论营改增后物业管理企业纳税筹划对策
段丽琳
摘要：2016年的营改增试点工作全面推开，标志着国内开征了67个年头的营业税彻底告别了税收征管的舞台。营改增税制改革，对于国内公平税负、通过完善增值税抵扣链条来降低企业税负会起到一定的积极作用。物业管理企业作为此次营改增范围内的行业，自然也受到了税制改革的影响，其如何能够借助新的流转税征管体制来进行合法、合理的纳税筹划，将成为今后企业日常经营管理中的重要组成部分。本文将从营改增后，新税制对于物业管理企业纳税方面的影响入手，通过分析新税制给物业管理企业带来的利与弊，最终提出营改增后物业管理企业纳税筹划的相应对策。
关键词：营改增；物业企业；纳税筹划
2016年5月1日起，国内原征收营业税行业的企业，全面开始征收增值税。至此，征收营业税的最后四个行业，亦即建筑业、房地产业、金融业以及生活服务业开始征收营业税。物业管理企业作为社会服务业的一个分支行业，需要开始缴纳增值税。营改增税制改革的初衷是通过降低企业税负，来改善国内的营商环境，从而为国内较为低迷的经济发展注入一定的新鲜血液。但是，对于物业管理企业来说，因为税制的改革，要面对营业税转向增值税的现实，如何能掌握好新的税收征管体制，并利用新的税收政策进行很好的纳税筹划，从而能够降低纳税成本将是每个物业管理企业的财务人员都要深思熟虑的问题。一、营改增后对于物业管理企业的纳税影响
（一）增值税纳税人身份的界定
增值税税款的计算是通过销售收入x增值税税率得出，可见决定企业缴纳增值税的多少的决定因素有二，即销售收入、所适用的税率。这其中企业实现的销售收入越高，自然为其带来的利润也就越高，是企业的经营者及投资者都愿意看到的，因而销售收入属于正相关指标。但是税率却不尽相同，因为在销售收入一定的前提下，税率越高其缴税也就越多，因此物业管理企业适用的增值税税率是决定其缴纳增值税多少的关键。根据增值税暂行条例的规定，增值税纳税人可分为一般纳税人、小规模纳税人两个类型，上述两类纳税人所适用的税率也不尽相同。
首先，财税[2016]36号文件，对于增值税纳税人的身份有着明确的界定。即年营业额超过500万元，应界定为一般纳税人，或是虽然不足500万元，但是只要财务核算健全，可以向主管税局申请，经其同意后也可以认定为一般纳税人，其余的企业都要认定为小规模纳税人。
其次，一般纳税人与小规模纳税人所适用的征收管理办法。财税[2016]36号附件一中的第三章，第十五条规定，纳税人发生的应税行为，除本条第（二）项、第（三）项、第（四）项规定外，税率为6%。简言之，二、三、四项列示的行业包括交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁、销售不动产、转让土地使用权，税率为11%，提供有形动产租赁服务的税率为17%，境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。可见，一般物业企业所适用的税率为6%，另按增值税暂行条例的规定，小规模纳税人的税率为3%。同时，一般纳税人的物业管理企业可以在取得符合标准的进项税发票的前提下，以进项税金的形式，抵扣销项税金，小规模纳税人则不允许抵扣进项税税金。
（二）营改增后对于物业管理企业相关税种的影响
营改增后，对于物业管理企业的相关税种都会有一定的影响。具体可以包括企业所得税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费、印花税等。
1.企业所得税。增值税与营业税的一个最大区别在于，增值税属于价外税，营业税则是价内税。价内税指的是，销售额中含有营业税，所谓价外税，就是销售收入为不含税金额。具体算法为销售收入=营业额/1+税率。同样是物业管理企业的10000元营业收入，扣除5%营业税后，其净收入为9500元营改增前其营业税收入确定为10000元，营改增后，以一般纳税人为例其收入变为10000/（1+6%）=9433.96元，可见，营改增后物业管理企业的收入有所下降。在成本不变的前提下，企业所得税有所降低。
