关于房地产抵押贷款风险问题的探索与研究
支红娟
摘要：在社会快速发展和改革不断深化的形势下，个人住房贷款已经成为银行信贷业务中的重中之重。个人住房贷款在提高居民居住条件、拉动内需、加快经济增长等方面上都具有至关重要的影响。同时，美国次贷危机又给全世界各国经济带来了一定的影响，而房地产抵押款便是导致该风险发生的源头，因此颇受重视。文章将从在我国住房抵押贷款中所出现的问题与风险入手，提出行之有效的防范对策。
关键词：房地产抵押贷款；风险；防范对策
一、在我国房地产抵押贷款中所出现的问题与风险
（一）个人信用风险
信用风险是房地产抵押贷款中最基本最直接的风险。信用风险一般有以下几种形式：1.理性违约。理性违约是指借款人从财务的角度出发，当发现抵押物的重置成本小于其贷款的剩余本金时，放弃原来的抵押物购买新房比继续供款保留原抵押物更“合算”，从而终止履行贷款合同还款计划的违约行为。当房价迅速下跌或利率上升幅度较大，继续还款的成本大于放弃还款的收益，借款人会理性违约。2.被迫违约。被迫违约是指借款人在购买房产后，由于工作、收入、健康、家庭等因素的变化，导致实际支付能力下降，无法继续正常还本付息而产生的违约行为。3.恶意骗贷。是一种欺骗行为，借购房之名套取金融机构贷款的行为。其主要特征是实际借款人将套取的住房贷款资金用于风险更高的投资，如挪用到房地产开发，或者进入资本市场。所以，如果无法对信用风险进行精确、有效的预测，那么也就不能对其稳定性进行有效的控制，进而极易导致风险产生。
（二）流动性风险
如果在资金存入时间较短的情况下，却将资金长时间的贷出，那么很可能会导致流动性风险的发生。因为从我国现阶段来看，住房贷款资源绝大部分是来自公积金与储蓄存储两方面，所以住房贷款资金的流动性风险也通常表现这两个方面上。而这两个方面的具体表现在：一是银行所拥有的资产债权在变现方面上的难度较大，造成其无法很好的抓住金融市场投资的机遇，进而使得机会成本大大提高。二是我国的住房贷款资金基本上都来自居民存款，存款时间不长，通常情况下均不会多于五年，然而房贷的抵押期限也往往在二三十年左右。由此可以看出，在这种收支失衡的情况下，使得资产的流动性大大下降，兑付能力有所减弱，进而提高了流动性风险发生的可能。
（三）抵押物风险的存在
有关抵押物方面产生风险的原因一般是因为存在虚假抵押物或是抵押物不规范管理所导致的风险，从而使得抵押物自身的价值出现降低的可能。因此在抵押物方面上，可以聘请专业的评估机构来对抵押物做出合理的评估，在贷款审批通过之前一定要严格的审查抵押物，保障抵押物具有实际的价值，避免出现评价不真实的情况发生。此外，还要强化同保险公司之间的合作，例如，办理按揭住房财产险，存在有抵押物发生问题的情况时，能够让保险公司给出一部分的赔偿等，以此来减少来自抵押物价值降低所产生的风险。
（四）对于政策性问题的风险承担
对于政策性问题的风险，主要表现在三个方面上：第一，因为现阶段的房地产抵押贷款大部分都注重于金融机构的贷款，因此便大大增加了金融机构的经营风险。第二，由于现在人们在住房方面上所消费的金额是占据了个人收入的极大部分，其强制性较为突出，刚性需求较大，投资金额相对来说也很高，因此住房消费拉动经济在短期内无疑是无法完成的，需要经历一个较为漫长的进程。同时还由于房价太高，某些商品房销量较低，供需无法达到平衡，因此将极易被误解为人们对于住房的需求不高，进而会采用扩张性的金融政策来提高大众对于住房的需求。基于以上这些情况，将可能为企业带来极大的风险。第三，因为不能做到准确的预测政策上所发生的变化，进而会给企业带来一定的风险。
二、对于房地产抵押贷款的风险防范对策
（一）金融机构方面来看
1.完善资信评估。个人住房贷款资信评估指的是基于借款人的信用等方面的信息来剖析出借款人的信用情况，进而对该借款人的还款能力进行评估。所以，就现阶段我国的商业银行来说，应该构建好一个较为完善统一的信用评价系统，针对贷款人在有关信用、经济能力等各个方面进行深入的剖析，利用多种途径来全面地掌握借款人各方面的实力，以此来达到减少还款违约风险的目的。
