房地产税对房地产市场的调控和影响分析
运麒安
【摘 要】房地产市场的发展在我国社会经济发展中有着重要的地位，同时它也影响着人们的生活。为了保证房地产市场的健康快速发展和保障人们生活居住条件，政府在房地产市場的运行过程中采取了一系列措施，其中最关键的就是利用房地产税对房价进行调控。本文主要是对房地产税对房地产市场的调控和影响做了分析。
【Abstract】 The development of real estate market plays an important role in China's social and economic development， and it also affects people's life. In order to ensure the healthy and rapid development of the real estate market and the people living conditions， the government in the process of the real estate market operation has adopted a series of measures， one of the most critical is to use the property tax to adjust and control on prices. This paper mainly analyzes the regulation and influence of real estate tax on real estate market.
【关键词】房地产税；房地产市场；调控
【Keywords】real estate tax； real estate market； regulate
【中图分类号】F810.424 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2017）12-0072-02
1 引言
改革开放以来，社会经济迎来了迅速的发展，带动房地产市场也有了新的变化，越来越多的人加入了购买房子的队伍。房子的供求关系导致了房价越来越高，在社会上引起了高度关注，许多工薪阶层的购房能力下降，很多经济学家认为目前房地产市场呈现出泡沫经济的现象。政府和相关部门为了解决房价过高造成的社会经济问题，制定了房地产税，在房地产开发和交易过程中有着重要的影响。同时为了确保房地产市场的健康发展，对房地产税不断进行调整，以便来调控房价。
2 政府对房产税的改革措施
政府为了对房价进行调控，先后出台一些政策，对房地产税先后进行了一系列的改革措施。在2006年5月，根据个人购房居住时间有没有超过五年对房屋交易进行税收调整，即居住时间低于五年，房屋交易要征收全额营业税，超过五年则不需要缴纳。2008年12月，对土地增值税进行了改革，对房地产开发单位做出了新的要求，在缴纳土地增值税时，必须严格按照相关规定进行核算。2010年4月，对个人购房进行了改革，购房交易环节的契税缴纳的依据统一调整为购房是否为第一套住房，对住房面积也有了新的要求。2011年5月，做出了新的调整，根据个人购房居住时间有没有超过两年对房屋交易进行税收调整，个人住房居住超过两年，在交易过程中不需要缴纳营业税，居住低于两年的，则需要对交易全额征收营业税。2013年2月，主要是对投机投资性购房做了改革，对这类购房行为，政策上是坚决抵制的，同时也将个人住房交易的房产税实施范围进一步扩大，并对商品住房限购制定了严格的措施[1]。
3 房地产税现状分析
房地产税主要是由三部分构成的，包括房地产开发建设环节的税收、房地产交易环节的税收以及房地产持有环节的税收。主要内容是：①房地产开发建设环节的税收。根据税收对象的不同可以分为占用耕地税、使用城镇土地税、营业税、维护建设城市税、教育费用附加税和印花税这六种税收。这些房地产开发建设环节的税收，都是有不同的税收标准的，有按照面积的有按照营业额的，在执行过程中有规章制度的约束。②房地产交易环节的税收。根据税收对象不同可以分为营业税、契税和土地增值税这三大类。营业税是对销售不动产的营业额征收的税款，契税是对转让不动产征收的税款，土地增值税是对转让土地使用权征收的税款。③房地产持有环节的税收。主要是对房屋租金收入或者计税余值征收的税款。
4 房地产税对房地产市场的调控中存在的问题
4.1 房地产税种类多，造成重复征税