2.印花税。印花税相关税收政策，对于购销合同中的合同标的额有项特殊的规定，即如果在购销合同订立的过程中，将标的额分别以采购额与增值税分别列示，那么仅对采购额也就是去税金额征收印花税，这项规定可以有效的降低一部分印花税成本，无疑对于营改增后的所有企业都是有利的。
3.地方附加税种的影响。地方附加税种的计算，是根据相关流转税额缴纳企业计算得来的。营改增前，营业税企业的地方附加税税（城建税、教育费附加、地方教育费三税合计税率为12%），都是以缴纳的营业税作为计税依据，计算并缴纳的。也就是说，只要有营业税收入就一定会缴纳营业税，随之而来的也就要缴纳地方附加税金，然而增值税征管方式下，由于存在一个进项税额抵扣及上期留抵的问题，使得征期内不一定会产生增值税，从而造成地方附加税种的缴纳变得不确定。从这个层面上来看，营改增的实施，有可能会使得企业降低地方附加税种的纳税成本。二、营改增后物业管理企业纳税筹划的对策
（一）纳税人身份的选择
物业管理企业增值税税率的确定，与其纳税人身份的选择与界定有着极大的关系。以物业管理公司的现实情况来看，其主要成本包含人員工资、物业共用部位、共用设施设备的维护、物业管理区的清洁费用、物业管理区的绿化费用、物业管理区域秩序维护费用、办公费用、保险等。可见，其发生的都是与人工有关的费用，而采购的物资相对较少，从而为其带来的进项税也较少，其种情形下，如果企业所服务的小区规模不是很大、且物业费也不是较高的前提下，若低于500万元，建议选择小规模纳税人征收收方式，这样税率为3%，其缴纳的增值税相对较低。
（二）相关增值税发票的管理要求
1.进项税发票的管理。若物业管理公司的规模较大，其年营业额超过500万元，则必须认定为一般纳税人，按6%税率计算增值税销项税金，并在抵扣进项税额后，正差为应缴纳的增值税。由此可见，一般纳税人的物业管理公司其进项税额的多少决定了期末增值税缴纳的高低，可以说“得进项税发票者得天下”。同时，税务机关对于企业增值税进项发票的取得也有着严格的要求，除要求业务真实、发票填写规范外，最为重要的是要符合“三流合一”。所谓三流合一，根据国税总局2014年39号公告，要求开具增值税方的角度规定对外开具发票原则上“货物、劳务应税服务流”、“资金流”、“发票流”必须为同一受票方。通俗讲，就是订立合同的购买方、货款的支付方以及发票上的购货方必须一致，如有一项不一致，税务机关将有可能认定其有虚开发票的嫌疑，不仅不得抵扣进项税金，还可能遭受行政处罚，严重的还要接受刑事处罚。
2.销项税发票的管理。税法对于增值税专用发票使用的规定也较多，其中一条就是不得向个人，开具增值税专用发票。由于物业管理公司所面对的客户大多是以个人、家庭为主，因而不得为其开具专用发票，应该为人个业主提供增值税普通发票。同时，还要注意对于增值税发票及相关专用设备的保管，不可有丢失的行为出现，否则主管税务机关有权对其进行处罚。三、总结
营改增税制改革是一项利国、利民的大事情，其重要性不亚于1994年的分税制改革。物业管理企业随着纳税人身份的转变，在熟识相关增值税税收政策的前提下，应积极结合自身经营管理特点，制定出一套行之可行的纳税筹划办法及对策。从而为其在提高对于税法的遵从度的条件下，合理利用相关税收法规，减少增值税的纳税成本。才能真正地享受到税制改革带来的红利，从而最终为国内第三产业的发展贡献出自身的一份力量。
参考文献：
[1]戴菁.物业管理公司“营改增”相关问题的据分析[J].财会学习，2016.
[2]廖荣丽.营改增对物业管理企业的影响及对策[J].新经济，2016.
