浅谈我国不动产善意取得制度
关键词 不动产 善意取得制度 适用
作者简介：金玮灏，上海市闵行区水务局执法支队。
中图分类号：D923.2 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.04.021一、 不动产善意取得制度基本概念
（一）善意取得制度概述
善意取得是大陆法系与英美法系民法的一项重要制度，近代以来各国的善意取得制度，起源于日耳曼法系的“以手护手”原则，根据“以手护手”原则，“任意将自己的动产交付给他人者，仅能向该他人请求返还，若该他人将动产让与第三人，则只可对该他人请求损害赔偿，而不得向第三人请求返还其动产所有权。” “以手护手”原则体现了动产权利与占有间的关系，限制了所有权人的追及力。然而，“以手护手”原则之出发点仅是占有之权利外观对本权的限制，并未强调第三人之善意，也与近代民法上的善意取得概念有着显著差异。
随着商品经济社会的不断发展，出于对交易时合理信赖利益的保护，同时，为了满足社会对交易自由、安全的需要，保障社会秩序，善意取得制度逐渐在各国确立并逐步发展为一项重要的制度。我国善意取得制度规定于《物权法》第106条，即无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但符合善意取得构成要件的除外：一是出让人实施了无权处分的行为；二是出让人对出让的动产或不动产实际占有，或有其他足以引起受让人合理信赖的权利外观；三是受让人受让时须为善意；四是受让人以合理对价进行受让；五是转让的不动产或动产依法须登记的已登记，无须登记的所有权已移转。
（二）不动产善意取得概述
不动产者谓不能变更其位置者而言，其主要者当然为土地，各立法例皆为一致，然关于其定着物，则所采主义稍有不同。 我国关于不动产定义的法律规定主要为：《中华人民共和国担保法》第92条，本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物；《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第186条，土地、附着于土地的建筑物及其他定著物、建筑物的固定附属设备为不动产。而最新颁布的《中华人民共和国民法总则》并无关于不动产定义的具体规定。关于不动产尤其是土地定着物的定义与法律规定，各国皆不尽相同。笔者认为，在无法律对不动产进行明确界定前，可笼统的将土地及其附着物中因自然、法律、经济利益等原因不可移动的认定为不动产。
不动产因其经济价值之大及属性之特殊，在商品经济社会中起着重大的作用。随着不动产在商品经济社会中扮演的角色愈发重要，关于不动产的权属等纠纷频发。在此前提下，善意取得制度也逐渐由最初的仅限于动产逐步向不动产发展，即针对不动产的无权处分行为，因该行为权利外观之可信赖，且受让人不知出让人之权利瑕疵，为保护善意的受让人之交易利益，善意的受让人可终局性的获得不动产物权。
我国《物权法》第106条之善意取得制度之内容，囊括了不动产与动产两方面，且并未做实际区分。然而，不动产因其特殊性，在其善意取得制度上与动产必然存在差异，最为显著的即是对于无权处分的界定及权属登记簿错误的问题，在此方面应当进行进一步的法律细化。二、关于不动产善意取得的一些思考
（一）无权处分的界定
广义上的无权处分涵盖了事实上的无权处分与法律上的无权处分两部分内容，对于不动产善意取得而言，因其基于法律行为发生，其中的无权处分仅指后者。
不动产善意取得的核心内容为保护善意受让人的合理信赖利益，进而保护交易安全。不动产以登记为物权公示方式，在不动产善意取得中，必须有足以引起受让人合理信赖的权利外观，即不动产登记簿之登记错误。无权处分人须为不动产登记名义人，受让人基于该登记簿产生了错误认识，该合理信赖利益值当保护。须注意的有如下几点：
1.不动产登记错误的事实必须客观存在，假使被处分的不动产无须登记或不存在登记错误的客观事实，则不存在值得合理信赖的权利外观，善意取得自然无从谈起。
