论我国税收政策对保障性住房发展的影响
李静媛
摘要：我国保障性住房有效供给严重不足，是导致国内房价居高不下的一个重要原因。对此，我国政府已有了清醒的认识，并决定遵循供给侧改革的思路，加大力度从增加保障性住房的供给方面作为切入点。而加大保障性住房的供给数量，除了土地政策、资金政策、财政政策的扶持以外，税收政策也是一个需要关注的重点。政府可以很好地运用税收杠杆来促进国内保障性住房的供给，从而有效解决国内来自房地产方面的压力。但从目前看，国内的税收政策在支持保障性住房发展过程中存在一定的问题，只有对其进行很好的完善和解决，才能有利于促进保障性住房健康发展。本文从税收政策支持保障性住房发展的意义入手，提出国内税收政策在保障性住房的发展过程中的影响，并提出相关的解决策略。
关键词：税收政策 保障性住房 政策支持 解决策略
中图分类号：F299.23；TU113.5+41 文献标识码：A
30多年的房屋政策改革，对改善国内人民的居住环境、提高广大人民群众的生活质量，乃至于促进我国社会主义经济的平稳、高效发展都起到了一定的积极作用。然而，住房制度的改革以来的房屋商品化同时也带来了一定的社会问题。尤其近些年来，国内房地产业的过热、快速发展，使得商品房的价格居高不下。运用保障房建设来对冲商品房过快上涨是一个较为行之有效的办法。因此，政府应该从资金、土地、税收政策方面给予一定的支持，以鼓励其健康发展。
1 税收政策支持保障性住房发展的意义
保障性住房是指政府为解决中低收入家庭住房困难问题，而为其提供的限定标准、限定价格、限定租金的住房。保障性住房一般包括廉租房、经济适用房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。据国家统计局2017年1月报道，2016年房地产业增加值占GDP的比重是6.5%，房地产业的健康发展是我国经济发展的一个保障。保障房政策的有效实施对改善人民生活水平的提高，促进我国经济及社会的稳定等方面有着非常重要的意义。
2 国内税收政策在支持保障性住房发展过程中的影响
2.1税收政策对新建保障性住房的影响
从现实来看，税收政策对于各地方政府直接投资新建的保障性住房的影响相对较少，因为这部分保障性住房的供给量取决于当地政府的财政支持力度及保障性住房的需求量。因而，本文讨论的只是税收政策对于政府与地产开发商合作建议保障性住房供给的影响。保障性住房一般都是由地方政府采用招、投标的方式确定房地产开发商以后，由政府财政拨出一部分资金，再由开发商通过自有及对外融资的方式筹措一部分资金，进行开发建设，待项目竣工后再由政府以回购或是直接销售给消费者。在保障房建设及运营过程中所涉及的税种涵盖了增值税、城镇土地使用税、房产税、土地增值税、契税、企业所得税等税种。现对保障性住房相关税种的规定做如下描述。
城镇土地使用税。保障性住房（廉租房、公租房、经济适用房）建设用地免予缴纳。公租房经营管理单位按规定向相关人员出租住房的经营管理用地免纳土地使用稅。开发商在经济适用住房及商品房开发过程中，配套开发的廉租房、公租房能够提供相关政府的证明文件的，可以免纳土地使用税。
印花税。保障性住房（廉租房、公租房、经济适用房）经营单位在其日常生产经营活动中涉及与保障性住房有关的印花税涉税业务中，免征印花税。开发商在经济适用住房及商品房开发过程中，配套开发的廉租房、公租房能够提供相关政府的证明文件的，可以参照廉租房、公租房、经济适用房等相关规定免纳印花税。
企业所得税。房地产开发企业的企业所得税在商品房预售阶段实行预征制度。其公式为：应纳所得税额=预售收入x预计利润率x所得税税率。预计毛利率由各省、自治区、直辖市当地主管国、地税机关确定。一般预计利润率在5%-15%之间。经济适用房、限价房、危房及房改房最低利润率3%。
房产税。对按政府规定价格出租的公租房、廉租房，这其中包括企业及自收自支事业单位向职工出租的自有住房、房管部门向居民出租的公有住房暂免征收房产税。对经营公租房取得的租金收入，免征房产税。
契税。对于以划拨方式取得的土地使用权，免予征收契税。对于出让方式取得的土地使用权按3%-5%的税率征收契税。