2.通过证券形式来发展房地产抵押贷款。房地產抵押贷款的证券化能够提高资金的流动性，同时也在一定程度上减少了在抵押贷款上面的风险。现阶段，我国所采取的是信贷资产证券化方式中的一种，即住房贷款信贷资产证券化。采取该方式的原因有三点，一是能够极大的提高银行资产的流通，简单来说就是银行长期贷款能够顺畅流通，在短期存入长期贷出过程中所出现的问题都能够很好的处理。二是可以促进金融产品和金融业的发展。把以前的由银行单独来进行存储放贷等活动的模式，变为了现在多家均可以进行这几种活动的金融机构和投资人参加的项目，而这就是抵押贷款证券化。三是该方式能够把金融行业进行具体的分工细化，同时还可以减少银行的风险，提高经济收益。此外，对于非银行金融机构之间的合作也将更加协调，相互间的分歧也会慢慢消除。
3.适当调整放贷比重。金融机构可以通过注重加强对国家宏观经济调控和经济发展方面的政策内容的了解，针对不同地区的经济发展情况制定不同的标准。对于部分房价较为昂贵的地区则可以通过恰当减少放贷比重，对贷款要求适当提升的手段，来达到使企业能够稳健发展的目的。
（二）政府方面来看
1.政府需要持续不断的建立健全社会信用体系与个人信用制度。现阶段，我国已经构建好集中信用信息数据库，至2010年底为止，我国已经收集了大量的有关企业与个人特征信息，其中有大约一千七百万户企业及七亿七千万以上自然人的信用档案文件。然而，目前我国的个人信息体系的发展还不够成熟，仍处于发展初期，其完善工作还需要持续加强。
2.构建健全的个人住房保障制度和房地产抵押贷款担保。将担保机制与市场化的商业保险机制有机结合，形成住宅金融领域中的政府担保与私营保险相互补充的保险机制。商业保险公司的参与有利于其开拓市场，进行保险创新，也有利于保险业形成公平、有序的竞争局面。认真研究政府介入住房金融担保的方式、范围、对象、条件等，通过实行再担保或团体型个人房地产抵押贷款再保险，让更多有实力的金融机构来分解房地产抵押贷款风险，最大限度的分散隐藏着的风险。既可有效发挥市场机制对房地产抵押贷款担保保险的基础性作用，又能发挥政府调节和引导对市场发展的带动作用和对市场失灵的弥补功能。担保机制的引入，不仅活跃了个人住房贷款市场，促进了住房消费，也降低了金融机构贷款风险。显然，建立、健全和完善金融风险防范担保机制有助于个人住房信贷规范健康发展。随着住房贷款业务的迅速发展，应鼓励商业性保险公司积极参与，从而形成以政府保险机构为主体，多家商业性保险公司并存的较为完善的住房保险体系。
3.个人房地产抵押贷款证券化。个人住房贷款证券化已经成为避免信贷风险的有效措施，同时还能够起到平衡住房信贷资金的作用。但因为现阶段我国自身发展状况的原因，我国还无法普遍的运用房地产抵押贷款证券化。假如个人房地产抵押贷款证券化要在国内普遍实行，那么就需要先从诸如北京、上海、广州等市场已经发展比较成熟的地域入手，通过不断地实践来积累经验，发现问题所在，持续地健全制度，并在合适的时机将其在其它地域上推广。
4.健全社会保障制度。在个人房地产抵押贷款层面上，需要持续不断的对房地产抵押、预售等环节的法律法规进行修改和健全。同时，还要制定和完善有关社会保障等方面的规章制度。如此才可以尽可能的降低甚至是避免抵押住房所出现的权利漏洞，进而达到确保抵押权人合法处分抵押住房的权利能够发挥其应有的效用。
三、结语
随着我国经济的快速发展，房地产业也随之得到了较大的发展。在此形势下，个人房地产抵押贷款也在日趋增加，违约风险呈现出上升的趋势。个人住房抵押贷款违约风险也因此成为金融机构当前情况下所面临的较为严峻的问题。所以，要想我国经济能够稳健发展，金融机构能够持续地经营发展，那么就需要政府和企业共同努力，尽最大程度的减少和防范违约风险。
参考文献：
[1]李进，张凯.美国次级住房抵押贷款危机原因及其影响研究[J].经济前沿，2007，（10）：49-52.
[2]石慧.个人住房抵押贷款违约风险研究[J].华中科技大学学报（社会科学版），2014，28（01）：104-108.
[3]陆燕宏，鲁欣.个人住房抵押贷款风险分析及证券化研究[J].现代金融，2008，（02）：18-19.
[4]李洋.控制房地产抵押贷款风险的探索[J].住宅与房地产，2016，（12）：207.