2.无权处分人以自己名义实施了处分行为，若非如此而是假借权利人或不相关第三人的名义，则不属于无权处分的范畴。但是，在上述情形之外，不动产无权处分亦存在一些复杂情况，如不动产登记簿之名义登记人之继承人在该名义登记人去世后未变更登记前对该不动产的处分行为，此时，虽该继承人非不动产之名义登记人，但出于对该权利外观的信赖，善意受让人的利益应受到合理保护。又比如，夫妻一方处分共有财产时的无权处分行为。因此，不动产善意取得中的无权处分内容，应在实践中进行进一步明确。
（二）善意的界定
一般而言，善意可分为“积极的善意”与“消极的善意”，前者要求受让人尽可能对原权利进行调查，并有出让人即为权利人之认识，后者则仅要求受让人于受让时不知且不应知出让人无权处分。由于前者对于一般受让人而言太过苛刻，不利于保护交易安全，故在实践中，一般采取“消极的善意”之概念，即受让人不知且不应知晓出让人实施了无权处分之行为。
但仍应注意的是，受让人虽无尽其所能探究出让人原权利情况的义务，但仍不能排除善意受让人的必要注意义务，我国《物权法》（司法解释一）第十五条即对此进行了明确：受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。该条解释将受让人无重大过失作为考量受让人善意的一项具体标准。概因善意取得制度建立的初衷即是在原权利人之本权与善意受让人之合理信赖利益间寻求平衡，若过度强调对善意受让人的保护，则难免会侵害原权利人之利益，与初衷不符。
（三）以合理价格受让
善意取得制度旨在保护交易安全，以维护商品经济社会秩序，故而，善意取得必须以交易行为为前提。同时，受让人必须支付了合理对价，以合理价格进行受让。因为，若受让人虽为善意，但并未以合理价格或无偿受让，此时若推定受让人当然取得不动产物权，则将因对善意受让人进行了过度保护而损害原权利人利益。在此情形下，应优先考虑对原权利人之保护，虽对善意受让人之利益造成侵害，但秉着动、静利益的兼顾原则，实乃无奈之举。
以合理价格受让的界定难点在于对何为“合理”价位在实践中难以判定。实践中，交易标的、市场情况、当事人主观意愿等情况千变万化，难以设立统一标准或以其他交易情况进行参考。一般认为，除交易价格明显低于市场价格外，只要当事人以真实意思表示进行的交易都应当认定为以合理价格受让。在实践中，应当充分考虑市场情况、当事人意愿等各方面内容进行综合分析。
（四）对原权利人之救济
若善意受让人取得不动产物权，原权利人之权利受到当然损害，在此基础上，应当重点考虑如何对原权利人进行救济。目前，主要包括以下方面内容：
1.要求无权处分人承担违约赔偿责任。以原权利人与无权处分人间存在约定为前提，原权利人依约定请求无权处分人承担违约责任。
2.原权利人之债权赔偿请求权。一方面，无权处分人实施的无权处分行为损害了原权利人之利益，原权利人依次可提起债权赔偿请求；另一方面，无权处分人因无权处分所获利益构成不当得利，原权利人可提起不当得利返还请求权。
3.国家赔偿请求权。因不动产权属登记错误导致原权利人之权利损失，根据我国《物权法》第21条之规定：因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。据此，若登记错误之责任在登记机关，则应当对原权利人进行赔偿。
（五）不动产之登记
根据我国《物权法》第14条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，可见不动产物权权属之移转一般以登记为生效要件。不动产善意取得制度之基础在于受让人对所受让权利之合理信赖，即不动产之登记所产生之公信力，因此，对于不动产物权而言，须经登记方能体现权属之确认。故，在不动产善意取得中，善意受让人须经过不动产物权之登记方能善意取得不动产物权。此外，就保护交易安全之目的而言，合当交易业已完成之时，方有须保护之利益，若不动产物权尚未进行登记，即便善意受让人已支付合理对价甚至已进行登记申请，但仍不能当然推定善意受让人此时已取得不动产物权。换言之，此时，在原权利人本权之保护与交易安全保护间，因后者尚属未完成形态，故前者更亟待收到保护。而善意受让人已支付的价款及因此所支出的必要费用，可通过向无权处分人提起违约赔偿或向原权利人请求适当补偿等方式得到追偿。值得注意的是，不动产物权善意取得并不以占有为要件，即使善意受让人未对不动产实际占有，只要不动产物权登记已完成即可认定其善意取得该不动产物权。
