房地产开发企业财务风险管理的常见问题及对策
王琦芳
摘要：本文对房地产开发企业财务风险的基本含义进行了概述，从风险管理水平存在差异、资金结构缺少合理性、成本管理不完善三个方面入手，对房地产开发企业财务风险管理的常见问题进行解析，并以当前房地产开发企业存在的风险类型为依据，提出加强房地产开发企业财务风险管理的优化对策。希望通过本文的阐述，可以给相关领域提供些许的参考。
关键词：房地产开发企业 财务风险管理 常见问题 对策
中图分类号：F293.33 文献标识码：A
从房地产开发企业自身角度来说，风险管理是一项极为重要的工作。通过加强风险管理，可以有效降低企业风险出现，保证企业安全运营。在当前社会经济快速发展背景下，加剧了企业之间的竞争。房地产开发企业为了能够在這种环境中持续发展，就要给予财务管理高度重视，加大财务风险管理力度，降低风险出现而给企业带来的影响。房地产开发企业需要从自身运营角度出发，结合不同的问题和风险因素，做好对应的管控工作，减少风险出现，从而促进房地产开发企业可持续发展。下面，本文将进一步对房地产开发企业财务风险管理的常见问题及对策进行阐述和分析。
1 房地产开发企业财务风险的基本概述
针对房地产开发企业来说，财务风险一般集中于企业投资、筹资、融资等，同时包括开发过程中，由于受到国家政策调控等潜在因素的影响，导致企业财务情况出现不同程度的改变，进而造成企业真实效益和预期效益之间存在较大差异，给企业整体运营带来巨大影响。从客观角度来往，财务风险是无法规避的，但是可以采用提升财务管理质量、增强相关人员专业素养、完善财务风险管理体系等对策，降低财务风险给企业带来的影响，从而确保房地产开发企业安全运营，实现效益最优化等运营目标的顺利实现。
2 当前房地产开发企业存在的风险类型
2.1资金运营风险
房地产开发企业是资金高周转行业，必须保障资金琏安全运营。大部分房地产开发企业在开发项目过程中，所投放的开发资金主要由自有资金、预收款项以及外部借款融资等构成。但是大多数房地产开发企业因自有资金金额不足，而开发项目所需要的资金大多依赖于预售购房款及银行借款等。随着我国城市化步伐加快、二胎生育政策放开、改善性住房、投资保值需求等诸多因素影响，房价也随之上涨。
为了防止房价过快上涨，实现对房地产销售价格的把控，我国相关部门开始加大对房地产行业流入资金管控。存款准备金提高，银行信贷受限，能给予房地产公司的开发贷的额度降低。因此，银行已经不再是房地产公司主要的融资渠道。当前，我国相关部门已经提升了房地产开发企业预售标准，不仅对房地产行业进行限购、限贷，还要摇号，使房产销售周期拉长，资金回笼速度减慢。由于银行的信贷额度有限，造成房地产开发企业即使房子已经销售，但购房者的贷款，由银行放到房地产开发企业的效率迟缓，使资金周转率降低，给房地产开发企业造成资金压力，财务资金运营风险出现的机率增高。
2.2投资风险
从房地产开发企业自身角度来说，其往往是凭借开发并一次性销售物业回收投资的方式来获取对应的效益，企业自有资金以及信贷资金等，均需要在市场变现的情况下进行回收或者偿还，如因为受到外围因素的负面影响，造成资金链断裂，使得项目无法继续实施。房地产开发企业由于不具备较强的投资风险意识，事前没有进行深入探究，导致投资过于随意性，无法在投资项目中获取预期效益，投资没有按期收回，进而给企业造成严重的经济损失。
2.3利率风险
从利率的角度来说，银行的利率在贷款合同签订期间是不会发生改变的，仅仅在面临续贷时，因为遇到利率调整才会有变化。房地产开发企业承担高利率风险主要是以银行贷款以外的融资形式取得的资金。在金融市场利率全面改变背景下，房地产开发企业在运营发展过程中，受到通货膨胀、物价上涨等因素的制约，银行贷款利率将会出现改变，使得企业资金成本逐渐提升，预期效益不断减少。