（作者单位：上海徐房物业有限公司）
摘要：2016年的营改增试点工作全面推开，标志着国内开征了67个年头的营业税彻底告别了税收征管的舞台。营改增税制改革，对于国内公平税负、通过完善增值税抵扣链条来降低企业税负会起到一定的积极作用。物业管理企业作为此次营改增范围内的行业，自然也受到了税制改革的影响，其如何能够借助新的流转税征管体制来进行合法、合理的纳税筹划，将成为今后企业日常经营管理中的重要组成部分。本文将从营改增后，新税制对于物业管理企业纳税方面的影响入手，通过分析新税制给物业管理企业带来的利与弊，最终提出营改增后物业管理企业纳税筹划的相应对策。
关键词：营改增；物业企业；纳税筹划
2016年5月1日起，国内原征收营业税行业的企业，全面开始征收增值税。至此，征收营业税的最后四个行业，亦即建筑业、房地产业、金融业以及生活服务业开始征收营业税。物业管理企业作为社会服务业的一个分支行业，需要开始缴纳增值税。营改增税制改革的初衷是通过降低企业税负，来改善国内的营商环境，从而为国内较为低迷的经济发展注入一定的新鲜血液。但是，对于物业管理企业来说，因为税制的改革，要面对营业税转向增值税的现实，如何能掌握好新的税收征管体制，并利用新的税收政策进行很好的纳税筹划，从而能够降低纳税成本将是每个物业管理企业的财务人员都要深思熟虑的问题。一、营改增后对于物业管理企业的纳税影响
（一）增值税纳税人身份的界定
增值税税款的计算是通过销售收入x增值税税率得出，可见决定企业缴纳增值税的多少的决定因素有二，即销售收入、所适用的税率。这其中企业实现的销售收入越高，自然为其带来的利润也就越高，是企业的经营者及投资者都愿意看到的，因而销售收入属于正相关指标。但是税率却不尽相同，因为在销售收入一定的前提下，税率越高其缴税也就越多，因此物业管理企业适用的增值税税率是决定其缴纳增值税多少的关键。根据增值税暂行条例的规定，增值税纳税人可分为一般纳税人、小规模纳税人两个类型，上述两类纳税人所适用的税率也不尽相同。
首先，财税[2016]36号文件，对于增值税纳税人的身份有着明确的界定。即年营业额超过500万元，应界定为一般纳税人，或是虽然不足500万元，但是只要财务核算健全，可以向主管税局申请，经其同意后也可以认定为一般纳税人，其余的企业都要认定为小规模纳税人。
其次，一般纳税人与小规模纳税人所适用的征收管理办法。财税[2016]36号附件一中的第三章，第十五条规定，纳税人发生的应税行为，除本条第（二）项、第（三）项、第（四）项规定外，税率为6%。简言之，二、三、四项列示的行业包括交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁、销售不动产、转让土地使用权，税率为11%，提供有形动产租赁服务的税率为17%，境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。可见，一般物业企业所适用的税率为6%，另按增值税暂行条例的规定，小规模纳税人的税率为3%。同时，一般纳税人的物业管理企业可以在取得符合标准的进项税发票的前提下，以进项税金的形式，抵扣销项税金，小规模纳税人则不允许抵扣进项税税金。
（二）营改增后对于物业管理企业相关税种的影响
营改增后，对于物业管理企业的相关税种都会有一定的影响。具体可以包括企业所得税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费、印花税等。
1.企业所得税。增值税与营业税的一个最大区别在于，增值税属于价外税，营业税则是价内税。价内税指的是，销售额中含有营业税，所谓价外税，就是销售收入为不含税金额。具体算法为销售收入=营业额/1+税率。同样是物业管理企业的10000元营业收入，扣除5%营业税后，其净收入为9500元营改增前其营业税收入确定为10000元，营改增后，以一般纳税人为例其收入变为10000/（1+6%）=9433.96元，可见，营改增后物业管理企业的收入有所下降。在成本不变的前提下，企业所得税有所降低。
