政策稳定是房价稳定的基础

    张瑞洪

    2013年7月，中国地产个股表现出低迷现象，板块个股集体走弱，龙头股招保万金（招商地产、保利地产、万科、金地集团四大地产）均大幅下挫，招商地产跌幅逾4%，万科A跌2.67%。有人担忧，地产周期股整体表现不佳，投资者对以后的地产经济形势的判断偏悲观，流动性紧张将导致房地产融资成本高企，销售量增速下滑。

    作为一个房地产开发商，笔者曾对政府的房地产政策做过深入的解读。2010年4月，国务院在“新国八条”中，对房地产业主要是住房问题做了这样的定位：“住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高，上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。”这是中央政府近两年来对住房和房地产业地位和作用所定的基调。笔者相信，随着国家加大对各项调控政策措施的监督检查和约谈问责等措施的到位，我国的房地市场总体上仍会朝着调控预期的方向发展。

    展望未来，房地产市场既充满了机遇，又面临着诸多挑战。“十二五”时期乃至2020年以前或更长一段时间，仍是我国房地产业发展的重要机遇期。随着工业化、城镇化的持续发展及国民经济持续稳定增长的需要，以及居民自住性、改善性住房的需求，保障性住房的继续推进，我国“十二五”时期住宅产业的规模肯定要大于“十一五”时期的规模；再加上商业地产、旅游地产和产业园区地产的发展，我国房地产业在2020年以前仍有较大的发展空间。

    同时，我们也要清醒地看到，我国的房地产业在未来发展中也面临着诸多挑战。主要表现在四个方面：第一，城镇资源、能源和环境条件的制约与城镇人口继续增加的矛盾将在较长时间存在，解决的办法，一是将城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩，二是大力发展省地节能环保型项目，提高住宅产业现代化。第二，我国人口基数大，流动人口多，解决他们的就业和居住问题难度很大。适当放宽住房保障收入门槛和稳妥推进户籍制度改革将成为必然趋势。第三，我国人口老龄化步伐加快。如何建立起以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为支撑的老年人宜居环境体系，是我们已经面对并将日趋严竣的民生问题。第四，商业地产、旅游地产、产业园区地产等投入大、回报时间长，再加上这些业态在招商、运营、管理等方面又有其各自的特点，因此，大家在看到这些业态市场前景的同时，也要高度重视其风险与挑战。

    房地产是不动产，房地产市场是区域性市场；再加上房地产项目一般都有2～3年的开发周期，政策效应一般滞后。因此，无论是实现群众住有所居的目标，还是保持经济平稳健康增长，都离不开一个长期稳定健康发展的房地产市场政策环境。

    当前，中国的房地产政策是稳定房价，特别是党的十八大以来，政通人和。中国城市化过程中必然会出现城市空心化，有钱人住在城市里面，原来的城市人口外迁，这是我国的交通等基础设施跟不上的原因，一旦未来城市基础设施跟上了，有钱人还是想住在郊区的。中国人口众多，城市化是必然的。从最近的房价变化趋势看，房价又开始新一轮升值了，这是经济规律的结果，政府的功能应该是维护市场。

    由于国家提出来抑制房价过快增长的措施，现在开发商拿到土地和贷款已经很难了，所以未来的土地和房价上涨是历史的必然。近期国家已经考虑放宽贷款政策，这有利于进一步开发土地。

    渣打银行最近公布了一项针对全国8个二三线城市30家房地产开发商所作的调查。调查显示，虽然二三线城市的房屋库存并没有出现明显下降，然而逾七成开发商认为下半年房价涨幅仍将达10%。

    目前，中国的二三线城市住房库存令人担忧，一些城市的住房库存还在上升，但更多城市的住房库存正在下降，预计未来数月住房库存将会整体下降。尽管库存消化尚需时日，但二三线城市的开发商并不认为房价会下跌。笔者曾对郑州和商丘的房地产做过深入的调查，很多开发商表示，所在城市住房价格在过去3个月温和上涨。

    对此，渣打银行宏观分析师申岚认为，过去几个月住房销售状况有所改善，加上相当比例买房者属刚性需求，使得开发商对房价的稳定仍持乐观态度。

    （作者系商丘温信房地产开发有限公司总经理）