房地产税对房价调控作用得不到实现，与房地产税种类多造成的重复征税有很大的关系。房地产开发商在开发和建设环节以及个人在购买房屋环节都存在较多的征税项目，而且很多税收都是重复收税的，开发商为了提高自身收益，只能将税收强加给购房者，唯一途径就是提高房价。从这个现象上可以看出房地产税在一定程度上是存在弊端的，必须进行改革。
4.2 房地产税制结构不合理
现行的房地产税制主要包括直接税和间接税两种，在进行房地产交易时，售房单位和购房单位所需要交的税种是不一样的。交易中的直接税是需要售房单位进行缴纳的，是关系着售房单位的直接利益，因此直接税对房价的影响是最直接的。间接税要多于直接税，在房产流转过程中房地产开放商会通过抬高房价或者租金的形式转移给购房者，是造成房地产市场房价高居不下的重要原因。这样的房地产税收制结构是非常不合理的，税负转移现象的存在，很难对房价进行合理的调控。
4.3 房地产税征收管理不规范
目前，在房产地税的征收管理方面存在着很大的局限性，投机投资性购房行为一直存在，为了打击这些现象，在房地产税征收体制上增加了交易环节的税款征收额度。但在实际工作中，由于房地产税征收管理不规范，这一措施并没有收到应有的效果，很多地区对这项政策根本就没有在工作中执行。比如，增加的房地产税收管理中，对房屋出租也进行了征税要求，但在实际工作中，出租房屋的信息比较特殊，具有复杂多变的特点，在这个过程中纳税人缺乏申报意识，导致房屋出租税收难度大。
5 房地产税对房地产市场的调控改革方向和措施
针对实际情况中，房地产税对当地市场调控中存在的问题，要具体问题具体分析，从根源上进行改革现有的房地产税收制度。对房地产税种类多造成的重复征税情况，要明确房地产税征收种类，杜绝重复征税现象的发生。对房地产税收制结构不合理，要进行合理的调整，并完善房地产税收制结构。对房地产税收管理不规范，要严格按照法律法规对房地产税征收管理进行规范，使其严格按照规定进行税款的缴纳。
5.1 明确房地产税征收种类，杜绝重复征税现象
政府和房地产相关部门要利用房地产税对房地产市场进行调控，就应该化繁为简，明确房地产税征收种类，杜绝重复征税现象。主要表现在两个方面：①明确房地产开发建设环节税收种类。对房地产开发建设环节能够影响房价的税种进行保留，对部分税种考虑废除，因为部分税种在房地产交易过程中虽然一直使用，但对房价的调控没有实质性作用。②明确房地产交易环节的税收种类。在房地产交易环节中，税收种类主要包括营业税、契税和个人所得税等，对这些税种要根据实际情况进行分析，对交易环节对房价调控有利的税种进行保留，没有实质性作用进行废除，这样一方面可以简化税种，杜绝重复征税现象的发生，另一方面对税收效率也有明显的提高。
5.2 合理调整房地产税，完善房地产税制结构
房地产税制结构在房地产税对房价调控中有重要的作用，不仅是调控房价的有效措施，同时也是保障买卖双方利益的重要标准。针对目前存在的房地产税制结构的不合理，要进行合理的调整，完善房地产税制结构。完善的房地产税制结构，不仅可以保证房地产税收工作的顺利进行，而且能够对房价进行合理的调控，对促进房地产市场的发展有重要的帮助。在房屋交易过程中应该明确定位税种的缴纳负责人，对于税种转移的情况，要调整直接税和间接税的比例，同时要避免转移税收情况发生。对交易中由卖方缴纳的间接税，可以释放减少征收额度。这样通过合理调整房地产税制结构，能够规范房地产市场的经营秩序。
5.3 利用法律法规，规范房地产税收管理
针对我国房地产税收中存在的执行力度不足，造成的税收管理不規范，要利用法律法规来加强房地产税收管理。主要表现在三个方面：①发挥房地产税收经济调节作用，在这个过程中要减少豪华住房的开发和建设，同时利用政策的制定，对房地产开发商的利润空间进行调控。②对房屋出租税款征收要严格按照相关规定执行，同时对房产交易中的中介机构的管理制定相关法律法规，实施规范化管理。③严厉打击虚假交易，这就需要购房者提高自身安全意识，在进行房产交易时，将房产凭证重视起来，作为房产转让的关键。在税收工作中会遇到诸多难题，需要收税部门之间加强合作，切实保障房地产税收工作的有效实施。
6 结语
房地产税对房地产市场的调控，主要是为了保障人们居住和房地产市场稳定发展。因此要进行科学、合理的改革措施，简化房地产税收种类，完善房地产税制结构，规范房地产税收管理，这样才能保证房价稳定，促进房地产市场健康发展。
【参考文献】
【1】陈冬芳. 房地产税对房地产市场的调控和影响[J]. 科技与企业，2016（08）：178.