3 房地产开发企业财务风险管理的常见问题
3.1风险管理水平存在差异
在进行财务决策建立时，即便各个房地产开发企业已开始注重风险管理问题，但是企业由于在管理能力和方法等方面存在差异，从而导致对风险管控的水平高低不同。在进行决策制定的过程中，因为企业对投资项目可行性研究深度不够，为决策提供支撑缺少精准测算的数据依据，从而使得决策出现失误机率变大。一旦投资决策失误，必将会给企业预期效益的获取带来直接影响，投资无法如期收回，进而给企业造成损失。
3.2资金结构缺少合理性
资金结构也就是指企业自有资金与借入资金之间的占比，资金结构对房地产开发企业来说，有着巨大的影响，将直接决定着企业整体运营。通常房地产开发企业在取得土地阶段时资金最紧张，随着地价的攀升往往中小开发商自有资金不足以支撑其独立获取土地，需以其他方式融入资金。此阶段所融入资金因开发项目风险不确定性，故一般利率较高，导致资金成本较高。由于房地产企业需要实施抵押，导致自身的负债率比较大，过高的负债成本，将会增添房地产开发企业自身偿债压力，加剧了财务风险的出现。
3.3成本管理不完善
房地产开发企业在开发过程中，一般需在开发初期投放大量资金，这是因为部分房地产开发企业为了提升项目开发进度，早日达到现行预售标准，加速资金回笼。但前期资金投放过大，会对开发后期资金使用产生影响。一旦企业有其它土地资源时，将会需要投放大量资金，企业无法获取充足的资金进行填补，引发风险。
4 加强房地产开发企业财务风险管理的优化对策
4.1提升财务管理水平
房地产开发企业应该加大对财务管理工作人员风险管理意识的培育，提升其专业素养和水平，构建与风险管控指标相关的绩效考核体系，以此调动企业职工学习热情。通过构建完善的财务体系，使企业决策层精准地掌握企业现有资源情况以及运营水平。所以，企业应该高度关注提高财务风险管理水平，加大对筹资活动、投资活动、现金流量等内容的监管力度，设立规范的财务风险分析指标和机制，对企业运营环节中可能存在的财务风险进行把控，定期开展财务指标回顾分析工作，及时找出企业运营发展环节中存在的问题，提出优化措施，从而减少因已发现问题给房地产开发企业运营带来的风险，实现企业整体运营效率和管理水平的提升。
4.2优化资金结构
企业负债运营将会产生一定的杠杆效益，但是因为房地产开发企业在开展开发以及投资工作时，自身含有一定的固定性、规模性以及周期性等特性，所以房地产开发企业发生财务风险的几率相对较大。对此，这就需要房地产开发企业将原始的资金结构进行优化，在开展开发项目工作之前，做好市场调查工作，结合自身真实运营情况和竞争水平，明确自身具备的管理實力，并在此基础之上，开展项目评估和尽职调查工作，依据企业自身情况，评估设定本企业可承担的资金风险标准，使企业资金结构可以迎合发展需求以及当前投资环境。除此之外，房地产开发企业还要构建完善的风险预警系统，充分发挥风险预警系统中的预警、监管、识别和评估等功能，做好现金流量管理工作，保证房地产开发企业资金运营安全，在将财务杠杆自身作用全面发挥的基础上，将企业财务风险把控在合理范畴内，进而起到优化企业资本结构的效果。
4.3构建完善的成本管理机制
成本管理是企业财务管理的核心内容，而成本管理质量将会给企业整体效益获取带来直接影响。所以，房地产开发企业应该充分注重成本管理工作，加大项目开发节奏的管理力度，均衡排布资金流出节点，减缓因集中投入资金而造成的资金压力；加强成本招投标管理，利用企业规模效益与下游企业谈判，获得更大的价格谈判空间，促进企业成本管控目标的实现。
