浅议房地产开发企业土地增值税税收筹划
曹怡
摘要：土地增值税是国家重要税收之一，从法律和财政管理的角度来讲，房地产开发商在整个运营过程中都会涉及到土地增值税的缴纳工作。因此，做好土地增值税税收筹划对房地产开发企业而言是非常重要的。本文将简介中国房地产开发企业土地增值税税收管理制度，并在此基础上浅析房地产开发企业土地增值税税收筹划方案，并提出个人见解。
关键词：房地产开发企业；土地增值税；税收筹划
土地增值税对房地产开发企业最终的收益有重要影响，从法律的角度来讲，房地产开发企业必须依法承担土地增值税缴纳义务，而从企业发展的角度来看，房地产开发企业需要在合法的基础上尽量控制税费成本，以此保证本企业组织能够获取最大净利润。这就需要估算定价区间，维护利息支出的平衡点，坚持土地增值税税收筹划原则，创新土地增值税税收筹划思路。
一、中国房地产开发企业土地增值税税收管理制度
近年来，中国房地产开发范围不断扩大，市场发展迅速，国民购房热情持续高涨，这对我国财政税收的增长起着重要的推动作用。据调查统计，在2011年，中国税收数额已达到89720亿人民币，其中，土地增值税占据77%的增幅比例，比2010年多出1276亿人民币。而且，在宏观调控的影响下，土地增值税在继续逐年递增。
2003年，中国将房地产开发纳入新兴第三产业，针对将房地产作为商品的房地产开发企业制定了一系列政策与法规，并根据具体情况进行更新与完善。目前，中国房地产开发企业可以依法运营的业务包括开发和运营土地、开发代建工程、开发和运营商品房、开发公共配套设施和城市基础设施、销售居民住宅等。因为从总体上来讲，房地产的商品价格系数非常不稳定，普遍存在暴涨与暴跌现象，而房地产开发时间长，投资成本很大，后期方能获取净利润，因此，在交易过程中以现金为主。在整个房地产开发过程中，企业须缴纳的税种共计七项，在开发准备阶段，需要交纳耕地占有税（相关税率为0.5—10元/㎡）、契税（税收比例是3%到5%）；在房地产施工阶段须依法缴纳城镇土地使用税（相关税率为0.2—10元/㎡）；在商品房销售阶段，必须依法交纳增值税（税收比例是5%）；在持有阶段应交纳房产税；（一般情况下，租金收入占12%；房产余值占1.2%）在清算阶段，则需要交纳土地增值税（需要交纳30%—60%的超率累进税率）和企业所得税（税收比例是25%）。
2006年，国税局颁布了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，对土地增值税管理工作进行了完善与指导。2009年，国税局发布了《土地增值税清算管理流程》，对房地产的价格起到了平衡调节作用。2010年，国税局颁布了《加强土地增值税征管工作的通知》，提升了土地增值税的征收力度，加强了清算管理与控制。而且，在2006年到2009年，土地增值税的增幅较为平稳，到了2010年，增幅又开始持续高速增长。对此，国家将土地增值额作为土地增值税的具体征收对象，以纳税人所获得的实际增值额度为标准，其计算公式为增值额度=房地产开发项目的获益额+转让房地产经营收入—相关规定内须扣除的各类项目金额。我国土地增值税征收政策明确规定纳税人在转让房地产所获取的应税所得理应包含房地产转让后的所有收入和相关经济利益，收入形式可以分为人民币、实物与其他收入。除此之外，房地产开发企业应该将所开发的产品应用于员工福利待遇、奖励、对外投资、抵偿债务、分配与换取其他非货币形式的资产等，对于这些所获取的收入，理应依据相应的市场价格或者平均价格进行评估和预算。
当前中国房地产开发企业在获得土地使用权的过程中应支付六种资金，分别是取得土地使用权所支付的金额、开发成本、开发费用、转让房地产的所有税金、旧房产和建筑物拆迁的评估价格、各种扣除项目。另外，国家也针对房地产开发企业土地增值税收制定了一系列的优惠政策，如普通住宅税收优惠、合作建房优惠等，从而减轻了房地产开发企业的税金压力，提高了该企业组织的开发效益。
二、房地产开发企业土地增值税税收筹划方案
（一）估算定价区间
