关于房屋拆迁补偿安置资金审计的探讨
涂君慧
摘要：拆迁工程与老百姓切身利益相关，是当前政府、社会关注的热点与焦点，房屋拆迁补偿是否合法、公正，直接体现政府的公信力和惠民政策。且房屋拆迁补偿安置资金支出金额较大，是财政支出的重要部分。因此，拆迁审计既是保障民生体现公平的需要，也是反腐倡廉防患未然的需要。本文对房屋拆迁补偿安置资金审计进行解剖，分析其重点和难点，并对如何设计有效的审计方案提出针对性建议。
关键词：房屋拆迁补偿安置资金审计；审计方案
一、房屋拆迁和房屋拆迁补偿安置资金的定义
房屋拆迁是指因实施城市规划或其他公共利益的需要，依法征收国有土地或集体所有土地进行房屋拆迁，由拆迁人对被拆迁人进行合理补偿和安置的行为。拆迁人是指经依法批准征收国有土地或集体所有土地的项目业主单位。被拆迁人是指在征收范围内拥有合法产权的房屋所有人。征收国有土地房屋拆迁补偿方式包括货币补偿和房屋产权调换，征收集体所有土地房屋拆迁补偿方式包括货币补偿和房屋产权调换、迁建安置、公寓安置。
房屋拆迁补偿安置资金，是指拆迁范围内拆除房屋及其附属物，应当对被拆迁人补偿安置所需的费用。主要包括：房屋补偿费、附属物补偿费、搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业损失补偿、签约奖励以及公寓安置住房建设费、迁建安置小区基础设施配套建设费等。按有关规定，房屋拆迁补偿安置资金应足额到位、专户存储、专款专用。
二、房屋拆迁补偿安置资金审计的重点及难点
（一）拆迁资金审计往往是事后审计，因征地拆迁具有一次性、不可逆性，征地拆迁实施后原有地上附着物被拆除，拆迁数量真实性、准确性很难据实复核，可能存在舞弊空间。
（二）涉及征地、拆迁的具有可操作性的规范性法律文件是地方政府经授权制定的规章细则，因涉及面广，存在部分制度（规定）未及时修订完善，多项拆迁补偿政策以会议纪要方式确定的情形。且会议纪要过多，占比较高，涉及被拆迁户有逐年增加的趋势。会议纪要往往对现有地方性法规有不同程度的突破，按下位法服從上位法的原则，其有效性尚有待商榷，然如不作有效依据处理，拆迁审计将很难开展。
（三）政策众多，较难悉数掌握。因拆迁项目的特殊性，往往会针对某个项目制定相应的拆迁政策，且拆迁业务涉及问题既多且杂，一个政策往往包含若干条规定，再加上一个业主就可能包括了数十个项目，多项政策叠加，容易混淆，较大地增加了审计难度。
三、审计方案的设计
房屋拆迁补偿安置资金审计，既要关注拆迁业务流程的合规性，又要把握拆迁补偿费用及其支持性证据的真实性、准确性、完整性，且因每个个体均存在其特殊性，每一份拆迁档案都需审查，工作量非常巨大，如何提高工作效率，一个有效的审计方案设计将起到至关重要的作用：
（一）审核房屋拆迁工作的合规性，即关注拆迁工作实施是否合规，是否严格按照国家、省政府及地方性法规的规定执行
房屋拆迁工作实际实施流程的合规性。房屋征收工作流程：（1）发布征地预公告；（2）制定方案；（3）社会稳定风险评估；（4）征收公告发布；（5）房地产评估机构的选定；（6）清点确认附属物；（7）被征收房屋评估结果公示、复核、鉴定；（8）安置方式的选择以及安置面积的确定；（9）补偿安置结果公示；（10）签订房屋征收补偿安置协议；（11）房屋征收补偿安置协议审查备案；（12）补偿安置；（13）房屋征收争议的调处；（14）组织拆迁房屋；（15）资料归档。
其中需重点关注有无逆程序现象，如集体所有土地房屋拆迁中，部分农村房屋因历史原因等未办理相关权证登记，需由有关部门对该部分事实房屋进行面积确权并公示，公示结果无异议后方可签订拆迁协议。在审计实务中，我们就发现住宅面积确权在后，拆迁协议签订甚至拆迁补偿款支付在前的情形。该事后确权如有异议，但因拆迁协议已签订甚至拆迁补偿款已支付，可能导致以下两种情形：一是需与被拆迁人重新签订协议并追索多付的补偿款，该做法极易引起被拆迁人的强烈不满并不配合相关工作；二是拆迁人考虑到一事项的难以开展，为减少麻烦，可能导致各部门以联合出具会议纪要形式进行确权从而规避公示，实质是面积确权为拆迁协议兜底的违规操作。
