论“营改增”对房地产项目的影响及对策
李志芳
摘要：“营改增”的目的在于消除增值税营业税两税并行带来的重复征税弊端，两税并行限制了增值税的税收中性优势，增加了企业的负担，也带来了征管程序上的资源浪费。“营改增”也是为今后进行国地税合并改革做好铺垫。本文以房地产企业为研究对象，分析“营改增”对房地产项目会计核算和经营管理带来的影响，并据此总结对策。
关键词：营改增；房地产项目；会计核算；影响
一、“营改增”对房地产项目的影响
（一）对核算科目的影响
在核算科目上，“营改增”首先会带来营业税和增值税两个税种征收项目的变化。“营改增”后，房地产项目将不发生营业税纳税义务，而转为缴纳增值税。在营改增之前，房地产项目涉及的营业税有关会计科目是 “营业税金及附加”、“应交税费—应交营业税”，在计算数值时，主要依据是营业收入。房地产企业属于销售不动产行业，使用5%的营业税率。在“营改增”以后，实行增值税的核算方式。增值税是价外税，要在营业收入的基础上进行转换，这就带来了计税依据的变化。同时，“营改增”后，“营业税金及附加”科目转变为“应交税金”。“应交税金”项目下设九个专栏，在对经济业务进行入账时要选好对应的专栏，在计税上变得较为麻烦。例如税务会计分录要写到销项税额、进项税额、进项税额转出等明细科目。
（二）对房地产项目开发成本的影响
房地产项目在建筑初期需要的原材料除甲供部分外大部分为施工单位购买。“营改增”直接影响到企业的成本。首先，建筑业需要的原材料中有很大一部分是从零散商贩中购买的，小规模纳税人身份的小商户无法开具增值税专用发票，致使购买原材料支付的增值税无法进行进项税额抵扣。从短期来看，增值税专用发票的开具权利无法覆盖到全部纳税人，会在一定程度上增加房地产业的成本。其次，在人员结构方面，建筑单位大部分人员都是来自全国各地的工人。这些工人都是灵活就业人士，没有专门的劳务公司管理，无法取得增值税专用发票，这就造成建筑用人成本无法在税前扣除进项税额，也无法达到降低企业税负的目的，从而导致建设单位税负可能增加，进而可能影响房地产企业。
（三）对房地产企业的税负影响
房地产企业成为营改增试点行业之后，房地产业新项目增值税销项税率为11%，相对于5%的营业税实际税负的增减主要取决于项目本身销售利润的高低。以成本为100万的房地产新项目为例，按理想状态所发生的成本都能取得11%的增值税专用发票，不考虑其他的变动因素。 根据不同的销售毛利率，测算如表1（保留两位小数）：
另外考虑到营改增对房地产企业另一个大税种土地增值税的影响，房地产企业的土地增值税实际和现行征收的增值税存在重复计税，收入的增值额中包含了土地增值和地上商品房增值。基于国家还未取消土地增值税，考虑税负变化时就需要考虑营改增对土增税的影响，仍以上例土增税变化测算如表2：
由此可见营改增后对不同收益项目具有税负调节作用，收益多的项目税负增加，收益少的项目税负降低，而不是简单的降低税负。另外本文是从理想状态即房地产企业所发生的成本都能取得11%的增值税专用发票进行测算，否则房地产企业的税负将进一步升高，这也将成为房地产企业财务工作的重点。
（四）对纳税工作的影响
在“营改增”后，房地产企业的纳税申报需要到国税、地税两个部门完成。以往房地产企业发生的发票申领、营业税及附加、土增税的申报和缴纳，都在地税部门办理。在“营改增”之后，房地产企业的发票申领、增值税申报和缴纳需要在国税部门完成，而对应附加税及土增税的申报缴纳需要在地税部门进行，这就导致房地产企业的会计人员每月都要在国税、地税两个部门来完成发票购买、涉税申报、划缴税款等业务。在增加了人力成本的同时，增值税的计算方法较营业税复杂，需要企业的财务人员掌握税额的计算和扣除，增加了工作的难度。
二、房地产企业适应营改增改革的对策
（一）明确财务管理重点
财务部应配合预算部门就单个项目提前做项目预算，在确定施工单位时，不能只看预算金额的高低决定施工单位，还要综合考虑对方提供的是普通发票还是专用发票，是一般纳税人还是小规模纳税人，财务部门配合预算部门选择对房地产企业建造成本及综合税负成本最小者，确定施工单位后严格控制预算执行并按照工程进度及时取得相应发票，工程部，销售部要与财务部做好沟通，以便财务部做好税务筹划。
（二）强化部门沟通