（六）一些思考
不动产善意取得以保护善意受让人对登记公示之信赖利益为基础，对善意受让人之利益及社会交易安全进行保护。因此，若要对不动产善意取得制度进行完善，须先对不动产登记制度进行完善。一方面，须继续加大不动产物权之确权、登记工作，我国不动产物权仍显杂乱，须建立统一制度，进一步厘清各类不动产物权之登记制度；同时，须强化不动产登记审查机制，登记机关不能仅依申请对不动产进行登记，而须进行实质审查；再者，须明确“权责统一”之概念，并细化不动产登记机关之赔偿制度。在登记错误不可避免发生之时，不动产登记机关须进行主动、及时的纠误，若权利人之权利业已受到侵害，须及时确定赔偿的实施。三、结语
在现今商品经济社会发展迅速，不动产交易市场愈发繁荣，对交易安全保护之要求也更为强烈。在此基础上，不动产善意取得制度作为动产善意取得制度进一步发展之产物，为解决因登记错误产生的无权处分问题，协调保护善意受让人与原权利人之利益，进而保护正常的不动产交易秩序与安全，提供了解决之途径。我国自从2007年《物权法》确立不动产善意取得制度以来，已在实践中历经十余年之发展。然而，不动产善意取得制度并不能作为一项孤立制度单独存在，与之相匹配的不动产登记制度必须加以完善。同时，基于不动产与动产之差异性，不动产善意取得中的诸如无权处分、权属移转界定等问题仍需进一步在实践中完善。随着法律建设与实践的不断推进，不动产善意取得制度将不断完善，并在维护不动产交易秩序上发挥重要的作用。
注释：
梁慧星.物权法（第6版）.法律出版社.2016.191.
史尚寬.民法总则.中国政法大学出版社.2000.255.
作者简介：金玮灏，上海市闵行区水务局执法支队。
中图分类号：D923.2 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.04.021一、 不动产善意取得制度基本概念
（一）善意取得制度概述
善意取得是大陆法系与英美法系民法的一项重要制度，近代以来各国的善意取得制度，起源于日耳曼法系的“以手护手”原则，根据“以手护手”原则，“任意将自己的动产交付给他人者，仅能向该他人请求返还，若该他人将动产让与第三人，则只可对该他人请求损害赔偿，而不得向第三人请求返还其动产所有权。” “以手护手”原则体现了动产权利与占有间的关系，限制了所有权人的追及力。然而，“以手护手”原则之出发点仅是占有之权利外观对本权的限制，并未强调第三人之善意，也与近代民法上的善意取得概念有着显著差异。
随着商品经济社会的不断发展，出于对交易时合理信赖利益的保护，同时，为了满足社会对交易自由、安全的需要，保障社会秩序，善意取得制度逐渐在各国确立并逐步发展为一项重要的制度。我国善意取得制度规定于《物权法》第106条，即无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但符合善意取得构成要件的除外：一是出让人实施了无权处分的行为；二是出让人对出让的动产或不动产实际占有，或有其他足以引起受让人合理信赖的权利外观；三是受让人受让时须为善意；四是受让人以合理对价进行受让；五是转让的不动产或动产依法须登记的已登记，无须登记的所有权已移转。
（二）不动产善意取得概述