此外，还应关注《征收土地方案公告》和《征收土地补偿安置方案公告》，公告及方案内容、要件是否齐全，是否公布拆迁范围、补偿方式和补偿标准、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期等事项。是否按规定制定并发布《人员安置公告》，检查人员安置人数与安置公告是否一致，是否存在虚报。拆迁组织机构是否健全，监督是否到位，是否制定相应内部控制制度并得以有效执行。拆迁实施单位是否具备相应资质等。
（二）审核拆迁补偿费用及其支持性证据的真实性、准确性、完整性
1.拆迁协议的签订。一是审查协议签订依据是否充分，是否存在无依据或依据不充分签订协议情况，关注协议所载的合法住宅面积是否均有权证依据，如房产证、土地证或由国土局出具的面积确权公告等，并结合拆迁公告，关注其房产取得时间。我们曾审计发现，某项目部分拆迁工作人员于拆迁公告发布后，利用职务便利谋取被拆房屋所有权，以违规获取政府安置房产权问题，因情节严重，后由有关部门移送了司法机关。二是关注协议内容是否完善，要件是否齐全，签字是否完整，形式是否规范。三是检查协议面积依据是否充分，是否有第三方提供的测绘报告等依据。四是利用外部信息，来佐证协议依据的真实性。在审查住改店停产停业损失补偿费时，我们利用“全国企业信用信息公示系统”、“天眼查企业工商数据查询系统”等信息平台查询营业执照信息，曾发现存在营业执照造假的情形。
2.补偿金额的真实性、准确性、完整性。一是关注补偿数量是否合理，结合房屋所有权证、土地使用权证及房屋面积，分析装修及附属物数量是否存在重大异常。二是审查补偿标准是否符合相关规定，有无超标准补偿现象。三是验算补偿金额是否正确，有无多计或遗漏情况。四是检查补偿款支付是否合规，金额是否准确，是否与协议一致，发放手续是否完备，如签领手续是否齐全，委托领款的是否有委托书，重点关注是否存在无委托手续代领款项情况。
3.临时安置补助费发放情况，结合安置方式、安置情况，对合同期限内发放的临时安置补助费进行验算，以确定发放金额是否准确，有无多发或漏发情况。一是审查发放依据面积是否正确，有无超面积发放情况。二是关注发放标准是否符合相关政策规定，有无超标准发放。三是审查发放期间是否正确，有无重复或漏计现象。四是检查发放手续是否完备，领受人是否为原被拆迁人，关注有无未取得完备手续，擅自变更临时安置补助费领受人现象。
4.拆迁、安置零星支出情况。一是审查支付依据是否充分，有无发票、合同等相关资料；二是检查大额零星支出有无经有关部门审核批复。
5.安置房房款结算情况。一是结合协议签订情况，关注实际安置时有无超面积安置，如因房源等原因，有超面积安置的，则需结合安置房结算政策，关注其房款结算是否合规。二是对被拆迁户交入的购房款，按原拆迁住宅建筑面积相应占比，计算本次安置应抵扣的面积及原留存房款，与安置房结算清单核对，以确定本次交入的购房款金额是否正确。三是结合安置办提供的年度安置清单，关注是否存在已安置未及时交付购房款情况。
（三）拆迁资金管理的规范性
1.关注拆迁资金专户设置及运行情况，是否专户存储，专款专用，单独设账核算。
2.关注房屋拆迁补偿资金是否及时足额到位，资金在拨付各个环节是否存在滞留、截留、挤占和挪用情况。对业主单位拨付的拆迁安置资金与各拆迁公司收到的款项进行逐项核对，重点关注金额是否相符，拨付与收款期间有无较大出入。
3.关注业主与拆迁公司收付拆迁安置资金账务处理是否规范。对支付的拆迁安置补偿款，协议、凭证、明细账、银行对账单逐笔进行核对，关注领受人是否合规，金额是否相符，期间有无出入。并检查其归属的项目是否正确，有无串项目列支情况。
有效的房屋拆迁补偿安置资金审计将提高拆迁资金的监管力度，在维护拆迁当事人合法权益的同时，又保障了国家资金的安全完整，促进拆迁工作依法有序进行，维护社会稳定。
参考文献：
[1]天职（北京）国际工程项目管理有限公司.建设项目跟踪审计实务[M].中信出版社，2013，7.