土地增值税。开发商建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。对于普通住宅的标准，我国界定为容积率在1.0以上，单套面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的。对于经济适用房一般不征收土地增值税。
增值税。营改增政策实施以后对于保障性住房关于增值税的规定，目前未有相关的税收优惠政策出台。
从上述描述的7大税收政策上看，除了土地使用税及印花税减免，以及在增值税低于20%且符合普通住宅适度减免以外，几乎看不到相应的税收优惠政策。至于契税，如果是划拨得来的土地是免征的，但是如与商品房开发一并取得的土地，虽然也配套建设了经济适用房，但因为土地没有办法进行分割，也只能缴纳契税。对于开发商，如果不是因为土地属于稀缺资源，经济适用房作为拿地的一个先决条件，或是为了获取因建设经济适用房能够取得一定的政策扶持、亦或是树立企业的良好形象等，单从税收优惠角度来看，对于保障性住房的开发，地产商几乎是没有什么动力。同时，从另外一个角度来看，经济适用住房是为了一些低收入家庭居住使用的，其定价势必要符合《经济适用房管理》的相关规定。并且，还要符合其中的在综合考虑建安成本、管理成本及利润的基础上对外及时公布。房地产开发企业实施的经济适用房利润率不得高于3%。新建经济适用房定价是按照成本加利润的方式确定的。而开发商的纳税成本应该是包括在成本之内的，同时经济适用房一般都是当地政府主导定价，不存在普通商品房税负转嫁问题。由此可见，即使税收上有较大的优惠，带来的也是新建经济适用住房的销售价格随之下降，这对于开发商来说可谓没有什么利润而言。因此，在目前的税收政策前提下，对于新建经济适用房的开发商或是商品房小区内配套建设经济适用房的开发商，没有更多的优惠政策，使其开发欲望相对降低很多。而对于合作开发的廉租房、公租房项目如开发建成后政府直接回购，则与前述的经济适用住房差不多，没有什么更多的优惠政策。如果对于上述房屋进行租赁虽然会有一部分税款可以得到免征，但是如果对于企业来说，租金收入的回款相对于开发成本犹如“杯水车薪”，如果是借贷获取的开发用资金，其租金收入有可能都不能抵顶贷款利息。因此，除了税收政策扶持以外，还需要如资金方面的扶持。
2.2税收政策对于保障性住房管理单位的影响
保障性住房的建设是我国社会保障体系的重要组成部分，是广大人民群众最基本的生活保障需求。为了深化全市住房制度改革，探索市场化、专业化保障性住房供应和管理机制，2011年6月30日由北京市委、市政府一次性注资100亿元，成立北京市保障性住房建设投资中心。同时，又因为在2016年5月，国务院发文提出要提高公租房运营保障能力，鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作PPP模式，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理。北京保障房中心积极承担市级统筹公租房投融资、建设收购和运营管理职责，在多元化融资、标准化建造、规范化管理等方面发挥了市级示范效应。北京市保障房中心通过与各区成立合资控股子公司，发挥“以区为主、市级统筹”和市区两级各自优势，放大住房保障财政资金使用效率。北京市政府为了保障民生，支持保障性住房经营管理单位工作，国税地税也出台了相关的税收优惠政策，涉及的税种涵盖了增值税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、印花税、契税等方面。
增值税。营改增前，我国对于保障性住房经营管理单位的营业税规定了相关的减免政策（财税2015）139号文，营改增后延用营业税的政策，进行减免税备案后享受增值税免税政策。
房产税。对公共租赁住房免征房产税。公共租赁住房经营管理单位应单独核算公共租赁住房租金收入，未单独核算的，不得享受免征房产税优惠政策。
城镇土地使用税。对公共租赁住房建设期间用地及公共租赁住房建成后占地免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的城镇土地使用税。
土地增值税。企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
印花税。对公共租赁住房经营管理单位免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。对公共租赁住房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。