【摘 要】房地产市场的发展在我国社会经济发展中有着重要的地位，同时它也影响着人们的生活。为了保证房地产市场的健康快速发展和保障人们生活居住条件，政府在房地产市場的运行过程中采取了一系列措施，其中最关键的就是利用房地产税对房价进行调控。本文主要是对房地产税对房地产市场的调控和影响做了分析。
【Abstract】 The development of real estate market plays an important role in China's social and economic development， and it also affects people's life. In order to ensure the healthy and rapid development of the real estate market and the people living conditions， the government in the process of the real estate market operation has adopted a series of measures， one of the most critical is to use the property tax to adjust and control on prices. This paper mainly analyzes the regulation and influence of real estate tax on real estate market.
【关键词】房地产税；房地产市场；调控
【Keywords】real estate tax； real estate market； regulate
【中图分类号】F810.424 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2017）12-0072-02
1 引言
改革开放以来，社会经济迎来了迅速的发展，带动房地产市场也有了新的变化，越来越多的人加入了购买房子的队伍。房子的供求关系导致了房价越来越高，在社会上引起了高度关注，许多工薪阶层的购房能力下降，很多经济学家认为目前房地产市场呈现出泡沫经济的现象。政府和相关部门为了解决房价过高造成的社会经济问题，制定了房地产税，在房地产开发和交易过程中有着重要的影响。同时为了确保房地产市场的健康发展，对房地产税不断进行调整，以便来调控房价。
2 政府对房产税的改革措施
政府为了对房价进行调控，先后出台一些政策，对房地产税先后进行了一系列的改革措施。在2006年5月，根据个人购房居住时间有没有超过五年对房屋交易进行税收调整，即居住时间低于五年，房屋交易要征收全额营业税，超过五年则不需要缴纳。2008年12月，对土地增值税进行了改革，对房地产开发单位做出了新的要求，在缴纳土地增值税时，必须严格按照相关规定进行核算。2010年4月，对个人购房进行了改革，购房交易环节的契税缴纳的依据统一调整为购房是否为第一套住房，对住房面积也有了新的要求。2011年5月，做出了新的调整，根据个人购房居住时间有没有超过两年对房屋交易进行税收调整，个人住房居住超过两年，在交易过程中不需要缴纳营业税，居住低于两年的，则需要对交易全额征收营业税。2013年2月，主要是对投机投资性购房做了改革，对这类购房行为，政策上是坚决抵制的，同时也将个人住房交易的房产税实施范围进一步扩大，并对商品住房限购制定了严格的措施[1]。
3 房地产税现状分析
房地产税主要是由三部分构成的，包括房地产开发建设环节的税收、房地产交易环节的税收以及房地产持有环节的税收。主要内容是：①房地产开发建设环节的税收。根据税收对象的不同可以分为占用耕地税、使用城镇土地税、营业税、维护建设城市税、教育费用附加税和印花税这六种税收。这些房地产开发建设环节的税收，都是有不同的税收标准的，有按照面积的有按照营业额的，在执行过程中有规章制度的约束。②房地产交易环节的税收。根据税收对象不同可以分为营业税、契税和土地增值税这三大类。营业税是对销售不动产的营业额征收的税款，契税是对转让不动产征收的税款，土地增值税是对转让土地使用权征收的税款。③房地产持有环节的税收。主要是对房屋租金收入或者计税余值征收的税款。
4 房地产税对房地产市场的调控中存在的问题
4.1 房地产税种类多，造成重复征税
