“在线短租”民宿法律问题研究
余嫣然 汪琴
摘 要 “在线短租”民宿作为共享经济发展的产物之一，成为新的经济动力增长点。随着“在线短租”民宿的发展，“无证经营”、平台用户个人信息被泄露以及消费者信赖利益遭损等问题日益突出。鉴于此，本文在研究“在线短租”民宿问题的基础上，通过借鉴国外相关立法例，从建立市场准入制度、混合监管法律框架、诚信经营审查机制等角度提出设想，以促进“在线短租”民宿市场经济的良性持续发展。
关键词 “在线短租” 民宿 法律地位 监管
作者简介：余嫣然，浙江农林大学法政学院2015级学生；汪琴，浙江农林大学法政学院副教授，法学博士。
中图分类号：D920.4 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.04.144
“在线短租”民宿，即民宿房屋提供者通过网络电商平台与租客完成闲置房屋租赁交易的p2p的新型房屋租赁模式。 据统计，我国“在线短租”民宿市场于2012年起步，起步之初市场规模为5.5亿元，截至2016年规模已达87.8亿元，较去年增长106.1%，预计2017年将达125.2亿元。 因法律保障缺失，当事人维权陷入困境。根据调研统计，接近56%的消费者在发生纠纷时选择与民宿经营者进行协商。因此，本文通过探寻“在线短租”民宿经营过程中产生的问题，挖掘其原因，并有针对性地提出防范措施。
一、我国“在线短租”民宿面临的问题
“在线短租”民宿作为一种新型经济模式，具有独特的法律结构关系和运行机制，不能完全适用于或被现有的法律制度所涵盖。目前，“在线短租”民宿面临的最大法律困境就是对其合法性的质疑及与之配套的法律法规的缺失，使大部分“在线短租”民宿处于“无法可依”的灰色地带，引发诸多社会问题。
（一）“在线短租”民宿义务规制的缺失，引发不正当竞争的风险
从传统酒店行业对Airbnb房东不缴税的大规模抗议等事件可看出，传统酒店行业之所以抵制“在线短租”民宿，是因为传统酒店行业认为，“在线短租”民宿提供者通过经营在持续获取一定收益的情况下，却不承担纳税义务，这对传统酒店是不公平的。这也表明“在线短租”民宿经济模式可能引发不正当竞争的风险。纠其缘由，主要是因“在线短租”民宿提供者法律地位不明确，且此类交易多为私下完成，无需获得行政机关的许可，也不受法律的规制，由此使得民宿提供者可以不承擔纳税和缴纳保险的义务，最终导致“在线短租”民宿行业与传统行业之间的不公平现象。
（二）“无证经营”现象的不断涌现是对传统旅馆市场准入制度的挑战
政府通过设立行政许可对传统行业设置市场准入。例如，我国《旅馆业治安管理办法》第四条规定，“申请开办旅馆，应经主管部门审查批准，经当地公安机关签署意见，向工商行政管理部门申请登记，领取营业执照后，方准开业”。然而，第三方在线短租平台对民宿提供者并无设置诸如营业执照等相关要求，民宿提供者要达成交易，无需申请营业执照，仅需在第三方服务平台填写相关身份信息即可。最终，通过第三方在线短租平台的普遍推广，大量承租人都可以通过第三方在线短租平台到未经许可的民宿花钱住宿，由此使得“无证经营”现象大规模泛滥。根据数据显示，以C2C模式为代表的“在线短租”民宿中将近78%的民宿经营未经登记，未通过法律相关程序获得营业执照，得到行政机关的经营许可。若按照传统旅馆市场准入制度对“在线短租”民宿进行规制，现行大部分的民宿都将被取缔。
（三）“在线短租”民宿挑战传统土地管理制度及房屋租赁管理制度
“在线短租”民宿提供者在出租过程中牵涉到土地出让行为，有违相关土地法律制度。国家通过与开发商签订土地出让合同以明确及限定土地的用途，而一些开发商以开发商品房为由申请土地，最终将其改造成民宿用于经营，违反了土地出让合同的约定以及土地管理制度的相关规定。
同时，根据房屋租赁管理制度规定，民宿提供者若要将自家民宿改造成经营性用房用于出租，需要向房屋租赁管理部门进行申报，然而目前大多数民宿提供者并未按照该规定进行申报。以C2C模式为代表的“在线短租”民宿租赁者大多都是利用自家公寓住宅进行租赁交易，该行为的性质属于变相将住宅改为经营性用房，由此易引发小区内其他业主争议。