契税。对公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房，免征契税。
2.3税收政策对二手房转让的影响
“房子是用来住的，不是用来炒的”，政府为了遏制商品房的过分炒作，限制商品房投机行为，国家财税部门出台了一定的税收政策。所涉及的税种包括了增值税、土地增值税、个人所得税、印花税等。
增值税。财税[2016]36号文规定，个人出售购买不足两年的住房按5%征收率全额缴纳增值税，超过两年的（含两年）对外出售的免征增值税（北京、上海、广州、深圳四市除外）。对于上述四市而言，个人出售的非普通住宅即是超过两年，以买卖差价按5%征收率缴纳增值税，同时也规定如果是超过两年的普通住宅对外转让的仍免征增值税。
个人所得税。根据财税字[1999]278号文之规定，个人出售自用5年以上住房，且为家庭唯一住房的对其转让住房的所得部分，免纳个人所得税。但从2010年10月1日起，对于个人出售住房后，在一年以内再次重新购房的纳税人，不再免征个人所得税。同时财税[2016]43号文第四条规定，个人转让房屋时的应税收入不含有增值税，其取得房屋时支付价款中所包含的增值税应计入房产原值，计算转让所得时，可扣除的税费也不包含本次转让缴纳的增值税。
土地增值税。个人因工作变动或是改变居住环境出售的原自用住房，经当地税机关核定的，超过5年的免征土地增值税，不足5年超过3年的减半征收土地增值税，居住未超过3年的全额征收土地增值税。此外，各类企事业单位、社会团体以及其他社会组织转让旧房为保障性住房的，只要其土地增值额不超过20%的免予征收土地增值税。
印花税。个人销售住房暂免征收印花税。
从上述二手房转让的税收政策可以看出，政府为了遏制商品房的短期炒作行为，对于没有超过一定年限的都课重税。而对于政府收购的保障性住房的二手房房主却没有年限的要求，只要增值额不超过20%一般都免纳土增税。然而，就前些年房价飞涨的前提下，二手房转让的利润率都超过了20%，这条税收优惠政策对于二手房房主来说，已经失去了吸引力。住房的收益率由房屋租赁收入及购房后房产升值两方面构成，而房屋投资的机会成本一般是当期的银行储蓄利率构成的。当投资的收益大于其机会成本时，出于投资的考虑，购房人一般是不会出售房屋的。随着近期限购令的出台，导致出租房的供给量增大。又因为，我国一向对于个人房屋租赁的税收优惠政策较多，如房产税按4%缴纳、签订租赁协议的印花税免征，个税方面，租金收入扣除维修费用后减按10%征收个人所得税。不可否认的是，在一些个人住房出租管理稍显薄弱的地方，税务主管部门对于个人出租房行为难以有效的掌握，从而使得个人房屋出租主动纳税的情况更是少之甚少。同时，近些年来为了刺激国内较为低迷的经济，银行存款利息一降再降，股票市場的投资风险依旧很大，而投资房产出租也好、等待持房升值也罢，都要比存银行获取利息要划算得多。鉴于此，现有的税收政策下，政府收购用作保障性住房的二手房可能性显得不大，从而使得二手的保障性住房市场交易活力略显不足，更多的房主选择持房观望或是以租代售。
3 完善国内保障性住房建设的税收政策建议
前述的现有税收政策，对于新建保障性住房、保障房管理单位、二手商品房供给的三个渠道的影响都是较小的，从而阻碍了国内保障性住房发展的进度，若想完成大力推进保障房住房建设，从而达到平抑国内商品房价格的目的，还应从税收制度层面着手进行相应的改革。
3.1对新建保障性住房税收制度改革的建议
新建保障性住房的供给方税收优惠政策应该落到实处，税收政策的制定应该配合保障性住房的定价体系而进行，这样既不减少开发商的利润，又支持保障性住房保本薄利的原则从而使得税收优惠政策不至于影响房地产开发企业的利润，以提高其参与新建保障性住房建设的积极性。
3.2对保障性住房经营管理单位税收制度改革的建议