房地产开发企业还要加强成本支出把控，在企业内部设定专业的成本核算机构，落实其工作职责。结合企业运营情况，做好成本支出的把控和记录工作，对成本预算标准加以比较探究，保证成本管理成果的合理性，给企业管理层级制定决策提供精准的财务数据，从而促进财务管理提高精度目标的实现。
4.4加强企业负债规模把控
在企业运营发展过程中，如果负债状况较为严重，可以利用财务杠杆效益实现企业经济效益的提升。但是这并非预示着企业负债规模越大，企业效益水平就越高。一旦达到某一标准，将会加剧负债风险出现。导致这种现象出现的主要因素在于，利息支出将会受到贷款数额的影响，那么财务风险也会随之出现。对此，房地产开发企业需要将原始的资本结构进行改善，以此降低风险出现。在实施过程中，房地产开发企业需要将自身资金潜力充分激发，或者采用土地抵押的方式来获取贷款。房地产开发企业需要做好负债规模的把控工作，将其控制在合理范畴内，以此实现资金负债率的减少。
5 结束语
总而言之，房地产开发企业在运营发展过程中，因为受到诸多因素的影响，导致财务风险出现。为了降低财务风险给企业带来的影响，就要加大风险因素的探究力度，结合不同的风险产生原因，提出对应的优化措施，在实现企业资金结构优化的基础上，提升风险管理意识，加强房地产开发企业财务风险管理力度，减少不必要的风险出现，保证企业运营安全，在给企业创造更好效益的基础上，增强企业综合竞争实力，进而推动房地产开发企业稳定发展。
参考文献：
[1] 焦翠林.关于对房地产财务风险管理问题的探讨[J].中国乡镇企业会计，2015（9）：92- 93.
[2] 丁红梅.我国房地产开发企业财务风险管理问题研究[J].哈尔滨师范大学社会科学学报，2017，8（2）：59- 66.
[3] 孙娟.房地产开发企业财务风险管理问题[J].时代金融，2016（32）：203- 204.
摘要：本文对房地产开发企业财务风险的基本含义进行了概述，从风险管理水平存在差异、资金结构缺少合理性、成本管理不完善三个方面入手，对房地产开发企业财务风险管理的常见问题进行解析，并以当前房地产开发企业存在的风险类型为依据，提出加强房地产开发企业财务风险管理的优化对策。希望通过本文的阐述，可以给相关领域提供些许的参考。
关键词：房地产开发企业 财务风险管理 常见问题 对策
中图分类号：F293.33 文献标识码：A
从房地产开发企业自身角度来说，风险管理是一项极为重要的工作。通过加强风险管理，可以有效降低企业风险出现，保证企业安全运营。在当前社会经济快速发展背景下，加剧了企业之间的竞争。房地产开发企业为了能够在這种环境中持续发展，就要给予财务管理高度重视，加大财务风险管理力度，降低风险出现而给企业带来的影响。房地产开发企业需要从自身运营角度出发，结合不同的问题和风险因素，做好对应的管控工作，减少风险出现，从而促进房地产开发企业可持续发展。下面，本文将进一步对房地产开发企业财务风险管理的常见问题及对策进行阐述和分析。
1 房地产开发企业财务风险的基本概述
针对房地产开发企业来说，财务风险一般集中于企业投资、筹资、融资等，同时包括开发过程中，由于受到国家政策调控等潜在因素的影响，导致企业财务情况出现不同程度的改变，进而造成企业真实效益和预期效益之间存在较大差异，给企业整体运营带来巨大影响。从客观角度来往，财务风险是无法规避的，但是可以采用提升财务管理质量、增强相关人员专业素养、完善财务风险管理体系等对策，降低财务风险给企业带来的影响，从而确保房地产开发企业安全运营，实现效益最优化等运营目标的顺利实现。
2 当前房地产开发企业存在的风险类型
2.1资金运营风险