（四）第三方在线短租平台上的用户隐私及信息安全可能受到侵害
双向交易共享市场模式中，第三方在线短租平台作为连接民宿提供者与消费者的中间人，要求平台上的用户在交易前都应实名注册登记。第三方在线短租平台也由此掌握着大量的用户个人信息以及租赁双方之间的交易情况。若第三方在线短租平台的用户信息被窃取，或第三方在线短租平台主动倒卖信息，势必会损害平台上用户的利益。根据数据显示，在全球范围内，仅2016年上半年已曝光的数据泄露事件就高达974件，数据泄露记录总数超过5.54亿条，较2015年增长了15%。
（五）因信息审核制度的不完善导致消费者信赖利益遭损
根据有关机构的调研数据显示，围绕“在线短租”民宿发生的纠纷中，近36.7%的纠纷发生情形为民宿提供者在第三方在线短租平台上发布的房源存在严重瑕疵、与平台上的信息极其不符，以及消费者到达民宿后实际无法入住等，使得消费者的利益受损。例如，上海一游客常某预定平台上显示有160平方米的三室两厅豪华装修洋房，实际只有80平方米，且于网站上承诺的咖啡机、吹风机设施，环境幽静等内容均不存在，有欺诈嫌疑。尽管包括途家等国内较大的第三方在线短租平台均有承诺对房源严格审核，并进行“实地验真”，但随着近年来“在线短租”房源数量激增，平台很难做到现场验房，以核实信息的真实性。
二、规范我国“在线短租”民宿市场的建议
“针对上述“在线短租”民宿市场中的现存问题，需要设置一套“简政放权、放管结合、优化服务” 的监管机制，笔者认为首先应界定清楚“在线短租”民宿参与主体的法律地位，其次要通过政府、第三方在线短租平台及民宿经营者、消费者多方共同出力，共同参与监管规制体制。
（一）通过界定“在线短租”民宿提供者的法律地位以明确其义务内容
目前，对于交易结构中民宿提供者的法律地位应界定为民事主体还是商事主体是学界的一大争议焦点：（1）如果简单地将其认定为民事主体，即民宿租赁合同的一方当事人，则不能最大限度地保护消费者权益，合理解决纠纷中产生的权利义务关系。（2）如果完全将其定性为商事主体的话又过于草率，因为商事主体的定位要求具有商业经营的持续性。而“在线短租”模式下的民宿提供者种类参差不齐，例如C2C模式下的大多数民宿提供者是以提高闲置房源的利用率为目的，从而不特定次数地从事“在线短租”民宿交易，且所得的租赁收益并不构成其主要收入来源；而B2C模式下的大多租赁者则是将经营民宿作为职业，通过长期经营特色民宿获得的持续性收益，构成其主要收入来源。因此，基于上述不同情况，通过在一定周期内民宿提供者提供租赁的次数来界定其法律地位，明确其义务内容。在具体的现实实践中，该方案也具有一定可行性。例如美国旧金山做出了“非共享模式的整房短租全年不超过 90 天”等区分时限的规制方法。
（二）针对不同类型的“在线短租”民宿，政府应建立与之相应的市场准入制度
然而，由于现有的市场准入制度尚未完善，在通过第三方在线短租平台形成的交易中，主要由第三方在线短租平台负责对“在线短租”民宿设立资格准入及审查工作。然而，为达到规模化的经济效益，第三方在线短租平台往往会通过降低民宿提供者及租赁者双方的准入门槛。最后，短租平台依靠租赁用户双方的信用评价机制来实现个体在短租市场中的“优胜劣汰”，从而使“在线短租”民宿市场得以持续性的发展。
（三）通过建立“混合监管”体系，以保护用户信息安全
由于在“在线短组”民宿这样一个高风险、高不确定的经济模式中，政府、第三方在線短租平台、民宿经营者、租赁者多方主体之间存在利益的契合点以及目的的一致性，因此基于多方的共同需求，设置合理的规则体系能够成为可能。因此，在应对短租平台上用户隐私及信息安全可能受侵的风险时，笔者建议设立有政府、第三方在线短租平台共同参与的混合监管体系。一方面，第三方在线短租平台在行政监管基础上实行自律监管。由于行政监管机关无能直接面对“在线短租”民宿市场中数量庞大的用户和交易群，尽管平台上的用户均有实名制之类的认证措施，但是逐一审查追究的成本巨大，不切实际，因此，将第三方在线短租平台“自律监管”纳入混合监管体系是当下法律规制的方向。另一方面，政府监管机关也要适当介入。政府自身可通过信息规制预防交易信息不对称的情况发生：（1）规定第三方在线短租平台及“在线短租”民宿经营者的信息纰漏义务。（2）政府将在以上途径获取的信息进行归纳、分类之后，利用大数据库建立信息共享平台，以供消费者核实民宿及其经营者的信息，最终在最大程度上保障消费者的知悉真情权。