房地产开企业应该及时发现销售、供应链、结算及发票管理、会计处理、业务流程等方面的增值税风险点，制定系统完善的应对策略。房地产企业的各部门间要强化沟通，减少由于信息不畅带来的工作停滞。首先，房地产也的领导层应制定出高效的部门间沟通协作机制，召集相关负责人召开会议，审议沟通机制。由财务部门牵头，负责对企业全部干部和相关工作人员进行业务培训，主要讲解营改增政策的执行办法和各部门面临的工作调整。规定各部门要定期将生产经营情况上报到财务核算部门，方便财务人员了解各部门工作情况，并实时进行监督和调整。财务部门要定期收集各部门的工作信息，并在年底对各部门工作情况进行总结分析。年度共同机制要设定绩效考核指标，在年底对各部门工作情况进行打分，结果关系到各部门的评奖评优。
（三）完善企业内部控制
将房地产企业的营改增过渡工作作为单位内部控制工作的一部分，定期对企业的营改增相关工作进行内部审计。通过自查的手段发现企业内部存在的违规处理涉税事项的现象，对涉及的人员进行惩戒。定期召开内部控制工作会议，对一段时间内的经营管理工作进行总结，对各部门的管理成效进行评比。内部控制的作用是形成监督机制，防止房地产也在经营管理上存在的舞弊行为，切实维护企业财产的安全性。房地产业应该及时的对自身的经营流程进行梳理，充分吸引能够足额获得进项税额抵扣的项目，为企业税务筹划带来方便，转移税收负担。当前我国增值税税率体系包括 17%、13%、11%、6%以及 3%、4%、6%的征收率，房地产企业应根据发生的业务尽可能取得相应税率的增值税专用发票，同时新老项目进行核算时应该根据不同税率分开进行，尽可能降低企业税负率。
（四）积极学习税收政策
房地产企业的财务管理人员和税务工作人员应积极与财政部门、税务部门沟通，以及时了解最新的财政、税收政策并能够熟练掌握。对企业内的会计人员进行相关政策和操作方法的集中培训。配合地税部门做好原有发票的验旧、缴销工作，完成国税部门增值税发票的认证和领购。企业需要安排专人负责过度时期各项工作的开展，同时要负责对其他工作人员的培训。企业要重视人才的储备，在日常要加强对会计人员税法知识的培训，组织会计从业人员参与到税务机关组织的各类培训。在培养人才的同时，要注意提高财务人员的工作效率，保证不耽误正常的工作。
参考文献：
[1]畢雪超.“营改增”对房地产开发企业财务管理影响分析[J].当代经济，2015，11.
[2]孙作林.“营改增”对房地产企业税负和净利润的影响及建议[J].商业经济，2014，2.
[3]彭晓洁，王安华.房地产行业“营改增”效应预估[J].税务研究，2015，11.
（作者单位：湖州世茂实业有限公司）
摘要：“营改增”的目的在于消除增值税营业税两税并行带来的重复征税弊端，两税并行限制了增值税的税收中性优势，增加了企业的负担，也带来了征管程序上的资源浪费。“营改增”也是为今后进行国地税合并改革做好铺垫。本文以房地产企业为研究对象，分析“营改增”对房地产项目会计核算和经营管理带来的影响，并据此总结对策。
关键词：营改增；房地产项目；会计核算；影响
一、“营改增”对房地产项目的影响
（一）对核算科目的影响
在核算科目上，“营改增”首先会带来营业税和增值税两个税种征收项目的变化。“营改增”后，房地产项目将不发生营业税纳税义务，而转为缴纳增值税。在营改增之前，房地产项目涉及的营业税有关会计科目是 “营业税金及附加”、“应交税费—应交营业税”，在计算数值时，主要依据是营业收入。房地产企业属于销售不动产行业，使用5%的营业税率。在“营改增”以后，实行增值税的核算方式。增值税是价外税，要在营业收入的基础上进行转换，这就带来了计税依据的变化。同时，“营改增”后，“营业税金及附加”科目转变为“应交税金”。“应交税金”项目下设九个专栏，在对经济业务进行入账时要选好对应的专栏，在计税上变得较为麻烦。例如税务会计分录要写到销项税额、进项税额、进项税额转出等明细科目。
（二）对房地产项目开发成本的影响
房地产项目在建筑初期需要的原材料除甲供部分外大部分为施工单位购买。“营改增”直接影响到企业的成本。首先，建筑业需要的原材料中有很大一部分是从零散商贩中购买的，小规模纳税人身份的小商户无法开具增值税专用发票，致使购买原材料支付的增值税无法进行进项税额抵扣。从短期来看，增值税专用发票的开具权利无法覆盖到全部纳税人，会在一定程度上增加房地产业的成本。其次，在人员结构方面，建筑单位大部分人员都是来自全国各地的工人。这些工人都是灵活就业人士，没有专门的劳务公司管理，无法取得增值税专用发票，这就造成建筑用人成本无法在税前扣除进项税额，也无法达到降低企业税负的目的，从而导致建设单位税负可能增加，进而可能影响房地产企业。
（三）对房地产企业的税负影响
房地产企业成为营改增试点行业之后，房地产业新项目增值税销项税率为11%，相对于5%的营业税实际税负的增减主要取决于项目本身销售利润的高低。以成本为100万的房地产新项目为例，按理想状态所发生的成本都能取得11%的增值税专用发票，不考虑其他的变动因素。 根据不同的销售毛利率，测算如表1（保留两位小数）：