估算定价区间对房地产开发企业节约税收成本和提升利润率具有重大意义。中国《土地增值税暂行条例》指出纳税人在建设与销售普遍民居住宅时，如果增值额低于总项目税金的20%就可以免税，如果高于20%，则需要依法计税。通常在估算定价区间时，会将某区域的商品房的销售价设为P，用C来代表须扣除的项目税金（其中包含5%的增值税、7%的城建税、5%的教育费附加）。全部可扣除的项目税金计算公式写作：C+P×5%×（1+7%+5%）=C+5.6%P=全部可扣除的项目税金。如果增值额低于总项目税金的20%，计算公式写作[P-（C+ 5.6%P）]÷（C+ 5.6%P）< 20%，也可以写作P< 1.2848C。房地产开发企业在估算定价区间时，就可以根据实际情况正确使用这两个计算公式，将税金控制到最低。
（二）维护利息支出的平衡点
《土地增值税暂行条例》对于利息支出工作的规定是如果能出示金融机构的贷款证明，分摊房地产转让项目，则可以根据实际情况来扣除利息，需注意贷款利率不得高于商业银行的同期贷款利率。对于其他房地产开发费用，则可以使用公式进行预算，即利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）× 5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。根据实际情况扣除利息，维护利息支出平衡点，有助于节约税收成本。
（三）坚持土地增值税税收筹划原则
从宏观的角度来讲，房地产开发企业理应坚持土地增值税税收筹划三大原则，即合法原则、节税原则、综合原则。所谓的“合法原则”主要是指房地产开发企业必须在法律规定的范围内指定最佳税收筹划方案，依法缴纳税金。其次，国家在对房地产开发企业实施征税活动时，也需要加强对税务机关的管理，确保其依法征税。这样能够全面维护房地产开发企业、税务机关和国家的合法利益。“节税原则”是在合法的基础上确保房地产开发企业能获取最大净利润。房地产开发企业理应在进行纳税筹划分析成本效益，判断筹划方案是否能够达到节税原则。企业进行税收筹划的所获得的效益是指其能够给企业带来的纯经济利益，这种利益等于纳税筹划后的经济利益减去纳税筹划前的经济利益。当企业自身的税收负担重、税收优惠政策复雜、税率高等，企业采取税收筹划可以带来一定的经济利益。但是企业也应当考虑进行纳税筹划所支付的成本，包括支付税收筹划咨询费用等，因此，当进行纳税筹划所带来的利益大于税收筹划的成本时，应当开展纳税筹划，而当纳税筹划的成本高于所带来的利益时，应当放弃纳税筹划。“综合原则”是指房地产开发企业在制定税收筹划时理应综合考虑国家法律法规、本企业组织的经营现状和地方经济环境，兼顾国家利益和集体利益。
（四）创新土地增值税税收筹划思路
优化与创新土地增值税税收筹划思路，理应做好五项工作，第一，在开发准备阶段，房地产开发企业需要全面关注竞拍地区的容积比率，因为容积比率对地价成本具有决定性影响作用。通常，容积比率由地方政府指定，标注某一区域的建筑面积以及用地面积所占的比例。第二，在房地产施工阶段，房地产开发企业理应认真研究《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，依法缴纳城镇土地使用税（相关税率为0.2—10元/㎡，将普通住宅的面积控制在120㎡以内可以获取最大利益，降低税收成本）；第三，在商品房销售阶段，不仅要依法交纳增值税（税收比例是5%），而且要注意将土地增值税税率控制到20%以下，这样能够在满足本企业经济利益的同时节约税收成本，维护国家财政收入，促进房地产增幅平衡；第四，要做好房地产投资与联营工作；第五，房地产开发企业可以通过合作建房的方式来进行交易，从而保护双方合法权益。
三、结束语
综上所述，房地产开发商在整个运营过程中必须依法缴纳土地增值税，节约税金成本，做好土地增值税税收筹划对房地产开发企业的获益结果尤为重要。因此，房地产开发企业必须科学估算定价区间，将税金控制到最低；维护利息支出的平衡点，节约税收成本；坚持土地增值税税收筹划原则，全面维护房地产开发企业、税务机关和国家的合法利益；创新土地增值税税收筹划思路，促进房地产开发企业和国家经济的健康发展。
参考文献：
[1]何崇.如何强化房地产工程管理关键环节的有效措施及意义探讨[J].房地产导刊，2014（03）.
[2]叶志斌.土地增值税清算背景下房地产开发企业的税收筹划[J].市场论坛，2010（08）.
[3]戴晓云.房地产开发企业土地增值税筹划思路及税收风险防范[J].房地产导刊，2014（09）.