房地产开发企业是资金高周转行业，必须保障资金琏安全运营。大部分房地产开发企业在开发项目过程中，所投放的开发资金主要由自有资金、预收款项以及外部借款融资等构成。但是大多数房地产开发企业因自有资金金额不足，而开发项目所需要的资金大多依赖于预售购房款及银行借款等。随着我国城市化步伐加快、二胎生育政策放开、改善性住房、投资保值需求等诸多因素影响，房价也随之上涨。
为了防止房价过快上涨，实现对房地产销售价格的把控，我国相关部门开始加大对房地产行业流入资金管控。存款准备金提高，银行信贷受限，能给予房地产公司的开发贷的额度降低。因此，银行已经不再是房地产公司主要的融资渠道。当前，我国相关部门已经提升了房地产开发企业预售标准，不仅对房地产行业进行限购、限贷，还要摇号，使房产销售周期拉长，资金回笼速度减慢。由于银行的信贷额度有限，造成房地产开发企业即使房子已经销售，但购房者的贷款，由银行放到房地产开发企业的效率迟缓，使资金周转率降低，给房地产开发企业造成资金压力，财务资金运营风险出现的机率增高。
2.2投资风险
从房地产开发企业自身角度来说，其往往是凭借开发并一次性销售物业回收投资的方式来获取对应的效益，企业自有资金以及信贷资金等，均需要在市场变现的情况下进行回收或者偿还，如因为受到外围因素的负面影响，造成资金链断裂，使得项目无法继续实施。房地产开发企业由于不具备较强的投资风险意识，事前没有进行深入探究，导致投资过于随意性，无法在投资项目中获取预期效益，投资没有按期收回，进而给企业造成严重的经济损失。
2.3利率风险
从利率的角度来说，银行的利率在贷款合同签订期间是不会发生改变的，仅仅在面临续贷时，因为遇到利率调整才会有变化。房地产开发企业承担高利率风险主要是以银行贷款以外的融资形式取得的资金。在金融市场利率全面改变背景下，房地产开发企业在运营发展过程中，受到通货膨胀、物价上涨等因素的制约，银行贷款利率将会出现改变，使得企业资金成本逐渐提升，预期效益不断减少。
3 房地产开发企业财务风险管理的常见问题
3.1风险管理水平存在差异
在进行财务决策建立时，即便各个房地产开发企业已开始注重风险管理问题，但是企业由于在管理能力和方法等方面存在差异，从而导致对风险管控的水平高低不同。在进行决策制定的过程中，因为企业对投资项目可行性研究深度不够，为决策提供支撑缺少精准测算的数据依据，从而使得决策出现失误机率变大。一旦投资决策失误，必将会给企业预期效益的获取带来直接影响，投资无法如期收回，进而给企业造成损失。
3.2资金结构缺少合理性
资金结构也就是指企业自有资金与借入资金之间的占比，资金结构对房地产开发企业来说，有着巨大的影响，将直接决定着企业整体运营。通常房地产开发企业在取得土地阶段时资金最紧张，随着地价的攀升往往中小开发商自有资金不足以支撑其独立获取土地，需以其他方式融入资金。此阶段所融入资金因开发项目风险不确定性，故一般利率较高，导致资金成本较高。由于房地产企业需要实施抵押，导致自身的负债率比较大，过高的负债成本，将会增添房地产开发企业自身偿债压力，加剧了财务风险的出现。
3.3成本管理不完善
房地产开发企业在开发过程中，一般需在开发初期投放大量资金，这是因为部分房地产开发企业为了提升项目开发进度，早日达到现行预售标准，加速资金回笼。但前期资金投放过大，会对开发后期资金使用产生影响。一旦企业有其它土地资源时，将会需要投放大量资金，企业无法获取充足的资金进行填补，引发风险。
4 加强房地产开发企业财务风险管理的优化对策
4.1提升财务管理水平