另外考虑到营改增对房地产企业另一个大税种土地增值税的影响，房地产企业的土地增值税实际和现行征收的增值税存在重复计税，收入的增值额中包含了土地增值和地上商品房增值。基于国家还未取消土地增值税，考虑税负变化时就需要考虑营改增对土增税的影响，仍以上例土增税变化测算如表2：
由此可见营改增后对不同收益项目具有税负调节作用，收益多的项目税负增加，收益少的项目税负降低，而不是简单的降低税负。另外本文是从理想状态即房地产企业所发生的成本都能取得11%的增值税专用发票进行测算，否则房地产企业的税负将进一步升高，这也将成为房地产企业财务工作的重点。
（四）对纳税工作的影响
在“营改增”后，房地产企业的纳税申报需要到国税、地税两个部门完成。以往房地产企业发生的发票申领、营业税及附加、土增税的申报和缴纳，都在地税部门办理。在“营改增”之后，房地产企业的发票申领、增值税申报和缴纳需要在国税部门完成，而对应附加税及土增税的申报缴纳需要在地税部门进行，这就导致房地产企业的会计人员每月都要在国税、地税两个部门来完成发票购买、涉税申报、划缴税款等业务。在增加了人力成本的同时，增值税的计算方法较营业税复杂，需要企业的财务人员掌握税额的计算和扣除，增加了工作的难度。
二、房地产企业适应营改增改革的对策
（一）明确财务管理重点
财务部应配合预算部门就单个项目提前做项目预算，在确定施工单位时，不能只看预算金额的高低决定施工单位，还要综合考虑对方提供的是普通发票还是专用发票，是一般纳税人还是小规模纳税人，财务部门配合预算部门选择对房地产企业建造成本及综合税负成本最小者，确定施工单位后严格控制预算执行并按照工程进度及时取得相应发票，工程部，销售部要与财务部做好沟通，以便财务部做好税务筹划。
（二）强化部门沟通
房地产开企业应该及时发现销售、供应链、结算及发票管理、会计处理、业务流程等方面的增值税风险点，制定系统完善的应对策略。房地产企业的各部门间要强化沟通，减少由于信息不畅带来的工作停滞。首先，房地产也的领导层应制定出高效的部门间沟通协作机制，召集相关负责人召开会议，审议沟通机制。由财务部门牵头，负责对企业全部干部和相关工作人员进行业务培训，主要讲解营改增政策的执行办法和各部门面临的工作调整。规定各部门要定期将生产经营情况上报到财务核算部门，方便财务人员了解各部门工作情况，并实时进行监督和调整。财务部门要定期收集各部门的工作信息，并在年底对各部门工作情况进行总结分析。年度共同机制要设定绩效考核指标，在年底对各部门工作情况进行打分，结果关系到各部门的评奖评优。
（三）完善企业内部控制
将房地产企业的营改增过渡工作作为单位内部控制工作的一部分，定期对企业的营改增相关工作进行内部审计。通过自查的手段发现企业内部存在的违规处理涉税事项的现象，对涉及的人员进行惩戒。定期召开内部控制工作会议，对一段时间内的经营管理工作进行总结，对各部门的管理成效进行评比。内部控制的作用是形成监督机制，防止房地产也在经营管理上存在的舞弊行为，切实维护企业财产的安全性。房地产业应该及时的对自身的经营流程进行梳理，充分吸引能够足额获得进项税额抵扣的项目，为企业税务筹划带来方便，转移税收负担。当前我国增值税税率体系包括 17%、13%、11%、6%以及 3%、4%、6%的征收率，房地产企业应根据发生的业务尽可能取得相应税率的增值税专用发票，同时新老项目进行核算时应该根据不同税率分开进行，尽可能降低企业税负率。
（四）积极学习税收政策
房地产企业的财务管理人员和税务工作人员应积极与财政部门、税务部门沟通，以及时了解最新的财政、税收政策并能够熟练掌握。对企业内的会计人员进行相关政策和操作方法的集中培训。配合地税部门做好原有发票的验旧、缴销工作，完成国税部门增值税发票的认证和领购。企业需要安排专人负责过度时期各项工作的开展，同时要负责对其他工作人员的培训。企业要重视人才的储备，在日常要加强对会计人员税法知识的培训，组织会计从业人员参与到税务机关组织的各类培训。在培养人才的同时，要注意提高财务人员的工作效率，保证不耽误正常的工作。
参考文献：
[1]畢雪超.“营改增”对房地产开发企业财务管理影响分析[J].当代经济，2015，11.
[2]孙作林.“营改增”对房地产企业税负和净利润的影响及建议[J].商业经济，2014，2.
[3]彭晓洁，王安华.房地产行业“营改增”效应预估[J].税务研究，2015，11.
（作者单位：湖州世茂实业有限公司）