不动产者谓不能变更其位置者而言，其主要者当然为土地，各立法例皆为一致，然关于其定着物，则所采主义稍有不同。 我国关于不动产定义的法律规定主要为：《中华人民共和国担保法》第92条，本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物；《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第186条，土地、附着于土地的建筑物及其他定著物、建筑物的固定附属设备为不动产。而最新颁布的《中华人民共和国民法总则》并无关于不动产定义的具体规定。关于不动产尤其是土地定着物的定义与法律规定，各国皆不尽相同。笔者认为，在无法律对不动产进行明确界定前，可笼统的将土地及其附着物中因自然、法律、经济利益等原因不可移动的认定为不动产。
不动产因其经济价值之大及属性之特殊，在商品经济社会中起着重大的作用。随着不动产在商品经济社会中扮演的角色愈发重要，关于不动产的权属等纠纷频发。在此前提下，善意取得制度也逐渐由最初的仅限于动产逐步向不动产发展，即针对不动产的无权处分行为，因该行为权利外观之可信赖，且受让人不知出让人之权利瑕疵，为保护善意的受让人之交易利益，善意的受让人可终局性的获得不动产物权。
我国《物权法》第106条之善意取得制度之内容，囊括了不动产与动产两方面，且并未做实际区分。然而，不动产因其特殊性，在其善意取得制度上与动产必然存在差异，最为显著的即是对于无权处分的界定及权属登记簿错误的问题，在此方面应当进行进一步的法律细化。二、关于不动产善意取得的一些思考
（一）无权处分的界定
广义上的无权处分涵盖了事实上的无权处分与法律上的无权处分两部分内容，对于不动产善意取得而言，因其基于法律行为发生，其中的无权处分仅指后者。
不动产善意取得的核心内容为保护善意受让人的合理信赖利益，进而保护交易安全。不动产以登记为物权公示方式，在不动产善意取得中，必须有足以引起受让人合理信赖的权利外观，即不动产登记簿之登记错误。无权处分人须为不动产登记名义人，受让人基于该登记簿产生了错误认识，该合理信赖利益值当保护。须注意的有如下几点：
1.不动产登记错误的事实必须客观存在，假使被处分的不动产无须登记或不存在登记错误的客观事实，则不存在值得合理信赖的权利外观，善意取得自然无从谈起。
2.无权处分人以自己名义实施了处分行为，若非如此而是假借权利人或不相关第三人的名义，则不属于无权处分的范畴。但是，在上述情形之外，不动产无权处分亦存在一些复杂情况，如不动产登记簿之名义登记人之继承人在该名义登记人去世后未变更登记前对该不动产的处分行为，此时，虽该继承人非不动产之名义登记人，但出于对该权利外观的信赖，善意受让人的利益应受到合理保护。又比如，夫妻一方处分共有财产时的无权处分行为。因此，不动产善意取得中的无权处分内容，应在实践中进行进一步明确。
（二）善意的界定
一般而言，善意可分为“积极的善意”与“消极的善意”，前者要求受让人尽可能对原权利进行调查，并有出让人即为权利人之认识，后者则仅要求受让人于受让时不知且不应知出让人无权处分。由于前者对于一般受让人而言太过苛刻，不利于保护交易安全，故在实践中，一般采取“消极的善意”之概念，即受让人不知且不应知晓出让人实施了无权处分之行为。
但仍应注意的是，受让人虽无尽其所能探究出让人原权利情况的义务，但仍不能排除善意受让人的必要注意义务，我国《物权法》（司法解释一）第十五条即对此进行了明确：受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。该条解释将受让人无重大过失作为考量受让人善意的一项具体标准。概因善意取得制度建立的初衷即是在原权利人之本权与善意受让人之合理信赖利益间寻求平衡，若过度强调对善意受让人的保护，则难免会侵害原权利人之利益，与初衷不符。
（三）以合理价格受让
善意取得制度旨在保护交易安全，以维护商品经济社会秩序，故而，善意取得必须以交易行为为前提。同时，受让人必须支付了合理对价，以合理价格进行受让。因为，若受让人虽为善意，但并未以合理价格或无偿受让，此时若推定受让人当然取得不动产物权，则将因对善意受让人进行了过度保护而损害原权利人利益。在此情形下，应优先考虑对原权利人之保护，虽对善意受让人之利益造成侵害，但秉着动、静利益的兼顾原则，实乃无奈之举。