（四）针对民宿提供者，第三方在线短租平台应建立诚信经营审查机制
结合“在线短租”民宿交易结构分析，虽然实际的交易主体是民宿租赁的双方，即消费者与民宿提供者。在发生纠纷时，表面上应仅由民宿提供者承担违约责任和缔约过失责任。然而，第三方在线短租平台作为中间方，租赁过程中双方交易的达成离不开短租平台提供的租赁信息。因此，可以通过立法明确第三方在线短租平台对其平台上的民宿提供者进行诚信经营审查的义务，由此保障消费者的信赖利益。在审查的内容方面，第一，第三方在线短租平台有义务对租赁双方的实际交易情况进行审查与评定，审查交易双方是否根据服务合同或租赁合同的内容履行各自的义务，从而进行信用评级；第二，第三方在线短租平台也应对其平台上的房源进行实地审查，以保障消费者的信赖利益。
注释：
卢梒冰.共享经济环境下空间共享的定性及法律规制.法制与社会.2016（30）.99- 100.
艾瑞咨询.2017年中国在线短租行业研究报告.2017年2月15日.on http：//www.iresearch.com.cn/report/2944.html.访问日期：2017年10月.
金雅拓.2016年上半年数据泄露水平指数调查报告.2016年9月28日.on http：//www.doit.com.cn/p/256787.html.访问日期：2017年10月.
李克强.全国推进简政放权放管结合优化服务改革.2016年5月9日.on http：//www.chinanews.com/gn/2016/05-22/7879263.shtml.访问日期：2017年10月.
摘 要 “在线短租”民宿作为共享经济发展的产物之一，成为新的经济动力增长点。随着“在线短租”民宿的发展，“无证经营”、平台用户个人信息被泄露以及消费者信赖利益遭损等问题日益突出。鉴于此，本文在研究“在线短租”民宿问题的基础上，通过借鉴国外相关立法例，从建立市场准入制度、混合监管法律框架、诚信经营审查机制等角度提出设想，以促进“在线短租”民宿市场经济的良性持续发展。
关键词 “在线短租” 民宿 法律地位 监管
作者简介：余嫣然，浙江农林大学法政学院2015级学生；汪琴，浙江农林大学法政学院副教授，法学博士。
中图分类号：D920.4 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.04.144
“在线短租”民宿，即民宿房屋提供者通过网络电商平台与租客完成闲置房屋租赁交易的p2p的新型房屋租赁模式。 据统计，我国“在线短租”民宿市场于2012年起步，起步之初市场规模为5.5亿元，截至2016年规模已达87.8亿元，较去年增长106.1%，预计2017年将达125.2亿元。 因法律保障缺失，当事人维权陷入困境。根据调研统计，接近56%的消费者在发生纠纷时选择与民宿经营者进行协商。因此，本文通过探寻“在线短租”民宿经营过程中产生的问题，挖掘其原因，并有针对性地提出防范措施。
一、我国“在线短租”民宿面临的问题
“在线短租”民宿作为一种新型经济模式，具有独特的法律结构关系和运行机制，不能完全适用于或被现有的法律制度所涵盖。目前，“在线短租”民宿面临的最大法律困境就是对其合法性的质疑及与之配套的法律法规的缺失，使大部分“在线短租”民宿处于“无法可依”的灰色地带，引发诸多社会问题。
（一）“在线短租”民宿义务规制的缺失，引发不正当竞争的风险