虽然北京的财税部门给予保障性住房经营管理单位一些税收政策的支持，但是在实际工作中，还是遇到了很多的实际困难。如：房产税、土地使用税问题。保障房管理单位为了满足北京市保障住房供应需求，会根据政策文件收购及储备大量房源，并将产权办理到保障房管理单位。因为房屋性质是安置房，不能享受优惠政策，同时也不能经营使用，按规定缴纳大额的房产税及土地使用税，直到按文件销售给被保障人群。不能适用于市财政局、市地税局2003年印发的《关于房产（城市房地产）税和城镇土地使用税有关政策和征管问题的通知》（京财税[2003]第2355号）规定：对房地产开发企业建成的商品房，仅对售出前使用（含出租、出借）部分征收房产（城市房地产）税和城镇土地使用税的相关规定。又比如：根据市政府要求，承接了棚户区改造及对接工作，将建成的房屋无偿移交，并代政府完成对接工作，但根据税法规定，只要向居民开票，视同为销售，需要缴纳相应税费，但是无偿移交，未收到等额收入，同时地税也视同，需要缴纳企业所得税。建议政府、国地税、财政部门能考虑企业生存发展的实际情况，给予政策及财力上的支持，从而让企业能更有效地开展保障房工作。
3.3对二手商品房供给方税收制度改革的建议
对于二手商品房供给方的税收体制改革，应以坚持稳定物价的原则为前提进行。二手房房价相关政策的制定，以缩小持有房屋与持有货币之间的收益率为前提展开。使得房屋持有人放弃固有的持房待涨的思想。同时，对于出租住房的房主税收优惠政策应区分对待，要区别承租方的收入水平，这样做能够降低房屋出租收益使得一部分房主不再采取以租代售的方式持有到相关税种的免税期的策略，从而起到活跃二手房交易的目的。
总结：保障性住房发展能够起到促进房地产业健康发展、解决低收入家庭住房、促进社会平稳、和谐发展的作用。通过完善现有的税收政策体制，可以从一定程度上解决国内保障性住房发展过程中出现的瓶頸问题。但是，促进保障性住房的发展仅靠税收政策的完善还是远远不够的，还需要其他的诸如财政、信贷、土地等配套政策的支持才能达到应有的效果，因此，若保证其能够长期、健康、稳定的增长，政府相关部门应建立一套完整的、切实可行的政策体系。
参考文献：
[1] 苏多永.保障性住房供给不足的原因探析与政策建议[J].中国房地产金融，2014（3）：38- 40.
[2] 李蔓.基于模型构建的保障性住房合理供给方式[J].中国城市经济，2014（8）：48- 50.
[3] 建设部，监察部，发展改革委，财政部，国土资源部，人民银行，税务总局.廉租住房保障办法[S].建设部[2013]162号，2013.
[4] 刘志峰.房地产走向技术兴业[J].中国房地产业，2014（11）：68- 71.
[5] 倪琳.保障性住房供给的财税政策支持研究[J].税收经济研究，2012（4）：16- 20.
摘要：我国保障性住房有效供给严重不足，是导致国内房价居高不下的一个重要原因。对此，我国政府已有了清醒的认识，并决定遵循供给侧改革的思路，加大力度从增加保障性住房的供给方面作为切入点。而加大保障性住房的供给数量，除了土地政策、资金政策、财政政策的扶持以外，税收政策也是一个需要关注的重点。政府可以很好地运用税收杠杆来促进国内保障性住房的供给，从而有效解决国内来自房地产方面的压力。但从目前看，国内的税收政策在支持保障性住房发展过程中存在一定的问题，只有对其进行很好的完善和解决，才能有利于促进保障性住房健康发展。本文从税收政策支持保障性住房发展的意义入手，提出国内税收政策在保障性住房的发展过程中的影响，并提出相关的解决策略。
关键词：税收政策 保障性住房 政策支持 解决策略
中图分类号：F299.23；TU113.5+41 文献标识码：A
30多年的房屋政策改革，对改善国内人民的居住环境、提高广大人民群众的生活质量，乃至于促进我国社会主义经济的平稳、高效发展都起到了一定的积极作用。然而，住房制度的改革以来的房屋商品化同时也带来了一定的社会问题。尤其近些年来，国内房地产业的过热、快速发展，使得商品房的价格居高不下。运用保障房建设来对冲商品房过快上涨是一个较为行之有效的办法。因此，政府应该从资金、土地、税收政策方面给予一定的支持，以鼓励其健康发展。
1 税收政策支持保障性住房发展的意义
保障性住房是指政府为解决中低收入家庭住房困难问题，而为其提供的限定标准、限定价格、限定租金的住房。保障性住房一般包括廉租房、经济适用房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。据国家统计局2017年1月报道，2016年房地产业增加值占GDP的比重是6.5%，房地产业的健康发展是我国经济发展的一个保障。保障房政策的有效实施对改善人民生活水平的提高，促进我国经济及社会的稳定等方面有着非常重要的意义。
