业主权利救济之建筑物区分所有权强制出让
陈广华+田丽莉
摘 要：关于业主违反义务，损害全体业主共同利益的事件，我国现有法律制度对其难以进行有效规制，业主权利亦难以得到有效救济。通过对我国台湾地区建筑物区分所有权强制出让制度的立法与实践进行梳理，结合大陆地区建筑物管理的实际需要，提出我国应从实体要件和程序要件两个方面构建建筑物区分所有权强制出让制度。对于严重违反义务且导致共有关系难以维系的业主，应由业主委员会向法院提起诉讼，请求出让其建筑物区分所有权。在《民法典》编撰之际，以期能将建筑物区分所有权强制出让制度纳入《民法典》，以规制业主的行为，维护全体业主的共同利益，维护社区的安宁与和谐。
关 键 词：建筑物区分所有权；强制出让；业主自治；实体要件；程序要件
随着城市化进程的加快，住宅小区建设逐渐成熟且规模越来越大，其管理中出现的问题也越来越多。为了维系生活于同一小区全体业主的共同利益，确保安全、舒适及健康的居住环境，“20世纪以后的各国关于区分所有权立法一改此前区分所有权立法对严重违反义务的区分所有权人的‘温情主义，转而采行‘严格惩罚主义”，[1]如奥地利、德国、日本及我国台湾地区相继出台法律规定，在业主违反义务或禁止性规定达一定程度时，令其强制出让或者强制拍卖其建筑物区分所有权。①我国《物权法》起草之初，梁慧星教授曾建议将此制度纳入《物权法》规定，[2]但未被采纳，实为遗憾。现今，我国业主违反共同利益事件高發，破坏承重墙、违法搭建、住改商、长期拒交物业服务费等事件众多，有违反义务业主拒不改正或改后续犯，甚至最后酿出危及建筑物安全事件，众多邻里纠纷，严重影响到社区安宁与和谐。因此，在《民法典》编撰之时，有必要引入建筑物区分所有权强制出让制度，在业主间矛盾无法调和之时，强制出让违反义务业主的建筑物区分所有权。
1993年台湾地区《公寓大厦管理条例》（以下简称“公寓法”）第22条规定了建筑物区分所有权强制出让制度，又有多年实践经验，加之两岸的社会同质性、法律同源性、发展阶段的相继性以及面临问题的相似性，台湾地区相关的制度设计及实施中的经验，可为大陆地区立法提供启示和借鉴。
一、我国台湾地区建筑物区分所有权
强制出让制度考察
建筑物区分所有权强制出让制度，是一种“透过司法程序而强制拍卖业主的建筑物区分所有权的制度”，[3]是域外国家或地区建筑物区分所有权法对违反义务的业主采取的最为严格的制裁措施。建筑物区分所有权强制出让制度有两大特点：其一，突破了契约自由原则，强制业主必须将其建筑物区分所有权让与他人，业主没有缔约与否的自由；其二，彰显了所有权相对原则，使业主在法律、法规规定的范围内自由使用、收益、处分建筑物区分所有权的积极权能受到进一步限制，严重违反义务的业主可能面临被剥夺建筑物区分所有权的严厉惩罚。此制度“将传统之‘所有权保护绝对主义随着时代潮流而逐渐改变为‘所有权相对保护主义，以达公共利益之目的”。[4]
（一）诉讼主体限制
公寓法的立法目的在于建立建筑物使用自主性管理制度，以全体住户共同利益为出发点，强调自发性监督与管理维护。[5]台湾地区建筑物区分所有权强制出让制度要求的是由管理负责人或管理委员会向法院提起诉讼，请求出让违反义务者的建筑物区分所有权。根据上述规定，其原告主体为管理负责人或管理委员会，被告为违反义务的区分所有权人。由此可见，请求出让区分所有权时，原告一方当事人须为能反映全体住户自治意思表示的本社区住户，不能为单个住户，也不能为其他社区住户。对于被告，因原告诉讼请求出让其区分所有权，所以被告须为本公寓大厦的区分所有权人。
（二）台湾地区建筑物区分所有权强制出让制度的实体要件
台湾地区建筑物区分所有权强制出让制度的实体要件为区分所有权人有严重违反对他区分所有权人所负的义务，且致共同关系无法维持。何谓严重违反义务，依公寓法规定主要为三类：一是积欠应分担的费用，不仅包括管理费，即物业服务费，还包括公共基金以及共用部分及其相关设施之拆除、重大修缮或改良费用；[6]二是违反住户的禁止性事项，足够被行政机关予以行政处罚，如违反对专有部分使用之限制、违反特定范围以及共用部分使用之限制、擅自变更专有或约定专用部分的使用目的；三是违反其他违反法令或规约。