从传统酒店行业对Airbnb房东不缴税的大规模抗议等事件可看出，传统酒店行业之所以抵制“在线短租”民宿，是因为传统酒店行业认为，“在线短租”民宿提供者通过经营在持续获取一定收益的情况下，却不承担纳税义务，这对传统酒店是不公平的。这也表明“在线短租”民宿经济模式可能引发不正当竞争的风险。纠其缘由，主要是因“在线短租”民宿提供者法律地位不明确，且此类交易多为私下完成，无需获得行政机关的许可，也不受法律的规制，由此使得民宿提供者可以不承擔纳税和缴纳保险的义务，最终导致“在线短租”民宿行业与传统行业之间的不公平现象。
（二）“无证经营”现象的不断涌现是对传统旅馆市场准入制度的挑战
政府通过设立行政许可对传统行业设置市场准入。例如，我国《旅馆业治安管理办法》第四条规定，“申请开办旅馆，应经主管部门审查批准，经当地公安机关签署意见，向工商行政管理部门申请登记，领取营业执照后，方准开业”。然而，第三方在线短租平台对民宿提供者并无设置诸如营业执照等相关要求，民宿提供者要达成交易，无需申请营业执照，仅需在第三方服务平台填写相关身份信息即可。最终，通过第三方在线短租平台的普遍推广，大量承租人都可以通过第三方在线短租平台到未经许可的民宿花钱住宿，由此使得“无证经营”现象大规模泛滥。根据数据显示，以C2C模式为代表的“在线短租”民宿中将近78%的民宿经营未经登记，未通过法律相关程序获得营业执照，得到行政机关的经营许可。若按照传统旅馆市场准入制度对“在线短租”民宿进行规制，现行大部分的民宿都将被取缔。
（三）“在线短租”民宿挑战传统土地管理制度及房屋租赁管理制度
“在线短租”民宿提供者在出租过程中牵涉到土地出让行为，有违相关土地法律制度。国家通过与开发商签订土地出让合同以明确及限定土地的用途，而一些开发商以开发商品房为由申请土地，最终将其改造成民宿用于经营，违反了土地出让合同的约定以及土地管理制度的相关规定。
同时，根据房屋租赁管理制度规定，民宿提供者若要将自家民宿改造成经营性用房用于出租，需要向房屋租赁管理部门进行申报，然而目前大多数民宿提供者并未按照该规定进行申报。以C2C模式为代表的“在线短租”民宿租赁者大多都是利用自家公寓住宅进行租赁交易，该行为的性质属于变相将住宅改为经营性用房，由此易引发小区内其他业主争议。
（四）第三方在线短租平台上的用户隐私及信息安全可能受到侵害
双向交易共享市场模式中，第三方在线短租平台作为连接民宿提供者与消费者的中间人，要求平台上的用户在交易前都应实名注册登记。第三方在线短租平台也由此掌握着大量的用户个人信息以及租赁双方之间的交易情况。若第三方在线短租平台的用户信息被窃取，或第三方在线短租平台主动倒卖信息，势必会损害平台上用户的利益。根据数据显示，在全球范围内，仅2016年上半年已曝光的数据泄露事件就高达974件，数据泄露记录总数超过5.54亿条，较2015年增长了15%。
（五）因信息审核制度的不完善导致消费者信赖利益遭损
根据有关机构的调研数据显示，围绕“在线短租”民宿发生的纠纷中，近36.7%的纠纷发生情形为民宿提供者在第三方在线短租平台上发布的房源存在严重瑕疵、与平台上的信息极其不符，以及消费者到达民宿后实际无法入住等，使得消费者的利益受损。例如，上海一游客常某预定平台上显示有160平方米的三室两厅豪华装修洋房，实际只有80平方米，且于网站上承诺的咖啡机、吹风机设施，环境幽静等内容均不存在，有欺诈嫌疑。尽管包括途家等国内较大的第三方在线短租平台均有承诺对房源严格审核，并进行“实地验真”，但随着近年来“在线短租”房源数量激增，平台很难做到现场验房，以核实信息的真实性。
二、规范我国“在线短租”民宿市场的建议
“针对上述“在线短租”民宿市场中的现存问题，需要设置一套“简政放权、放管结合、优化服务” 的监管机制，笔者认为首先应界定清楚“在线短租”民宿参与主体的法律地位，其次要通过政府、第三方在线短租平台及民宿经营者、消费者多方共同出力，共同参与监管规制体制。
（一）通过界定“在线短租”民宿提供者的法律地位以明确其义务内容