（作者单位：上海静工（集团）有限公司）
摘要：土地增值税是国家重要税收之一，从法律和财政管理的角度来讲，房地产开发商在整个运营过程中都会涉及到土地增值税的缴纳工作。因此，做好土地增值税税收筹划对房地产开发企业而言是非常重要的。本文将简介中国房地产开发企业土地增值税税收管理制度，并在此基础上浅析房地产开发企业土地增值税税收筹划方案，并提出个人见解。
关键词：房地产开发企业；土地增值税；税收筹划
土地增值税对房地产开发企业最终的收益有重要影响，从法律的角度来讲，房地产开发企业必须依法承担土地增值税缴纳义务，而从企业发展的角度来看，房地产开发企业需要在合法的基础上尽量控制税费成本，以此保证本企业组织能够获取最大净利润。这就需要估算定价区间，维护利息支出的平衡点，坚持土地增值税税收筹划原则，创新土地增值税税收筹划思路。
一、中国房地产开发企业土地增值税税收管理制度
近年来，中国房地产开发范围不断扩大，市场发展迅速，国民购房热情持续高涨，这对我国财政税收的增长起着重要的推动作用。据调查统计，在2011年，中国税收数额已达到89720亿人民币，其中，土地增值税占据77%的增幅比例，比2010年多出1276亿人民币。而且，在宏观调控的影响下，土地增值税在继续逐年递增。
2003年，中国将房地产开发纳入新兴第三产业，针对将房地产作为商品的房地产开发企业制定了一系列政策与法规，并根据具体情况进行更新与完善。目前，中国房地产开发企业可以依法运营的业务包括开发和运营土地、开发代建工程、开发和运营商品房、开发公共配套设施和城市基础设施、销售居民住宅等。因为从总体上来讲，房地产的商品价格系数非常不稳定，普遍存在暴涨与暴跌现象，而房地产开发时间长，投资成本很大，后期方能获取净利润，因此，在交易过程中以现金为主。在整个房地产开发过程中，企业须缴纳的税种共计七项，在开发准备阶段，需要交纳耕地占有税（相关税率为0.5—10元/㎡）、契税（税收比例是3%到5%）；在房地产施工阶段须依法缴纳城镇土地使用税（相关税率为0.2—10元/㎡）；在商品房销售阶段，必须依法交纳增值税（税收比例是5%）；在持有阶段应交纳房产税；（一般情况下，租金收入占12%；房产余值占1.2%）在清算阶段，则需要交纳土地增值税（需要交纳30%—60%的超率累进税率）和企业所得税（税收比例是25%）。
2006年，国税局颁布了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，对土地增值税管理工作进行了完善与指导。2009年，国税局发布了《土地增值税清算管理流程》，对房地产的价格起到了平衡调节作用。2010年，国税局颁布了《加强土地增值税征管工作的通知》，提升了土地增值税的征收力度，加强了清算管理与控制。而且，在2006年到2009年，土地增值税的增幅较为平稳，到了2010年，增幅又开始持续高速增长。对此，国家将土地增值额作为土地增值税的具体征收对象，以纳税人所获得的实际增值额度为标准，其计算公式为增值额度=房地产开发项目的获益额+转让房地产经营收入—相关规定内须扣除的各类项目金额。我国土地增值税征收政策明确规定纳税人在转让房地产所获取的应税所得理应包含房地产转让后的所有收入和相关经济利益，收入形式可以分为人民币、实物与其他收入。除此之外，房地产开发企业应该将所开发的产品应用于员工福利待遇、奖励、对外投资、抵偿债务、分配与换取其他非货币形式的资产等，对于这些所获取的收入，理应依据相应的市场价格或者平均价格进行评估和预算。
当前中国房地产开发企业在获得土地使用权的过程中应支付六种资金，分别是取得土地使用权所支付的金额、开发成本、开发费用、转让房地产的所有税金、旧房产和建筑物拆迁的评估价格、各种扣除项目。另外，国家也针对房地产开发企业土地增值税收制定了一系列的优惠政策，如普通住宅税收优惠、合作建房优惠等，从而减轻了房地产开发企业的税金压力，提高了该企业组织的开发效益。
二、房地产开发企业土地增值税税收筹划方案
（一）估算定价区间