（作者单位：浙江省丽水万邦天义会计师事务所有限公司）
摘要：拆迁工程与老百姓切身利益相关，是当前政府、社会关注的热点与焦点，房屋拆迁补偿是否合法、公正，直接体现政府的公信力和惠民政策。且房屋拆迁补偿安置资金支出金额较大，是财政支出的重要部分。因此，拆迁审计既是保障民生体现公平的需要，也是反腐倡廉防患未然的需要。本文对房屋拆迁补偿安置资金审计进行解剖，分析其重点和难点，并对如何设计有效的审计方案提出针对性建议。
关键词：房屋拆迁补偿安置资金审计；审计方案
一、房屋拆迁和房屋拆迁补偿安置资金的定义
房屋拆迁是指因实施城市规划或其他公共利益的需要，依法征收国有土地或集体所有土地进行房屋拆迁，由拆迁人对被拆迁人进行合理补偿和安置的行为。拆迁人是指经依法批准征收国有土地或集体所有土地的项目业主单位。被拆迁人是指在征收范围内拥有合法产权的房屋所有人。征收国有土地房屋拆迁补偿方式包括货币补偿和房屋产权调换，征收集体所有土地房屋拆迁补偿方式包括货币补偿和房屋产权调换、迁建安置、公寓安置。
房屋拆迁补偿安置资金，是指拆迁范围内拆除房屋及其附属物，应当对被拆迁人补偿安置所需的费用。主要包括：房屋补偿费、附属物补偿费、搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业损失补偿、签约奖励以及公寓安置住房建设费、迁建安置小区基础设施配套建设费等。按有关规定，房屋拆迁补偿安置资金应足额到位、专户存储、专款专用。
二、房屋拆迁补偿安置资金审计的重点及难点
（一）拆迁资金审计往往是事后审计，因征地拆迁具有一次性、不可逆性，征地拆迁实施后原有地上附着物被拆除，拆迁数量真实性、准确性很难据实复核，可能存在舞弊空间。
（二）涉及征地、拆迁的具有可操作性的规范性法律文件是地方政府经授权制定的规章细则，因涉及面广，存在部分制度（规定）未及时修订完善，多项拆迁补偿政策以会议纪要方式确定的情形。且会议纪要过多，占比较高，涉及被拆迁户有逐年增加的趋势。会议纪要往往对现有地方性法规有不同程度的突破，按下位法服從上位法的原则，其有效性尚有待商榷，然如不作有效依据处理，拆迁审计将很难开展。
（三）政策众多，较难悉数掌握。因拆迁项目的特殊性，往往会针对某个项目制定相应的拆迁政策，且拆迁业务涉及问题既多且杂，一个政策往往包含若干条规定，再加上一个业主就可能包括了数十个项目，多项政策叠加，容易混淆，较大地增加了审计难度。
三、审计方案的设计
房屋拆迁补偿安置资金审计，既要关注拆迁业务流程的合规性，又要把握拆迁补偿费用及其支持性证据的真实性、准确性、完整性，且因每个个体均存在其特殊性，每一份拆迁档案都需审查，工作量非常巨大，如何提高工作效率，一个有效的审计方案设计将起到至关重要的作用：
（一）审核房屋拆迁工作的合规性，即关注拆迁工作实施是否合规，是否严格按照国家、省政府及地方性法规的规定执行
房屋拆迁工作实际实施流程的合规性。房屋征收工作流程：（1）发布征地预公告；（2）制定方案；（3）社会稳定风险评估；（4）征收公告发布；（5）房地产评估机构的选定；（6）清点确认附属物；（7）被征收房屋评估结果公示、复核、鉴定；（8）安置方式的选择以及安置面积的确定；（9）补偿安置结果公示；（10）签订房屋征收补偿安置协议；（11）房屋征收补偿安置协议审查备案；（12）补偿安置；（13）房屋征收争议的调处；（14）组织拆迁房屋；（15）资料归档。
其中需重点关注有无逆程序现象，如集体所有土地房屋拆迁中，部分农村房屋因历史原因等未办理相关权证登记，需由有关部门对该部分事实房屋进行面积确权并公示，公示结果无异议后方可签订拆迁协议。在审计实务中，我们就发现住宅面积确权在后，拆迁协议签订甚至拆迁补偿款支付在前的情形。该事后确权如有异议，但因拆迁协议已签订甚至拆迁补偿款已支付，可能导致以下两种情形：一是需与被拆迁人重新签订协议并追索多付的补偿款，该做法极易引起被拆迁人的强烈不满并不配合相关工作；二是拆迁人考虑到一事项的难以开展，为减少麻烦，可能导致各部门以联合出具会议纪要形式进行确权从而规避公示，实质是面积确权为拆迁协议兜底的违规操作。