目前，对于交易结构中民宿提供者的法律地位应界定为民事主体还是商事主体是学界的一大争议焦点：（1）如果简单地将其认定为民事主体，即民宿租赁合同的一方当事人，则不能最大限度地保护消费者权益，合理解决纠纷中产生的权利义务关系。（2）如果完全将其定性为商事主体的话又过于草率，因为商事主体的定位要求具有商业经营的持续性。而“在线短租”模式下的民宿提供者种类参差不齐，例如C2C模式下的大多数民宿提供者是以提高闲置房源的利用率为目的，从而不特定次数地从事“在线短租”民宿交易，且所得的租赁收益并不构成其主要收入来源；而B2C模式下的大多租赁者则是将经营民宿作为职业，通过长期经营特色民宿获得的持续性收益，构成其主要收入来源。因此，基于上述不同情况，通过在一定周期内民宿提供者提供租赁的次数来界定其法律地位，明确其义务内容。在具体的现实实践中，该方案也具有一定可行性。例如美国旧金山做出了“非共享模式的整房短租全年不超过 90 天”等区分时限的规制方法。
（二）针对不同类型的“在线短租”民宿，政府应建立与之相应的市场准入制度
然而，由于现有的市场准入制度尚未完善，在通过第三方在线短租平台形成的交易中，主要由第三方在线短租平台负责对“在线短租”民宿设立资格准入及审查工作。然而，为达到规模化的经济效益，第三方在线短租平台往往会通过降低民宿提供者及租赁者双方的准入门槛。最后，短租平台依靠租赁用户双方的信用评价机制来实现个体在短租市场中的“优胜劣汰”，从而使“在线短租”民宿市场得以持续性的发展。
（三）通过建立“混合监管”体系，以保护用户信息安全
由于在“在线短组”民宿这样一个高风险、高不确定的经济模式中，政府、第三方在線短租平台、民宿经营者、租赁者多方主体之间存在利益的契合点以及目的的一致性，因此基于多方的共同需求，设置合理的规则体系能够成为可能。因此，在应对短租平台上用户隐私及信息安全可能受侵的风险时，笔者建议设立有政府、第三方在线短租平台共同参与的混合监管体系。一方面，第三方在线短租平台在行政监管基础上实行自律监管。由于行政监管机关无能直接面对“在线短租”民宿市场中数量庞大的用户和交易群，尽管平台上的用户均有实名制之类的认证措施，但是逐一审查追究的成本巨大，不切实际，因此，将第三方在线短租平台“自律监管”纳入混合监管体系是当下法律规制的方向。另一方面，政府监管机关也要适当介入。政府自身可通过信息规制预防交易信息不对称的情况发生：（1）规定第三方在线短租平台及“在线短租”民宿经营者的信息纰漏义务。（2）政府将在以上途径获取的信息进行归纳、分类之后，利用大数据库建立信息共享平台，以供消费者核实民宿及其经营者的信息，最终在最大程度上保障消费者的知悉真情权。
（四）针对民宿提供者，第三方在线短租平台应建立诚信经营审查机制
结合“在线短租”民宿交易结构分析，虽然实际的交易主体是民宿租赁的双方，即消费者与民宿提供者。在发生纠纷时，表面上应仅由民宿提供者承担违约责任和缔约过失责任。然而，第三方在线短租平台作为中间方，租赁过程中双方交易的达成离不开短租平台提供的租赁信息。因此，可以通过立法明确第三方在线短租平台对其平台上的民宿提供者进行诚信经营审查的义务，由此保障消费者的信赖利益。在审查的内容方面，第一，第三方在线短租平台有义务对租赁双方的实际交易情况进行审查与评定，审查交易双方是否根据服务合同或租赁合同的内容履行各自的义务，从而进行信用评级；第二，第三方在线短租平台也应对其平台上的房源进行实地审查，以保障消费者的信赖利益。
注释：
卢梒冰.共享经济环境下空间共享的定性及法律规制.法制与社会.2016（30）.99- 100.
艾瑞咨询.2017年中国在线短租行业研究报告.2017年2月15日.on http：//www.iresearch.com.cn/report/2944.html.访问日期：2017年10月.
金雅拓.2016年上半年数据泄露水平指数调查报告.2016年9月28日.on http：//www.doit.com.cn/p/256787.html.访问日期：2017年10月.
李克强.全国推进简政放权放管结合优化服务改革.2016年5月9日.on http：//www.chinanews.com/gn/2016/05-22/7879263.shtml.访问日期：2017年10月.