2 国内税收政策在支持保障性住房发展过程中的影响
2.1税收政策对新建保障性住房的影响
从现实来看，税收政策对于各地方政府直接投资新建的保障性住房的影响相对较少，因为这部分保障性住房的供给量取决于当地政府的财政支持力度及保障性住房的需求量。因而，本文讨论的只是税收政策对于政府与地产开发商合作建议保障性住房供给的影响。保障性住房一般都是由地方政府采用招、投标的方式确定房地产开发商以后，由政府财政拨出一部分资金，再由开发商通过自有及对外融资的方式筹措一部分资金，进行开发建设，待项目竣工后再由政府以回购或是直接销售给消费者。在保障房建设及运营过程中所涉及的税种涵盖了增值税、城镇土地使用税、房产税、土地增值税、契税、企业所得税等税种。现对保障性住房相关税种的规定做如下描述。
城镇土地使用税。保障性住房（廉租房、公租房、经济适用房）建设用地免予缴纳。公租房经营管理单位按规定向相关人员出租住房的经营管理用地免纳土地使用稅。开发商在经济适用住房及商品房开发过程中，配套开发的廉租房、公租房能够提供相关政府的证明文件的，可以免纳土地使用税。
印花税。保障性住房（廉租房、公租房、经济适用房）经营单位在其日常生产经营活动中涉及与保障性住房有关的印花税涉税业务中，免征印花税。开发商在经济适用住房及商品房开发过程中，配套开发的廉租房、公租房能够提供相关政府的证明文件的，可以参照廉租房、公租房、经济适用房等相关规定免纳印花税。
企业所得税。房地产开发企业的企业所得税在商品房预售阶段实行预征制度。其公式为：应纳所得税额=预售收入x预计利润率x所得税税率。预计毛利率由各省、自治区、直辖市当地主管国、地税机关确定。一般预计利润率在5%-15%之间。经济适用房、限价房、危房及房改房最低利润率3%。
房产税。对按政府规定价格出租的公租房、廉租房，这其中包括企业及自收自支事业单位向职工出租的自有住房、房管部门向居民出租的公有住房暂免征收房产税。对经营公租房取得的租金收入，免征房产税。
契税。对于以划拨方式取得的土地使用权，免予征收契税。对于出让方式取得的土地使用权按3%-5%的税率征收契税。
土地增值税。开发商建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。对于普通住宅的标准，我国界定为容积率在1.0以上，单套面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的。对于经济适用房一般不征收土地增值税。
增值税。营改增政策实施以后对于保障性住房关于增值税的规定，目前未有相关的税收优惠政策出台。
从上述描述的7大税收政策上看，除了土地使用税及印花税减免，以及在增值税低于20%且符合普通住宅适度减免以外，几乎看不到相应的税收优惠政策。至于契税，如果是划拨得来的土地是免征的，但是如与商品房开发一并取得的土地，虽然也配套建设了经济适用房，但因为土地没有办法进行分割，也只能缴纳契税。对于开发商，如果不是因为土地属于稀缺资源，经济适用房作为拿地的一个先决条件，或是为了获取因建设经济适用房能够取得一定的政策扶持、亦或是树立企业的良好形象等，单从税收优惠角度来看，对于保障性住房的开发，地产商几乎是没有什么动力。同时，从另外一个角度来看，经济适用住房是为了一些低收入家庭居住使用的，其定价势必要符合《经济适用房管理》的相关规定。并且，还要符合其中的在综合考虑建安成本、管理成本及利润的基础上对外及时公布。房地产开发企业实施的经济适用房利润率不得高于3%。新建经济适用房定价是按照成本加利润的方式确定的。而开发商的纳税成本应该是包括在成本之内的，同时经济适用房一般都是当地政府主导定价，不存在普通商品房税负转嫁问题。由此可见，即使税收上有较大的优惠，带来的也是新建经济适用住房的销售价格随之下降，这对于开发商来说可谓没有什么利润而言。因此，在目前的税收政策前提下，对于新建经济适用房的开发商或是商品房小区内配套建设经济适用房的开发商，没有更多的优惠政策，使其开发欲望相对降低很多。而对于合作开发的廉租房、公租房项目如开发建成后政府直接回购，则与前述的经济适用住房差不多，没有什么更多的优惠政策。如果对于上述房屋进行租赁虽然会有一部分税款可以得到免征，但是如果对于企业来说，租金收入的回款相对于开发成本犹如“杯水车薪”，如果是借贷获取的开发用资金，其租金收入有可能都不能抵顶贷款利息。因此，除了税收政策扶持以外，还需要如资金方面的扶持。