房地产开发企业应该加大对财务管理工作人员风险管理意识的培育，提升其专业素养和水平，构建与风险管控指标相关的绩效考核体系，以此调动企业职工学习热情。通过构建完善的财务体系，使企业决策层精准地掌握企业现有资源情况以及运营水平。所以，企业应该高度关注提高财务风险管理水平，加大对筹资活动、投资活动、现金流量等内容的监管力度，设立规范的财务风险分析指标和机制，对企业运营环节中可能存在的财务风险进行把控，定期开展财务指标回顾分析工作，及时找出企业运营发展环节中存在的问题，提出优化措施，从而减少因已发现问题给房地产开发企业运营带来的风险，实现企业整体运营效率和管理水平的提升。
4.2优化资金结构
企业负债运营将会产生一定的杠杆效益，但是因为房地产开发企业在开展开发以及投资工作时，自身含有一定的固定性、规模性以及周期性等特性，所以房地产开发企业发生财务风险的几率相对较大。对此，这就需要房地产开发企业将原始的资金结构进行优化，在开展开发项目工作之前，做好市场调查工作，结合自身真实运营情况和竞争水平，明确自身具备的管理實力，并在此基础之上，开展项目评估和尽职调查工作，依据企业自身情况，评估设定本企业可承担的资金风险标准，使企业资金结构可以迎合发展需求以及当前投资环境。除此之外，房地产开发企业还要构建完善的风险预警系统，充分发挥风险预警系统中的预警、监管、识别和评估等功能，做好现金流量管理工作，保证房地产开发企业资金运营安全，在将财务杠杆自身作用全面发挥的基础上，将企业财务风险把控在合理范畴内，进而起到优化企业资本结构的效果。
4.3构建完善的成本管理机制
成本管理是企业财务管理的核心内容，而成本管理质量将会给企业整体效益获取带来直接影响。所以，房地产开发企业应该充分注重成本管理工作，加大项目开发节奏的管理力度，均衡排布资金流出节点，减缓因集中投入资金而造成的资金压力；加强成本招投标管理，利用企业规模效益与下游企业谈判，获得更大的价格谈判空间，促进企业成本管控目标的实现。
房地产开发企业还要加强成本支出把控，在企业内部设定专业的成本核算机构，落实其工作职责。结合企业运营情况，做好成本支出的把控和记录工作，对成本预算标准加以比较探究，保证成本管理成果的合理性，给企业管理层级制定决策提供精准的财务数据，从而促进财务管理提高精度目标的实现。
4.4加强企业负债规模把控
在企业运营发展过程中，如果负债状况较为严重，可以利用财务杠杆效益实现企业经济效益的提升。但是这并非预示着企业负债规模越大，企业效益水平就越高。一旦达到某一标准，将会加剧负债风险出现。导致这种现象出现的主要因素在于，利息支出将会受到贷款数额的影响，那么财务风险也会随之出现。对此，房地产开发企业需要将原始的资本结构进行改善，以此降低风险出现。在实施过程中，房地产开发企业需要将自身资金潜力充分激发，或者采用土地抵押的方式来获取贷款。房地产开发企业需要做好负债规模的把控工作，将其控制在合理范畴内，以此实现资金负债率的减少。
5 结束语
总而言之，房地产开发企业在运营发展过程中，因为受到诸多因素的影响，导致财务风险出现。为了降低财务风险给企业带来的影响，就要加大风险因素的探究力度，结合不同的风险产生原因，提出对应的优化措施，在实现企业资金结构优化的基础上，提升风险管理意识，加强房地产开发企业财务风险管理力度，减少不必要的风险出现，保证企业运营安全，在给企业创造更好效益的基础上，增强企业综合竞争实力，进而推动房地产开发企业稳定发展。
参考文献：
[1] 焦翠林.关于对房地产财务风险管理问题的探讨[J].中国乡镇企业会计，2015（9）：92- 93.
[2] 丁红梅.我国房地产开发企业财务风险管理问题研究[J].哈尔滨师范大学社会科学学报，2017，8（2）：59- 66.
[3] 孙娟.房地产开发企业财务风险管理问题[J].时代金融，2016（32）：203- 204.