即使区分所有权人严重违反义务，法院能否判决出让其区分所有权，还得视违反义务的区分所有权人与其他区分所有权人可否维持共同关系而定。台湾地区宪法规定人民有居住和迁徙的自由：“即使系为防止妨碍他人自由、避免紧急危难、维持社会秩序或增进公共利益之正当目的，仍需符合手段适合性（或称适当性原则）、手段必要性（或称必要性原则）及限制妥当性（或称衡量性原则或狭义比例原则），方能限制人民基本权利”。[7]
建筑物分所有权强制出让制度认定的难点在于如何综合考虑适当性、必要性、衡平性三原则的基础上，认定共同关系无法维持，即在使用其他所有手段后仍然不能解决问题，才可以强制出让建筑物区分所有权。如果通过排除妨害就可以使其他的住户不受妨碍或侵害，则违反义务的区分所有权人就应继续保有自己的建筑物区分所有权。①公寓法规定以下三种情形可以认定为“严重违反义务且共有关系难以维系”，经严格程序后，法院可判决强制出让建筑物区分所有权：一是积欠应分担的费用，经强制执行后再度积欠金额达其区分所有权总价百分之一的；二是违反住户的禁止性事项，被行政机关处以罚款后，仍不改善或续犯的；三是其他违反法令或规约情节重大的。
经对台湾地区关于此制度的梳理发现，因积欠管理费而起诉出让建筑物区分所有权的诉讼较多。如被告为原告所管理公寓大厦的区分所有权人，因积欠应负担的费用，经申请强制执行后，再度积欠金额达其区分所有权总价的百分之一，原告依法函寄存证信函限三个月内促请被告改善，然被告仍置若罔闻，经区分所有权人会议通过，授权管理委员会诉请法院命其出让其区分所有权及基地所有权应有部分。②此外，还有因妨害住户公共安全、③公共卫生④或公共安宁⑤等情事，以致法院判决出让被告的建筑物区分所有权。
（三）台湾地区建筑物区分所有权强制出让制度的程序要件
台湾地区宪法规定人民有居住权，而建筑物区分所有权强制出让制度则是对人民居住权的限制与剥夺，公寓法必然出于审慎目的而对建筑物区分所有权强制出让制度的程序作严格限制。建筑物区分所有权强制出让作为违反义务行为无法制止时的一种替代手段，在实践中，对程序要求十分严格，大量存在因为程序要件不符合而被法院判决驳回诉讼请求的案例。一是由管理负责人或管理委员会促请违反义务者改善其行为，并给予三个月的改善期。公寓法未明确规定管理负责人或管理委员会以何种形式促请违反义务者改善其行为，但根据法院判决，应以书面方式发送催告通知为准。①二是以全体区分所有人及表决权三分之二以上出席，并以出席人数及其表决权四分之三以上同意决议。实践中多因区分所有权人会议难以达成决议或决议无效，从而导致强制出让程序的终结。②三是须以法院判决的形式才能强制违反义务者出让其区分所有权。四是经法院判决确定后三个月内不自行出让并完成转移登记手续者，管理负责人或管理委员会才能申请法院拍卖。
（四）对管理负责人或管理委员会不作为的规制
公寓法规定，管理负责人、主任委员或管理委员会委员无正当理由未执行第22条所定促请改善或诉请法院强制出让该区分所有权之职务者，由行政主管机关处以罚款，并限期其改善或履行义务、职务，届期不改善或不履行者，连续处罚。
二、我國大陆地区移植建筑物区分
所有权强制出让制度的基础与障碍
（一）移植建筑物区分所有权强制出让制度的基础
⒈业主自治基础。《中国民法学科发展评价（2010-2011）》认为“请求法院拍卖不守规矩的‘恶邻的建筑物区分所有权是一个非常有意义的设想，但中国的建筑物区分所有权制度的有效运作，必须考虑中国的社区民情，尤其是业主实际的集体行动能力，而目前我国关于建筑物区分所有权的制度设计，过于高估业主的自治能力”。[8]经过多年的发展，现今我国《物权法》中关于建筑物区分所有权的规定，通过地方物业管理立法基本得到落实。法律鼓励业主成立业主自治组织，并有意识地培养业主的自治能力，组织自治活动，以实现业主自治。随着业主自治意识的不断增强，业主维权诉讼的不断增加，已具备将建筑物区分所有权强制出让制度从理论引入实践的业主自治基础。
⒉法律基础。建筑物区分所有权强制出让制度是义务违反行为无法制止时的一种替代手段，意在法律、法规规定的范围内进一步限制业主自由使用、收益、处分建筑物区分所有权的积极权能。业主对专有部分享有专有权，与一般所有权人享有的权利相同，具有绝对性、永久性和排他性，“正是因为专有权与一般的所有权的相同之处，法律在保障专有权自由行使的同时，也必然对其进行限制”。[9]我国大陆立法采所有权相对主义，《物权法》第83条已有限制业主权利的规定，建筑物区分所有权强制出让制度也是所有权限制理论在专有权中的体现。