2.2税收政策对于保障性住房管理单位的影响
保障性住房的建设是我国社会保障体系的重要组成部分，是广大人民群众最基本的生活保障需求。为了深化全市住房制度改革，探索市场化、专业化保障性住房供应和管理机制，2011年6月30日由北京市委、市政府一次性注资100亿元，成立北京市保障性住房建设投资中心。同时，又因为在2016年5月，国务院发文提出要提高公租房运营保障能力，鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作PPP模式，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理。北京保障房中心积极承担市级统筹公租房投融资、建设收购和运营管理职责，在多元化融资、标准化建造、规范化管理等方面发挥了市级示范效应。北京市保障房中心通过与各区成立合资控股子公司，发挥“以区为主、市级统筹”和市区两级各自优势，放大住房保障财政资金使用效率。北京市政府为了保障民生，支持保障性住房经营管理单位工作，国税地税也出台了相关的税收优惠政策，涉及的税种涵盖了增值税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、印花税、契税等方面。
增值税。营改增前，我国对于保障性住房经营管理单位的营业税规定了相关的减免政策（财税2015）139号文，营改增后延用营业税的政策，进行减免税备案后享受增值税免税政策。
房产税。对公共租赁住房免征房产税。公共租赁住房经营管理单位应单独核算公共租赁住房租金收入，未单独核算的，不得享受免征房产税优惠政策。
城镇土地使用税。对公共租赁住房建设期间用地及公共租赁住房建成后占地免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的城镇土地使用税。
土地增值税。企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
印花税。对公共租赁住房经营管理单位免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。对公共租赁住房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。
契税。对公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房，免征契税。
2.3税收政策对二手房转让的影响
“房子是用来住的，不是用来炒的”，政府为了遏制商品房的过分炒作，限制商品房投机行为，国家财税部门出台了一定的税收政策。所涉及的税种包括了增值税、土地增值税、个人所得税、印花税等。
增值税。财税[2016]36号文规定，个人出售购买不足两年的住房按5%征收率全额缴纳增值税，超过两年的（含两年）对外出售的免征增值税（北京、上海、广州、深圳四市除外）。对于上述四市而言，个人出售的非普通住宅即是超过两年，以买卖差价按5%征收率缴纳增值税，同时也规定如果是超过两年的普通住宅对外转让的仍免征增值税。
个人所得税。根据财税字[1999]278号文之规定，个人出售自用5年以上住房，且为家庭唯一住房的对其转让住房的所得部分，免纳个人所得税。但从2010年10月1日起，对于个人出售住房后，在一年以内再次重新购房的纳税人，不再免征个人所得税。同时财税[2016]43号文第四条规定，个人转让房屋时的应税收入不含有增值税，其取得房屋时支付价款中所包含的增值税应计入房产原值，计算转让所得时，可扣除的税费也不包含本次转让缴纳的增值税。
土地增值税。个人因工作变动或是改变居住环境出售的原自用住房，经当地税机关核定的，超过5年的免征土地增值税，不足5年超过3年的减半征收土地增值税，居住未超过3年的全额征收土地增值税。此外，各类企事业单位、社会团体以及其他社会组织转让旧房为保障性住房的，只要其土地增值额不超过20%的免予征收土地增值税。
印花税。个人销售住房暂免征收印花税。