房地产税对房价调控作用得不到实现，与房地产税种类多造成的重复征税有很大的关系。房地产开发商在开发和建设环节以及个人在购买房屋环节都存在较多的征税项目，而且很多税收都是重复收税的，开发商为了提高自身收益，只能将税收强加给购房者，唯一途径就是提高房价。从这个现象上可以看出房地产税在一定程度上是存在弊端的，必须进行改革。
4.2 房地产税制结构不合理
现行的房地产税制主要包括直接税和间接税两种，在进行房地产交易时，售房单位和购房单位所需要交的税种是不一样的。交易中的直接税是需要售房单位进行缴纳的，是关系着售房单位的直接利益，因此直接税对房价的影响是最直接的。间接税要多于直接税，在房产流转过程中房地产开放商会通过抬高房价或者租金的形式转移给购房者，是造成房地产市场房价高居不下的重要原因。这样的房地产税收制结构是非常不合理的，税负转移现象的存在，很难对房价进行合理的调控。
4.3 房地产税征收管理不规范
目前，在房产地税的征收管理方面存在着很大的局限性，投机投资性购房行为一直存在，为了打击这些现象，在房地产税征收体制上增加了交易环节的税款征收额度。但在实际工作中，由于房地产税征收管理不规范，这一措施并没有收到应有的效果，很多地区对这项政策根本就没有在工作中执行。比如，增加的房地产税收管理中，对房屋出租也进行了征税要求，但在实际工作中，出租房屋的信息比较特殊，具有复杂多变的特点，在这个过程中纳税人缺乏申报意识，导致房屋出租税收难度大。
5 房地产税对房地产市场的调控改革方向和措施
针对实际情况中，房地产税对当地市场调控中存在的问题，要具体问题具体分析，从根源上进行改革现有的房地产税收制度。对房地产税种类多造成的重复征税情况，要明确房地产税征收种类，杜绝重复征税现象的发生。对房地产税收制结构不合理，要进行合理的调整，并完善房地产税收制结构。对房地产税收管理不规范，要严格按照法律法规对房地产税征收管理进行规范，使其严格按照规定进行税款的缴纳。
5.1 明确房地产税征收种类，杜绝重复征税现象
政府和房地产相关部门要利用房地产税对房地产市场进行调控，就应该化繁为简，明确房地产税征收种类，杜绝重复征税现象。主要表现在两个方面：①明确房地产开发建设环节税收种类。对房地产开发建设环节能够影响房价的税种进行保留，对部分税种考虑废除，因为部分税种在房地产交易过程中虽然一直使用，但对房价的调控没有实质性作用。②明确房地产交易环节的税收种类。在房地产交易环节中，税收种类主要包括营业税、契税和个人所得税等，对这些税种要根据实际情况进行分析，对交易环节对房价调控有利的税种进行保留，没有实质性作用进行废除，这样一方面可以简化税种，杜绝重复征税现象的发生，另一方面对税收效率也有明显的提高。
5.2 合理调整房地产税，完善房地产税制结构
房地产税制结构在房地产税对房价调控中有重要的作用，不仅是调控房价的有效措施，同时也是保障买卖双方利益的重要标准。针对目前存在的房地产税制结构的不合理，要进行合理的调整，完善房地产税制结构。完善的房地产税制结构，不仅可以保证房地产税收工作的顺利进行，而且能够对房价进行合理的调控，对促进房地产市场的发展有重要的帮助。在房屋交易过程中应该明确定位税种的缴纳负责人，对于税种转移的情况，要调整直接税和间接税的比例，同时要避免转移税收情况发生。对交易中由卖方缴纳的间接税，可以释放减少征收额度。这样通过合理调整房地产税制结构，能够规范房地产市场的经营秩序。
5.3 利用法律法规，规范房地产税收管理
针对我国房地产税收中存在的执行力度不足，造成的税收管理不規范，要利用法律法规来加强房地产税收管理。主要表现在三个方面：①发挥房地产税收经济调节作用，在这个过程中要减少豪华住房的开发和建设，同时利用政策的制定，对房地产开发商的利润空间进行调控。②对房屋出租税款征收要严格按照相关规定执行，同时对房产交易中的中介机构的管理制定相关法律法规，实施规范化管理。③严厉打击虚假交易，这就需要购房者提高自身安全意识，在进行房产交易时，将房产凭证重视起来，作为房产转让的关键。在税收工作中会遇到诸多难题，需要收税部门之间加强合作，切实保障房地产税收工作的有效实施。
6 结语
房地产税对房地产市场的调控，主要是为了保障人们居住和房地产市场稳定发展。因此要进行科学、合理的改革措施，简化房地产税收种类，完善房地产税制结构，规范房地产税收管理，这样才能保证房价稳定，促进房地产市场健康发展。
【参考文献】
【1】陈冬芳. 房地产税对房地产市场的调控和影响[J]. 科技与企业，2016（08）：178.
