重庆旅游地产发展模式实证研究

    王天权

    摘 要：重庆旅游地产发展迅速，已成为拉动旅游的一大引擎。在几年的发展中形成了多种成功模式，也存在不少风险。本文以实证方式进行了研究。

    关键词：旅游；地产；研究

    随着人们生活水平的提高，旅游已成为人们生活的必需内容。追求与城市不一样的生活环境，跳出钢筋水泥的森林，亲近大自然，回归乡土味，享受绿色清凉世界。可以说，旅游地产成为人们的第二居所，是房地产的第二次革命。重庆的旅游地产是近五年才迅速发展起来的，在发展过程中有经验也有问题。

    一、重庆旅游地产发展现状和优势

    便捷的交通环境。重庆是中国长江上游地区唯一汇集水、陆、空交通资源的特大型城市，西南地区综合交通枢纽。公路铁路已实现“四小时周边，八小时出海”的目标。这为全国各地高端人士到重庆休闲度假创造了便利的交通条件。

    丰富的生态旅游资源。旅游地产首先是要有旅游，而且是生态旅游最重要，没有旅游的房地产，只能称作传统住宅。选择旅游地产时首先看重的是生态环境，其次是完备的配套设施和便捷的交通条件。例如，武隆旅游地产之所以发展得如此之快，一个重要的因素就是武隆是全国十个同时拥有世界自然遗产和国家5A级景区两个品牌的区县之一。

    独特的文化资源。文化是旅游的灵魂，使旅游更有魄力；同时文化以旅游为平台得以传播和发展；旅游也为文化的繁荣和发展提供保障。重庆区县都有丰富的民族、民俗、红色文化。这为旅游地产所提倡的养生、养老、养心的“三养”休闲旅游度假奠定了基础。

    富足的山区特色绿色产品。良好的生态环境，优良的森林植被，造就了丰富的原生态绿色农产品和珍稀山货。据不完全统计，全市动植物资源有800种。同时，中低山水资源丰富，也有利于发展观光农业、体验农业和休闲农业。丰富的农产品也为旅游的菜篮子、果盘子和餐桌子提供保障。

    有广阔的市场需求。成渝经济带的建设，使成都一千多万人口和重庆“一圈”内的两千多万人口将成为各区县休闲度假的主要客源市场。其次，国务院在《关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》中鼓励实行两天半周末制，这为旅游度假创造了更好的条件。再次，大城市群的支撑。周边100万人口左右的中等区县城市，是重庆旅游地产强大的客源市场。

    二、推动重庆旅游地产发展的八大要素

    从旅游地产的核心吸引物来看，可以分为八个吸引要素。

    第一，高品质的旅游景区。一个高品质的旅游景区可以聚集很多人气，因为人生活的公共环境需要热闹，私人环境却需要安静。同时也能享受高品质旅游景区的一些公共设施和服务。

    第二，稳定的租金收入。有30%左右的本地购房者购房动机是出租和自住两用。在一个成熟的旅游度假区，房屋租赁是很发达的，并且比一般住房租金要高得多。同时，也可以自住，休闲假度、享受生活。

    第三，休闲清爽的气候环境。旅游房产的主要用途就是休闲度假，享受与城市不一样的生活。走出空调室，呼吸森林里的空气和泥土的芳香，听鸟儿的声音，与小鸟草虫牛羊为伴，看雨后的彩虹和旭日夕阳。这个环境对城里人来说是具有吸引力的。

    第四，完善的配套设施。旅游地产一定要有完备的配套设施，人行步道，文化广场，独具特色的文化活动，户外休闲设施，方便的购物、通讯、教育、医疗、娱乐、运动、体验等场所和设施。

    第五，潜在的升值空间。旅游地产在重庆还处于发展阶段，有较大的潜力。特别是旅游热点区域，旅游地产发展不充分的区县，离主城1-2小时车程的景区，是有潜力的。但目前受金融危机和房地产大环境的影响，重庆的旅游地产处于正常的稳定阶段。

    第六，便捷的交通条件。距离的远近取决于交通条件，同时也要在可承受的交通成本内，这是绝大多数购房者必须考虑的因素。武隆仙女山度假区离主城2小时车程，介于周末度假与小长假度假之间，所以有许多主城中老年人选择在此购房。