估算定价区间对房地产开发企业节约税收成本和提升利润率具有重大意义。中国《土地增值税暂行条例》指出纳税人在建设与销售普遍民居住宅时，如果增值额低于总项目税金的20%就可以免税，如果高于20%，则需要依法计税。通常在估算定价区间时，会将某区域的商品房的销售价设为P，用C来代表须扣除的项目税金（其中包含5%的增值税、7%的城建税、5%的教育费附加）。全部可扣除的项目税金计算公式写作：C+P×5%×（1+7%+5%）=C+5.6%P=全部可扣除的项目税金。如果增值额低于总项目税金的20%，计算公式写作[P-（C+ 5.6%P）]÷（C+ 5.6%P）< 20%，也可以写作P< 1.2848C。房地产开发企业在估算定价区间时，就可以根据实际情况正确使用这两个计算公式，将税金控制到最低。
（二）维护利息支出的平衡点
《土地增值税暂行条例》对于利息支出工作的规定是如果能出示金融机构的贷款证明，分摊房地产转让项目，则可以根据实际情况来扣除利息，需注意贷款利率不得高于商业银行的同期贷款利率。对于其他房地产开发费用，则可以使用公式进行预算，即利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）× 5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。根据实际情况扣除利息，维护利息支出平衡点，有助于节约税收成本。
（三）坚持土地增值税税收筹划原则
从宏观的角度来讲，房地产开发企业理应坚持土地增值税税收筹划三大原则，即合法原则、节税原则、综合原则。所谓的“合法原则”主要是指房地产开发企业必须在法律规定的范围内指定最佳税收筹划方案，依法缴纳税金。其次，国家在对房地产开发企业实施征税活动时，也需要加强对税务机关的管理，确保其依法征税。这样能够全面维护房地产开发企业、税务机关和国家的合法利益。“节税原则”是在合法的基础上确保房地产开发企业能获取最大净利润。房地产开发企业理应在进行纳税筹划分析成本效益，判断筹划方案是否能够达到节税原则。企业进行税收筹划的所获得的效益是指其能够给企业带来的纯经济利益，这种利益等于纳税筹划后的经济利益减去纳税筹划前的经济利益。当企业自身的税收负担重、税收优惠政策复雜、税率高等，企业采取税收筹划可以带来一定的经济利益。但是企业也应当考虑进行纳税筹划所支付的成本，包括支付税收筹划咨询费用等，因此，当进行纳税筹划所带来的利益大于税收筹划的成本时，应当开展纳税筹划，而当纳税筹划的成本高于所带来的利益时，应当放弃纳税筹划。“综合原则”是指房地产开发企业在制定税收筹划时理应综合考虑国家法律法规、本企业组织的经营现状和地方经济环境，兼顾国家利益和集体利益。
（四）创新土地增值税税收筹划思路
优化与创新土地增值税税收筹划思路，理应做好五项工作，第一，在开发准备阶段，房地产开发企业需要全面关注竞拍地区的容积比率，因为容积比率对地价成本具有决定性影响作用。通常，容积比率由地方政府指定，标注某一区域的建筑面积以及用地面积所占的比例。第二，在房地产施工阶段，房地产开发企业理应认真研究《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，依法缴纳城镇土地使用税（相关税率为0.2—10元/㎡，将普通住宅的面积控制在120㎡以内可以获取最大利益，降低税收成本）；第三，在商品房销售阶段，不仅要依法交纳增值税（税收比例是5%），而且要注意将土地增值税税率控制到20%以下，这样能够在满足本企业经济利益的同时节约税收成本，维护国家财政收入，促进房地产增幅平衡；第四，要做好房地产投资与联营工作；第五，房地产开发企业可以通过合作建房的方式来进行交易，从而保护双方合法权益。
三、结束语
综上所述，房地产开发商在整个运营过程中必须依法缴纳土地增值税，节约税金成本，做好土地增值税税收筹划对房地产开发企业的获益结果尤为重要。因此，房地产开发企业必须科学估算定价区间，将税金控制到最低；维护利息支出的平衡点，节约税收成本；坚持土地增值税税收筹划原则，全面维护房地产开发企业、税务机关和国家的合法利益；创新土地增值税税收筹划思路，促进房地产开发企业和国家经济的健康发展。
参考文献：
[1]何崇.如何强化房地产工程管理关键环节的有效措施及意义探讨[J].房地产导刊，2014（03）.
[2]叶志斌.土地增值税清算背景下房地产开发企业的税收筹划[J].市场论坛，2010（08）.
[3]戴晓云.房地产开发企业土地增值税筹划思路及税收风险防范[J].房地产导刊，2014（09）.
（作者单位：上海静工（集团）有限公司）
