升级和发展转型提上日程。改革开放以来，一线城市利用自身地理、人才优势首先带动了社会各产业的建设和承担了发展职责，吸引大量外国资本、技术进入。现在，在人员工资、土地价格、房屋价格和原材料价格都轮番暴涨后，这些城市的传统产业效益基本达到了饱和状态，。为了保证利润率，较低端的、传统的产业需要向生产成本更低的二线城市转移。这样不仅能够促进二线城市的就业，增强区域经济实力，还能带动区域内商业用房乃至住房的，而产业的发展也会带动工业用房发展。所以随着产业转移步伐的推进会带动相应二线城市房地产业发展的催化剂。而甘肃省、陕西省、贵州省的人口迁出率较高，说明在这些经济发展相对落后的省份存在大量的外出务工人员。站在另一角度，这些务工人员在外赚得的收入中有相当一部分会流回这些省份，通过消费、投资等方式，带动当地产业和经济发展。有新闻报道在2015年春节期间，一线城市房地产市场景象低迷，但是非一线城市的住宅市场交易量增加。因此，这些城市的房地产市场近期不会有大幅度下降波动，反而具有发展的潜力。
五、结论
本文针对中国人口流动的现实特点，对北京市进行实证研究，将外来常住人口数量纳入计量模型。分析得出结论：外来人口数量的上升对近几年北京房价快速上涨有显著影响；并且人员流动对不同城市地区房价变化也有显著影响，人口迁移率为正数的城市房价比人口迁移率为负数的城市平均高3305元，而东部城市的房价也比中西部城市房价平均高3163元。根据不同地区的地理位置和经济发展程度，房价会持续稳定或是回落。
参考文献：
[1]段际凯，《中国房地产市场持续发展研究》，博士学位论文，2003年5月11日
[2]王文斌，《我国房地产价格波动形成机制及影响因素研究》，南开大学博士学位论文2010年
[3] 王娜，《中国二线城市房地产业现状及可持续发展研究》，《财经理论研究》2014年6月
[4] 殷江滨、李郇，《中国人口流动与城镇化进程的回顾与展望》，《城市问题》2013年3月
[5] 《房地产软着陆》，来源于《解放日报》2015年3月
[6] 王彬，《房地产价格影响因素分析》，北京交通大学硕士学位论文，2007年7月
[7] 傅劲锋，《房地产价格理论与实证研究》， 吉林大学博士学位论文2007年