以合理价格受让的界定难点在于对何为“合理”价位在实践中难以判定。实践中，交易标的、市场情况、当事人主观意愿等情况千变万化，难以设立统一标准或以其他交易情况进行参考。一般认为，除交易价格明显低于市场价格外，只要当事人以真实意思表示进行的交易都应当认定为以合理价格受让。在实践中，应当充分考虑市场情况、当事人意愿等各方面内容进行综合分析。
（四）对原权利人之救济
若善意受让人取得不动产物权，原权利人之权利受到当然损害，在此基础上，应当重点考虑如何对原权利人进行救济。目前，主要包括以下方面内容：
1.要求无权处分人承担违约赔偿责任。以原权利人与无权处分人间存在约定为前提，原权利人依约定请求无权处分人承担违约责任。
2.原权利人之债权赔偿请求权。一方面，无权处分人实施的无权处分行为损害了原权利人之利益，原权利人依次可提起债权赔偿请求；另一方面，无权处分人因无权处分所获利益构成不当得利，原权利人可提起不当得利返还请求权。
3.国家赔偿请求权。因不动产权属登记错误导致原权利人之权利损失，根据我国《物权法》第21条之规定：因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。据此，若登记错误之责任在登记机关，则应当对原权利人进行赔偿。
（五）不动产之登记
根据我国《物权法》第14条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，可见不动产物权权属之移转一般以登记为生效要件。不动产善意取得制度之基础在于受让人对所受让权利之合理信赖，即不动产之登记所产生之公信力，因此，对于不动产物权而言，须经登记方能体现权属之确认。故，在不动产善意取得中，善意受让人须经过不动产物权之登记方能善意取得不动产物权。此外，就保护交易安全之目的而言，合当交易业已完成之时，方有须保护之利益，若不动产物权尚未进行登记，即便善意受让人已支付合理对价甚至已进行登记申请，但仍不能当然推定善意受让人此时已取得不动产物权。换言之，此时，在原权利人本权之保护与交易安全保护间，因后者尚属未完成形态，故前者更亟待收到保护。而善意受让人已支付的价款及因此所支出的必要费用，可通过向无权处分人提起违约赔偿或向原权利人请求适当补偿等方式得到追偿。值得注意的是，不动产物权善意取得并不以占有为要件，即使善意受让人未对不动产实际占有，只要不动产物权登记已完成即可认定其善意取得该不动产物权。
（六）一些思考
不动产善意取得以保护善意受让人对登记公示之信赖利益为基础，对善意受让人之利益及社会交易安全进行保护。因此，若要对不动产善意取得制度进行完善，须先对不动产登记制度进行完善。一方面，须继续加大不动产物权之确权、登记工作，我国不动产物权仍显杂乱，须建立统一制度，进一步厘清各类不动产物权之登记制度；同时，须强化不动产登记审查机制，登记机关不能仅依申请对不动产进行登记，而须进行实质审查；再者，须明确“权责统一”之概念，并细化不动产登记机关之赔偿制度。在登记错误不可避免发生之时，不动产登记机关须进行主动、及时的纠误，若权利人之权利业已受到侵害，须及时确定赔偿的实施。三、结语
在现今商品经济社会发展迅速，不动产交易市场愈发繁荣，对交易安全保护之要求也更为强烈。在此基础上，不动产善意取得制度作为动产善意取得制度进一步发展之产物，为解决因登记错误产生的无权处分问题，协调保护善意受让人与原权利人之利益，进而保护正常的不动产交易秩序与安全，提供了解决之途径。我国自从2007年《物权法》确立不动产善意取得制度以来，已在实践中历经十余年之发展。然而，不动产善意取得制度并不能作为一项孤立制度单独存在，与之相匹配的不动产登记制度必须加以完善。同时，基于不动产与动产之差异性，不动产善意取得中的诸如无权处分、权属移转界定等问题仍需进一步在实践中完善。随着法律建设与实践的不断推进，不动产善意取得制度将不断完善，并在维护不动产交易秩序上发挥重要的作用。
注释：
梁慧星.物权法（第6版）.法律出版社.2016.191.
史尚寬.民法总则.中国政法大学出版社.2000.255.