⒊业主委员会在物业管理纠纷案件中的诉讼主体资格。大陆立法以及司法解释中都没有明确业主委员会的诉讼主体资格，但是《物权法》规定了业主委员会在某些特定事由下可以作为原告提起诉讼或作为被告参与诉讼。《物权法》第83条规定，对于业主损害他人合法权益的行为，业主委员会有权以原告身份提起侵权之诉。此外，“依法成立的业主委员会在其职责范围内，经业主大会授权，有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜，以物业服务企业为被告向法院提起民事诉讼”。[10]《物权法》第78条2款规定了业主的撤销权，若业主委员会的决定侵害了业主的合法权益，受侵害的业主可将业主委员会作为被告诉至法院，请求法院依法撤销业主委员会作出的决定，即业主委员会可以作为被告身份被提起诉讼。
（二）建筑物区分所有权强制出让制度实施的障碍
虽然《物权法》第83条已经明确业主大会或业主委员会对于损害他人合法权益的行为有权向法院提起诉讼，请求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，但建筑物区分所有权强制出让对于业主来说是比较陌生的，目前的实施还存在着以下障碍：
⒈业主在感情上可能难以接受。对于建筑物区分所有权强制出让制度，德国、日本及我国台湾地区等大陆法系国家或地区以及美国等英美法系国家已通过立法或判例予以认可。但在我国大陆，建筑物区分所有权强制出让制度是一种新型的制度，仅法学专家、学者在研究中涉及，业主对其知之甚少。建筑物区分所有权强制出让虽是为了维护业主的共同利益，维系业主间的共有关系，且最终目的是为了维持邻里和睦，但作为追求邻里和睦的手段以及可能形成的结果来讲，是对业主的建筑物区分所有权的剥夺，被强制出让建筑物区分所有权的业主在感情上可能难以接受。
⒉业主的建筑物区分所有权被强制出让后的居住保障。现今住房价格普遍较高，多数业主仅拥有一处住房，若业主唯一住房被法院判决强制出让，那么此业主的生存权利与居住权利该如何保障，关系着建筑物区分所有权被强制出让制度能否施行。与建筑物区分所有权强制出让相似，法院在金钱债权执行中必须尊重和保障公民的生存权。能否处置“唯一”一套房，最高院认为，被执行人及其抚养家属的基本居住条件应当得到保障，但这是社会保障制度的功能，属于政府职责的范围，不应把这种保障义务强加到申请执行人身上。可见，建筑物区分所有权强制出让制度在大陆的落地并真正施行起来，有赖于政府职能的履行，有赖于社会保障的发展与完善。
三、台湾地区建筑物区分所有权强制
出让制度对于大陆的借鉴意义
建筑物区分所有权强制出让制度是建筑物区分所有权法律制度中的重要内容之一，其涉及被强制出让业主的切身和最重要的财产利益——建筑物区分所有权，因此必须慎重。[11]台湾地区法律与大陆地区同根同源，因此，大陆可以借鉴台湾地区的建筑物区分所有权强制出让制度，以完善业主权利救济制度，维护社区安宁、和谐。综合考量大陆地区建筑物管理的实际需要和台湾地区经验的可借鉴性，笔者认为，大陆可以从诉讼主体、实体要件和程序要件三个方面规范强制出让建筑物区分所有权的行使要件。
（一）明确业主委员会的诉讼当事人地位
业主违反义务，损害其他业主的共同利益，与小区其他业主共有关系难以维系，穷尽纠纷解决方式矛盾仍难以调和，为维护业主共同利益，唯有强制出让违反义务业主的建筑物区分所有权。这是业主集体利益与业主集体意志的体现。业主委员会作为业主自治组织，代表业主的利益，反映业主的意愿和要求，业主委员会自合法选举产生后，即有权向法院提起诉讼，请求强制出让违反义务业主的建筑物区分所有权。若小区未成立业主委员会，则不能提起此诉讼。同时，行政机关必须加强对业主委员会的监督，当业主委员会无正当理由怠于行使诉权，或违反业主大会的决议时，有必要予以行政处罚。
（二）将业主严重违反义务致共同关系难以维持作为实体要件