从上述二手房转让的税收政策可以看出，政府为了遏制商品房的短期炒作行为，对于没有超过一定年限的都课重税。而对于政府收购的保障性住房的二手房房主却没有年限的要求，只要增值额不超过20%一般都免纳土增税。然而，就前些年房价飞涨的前提下，二手房转让的利润率都超过了20%，这条税收优惠政策对于二手房房主来说，已经失去了吸引力。住房的收益率由房屋租赁收入及购房后房产升值两方面构成，而房屋投资的机会成本一般是当期的银行储蓄利率构成的。当投资的收益大于其机会成本时，出于投资的考虑，购房人一般是不会出售房屋的。随着近期限购令的出台，导致出租房的供给量增大。又因为，我国一向对于个人房屋租赁的税收优惠政策较多，如房产税按4%缴纳、签订租赁协议的印花税免征，个税方面，租金收入扣除维修费用后减按10%征收个人所得税。不可否认的是，在一些个人住房出租管理稍显薄弱的地方，税务主管部门对于个人出租房行为难以有效的掌握，从而使得个人房屋出租主动纳税的情况更是少之甚少。同时，近些年来为了刺激国内较为低迷的经济，银行存款利息一降再降，股票市場的投资风险依旧很大，而投资房产出租也好、等待持房升值也罢，都要比存银行获取利息要划算得多。鉴于此，现有的税收政策下，政府收购用作保障性住房的二手房可能性显得不大，从而使得二手的保障性住房市场交易活力略显不足，更多的房主选择持房观望或是以租代售。
3 完善国内保障性住房建设的税收政策建议
前述的现有税收政策，对于新建保障性住房、保障房管理单位、二手商品房供给的三个渠道的影响都是较小的，从而阻碍了国内保障性住房发展的进度，若想完成大力推进保障房住房建设，从而达到平抑国内商品房价格的目的，还应从税收制度层面着手进行相应的改革。
3.1对新建保障性住房税收制度改革的建议
新建保障性住房的供给方税收优惠政策应该落到实处，税收政策的制定应该配合保障性住房的定价体系而进行，这样既不减少开发商的利润，又支持保障性住房保本薄利的原则从而使得税收优惠政策不至于影响房地产开发企业的利润，以提高其参与新建保障性住房建设的积极性。
3.2对保障性住房经营管理单位税收制度改革的建议
虽然北京的财税部门给予保障性住房经营管理单位一些税收政策的支持，但是在实际工作中，还是遇到了很多的实际困难。如：房产税、土地使用税问题。保障房管理单位为了满足北京市保障住房供应需求，会根据政策文件收购及储备大量房源，并将产权办理到保障房管理单位。因为房屋性质是安置房，不能享受优惠政策，同时也不能经营使用，按规定缴纳大额的房产税及土地使用税，直到按文件销售给被保障人群。不能适用于市财政局、市地税局2003年印发的《关于房产（城市房地产）税和城镇土地使用税有关政策和征管问题的通知》（京财税[2003]第2355号）规定：对房地产开发企业建成的商品房，仅对售出前使用（含出租、出借）部分征收房产（城市房地产）税和城镇土地使用税的相关规定。又比如：根据市政府要求，承接了棚户区改造及对接工作，将建成的房屋无偿移交，并代政府完成对接工作，但根据税法规定，只要向居民开票，视同为销售，需要缴纳相应税费，但是无偿移交，未收到等额收入，同时地税也视同，需要缴纳企业所得税。建议政府、国地税、财政部门能考虑企业生存发展的实际情况，给予政策及财力上的支持，从而让企业能更有效地开展保障房工作。
3.3对二手商品房供给方税收制度改革的建议
对于二手商品房供给方的税收体制改革，应以坚持稳定物价的原则为前提进行。二手房房价相关政策的制定，以缩小持有房屋与持有货币之间的收益率为前提展开。使得房屋持有人放弃固有的持房待涨的思想。同时，对于出租住房的房主税收优惠政策应区分对待，要区别承租方的收入水平，这样做能够降低房屋出租收益使得一部分房主不再采取以租代售的方式持有到相关税种的免税期的策略，从而起到活跃二手房交易的目的。
总结：保障性住房发展能够起到促进房地产业健康发展、解决低收入家庭住房、促进社会平稳、和谐发展的作用。通过完善现有的税收政策体制，可以从一定程度上解决国内保障性住房发展过程中出现的瓶頸问题。但是，促进保障性住房的发展仅靠税收政策的完善还是远远不够的，还需要其他的诸如财政、信贷、土地等配套政策的支持才能达到应有的效果，因此，若保证其能够长期、健康、稳定的增长，政府相关部门应建立一套完整的、切实可行的政策体系。
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