2.印花税。印花税相关税收政策，对于购销合同中的合同标的额有项特殊的规定，即如果在购销合同订立的过程中，将标的额分别以采购额与增值税分别列示，那么仅对采购额也就是去税金额征收印花税，这项规定可以有效的降低一部分印花税成本，无疑对于营改增后的所有企业都是有利的。
3.地方附加税种的影响。地方附加税种的计算，是根据相关流转税额缴纳企业计算得来的。营改增前，营业税企业的地方附加税税（城建税、教育费附加、地方教育费三税合计税率为12%），都是以缴纳的营业税作为计税依据，计算并缴纳的。也就是说，只要有营业税收入就一定会缴纳营业税，随之而来的也就要缴纳地方附加税金，然而增值税征管方式下，由于存在一个进项税额抵扣及上期留抵的问题，使得征期内不一定会产生增值税，从而造成地方附加税种的缴纳变得不确定。从这个层面上来看，营改增的实施，有可能会使得企业降低地方附加税种的纳税成本。二、营改增后物业管理企业纳税筹划的对策
（一）纳税人身份的选择
物业管理企业增值税税率的确定，与其纳税人身份的选择与界定有着极大的关系。以物业管理公司的现实情况来看，其主要成本包含人員工资、物业共用部位、共用设施设备的维护、物业管理区的清洁费用、物业管理区的绿化费用、物业管理区域秩序维护费用、办公费用、保险等。可见，其发生的都是与人工有关的费用，而采购的物资相对较少，从而为其带来的进项税也较少，其种情形下，如果企业所服务的小区规模不是很大、且物业费也不是较高的前提下，若低于500万元，建议选择小规模纳税人征收收方式，这样税率为3%，其缴纳的增值税相对较低。
（二）相关增值税发票的管理要求
1.进项税发票的管理。若物业管理公司的规模较大，其年营业额超过500万元，则必须认定为一般纳税人，按6%税率计算增值税销项税金，并在抵扣进项税额后，正差为应缴纳的增值税。由此可见，一般纳税人的物业管理公司其进项税额的多少决定了期末增值税缴纳的高低，可以说“得进项税发票者得天下”。同时，税务机关对于企业增值税进项发票的取得也有着严格的要求，除要求业务真实、发票填写规范外，最为重要的是要符合“三流合一”。所谓三流合一，根据国税总局2014年39号公告，要求开具增值税方的角度规定对外开具发票原则上“货物、劳务应税服务流”、“资金流”、“发票流”必须为同一受票方。通俗讲，就是订立合同的购买方、货款的支付方以及发票上的购货方必须一致，如有一项不一致，税务机关将有可能认定其有虚开发票的嫌疑，不仅不得抵扣进项税金，还可能遭受行政处罚，严重的还要接受刑事处罚。
2.销项税发票的管理。税法对于增值税专用发票使用的规定也较多，其中一条就是不得向个人，开具增值税专用发票。由于物业管理公司所面对的客户大多是以个人、家庭为主，因而不得为其开具专用发票，应该为人个业主提供增值税普通发票。同时，还要注意对于增值税发票及相关专用设备的保管，不可有丢失的行为出现，否则主管税务机关有权对其进行处罚。三、总结
营改增税制改革是一项利国、利民的大事情，其重要性不亚于1994年的分税制改革。物业管理企业随着纳税人身份的转变，在熟识相关增值税税收政策的前提下，应积极结合自身经营管理特点，制定出一套行之可行的纳税筹划办法及对策。从而为其在提高对于税法的遵从度的条件下，合理利用相关税收法规，减少增值税的纳税成本。才能真正地享受到税制改革带来的红利，从而最终为国内第三产业的发展贡献出自身的一份力量。
参考文献：
[1]戴菁.物业管理公司“营改增”相关问题的据分析[J].财会学习，2016.
[2]廖荣丽.营改增对物业管理企业的影响及对策[J].新经济，2016.
（作者单位：上海徐房物业有限公司）