（作者单位：北京市住房贷款担保中心）
摘要：在社会快速发展和改革不断深化的形势下，个人住房贷款已经成为银行信贷业务中的重中之重。个人住房贷款在提高居民居住条件、拉动内需、加快经济增长等方面上都具有至关重要的影响。同时，美国次贷危机又给全世界各国经济带来了一定的影响，而房地产抵押款便是导致该风险发生的源头，因此颇受重视。文章将从在我国住房抵押贷款中所出现的问题与风险入手，提出行之有效的防范对策。
关键词：房地产抵押贷款；风险；防范对策
一、在我国房地产抵押贷款中所出现的问题与风险
（一）个人信用风险
信用风险是房地产抵押贷款中最基本最直接的风险。信用风险一般有以下几种形式：1.理性违约。理性违约是指借款人从财务的角度出发，当发现抵押物的重置成本小于其贷款的剩余本金时，放弃原来的抵押物购买新房比继续供款保留原抵押物更“合算”，从而终止履行贷款合同还款计划的违约行为。当房价迅速下跌或利率上升幅度较大，继续还款的成本大于放弃还款的收益，借款人会理性违约。2.被迫违约。被迫违约是指借款人在购买房产后，由于工作、收入、健康、家庭等因素的变化，导致实际支付能力下降，无法继续正常还本付息而产生的违约行为。3.恶意骗贷。是一种欺骗行为，借购房之名套取金融机构贷款的行为。其主要特征是实际借款人将套取的住房贷款资金用于风险更高的投资，如挪用到房地产开发，或者进入资本市场。所以，如果无法对信用风险进行精确、有效的预测，那么也就不能对其稳定性进行有效的控制，进而极易导致风险产生。
（二）流动性风险
如果在资金存入时间较短的情况下，却将资金长时间的贷出，那么很可能会导致流动性风险的发生。因为从我国现阶段来看，住房贷款资源绝大部分是来自公积金与储蓄存储两方面，所以住房贷款资金的流动性风险也通常表现这两个方面上。而这两个方面的具体表现在：一是银行所拥有的资产债权在变现方面上的难度较大，造成其无法很好的抓住金融市场投资的机遇，进而使得机会成本大大提高。二是我国的住房贷款资金基本上都来自居民存款，存款时间不长，通常情况下均不会多于五年，然而房贷的抵押期限也往往在二三十年左右。由此可以看出，在这种收支失衡的情况下，使得资产的流动性大大下降，兑付能力有所减弱，进而提高了流动性风险发生的可能。
（三）抵押物风险的存在
有关抵押物方面产生风险的原因一般是因为存在虚假抵押物或是抵押物不规范管理所导致的风险，从而使得抵押物自身的价值出现降低的可能。因此在抵押物方面上，可以聘请专业的评估机构来对抵押物做出合理的评估，在贷款审批通过之前一定要严格的审查抵押物，保障抵押物具有实际的价值，避免出现评价不真实的情况发生。此外，还要强化同保险公司之间的合作，例如，办理按揭住房财产险，存在有抵押物发生问题的情况时，能够让保险公司给出一部分的赔偿等，以此来减少来自抵押物价值降低所产生的风险。
（四）对于政策性问题的风险承担
对于政策性问题的风险，主要表现在三个方面上：第一，因为现阶段的房地产抵押贷款大部分都注重于金融机构的贷款，因此便大大增加了金融机构的经营风险。第二，由于现在人们在住房方面上所消费的金额是占据了个人收入的极大部分，其强制性较为突出，刚性需求较大，投资金额相对来说也很高，因此住房消费拉动经济在短期内无疑是无法完成的，需要经历一个较为漫长的进程。同时还由于房价太高，某些商品房销量较低，供需无法达到平衡，因此将极易被误解为人们对于住房的需求不高，进而会采用扩张性的金融政策来提高大众对于住房的需求。基于以上这些情况，将可能为企业带来极大的风险。第三，因为不能做到准确的预测政策上所发生的变化，进而会给企业带来一定的风险。
二、对于房地产抵押贷款的风险防范对策
（一）金融机构方面来看
1.完善资信评估。个人住房贷款资信评估指的是基于借款人的信用等方面的信息来剖析出借款人的信用情况，进而对该借款人的还款能力进行评估。所以，就现阶段我国的商业银行来说，应该构建好一个较为完善统一的信用评价系统，针对贷款人在有关信用、经济能力等各个方面进行深入的剖析，利用多种途径来全面地掌握借款人各方面的实力，以此来达到减少还款违约风险的目的。