    第七，可接受的总价格。度假房一般都比较小，总价低，一般在15-30万元以内，对于大多数中等收入家庭而言，是能够承受的。城里住房大多数都在50-100万元左右的总价，因此，相对于15-30万元就可以拥有一个休闲度假的第二居所，也是容易接受的。

    第八，低容积率和高品质内涵的完美结合。旅游地产就是要求低容积率，介于乡村与城市之间的密度，同时，带有独特的乡村风格或欧美风格以及完美的配套设施。

    三、重庆旅游地产开发可能面临的风险及应对策略

    （一）旅游地产面临的风险

    第一，来自市场的风险。重庆的经济社会发展在国内处于中等水平，还无法与发达国家的情况作比较，以免陷入误区。无论在经济发展水平上、居民消费意识和能力上还是在文化取向上，都有明显的差距，如果用东部发达城市或发达国家的情况来评判重庆旅游地产的发展走势，也可能发生偏差。规避市场风险的最好办法就是在项目开发前期，对本项目目标市场所对应的大城市居民的旅游出行意识和行为、置业意识和行为进行周密的市场调研，最大限度地降低项目开发的盲目性和风险性。

    第二，来自开发地段条件的风险。旅游地产主要是为满足大城市居民休闲度假的需要，因此，开发地段的基本条件应该首先看其生态价值。从这个意义上说，项目开发的前景与地段的基础条件关系很大。一是，有些地段的生态条件利用受到特定的限制，可能给当地的生态资源造成难以恢复的破坏，也给投资商带来非常不利的影响。二是，有些地段的生态环境非常不好，或是被工业项目和城市建设项目破坏得较厉害，这对投资商来说很可能是难以承受的。三是，最佳地段是那些拥有较好品质的山水农田乡村景观，但又一般不受自然和人文条件限制的地段。

    第三，来自政策的风险。一是项目开发与现有政策相冲突；二是项目开发过程中遭遇到突发性的政策干预。有可能对大城市外围地带的旅游地产项目开发带来直接或间接的影响。同时，旅游度假地产受国家宏观调控的影响，如有刚性需求的购房人群会有再等一等、看一看的等待观望心态；开发商因销售市场低迷，资金压力越来越大、利润空间下降、放缓建设进度，最后导致旅游地产市场疲软现象。

    完全规避风险是很难的，尽量规避政策风险的最好办法就是培育信誉型企业，与政策环境实施长期良性对接，与此同时，养成关注宏观经济走势，增强抵御突发性政策干预可能带来的负面影响。

    第四，来自定位策划的风险。以往的经验表明，一个项目开发的失败，究其原因，并不是缺乏好的资源，也不是缺钱、缺管理，而是缺乏准确的项目定位和策划思路。

    第五，来自投资开发和经营过程的风险。一是在投资、开发和运营等任何一个方面缺乏对项目大思路的准确把握，或几个方面缺乏正确的沟通，出现比较严重执行偏差。二是不恰当地介入了尚未成熟或尚未规则化的运营项目而产生的风险。例如，分时度假在我国还是新事物，目前这种经营的潜在风险很大。

    （二）应对这些风险的策略

    第一，注重项目主题的深度化。重庆主城外围地带早期的旅游地产项目其主题相对简单，例如丰都南天湖的旅游地产主要就是高山纳凉型度假村，万盛黑山谷定位为生态休闲、养生避暑度假，把“度假”当作主题。这种主题定位在今天看来显然是远远不够的。还有一种比较普遍使用的主题定位是 “生态”。然而，各区县众多的生态旅游地产项目都开始启动时，生态已内化为这些旅游地产项目共同的价值底蕴，任何一个项目已经很难直接依赖“生态”这个普遍化的主题在市场上展开竞争了。