⒈业主严重违反义务。业主对专有部分或共有部分的使用，应在正常使用以及不违反业主共同利益的义务的原则下使用。其中，“正常使用”即符合法律法规约定的使用方法而使用；对专有部分或共有部分的使用“违反业主共同利益”主要包括：一是违反使用目的或禁止性规定，二是对建筑物造成实体损害，三是妨碍小区的环境品质。业主的行为达到何种程度才能认定为“严重”，“犹如权利滥用和诚实信用等不确定法律概念，难以明示其一般的抽象的判断标准”。[12]判断业主的行为是否损害共同利益，“应依社会一般观念，就行为本身的必要性、行为所受利益以及行为对其他业主的损害结果等因素予以考量”。[13]實务中，业主严重违反义务的情形可归纳为：⑴业主对自己专有部分的利用，妨碍建筑物的正常使用，违反全体业主共同利益；⑵擅自变更共用部分或约定专用部分的构造、颜色、使用目的、设置广告物或其他类似行为；⑶其他其他违反法律、法规或管理规约的行为。实务中还存在业主任意变更建筑物构造、违章搭建、随意改变建筑物中铺设的管线等，致使危及建筑物的安全和使用。这些均属于严重违反业主所负的确保建筑物安全和完整基本义务，有必要经由一定程序，提请法院通过判决而强制出让其建筑物区分所有权。[14]此外，业主还负有维护小区安宁、安全与环境卫生的义务，业主因噪声、振动、垃圾等对小区公共安全、公共卫生等造成恶劣影响的，也应认定为“严重违反义务”。如此，才能遏制此等行为恶劣的业主损害其他业主的共同利益，维系安全、舒适、健康的居住环境。
建筑物区分所有权的最大特征之一便是它的社会性。[15]欠交应负担费用虽不能认为违反义务的业主侵害了其他业主的区分所有权乃至共有份额权的使用、收益和处分的自由，但业主欠交专项维修资金或物业服务费，造成小区的管理建筑物维护不到位、物业服务质量下降等不良影响，损害了整个小区业主的共同利益。当欠交应负担费用达到一定程度时，也可以认定为“严重违反义务”。
⒉业主之间共同关系难以维持。共同关系能否维系有赖于法官的自由裁量。法院在行使自由裁量权时应当持审慎的态度，于适当性、必要性、衡平性上，均要符合比例原则，更是要将强制出让建筑物区分所有权作为“最后手段”，兼顾违反义务业主以及其他业主的权益。为避免建筑物区分所有权强制出让制度被滥用，有必要通过立法对“共同关系难以维系”作一定限制（台湾地区立法将违反义务的业主经行政处罚或强制执行后仍不改善或继续违反义务的，视为“共同关系难以维系）。此外，法院在判决时还得充分考虑到是否适当和必要、是否有违衡平性、是否为最后手段，当能通过劝阻、调解、行政处罚等方式，使严重违反义务的业主改善其行为，并且通过上述方式能够解决问题的，应尽量避免剥夺业主的建筑物区分所有权。
（二）设置严格的法定程序
建筑物区分所有权不同于其他物权，不仅标的价值巨大，而且为业主生活所需，强制出让业主的建筑物区分所有权必须谨慎对待。除应满足上述实体要件外，还应当遵循严格的法定程序。严格的法定程序应当从提起诉讼的前置条件和启动拍卖程序两个方面予以规定。
⒈将通过业主大会决议作为提起诉讼的前置条件。其目的是一方面控制滥诉，另一方面满足保障正当程序的要求。是否向法院提起诉讼，请求强制出让违反义务业主的建筑物区分所有权，应当由全体业主共同决定。违反义务的业主首先侵害的是其他业主的合法权益，其他业主有权决定如何处置。根据业主自治理念，是否达到严重违反义务的程度，是否共同关系无法维系，是否向法院提起诉讼，属于“有关共同管理的重大事项”，所以，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主决定是否向法院提起诉讼。违反义务的业主不具有表决权，但应当预先给予其辩明的机会，并且给予反对决议的少数业主表明意见的权利，以保障程序正当。
⒉经法院判决生效后才能启动拍卖程序。由于强制出让建筑物区分所有权是对业主采取的最为严厉的措施，其实施必须以公平正义为保证。“鉴于法院裁判的公信力与权威性，对建筑物区分所有权的剥夺采取诉讼的方式较为妥当”。[16]法院对业主的行为进行事实审查，认定其是否达到强制出让建筑物区分所有权的程度，并依法作出判决。法院判决强制出让其建筑物区分所有权的，应当允许业主在一定期限内自行出让其建筑物区分所有权，业主在一定期限内不自行出让并完成所有权转移登记手续，业主委员会才可以申请法院进行拍卖。