2.通过证券形式来发展房地产抵押贷款。房地產抵押贷款的证券化能够提高资金的流动性，同时也在一定程度上减少了在抵押贷款上面的风险。现阶段，我国所采取的是信贷资产证券化方式中的一种，即住房贷款信贷资产证券化。采取该方式的原因有三点，一是能够极大的提高银行资产的流通，简单来说就是银行长期贷款能够顺畅流通，在短期存入长期贷出过程中所出现的问题都能够很好的处理。二是可以促进金融产品和金融业的发展。把以前的由银行单独来进行存储放贷等活动的模式，变为了现在多家均可以进行这几种活动的金融机构和投资人参加的项目，而这就是抵押贷款证券化。三是该方式能够把金融行业进行具体的分工细化，同时还可以减少银行的风险，提高经济收益。此外，对于非银行金融机构之间的合作也将更加协调，相互间的分歧也会慢慢消除。
3.适当调整放贷比重。金融机构可以通过注重加强对国家宏观经济调控和经济发展方面的政策内容的了解，针对不同地区的经济发展情况制定不同的标准。对于部分房价较为昂贵的地区则可以通过恰当减少放贷比重，对贷款要求适当提升的手段，来达到使企业能够稳健发展的目的。
（二）政府方面来看
1.政府需要持续不断的建立健全社会信用体系与个人信用制度。现阶段，我国已经构建好集中信用信息数据库，至2010年底为止，我国已经收集了大量的有关企业与个人特征信息，其中有大约一千七百万户企业及七亿七千万以上自然人的信用档案文件。然而，目前我国的个人信息体系的发展还不够成熟，仍处于发展初期，其完善工作还需要持续加强。
2.构建健全的个人住房保障制度和房地产抵押贷款担保。将担保机制与市场化的商业保险机制有机结合，形成住宅金融领域中的政府担保与私营保险相互补充的保险机制。商业保险公司的参与有利于其开拓市场，进行保险创新，也有利于保险业形成公平、有序的竞争局面。认真研究政府介入住房金融担保的方式、范围、对象、条件等，通过实行再担保或团体型个人房地产抵押贷款再保险，让更多有实力的金融机构来分解房地产抵押贷款风险，最大限度的分散隐藏着的风险。既可有效发挥市场机制对房地产抵押贷款担保保险的基础性作用，又能发挥政府调节和引导对市场发展的带动作用和对市场失灵的弥补功能。担保机制的引入，不仅活跃了个人住房贷款市场，促进了住房消费，也降低了金融机构贷款风险。显然，建立、健全和完善金融风险防范担保机制有助于个人住房信贷规范健康发展。随着住房贷款业务的迅速发展，应鼓励商业性保险公司积极参与，从而形成以政府保险机构为主体，多家商业性保险公司并存的较为完善的住房保险体系。
3.个人房地产抵押贷款证券化。个人住房贷款证券化已经成为避免信贷风险的有效措施，同时还能够起到平衡住房信贷资金的作用。但因为现阶段我国自身发展状况的原因，我国还无法普遍的运用房地产抵押贷款证券化。假如个人房地产抵押贷款证券化要在国内普遍实行，那么就需要先从诸如北京、上海、广州等市场已经发展比较成熟的地域入手，通过不断地实践来积累经验，发现问题所在，持续地健全制度，并在合适的时机将其在其它地域上推广。
4.健全社会保障制度。在个人房地产抵押贷款层面上，需要持续不断的对房地产抵押、预售等环节的法律法规进行修改和健全。同时，还要制定和完善有关社会保障等方面的规章制度。如此才可以尽可能的降低甚至是避免抵押住房所出现的权利漏洞，进而达到确保抵押权人合法处分抵押住房的权利能够发挥其应有的效用。
三、结语
随着我国经济的快速发展，房地产业也随之得到了较大的发展。在此形势下，个人房地产抵押贷款也在日趋增加，违约风险呈现出上升的趋势。个人住房抵押贷款违约风险也因此成为金融机构当前情况下所面临的较为严峻的问题。所以，要想我国经济能够稳健发展，金融机构能够持续地经营发展，那么就需要政府和企业共同努力，尽最大程度的减少和防范违约风险。
参考文献：
[1]李进，张凯.美国次级住房抵押贷款危机原因及其影响研究[J].经济前沿，2007，（10）：49-52.
[2]石慧.个人住房抵押贷款违约风险研究[J].华中科技大学学报（社会科学版），2014，28（01）：104-108.
[3]陆燕宏，鲁欣.个人住房抵押贷款风险分析及证券化研究[J].现代金融，2008，（02）：18-19.
[4]李洋.控制房地产抵押贷款风险的探索[J].住宅与房地产，2016，（12）：207.
（作者单位：北京市住房贷款担保中心）
