郑州楼市限购松绑 开发商布局“后调控时代”

    放开楼市限购的多米诺骨牌，“推到”了郑州市。

    8月9日20点，郑州房管局官方微博发布消息：“经报请上级部门批准，自即日起，在我市市内五区、郑东新区购买住房时不再需要提供住房套数证明以及居住、纳税和社保等情况证明。”

    郑州市从2011年起实施住房限购政策，去年迫于房价上涨压力，将限购“升级”。

    河南新田置业总裁冯常生表示，目前国内房地产基本面在下行，限购松绑并不会使房价反弹。之前取消限购的城市只是增强了市场信心，对房价并无太大影响，所以郑州的房价也会趋于平稳。

    冯常生指出，限购取消后，房企对于产品策略也会有所改变。

    松绑后房价波动不大

    据了解，郑州最初的住房限购政策为：“在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上、持有本市居住证1年以上的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。”去年9月份，郑州限购升级，调整为“在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上、持有本市居住证3年以上的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对于未满20周岁的人员，暂停其在本市限购区域购房；对于年满20周岁的无住房单身人员，限购1套住房”。

    对于郑州楼市限购升级的原因，受访的业内人士均认为，是房价上涨压力过大。

    目前限购松绑后，郑州房价是否会猛涨？郑州市永威置业有限公司副总经理马水旺表示，郑州楼市的支撑力量主要来自刚需客户，几乎没有炒房因素。虽然限购放开，但郑州的房贷利率依然是上浮20%的标准，在按揭贷款收紧的前提下，放开限购不会抬高房价，并且销量也不会有明显提升。

    去年9月，郑州市提出了房价“零增长”的要求。为保证价格“零增长”，郑州要求商品房项目必须一次性在预售方案中申报所有住房销售价格；新批预售项目价格高于该项目上一期实际成交价格或该区域内同商品住房价格的，暂不核发预售许可证；已取得预售证的项目，按照环比“零增长”要求重新申报价格；对不按照申报价格销售或者销售价格月环比上涨的，暂停网签。

    冯常生表示，虽然限购政策放松，但目前限价政策依然在执行，这也会抑制房价上涨。

    转向小户型利于开发商回笼资金

    冯常生指出，在开盘前，开发商要给相关部门申报楼盘预计的销售价格，但只要求申报整个楼盘的均价，开发商也会对供过于求、供不应求的户型有一个价格差别区分。

    限购政策的取消，也将改变开发商的产品策略。

    冯常生表示，限购时代，由于房票（购房资格）难求，置业者通常一步到位，郑州市大户型住宅的单价要高于小户型。而后限购时代，小户型将重新受到青睐，由于总价低的优势，单价会高于大户型。除了郑东新区等改善型需求聚集区，开发商依旧投资大户型住宅外，在郑州其他一些区域，房企产品类型将会从“大户型为主”的策略转向中小户型开发。

    据《郑州日报》报道，刚性需求已成为郑州楼市市场主流，市区90平方米以下商品住房投放占商品住房投放的53.75%，90平方米以下商品住房销售占商品住房销售的55.44%，其供销比为1.04∶1。

    马水旺认为，今年开发商主要瞄准110平方米以下的户型，限购放开后，小户型总价低、门槛低，便于开发商快速走量，回笼资金，目前即便是改善型需求入市，由于贷款利率依然处于高位，所以市场仍处于观望态势，不利于大户型产品去化。