    事实上，上述的主题定位在竞争的条件下，也已显得不够了。所以，仙女山旅游地产定位为生态环保之城、户外运动之城、休闲养生之城就更加充实独特。

    第二，注重消费主体的两分化趋势。现在的大都市外围的旅游地产消费主体呈现出明显的大众型和高端型两分化趋势。大众型旅游地产项目是为普通市民自驾游出行而准备的。相应的度假居住产品包括二、三星级的度假酒店、农家乐旅馆、野营帐篷等。这类项目最大的好处就是满足了广大市民周末外出休闲度假的广泛需要，提升人气。高端型旅游地产项目是为具有较高消费能力和较强度假意识的阶层准备的。相应的度假产品包括高星级的度假酒店、度假别墅、高尔夫球场、乡村俱乐部、会所、作为第二居所的度假地公寓等。这一类消费者可能在数量上偏少，但消费能力很强，是旅游地产项目实现赢利的主要依托消费群。

    第三，注重投资主体的专业化。近年来，重庆旅游地产项目主要参与开发的有以下一些类型。

    本地农村能人办的私人企业。这类企业开发的项目规模偏小，投资额也不大，比较偏重与三农有关联的项目，如农家乐、休闲农庄、观光果园等等。比如：武隆双河、天池坪一带的“小产权”旅游地产，此类投资项目在休闲旅游刚起步的时候，曾经产生过十分积极的影响，但这些项目具有明显的初级性，缺乏系统的规划，也缺乏产品更新的创意和资金动力，在随后休闲度假旅游地产的大发展中，很容易被更高水平的投资所替代。

    本地较大型的企业。曾经创办过一些较大型的度假村项目，当郊外休闲度假趋势真正到来的时候，他们又在寻求产品改造或投资新的休闲度假项目。

    具有实力和品牌的旅游企业。这些企业是由旅游业向房地产业扩张的类型。他们是旅游业的品牌企业，从大城市向外围地带扩张，开发休闲度假旅游地产，比如：隆鑫地产集团，金科地产集团，新华报业集团等。

    大型房地产企业。这类企业是由房地产业向旅游业扩张的类型。在大城市外围地带，这些企业所占的地盘一般较大，所做的项目配套完备齐全，但容积率偏高。

    无论哪一类投资主体，旅游地产都表现出更加专业化的趋势。相比之下，原来的旅游企业和房地产企业做得更加得心应手，这就迫使那些由经营其他行业转入开发旅游地产的企业必须加快专业化转变的过程，否则将面临被淘汰的风险。

    第四，注重投资方式的市场化。近年来此类项目的主要投资方式有如下几类。

    由项目所在地政府所属的国有企业独家投资。政府把项目用地的经营权通过国有资产管理部门转到某国有企业手中，由该企业通过自筹资金和银行贷款等方式进行项目投资。这类全资国有类的投资方式由于经营体制问题，难以确保国有资产的保值增值，因此，范围正在缩小，不是主要的投资方式。

    由本地国有企业与外来投资企业进行合资开发。其中，本地国有企业以土地及其他实物资本入股，外来投资商以货币资本入股。在这种合资运作中，国有企业通常是控股方，或绝对控股，或相对控股。也有一些项目开发中，国有企业采取了参股的方式。

    由外来投资商独立运作的方式。在这种投资方式中，政府或者采取有价出让的方式完全转让投资经营权，或者采取保留一部分股权但不参与具体运作的方式。大城市外围旅游地产的最佳投资方式已经明显地表现出市场化的趋势和力量，民营企业和外资企业将扮演更加重要的角色。

    第五，注重产品形态的多样化。从度假地的整体产品形态来看，依托各自独特的主题定位，产品开发多样化，例如：郊野公园、主题旅游度假区、特色度假庄园、度假别墅区、生态乐园、康体疗养院、度假养老院、休闲体育公园、野营探险基地等各具特色的度假地。

    从旅游度假居住产品的形态来看，用于短期居住的度假产品主要有：特色型简易居所（例如野营帐篷、小木屋、蒙古包、农家乐等）、经济型度假旅馆、星级度假酒店、主题度假会所、出租式度假别墅、时权酒店、产权酒店等。用于长期居住的度假产品主要有：养老型酒店、出售式度假别墅、度假公寓（第二居所或第一居所）等。

    第六，注重环境的承受能力。由于旅游地产的开发和销售，对当地基础设施的承载力带来一些影响，尤其是近年炎热夏天署假期间，旅游热点交通堵塞严重、停车位无法满足需要、餐饮业接待压力大、供水不足、手机网络不畅、景点人满为患，严重地影响到旅客对景区的满意度评价。