分析农村宅基地使用权首次登记问题

2023.08.02

卢玉婷+刘爱萍

摘要：目前，国内开展的不动产统一登记中的“城乡统一登记”，其农村宅基地使主要以用权登记为唯一公示方法，宅基地使用权首次登记作为其他类型登记的前提和要件，例如，抵押、变更以及转移等。文章主要从农村宅基地使用权首次登记定义的界定出发，分析了农村村民宅基地使用权首次登记和不动产统一登记之间的关系，制定了有效的农村宅基地使用权首次登记机制。

关键词：农村宅基地；使用权；首次登记

1.农村宅基地使用权首次登记的界定

自2015年《不动产登记暂行条例》的实施，不动产登记主要划分成8种类型：不动产首次登记、查封登记、变更登记、预告登记、转移登记、异议登记、注销登记以及更正登记等。这个条例第一次引进了首次登记的概念。农村宅基地使用权首次登记是第一次登记，主要是指不动产登记机构在不动产登记簿上第一次将其他法律规定应登记的事项和宅基地使用权的权利归属纳入其中的一种登记行为。宅基地使用权首次登记的权利人与宅基地使用权的初始取得的权利人是同一个人。

2.农村宅基地使用权首次登记和不动产统一登记之间的关系

长期以来，国内城乡普遍存在“二元”结构的问题，同样土地也有“二元”体制的情况发生。国内城乡住宅用地登记工作的发展有很大差别，农村宅基地使用权登记机率不高，这也是影响农村宅基地产权发生纠纷和宅基地使用权权属不清晰的重要原因。国内相关政策方针明确指出，城乡“二元制”结构是限制城乡发展一体化的障碍；体制机制的建立，与新型工农城乡关系的形成，要求不动产统一登记做到“四统一”（登记依据、机构、信息平台及登记簿册）。国务院与相关部门首次联合发文明确要求将农村宅基地使用权登记归为不动产统一登记的范畴，说明了不动产统一登记中“城乡统一”的重要性。农村宅基地使用权登记作为不动产登记一部分，搞好农村宅基地使用权的首次登记，形成一个城乡一体的不动产统一登记机制，才可以完善不动产统一登记体系，这也是城乡统筹发展和城乡一体化追求的目标。

3.制定有效的农村宅基地使用权首次登记机制

3.1以登记为公示方法。随着国内逐步建立农村社会保障体系，也限制了农村宅基地使用权的保障功能，资产属性也逐渐显现出来，农村宅基地使用权流转限制制度的放宽也是“入市”交易情势发展的需要。建立运转良好的宅基地使用权交易机制，要求仔细检查各项相关的交易信息，这样才可以让交易安全、主体的权益得到保障。同时，我国当前将农村集体土地制度的改革作为全面深化改革的重要工程，确定了土地产权是土地制度改革的目标，也是改革的重要阶段。目前以占有为公示方法的制度已经对有效实现农村宅基地权利带来不利影响，对宅基地使用权制度的改革也十分不利。国内农村宅基地使用权和城市住宅建设用地使用权应保持一致，要求“城乡统一”在不动产物权变动和取得方面实现登记作为公示方法。因此，必须依法登记，不登记物权不发生效力。只有办理首次登记，才可以办理其他登宅基地使用权的登记，例如，变更登记、转移登记及抵押登记等。

3.2申请与权利主体的明确。不动产登记一般是自愿申请登记，按照《不动产登记暂行条例》相关规定指出，农村宅基地使用权首次登记应由当事人单方申请登记。坚持“一户一宅”原则，宅基地使用权审批应以“户”为单位进行申请批准。实际情况中，登记时以以“户主”为登记申请人，即是“户主”代表该“户”向登记机关申请，但宅基地使用权并不是“户主”一人全部享有，家庭的其他成员也是共同享有人，在登记过程中应当明确记载。

3.3限定宅基地使用权首次登记权利主体是农村村民。现行法律法规对确定农村村民集体经济组织成员资格的标准并没有明确的规定，一般是根据选民资格的认定与登记方法对集体经济组织成员资格进行明确。实际上，宅基地使用权首次登记是是集体经济组织成员第一获得的宅基地使用权登记，而非集体经济组织成员出法律特殊规定外不能申请登记。不是按照法律相关规定获得宅基地初始使用权应在宅基地使用权完成首次登记情况下才给予其他类型登记（移转登记和变更登记）。例如，宅基地使用权继承问题，如果准许继承人对宅基地使用权登记进行申请，就不符合宅基地使用权在取得和变更方面的以登记作为公示方法，因此，需要由继承人代位申请，将与宅基地使用权登记有关的材料和办理手续提交给不动产登记机关，不动产登记机关将被继承人生前享有的宅基地使用权具体情况详细记录在不动产登记簿，并将其作为宅基地使用权首次登记，因为被继承人死亡主体已经消灭，所以无需颁发不动产登记证明。继承人只需要办理房屋继承转移登记即可。而不动产登记机构可以将上述情况的宅基地使用权首次登记和继承转移登记共同办理，然后将这两个登记材料整理归档。这样一来，既可以表现了宅基地使用权以登记为公示方法，也维护了法律具有的严肃性，从而消除不利登记过程中产生的不良影响。

3.4违占宅基地使用权首次登记的处理。农村普遍存在违规占有和使用宅基地的情况是宅基地使用权首次登记急需解决的难题，违占宅基地师资没有经过批准使用宅基地、改变用途、违反规划或者是超面积标准使用宅基地的行为。由于没有申请办理审批手续，在登记时不能提供与宅基地使用权审批有关的材料。如果对违占宅基地使用权进行登记，就等于承认了违占宅基地的合法性，导致越来越多的违占现象出现，从而加大了管理的难度。要求对违占宅基地进行区分，其材料不齐全或者是审批手续不齐全的应不予以登记进行处理。

结束语：随着农村社会经济不断发展，农村宅基地使用权登记也在不断发展变化。制定有效的农村宅基地使用权首次登记机制，并不是通过一次性和单一的初始登记就可以完成的。因此，必须加强完善使用权首次登记，才可以真正构建规范合理的农村宅基地使用权登记管理制度。