此外，还应关注《征收土地方案公告》和《征收土地补偿安置方案公告》，公告及方案内容、要件是否齐全，是否公布拆迁范围、补偿方式和补偿标准、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期等事项。是否按规定制定并发布《人员安置公告》，检查人员安置人数与安置公告是否一致，是否存在虚报。拆迁组织机构是否健全，监督是否到位，是否制定相应内部控制制度并得以有效执行。拆迁实施单位是否具备相应资质等。
（二）审核拆迁补偿费用及其支持性证据的真实性、准确性、完整性
1.拆迁协议的签订。一是审查协议签订依据是否充分，是否存在无依据或依据不充分签订协议情况，关注协议所载的合法住宅面积是否均有权证依据，如房产证、土地证或由国土局出具的面积确权公告等，并结合拆迁公告，关注其房产取得时间。我们曾审计发现，某项目部分拆迁工作人员于拆迁公告发布后，利用职务便利谋取被拆房屋所有权，以违规获取政府安置房产权问题，因情节严重，后由有关部门移送了司法机关。二是关注协议内容是否完善，要件是否齐全，签字是否完整，形式是否规范。三是检查协议面积依据是否充分，是否有第三方提供的测绘报告等依据。四是利用外部信息，来佐证协议依据的真实性。在审查住改店停产停业损失补偿费时，我们利用“全国企业信用信息公示系统”、“天眼查企业工商数据查询系统”等信息平台查询营业执照信息，曾发现存在营业执照造假的情形。
2.补偿金额的真实性、准确性、完整性。一是关注补偿数量是否合理，结合房屋所有权证、土地使用权证及房屋面积，分析装修及附属物数量是否存在重大异常。二是审查补偿标准是否符合相关规定，有无超标准补偿现象。三是验算补偿金额是否正确，有无多计或遗漏情况。四是检查补偿款支付是否合规，金额是否准确，是否与协议一致，发放手续是否完备，如签领手续是否齐全，委托领款的是否有委托书，重点关注是否存在无委托手续代领款项情况。
3.临时安置补助费发放情况，结合安置方式、安置情况，对合同期限内发放的临时安置补助费进行验算，以确定发放金额是否准确，有无多发或漏发情况。一是审查发放依据面积是否正确，有无超面积发放情况。二是关注发放标准是否符合相关政策规定，有无超标准发放。三是审查发放期间是否正确，有无重复或漏计现象。四是检查发放手续是否完备，领受人是否为原被拆迁人，关注有无未取得完备手续，擅自变更临时安置补助费领受人现象。
4.拆迁、安置零星支出情况。一是审查支付依据是否充分，有无发票、合同等相关资料；二是检查大额零星支出有无经有关部门审核批复。
5.安置房房款结算情况。一是结合协议签订情况，关注实际安置时有无超面积安置，如因房源等原因，有超面积安置的，则需结合安置房结算政策，关注其房款结算是否合规。二是对被拆迁户交入的购房款，按原拆迁住宅建筑面积相应占比，计算本次安置应抵扣的面积及原留存房款，与安置房结算清单核对，以确定本次交入的购房款金额是否正确。三是结合安置办提供的年度安置清单，关注是否存在已安置未及时交付购房款情况。
（三）拆迁资金管理的规范性
1.关注拆迁资金专户设置及运行情况，是否专户存储，专款专用，单独设账核算。
2.关注房屋拆迁补偿资金是否及时足额到位，资金在拨付各个环节是否存在滞留、截留、挤占和挪用情况。对业主单位拨付的拆迁安置资金与各拆迁公司收到的款项进行逐项核对，重点关注金额是否相符，拨付与收款期间有无较大出入。
3.关注业主与拆迁公司收付拆迁安置资金账务处理是否规范。对支付的拆迁安置补偿款，协议、凭证、明细账、银行对账单逐笔进行核对，关注领受人是否合规，金额是否相符，期间有无出入。并检查其归属的项目是否正确，有无串项目列支情况。
有效的房屋拆迁补偿安置资金审计将提高拆迁资金的监管力度，在维护拆迁当事人合法权益的同时，又保障了国家资金的安全完整，促进拆迁工作依法有序进行，维护社会稳定。
参考文献：
[1]天职（北京）国际工程项目管理有限公司.建设项目跟踪审计实务[M].中信出版社，2013，7.
（作者单位：浙江省丽水万邦天义会计师事务所有限公司）