（三）未来大陆建筑物区分所有权强制出让制度的立法设计
因本制度法律效果为强制出让业主的建筑物区分所有权，应由法律予以规定。从立法技术来看，由于业主严重违反义务的情形多样，难以列举，为适应新情况、解决新问题，宜采用有限列举与兜底式条款相结合的立法技术。具体制度设计如下：业主或物业使用人有下列情形之一的，由业主委员会监督其改正；于两个月内仍未改正的，业主委员会可以依业主大会的决议，诉请人民法院判决业主出让其建筑物区分所有权：⑴对专有部分的利用，妨碍建筑物的正常使用及违反业主共同利益，经行政处罚仍不改善的；⑵擅自变更共用部分或约定专用部分的构造、颜色、使用目的、设置广告物或其他类似行为，经行政处罚仍不改善的；⑶欠交应负担费用，经强制执行后再次欠交费用达建筑物区分所有权总价百分之三的；⑷其他违反法律、法规或管理规约的行为，情节严重的。于判决确认6个月内不自行出让并完成所有权转移登记手续的，业主委员会可以申请法院进行拍卖。
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（责任编辑：徐 虹）
Abstract：The breach of obligation of the owner and the damage to the common interests of all the owners happened frequently，but China's existing legal system is difficult to regulate effectively，so that the rights of the owners is difficult to get effective relief.By the investigation to the legislation and cases of the system of the condominium ownership compulsory conveyance in Taiwan，combined the actual requirement to the building management in the mainland，it was put forward that our country should build the system of the condominium ownership compulsory conveyance from 2 aspects：substantive requirements；procedural requirements.For the owners who seriously breach of obligation and caused that the common relationship is difficult to maintain，the owner committee will access to court and request them to transfer the condominium ownership of the buildings.When Civil Code was going to be codified， bring the system of the condominium ownership compulsory conveyance into the Civil Code to regulate the owner's behavior and safeguard the common interests of all owners，eventually maintain the peace and harmony in the community.
Key words：condominium ownership；compulsory transfer；owner autonomy；substantive requirements；procedural requirements
